دریافت وام مسکن برای دوماه آسان شد

بانك‌مسكن از ميان چندين برنامه‌اي كه طي روزهاي اخير توسط مسوولان فرابورس براي تنظيم و كنترل قيمت اوراق تسهيلات خريد مسكن اعلام شده بود، يك برنامه تحت عنوان «مقابله با ارزندگي كاذب اوراق» را انتخاب كرده و با اجراي طرحي كه در ظاهر به اين موضوع مربوط نمي‌شود، قصد دارد بازار اوراق مسكن را براي مدت 60 روز متعادل كند.

طرح جديد بانك‌مسكن انحصار «خريد و فروش رسمي و قانوني» را براي وام‌هايي كه در فرابورس عرضه مي‌شود از بين مي‌برد و اين مزيت را به تسهيلاتي كه هم‌اكنون در بازار غيررسمي وام به صورت وكالتي معامله مي‌شود، گسترش مي‌دهد، به طوري كه از امروز وام خريد مسكن در بازار آزاد نيز همچون بازار فرابورس به صورت رسمي قابل معامله است و متقاضي وام بدون آنكه نياز باشد آپارتمان مورد معامله را بنام صاحب وام منتقل كند، مي‌تواند با مراجعه به شعب بانك مسكن امتياز وام را از فروشنده وام به صورت قانونی خریداری كند.

در حال حاضر تسهيلاتي كه بانك‌مسكن براي خريد مسكن پرداخت مي‌كند به دو روش «اوراق تسهيلات در فرابورس» و «وام از محل سپرده‌گذاري در بانك» در اختيار متقاضيان گذاشته مي‌شود، با اين تفاوت كه دارندگان اوراق اجازه دارند امتياز يا همان تسهيلات خريد خود را به فرد ديگري به صورت رسمي منتقل كرده و به فروش برسانند، اما كساني كه با سپرده‌گذاري در بانك‌مسكن، نوبت دريافت تسهيلات خريدشان فرا رسيده است، در صورتي كه بخواهند اين امتياز را به فرد ديگري واگذار كنند، جز از كانال غيررسمي و به شكل وكالتي، راه ديگري براي آنها برقرار نيست.

در سال‌هاي اخير خريد و فروش وكالتي وام خريد مسكن در بازار غيررسمي تسهيلات بانكي -بعد از آنكه امكان معامله رسمي امتياز وام در فرابورس فراهم شد- از مقبوليت هميشگي خود افتاد و چون نوعي عدم اطمينان در فروش وكالتي تسهيلات همواره براي خريدار وام وجود داشت، بار عمده متقاضيان خريد وام به سمت فرابورس هدايت شد و در نتيجه به خاطر كمبود عرضه اوراق در فرابورس، در دوره‌هايي همچون تابستان امسال كه تقاضاي مصرفي براي خريد مسكن زياد مي‌شود، قيمت اوراق تصاعدي افزايش پيدا مي‌كند.

در فروش وكالتي تسهيلات خريد مسكن، فردي كه متقاضي تسهيلات است و قصد دارد با استفاده از وام، واحدمسكوني خريداري كند بايد سند واحد را به نام صاحب اوليه وام –فروشنده وام- منتقل كند و سپس از او وكالت‌نامه بلاعزل مبني‌بر «انتقال مالكيت در زمان تسويه‌حساب اقساط» دريافت كند. اين نوع دسترسي به وام خريد مسكن، خطراتي را براي افراد متقاضي تسهيلات در پي دارد.

اما از اواخر هفته گذشته با اجراي طرح تازه‌اي در بانك‌مسكن، صاحبان تسهيلات خريد در بازار آزاد مبادله انواع وام‌هاي بانكي مي‌توانند همچون دارندگان اوراق اين تسهيلات در فرابورس، به فروش رسمي و بي‌قيد و شرط تسهيلات خود به متقاضيان اقدام كنند و نيازي به اخذ وكالت ندارند. كاربرد اين طرح اگر چه در ظاهر مختص وام‌هاي سپرده‌گذاري است و ارتباطي با اوراق بدون‌ سپرده ندارد، اما اجراي آن چون به انحصار فروش رسمي اوراق پايان مي‌دهد، باعث تعديل قيمت اوراق خواهد شد.

طرح بانك‌مسكن با عنوان «تغییر نام مدیون بدون واریز درصدی از مانده بدهی» تا 13مهرماه به مناسبت عيد قربان قابليت اجرا دارد.

دو هفته پیش مسوولان فرابورس براي كنترل رشد روزانه قيمت اوراق تسهيلات مسكن كه 120 درصد نسبت به سال گذشته همين موقع افزايش پيدا كرده است، چند برنامه را اعلام كردند از جمله اينكه ارزندگي اوراق از طريق افزايش نرخ سود آن قرار است كم شود و همچنين منابع بانك‌مسكن براي انتشار اوراق افزايش مي‌يابد.

  شروع مجدد موج‌سواري با اوراق
همانطور كه قابل پيش‌بيني بود، اقدامات چند روز گذشته فرابورس براي نوسان‌گيري از قيمت اوراق مسكن فقط براي حداكثر يك هفته كارساز بود و ناتواني از رسيدگي به چالش اصلي اين بازار، موج‌سواري را مجددا به منحني رشد قيمت اوراق تسهيلات خريد مسكن بازگردانده است.

در روزهاي پاياني ماه رمضان، اخباري مبني‌بر برنامه‌ بانك‌مسكن براي ايجاد يك صندوق ويژه اوراق و جذب منابع سپرده‌اي مختلف در آن جهت افزايش حجم انتشار اوراق اعلام شد و همزمان عنوان شد نرخ سود اوراق كه اخيرا از 15درصد به 16درصد افزايش يافته بود دوباره تغيير صعودي مي‌كند تا با مجموع اين اقدامات، مقداري از صرفه‌اقتصادي خريد اوراق كم شود.

اعلام اين برنامه‌ها باعث شد قيمت هر فقره اوراق مسكن از حدود 92 هزار تومان به سطح 83هزار تومان سقوط كند، اما در روزهاي بعد با خارج شدن معاملات مسكن از ركود نسبي در ماه رمضان و تشديد صف تقاضاي مصرفي، قيمت اوراق مجددا افزايش پيدا كرد تا اينكه در اواخر هفته گذشته قيمت به سطح قبلي 92هزار تومان رسيد.

در حال‌حاضر قيمت هر فقره اوراق خريد مسكن در شرايطي به سه‌رقمي‌شدن نزديك مي‌شود كه كارشناسان بازار سرمايه، اصلي‌ترين دليل اين صعود را كمبود عرضه اوراق در فرابورس براي پاسخ به متقاضيان فصلي عنوان مي‌كنند. تقاضاي 600ميليارد توماني براي خريد مصرفي اوراق مسكن در مقابل عرضه 400ميليارد توماني در هر ماه، باعث شده قيمت اين تسهيلات افزايش پيدا كند.

با این حال برخي صاحب‌نظران اقتصادي، بورسي‌شدن تسهيلات مسكن و راه پيدا كردن وام خريد به فرابورس و اجازه خريد و فروش امتياز اين تسهيلات را در تحريك قيمت آن موثر مي‌دانند و برخي ديگر معتقدند اگر اين بازار رسمي به وجود نمي‌آمد، در بازار غيررسمي، هزينه دسترسي به وام از اين هم بالاتر رفته بود.

با اين حال زمزمه‌‌هايي در روزهاي اخير شنيده شده مبني‌بر اينكه، گروهي در سيستم بانكي پيشنهاد كرده‌اند طرح افزايش وام خريد مسكن و پرداخت وام جديد، به شيوه «اوراق» اجرايي شود!