به جرأت می‌توان گفت بازار زمین در ایران تنها بازار غیرتنظیم‌شده (Unregulated Market) و تنها بازاری است که به صورت مستقیم و غیرمستقیم، هیچ مقرراتی بر آن حاکم نیست. حتی بازار آب‌نبات در ایران از طریق تنظیم بازار شکر، مقررات‌یابی می‌شود، اما در بازار مسکن هیچ‌گونه رگولاتوریِ قیمتی دیده نمی‌شود.

ناصر چمنی، کارشناس حوزه مسکن گفت: فکر می‌کنم قیمت مسکن بیش از هزار درصد افزایش پید کرده، با پولی که الان به‌عنوان پول پیش خانه برای اجاره‌ها پرداخت می‌شود ۵ سال قبل می‌توانستید مسکن خریداری کنید. لذا اعتقاد ندارم گرانی مسکن تقصیر پلتفرم‌ها و سکوها است، مدیریت‌ها و تصمیم‌گیری‌های غلط در کشور سبب شد مسکن تا این حد و اندازه گران شود.

پلتفرم‌های خرید و فروش مسکن در قیمت گذاری موثر خواهند بود، اما این امر بدان معنا نیست که بازار مسکن به دست فعالان این حیطه قیمت‌سازی می‌شود، وجود نظارت بر عملکرد این پلتفرم‌ها قطعا سازنده خواهد بود، اما راه حل قیمت بالای مسکن را باید در عواملی بنیادی‌تر جستجو کرد.

مرکز آمار ایران به تازگی گزارشی در خصوص تورم مردادماه منتشر کرده است که بر اساس آن، بازار مسکن و اجاره طی این بازه یک ماهه هر کدام ۳.۳ درصد تورم را پشت سر گذاشته‌اند.

طبیعتا وقتی ماندگاری تورم بالا وجود دارد، اول مردم در مواجهه با تورم متوجه می‌شوند که حقوق و دستمزدشان با هزینه‌ها همخوانی ندارد، در نتیجه در سال‌های اولیه ناچار می‌شوند از پس انداز خود مصرف کنند و به تدریج، پس از پایان یافتن پس اندازشان ناچار می‌شوند سرمایه‌های خود را مصرف کنند، مثلا ماشین، فرش، زمین و سرمایه‌های مادی خود را هزینه کنند. اما وقتی ماندگاری تورم بالا می‌رود، افراد از خوراک و بهداشت خود می‌زنند و فشار به تدریج روی مصرف اقلام مورد نیاز روزانه وارد می‌شود

از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۴۰۱، سهم اجاره‌بهای مسکن از ترکیب درآمدی خانوار شهری افزایش داشته که نشانگر روی آوردن مردم به سمت درآمد‌های غیرمولد برای کسب درآمد است.

برای اجاره خانه در دهکده المپیک به حداقل ۲۰۰ میلیون تومان بودجه برای رهن اولیه نیاز دارید.

عدم انتشار آمار‌های حوزه مسکن به هیچ وجه، قابل دفاع نیست. هر نوع تصمیم گیری صحیح باید بر مبنای داده‌ها و اطلاعات مبتنی بر واقعیت انجام شود. اگر افرادی که در حوزه مسکن فعال هستند، داده و اطلاعات درستی نداشته باشند، خود به خود، تصمیمات اشتباه بیشتری می‌گیرند. با این نوع رفتارها، به جای حل کردن مشکلات، صورت مسئله را پاک کرده ایم. این رفتار بحران زا فقط در بخش مسکن رخ نمی‌دهد، بلکه در حوزه‌های دیگر نیز دیده می‌شود.

«قیمت منصفانه چه مفهومی دارد؟ به وجدان و اخلاق بستگی دارد یا قرار است بر اساس افزایش قیمت دیگر کالا‌ها در بازار تعیین شود؟ اگر قرار باشد قیمت خرید رهن، یا اجاره بهای مسکن بر اساس افزایش قیمت سایر کالا‌ها و خدمات منصفانه شود، اتفاقا تورم مسکن از همین حدی که هست بالاتر می‌رود. قیمت مسکن را با شیر و تخم مرغ هم اگر مقایسه کنیم، روند قیمت‌ها بسیار منصفانه است.»

این روز‌ها بازار اجاره مسکن بر خلاف ماه‌های گذشته کمی آرام‌تر شده و بسیاری از مستاجران اعلام می‌کنند که با نزدیک شدن به انتهای سال و عدم پیش بینی قیمت‌ها در سال جدید، مالکان سعی دارند واحد‌های مسکونی خود را زودتر اجاره دهند.

اما متاسفانه برخی فکر می‌کنند تمام کاهش قدرت خرید مردم ناشی از تورم است که این اصلا درست نیست و تورم تنها یکی از عوامل است؛ بنابراین تا زمانی که رشد اقتصادی کشور به صورت پایدار (حداقل پنج سال) بالای ۵ یا ۶ درصد قرار نگیرد، مشکلات داخل مسکن قابل حل نخواهد بود.»

رونق بخش مسکن در شرایط تداوم رکود تورمی اقتصاد کلان و رکود بی‌سابقه بخش مسکن چگونه ممکن است؟ نااطمینانی و نبودن چشم‌انداز روشن از اقتصاد، زمستانی‌ترین فصل تاریخ مسکن در نیم‌قرن اخیر را رقم زده است. در غیاب رونق اقتصاد کلان و بی‌سامانی بازار‌های اقتصادی و نیز نرخ‌های روزافزون طلا و ارز، بازار مسکن با ریسک زمین‌گیر کردن دارایی و هزینه‌های مبادلاتی بالا برای سازندگان و سرمایه‌گذاران چه جذابیتی خواهد داشت.

درحالی‌که تورم مسکن در کل شهر تهران در ماهی که گذشت ۸/ ۶ درصد بوده است، بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن در پنج منطقه واقع در نیمه شمالی شهر شامل مناطق یک تا پنج در معاملات آبان امسال ۸ درصد بوده است. همچنین در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۹ تا ۲۰ میانگین قیمت در معاملات صورت‌گرفته طی آبان ماه ۵/ ۶ درصد بوده که به تغییرات میانگین شهر نزدیک‌تر است.

جهش ۳ میلیون تومانی قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی فقط در طول یک ماه نشان می‌دهد که انتظارات تورمی به بازار مسکن سرایت کرده و همزمان با التهاب بازار‌های موازی، بخش مسکن نیز از فضای تورم عمومی کشور جا نمانده است.

با توجه به اینکه دولت نیز عملا کاری برای ساخت مسکن انجام نمی‌دهد، تقاضای زیادی پشت بازار قرار دارد که نتیجه آن افزایش تورم در بخش اجاره بها است که در ماه‌های جاری این تورم از تمامی تورم‌های دیگر در بازار‌های مختلف پیشی گرفته است. تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که وضعیت بازار به سوی تعادل حرکت کند.

چالش قیمت گذاری مسکن در بورس کالا، یک مسئله مهم است، اینکه به چه نحوی می‌خواهند قیمت مسکن را برای تعداد قابل توجه‌ای واحد مسکونی فرموله کنند، خود معضل مهمی است، زیرا همانطور که اشاره شد این واحد‌های در جزییات بسیار متفاوت هستند، زیرا به نوعی مسکن کالایی همگن محسوب نمی‌شود، اینکه قیمتگذاری چگونه می‌خواهد باشد، خود یک موضوع مهم قلمداد می‌شود.

دانشمند با اشاره به اینکه در حال حاضر تقاضا در بازار اجاره خیلی بیشتر از عرضه است، گفت: با توجه به اینکه دولت نیز عملا کاری برای ساخت مسکن انجام نمی‌دهد، تقاضای زیادی پشت بازار قرار دارد که نتیجه آن افزایش تورم در بخش اجاره بها است که در ماه‌های جاری این تورم از تمامی تورم‌های دیگر در بازار‌های مختلف پیشی گرفته است، بنابراین تا زمانیکه عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که وضعیت بازار به سوی تعادل حرکت کند.

یک کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه با متوقف شدن پروژه‌های انبوه‌سازی بخش خصوصی، عملا ساخت و ساز مسکن در کشور وارد رکود سنگینی شده است، اضافه کرد: دولت نیز با توجه به این که قول داده بود سالی یک میلیون مسکن بسازد، عملاً تاکنون با گذشت یک سال از عمر دولت هیچگونه اقدام عملی برای ساختن این واحد‌ها انجام نداده که این موضوع بخواهد رونقی در بخش ساخت و ساز کشور ایجاد کند.

«در حال حاضر بازار مسکن با تورم بسیار افسار گسیخته‌ای روبرو بوده، که بیشتر آن ناشی از افزایش انتظارات تورمی است، با توجه به اینکه چشم انداز روشن و امیدبخشی نسبت به آینده اقتصادی کشور وجود ندارد، بازار مسکن به صورت سنتی کم ریسک‌ترین بازار برای سرمایه گذاری است و به همین خاطر، سیل سرمایه‌های سرگردان است که به این بازار سرازیر می‌شود، طبعا در این وضعیت قیمت‌ها با توجه به شرایط موجود تا پایان سال با افزایش بیشتری روبرو خواهد شد.»

افقه با اشاره به اینکه بانک‌ها املاک بسیار زیادی در اختیار دارند، گفت: «به دلیل بازدهی بسیار پایین بخش تولید، بانک‌ها در کنار بنگاه داری، اقدام به خرید املاک می‌کنند که این موضوع از یک طرف باعث افزایش قیمت مسکن شده و از سوی دیگر باعث شده منابع بانک‌ها به نوعی قفل شود، بنابراین تا زمانی که وضعیت اقتصاد کلان کشور با تغییر مواجه نشود، بانک‌ها نیز برای کسب سود و بقای خودشان این رویه را ادامه می‌دهند.»