پدافند بازار مسکن فعال می‌شود؟

تبعات کوتاه‌مدت «جنگ اسفند» در بخش ساختمان نمایان شد. حمیدرضا قاضی، عضو هیئت‌مدیره انجمن صنعت ساختمان محل «اصابت ترکش‌های جنگ» در بازار مسکن و ساخت‌وساز را تشریح کرد. این فعال ساختمانی معتقد است پایان تحریم بانکی بخش مسکن می‌تواند تاحدودی ریسک‌های موجود را پوشش دهد. 

به گزارش دنیای اقتصاد، «جنگ رمضان»، زنجیره صنعت ساختمان را مانند سایر بخش‌های اقتصاد ایران تحت‌تاثیر قرار داده است، با این تفاوت که این بخش کلیدی به‌دلیل شرایط متفاوت حاکم بر روند سرمایه‌گذاری و تولید در آن، اکنون متحمل آسیب بیشتری از پیامدهای «وضعیت فعلی» شده‌است.

بخش مسکن و ساختمان به فرآیند طولانی سرمایه‌گذاری برای تولید محصول وابسته است؛ حداقل ۱.۵ تا ۲ سال. سرمایه‌گذار در این پروسه با ریسک «تورم فزاینده تولید» و «سقوط ممتد قدرت خرید تقاضا» روبه‌رو می‌شود که در نتیجه، در انتهای این پروسه قادر به «کسب عایدی موردانتظار در ابتدای پروژه» نیست. در دیگر بخش‌های اقتصادی، مسیر تولید کوتاه‌تر از فعالیت‌های ساختمانی و بازار ساخت‌وساز است و همین، شدت اصابت ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی به تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران حوزه‌های مختلف را در مقایسه با بخش ساختمان، کمتر می‌کند. 

حمیدرضا قاضی، عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان، تصویری از شرایط به‌وجود آمده در این بخش طی دو هفته گذشته از «جنگ رمضان» ارائه کرده‌است.

او ضمن اشاره به ۶ بازیگر حاضر در زنجیره صنعت ساختمان، از تولید مصالح و نهاده‌های تولید مسکن تا ساختمان‌سازی و در نهایت خرید و فروش واحد مسکونی، اعلام کرد: یکی از بازیگران که باید در جایگاه «سیاستگذاری» نقش بازی کند، خودش از این بخش در حال «تامین مالی» است و این تعارض منافع، کار را برای بخش‌خصوصی و سرمایه‌گذاران و به‌طور کلی سایر بازیگران «مشکل» و «مختل» کرده‌است.

قاضی، بازیگر انتهای زنجیره، یعنی متقاضیان خرید آپارتمان را «بازیگر نقش اصلی» در به حرکت درآوردن چرخ‌های تولید ساختمان معرفی می‌کند و با تاکید بر اینکه «تحریک سمت تقاضا» می‌تواند به «رونق تولید پایدار» منجر شود، اعلام کرد: در این سال‌ها نظام تامین مالی در بخش مسکن و ساختمان، «وارونه» عمل کرده و به‌جای آنکه تسهیلات با اولویت «تقاضای مسکن» پرداخت شود عمدتا در خدمت ابتدای زنجیره بوده و این در حالی است که اگر محصول نهایی در بخش ساختمان نتواند توسط تقاضا خریداری شود، ابتدای زنجیره تولید هم به مشکل می‌خورد.

در حال‌حاضر، ترکش‌های اقتصادی جنگ رمضان به شکل آنی به یکی از بازیگران زنجیره صنعت ساختمان، یعنی توسعه‌دهنده‌ها، اصابت کرده اما در میان‌مدت آثار آن بیشتر نیز می‌شود و به سایر حاضران در صحنه می‌رسد. 

قاضی در این گفت‌وگو اعلام کرده؛ رکود ناشی از شرایط جنگی، از «کریدور نقدینگی» به صنعت ساختمان بیشترین آسیب را وارد می‌کند، اما چنانچه عیب اصلی در نظام تامین مالی اصلاح شود، تسهیلات خرید مسکن می‌تواند تاحدودی افت شدید نقدینگی در این صنعت را جبران کند. 

پیامدهای «جنگ اسفند» برای بخش ساختمان

حمیدرضا قاضی؛ عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان در تشریح تاثیر جنگ حاضر بر فعالیت زنجیره صنعت ساختمان گفت: تمامی حلقه‌های زنجیره صنعت ساختمان به دلایل مختلفی که اغلب نیز ریشه‌دار هستند، در حال‌حاضر «از وضعیت مطلوب» فاصله گرفته‌اند، به این معنی که تک‌تک حلقه‌های این زنجیره به‌خاطر موانع تولید و شرایط نامناسب؛ راندمان مطلوبی ندارند. در چنین شرایطی، «جنگ» به‌عنوان یک مولفه بیرونی بر محیط کسب‌وکار حادث شده و این فاکتور مهم جدید باعث‌شده که تمامی مسائل و چالش‌های قبلی موجود در این بخش پیشران اقتصادی، تشدید شود. 

وی ادامه‌داد: صنعت ساختمان یکی از محیط‌های کسب‌وکار است که مثل هر محیط کسب‌وکار دیگری تعدادی بازیگر اقتصادی دارد. بازیگر اول یا به تعبیر دیگر حلقه ابتدایی زنجیره صنعت ساختمان، نهادهای حاکمیتی از جمله شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی، سازمان تامین‌اجتماعی و سازمان امور مالیاتی هستند که هریک به‌نوعی هم ذی‌نفع این صنعت بوده و هم با تصمیمات و سیاست‌هایشان در این محیط کسب‌وکار ایفای نقش می‌کنند. هریک از این نهادها بسته به کیفیت بازی خود در این محیط، آثار مختلفی بر متغیرهای این صنعت می‌گذارند و همچنین سایر حلقه‌های زنجیره را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند. 

حلقه دوم زنجیره یا گروه دوم بازیگران این محیط کسب‌وکار، معماران و مهندسان ساختمانی هستند که این افراد پیش از آغاز یک پروژه، شروع به‌کار می‌کنند و درواقع هویت پروژه را ایجادکرده و البته تا پایان پروژه نیز در بخش‌های مختلف آن حضور دارند. بازیگر بعدی سرمایه‌گذار است که اجرای یک پروژه را در دست دارد و آن را پیش‌می‌برد. در یک محیط کسب‌وکار صحیح انتظار می‌رود که سرمایه‌گذار بیش از سایر بازیگران از یک پروژه ساختمانی اطلاعات داشته‌باشد و بداند با چه عملکردی می‌تواند بیشترین راندمان را در این حوزه رقم بزند.

 با این وجود در شرایط کنونی لزوما این‌گونه نبوده و بخشی از سرمایه‌گذاران واردشده به این بخش هیچ اطلاعی از ساختمان‌سازی نداشته و تنها با هدف کسب سود و بدون دانش حداقلی به این بخش واردشده‌اند. البته این موضوع تنها مربوط به محیط کسب‌وکار صنعت ساختمان نبوده، بلکه در دیگر بخش‌های اقتصادی نیز همین‌رویه وجود دارد. 

از دیگر بازیگران صنعت ساختمان در بخش اجرا باید به تامین‌کنندگان اشاره کرد که شامل تامین‌کننده‌های خدمات و کالا می‌شوند. بخشی از این فروشندگان همزمان فروشنده و پشتیبانی‌کننده کالای مشخصی هستند، به‌عنوان نمونه می‌توان از تامین‌کنندگان آسانسور و سیستم‌های تاسیسات سرمایش و گرمایش یادکرد. 

پس از تکمیل ساختمان، بازاریابی، انجام معامله و ثبت فروش از طریق مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و این گروه از دیگر بازیگران این محیط کسب‌وکار هستند. آخرین حلقه زنجیره صنعت ساختمان هم «مصرف‌کننده» است، حلقه‌ای به‌مراتب مهم‌تر از سایر حلقه‌ها که البته متاسفانه در کشور کسی به فکر منافع این حلقه نیست. درواقع کل زنجیره به‌جای آنکه در خدمت مصرف‌کننده باشد، در خدمت ذی‌نفعان ابتدایی زنجیره و تامین منابع مالی موردنیاز آن‌ها است. 

قاضی گفت: محیط کسب‌وکار زمانی بیشترین بازده را دارد که بازیگران این محیط در تعادل کامل با یکدیگر باشند؛ اگر گروهی از این ذی‌نفعان بر دیگران غلبه داشته‌باشند، طبیعتا راندمان کم می‌شود. در حال‌حاضر صنعت ساختمان با این چالش بزرگ مواجه است. نهادهای بالادستی که قدرت بالاتری در زنجیره دارند، تعادل را در این زنجیره از بین برده‌اند. بسیاری از مطالبات نهادهای بالادستی «غیرقابل‌پذیرش» بوده و زمینه‌ساز کاهش بهره‌وری در صنعت ساختمان است، اما از آنجاکه سایر بازیگران این محیط کسب‌وکار توانی برای مقابله با این خواسته‌ها ندارند، مجبور به پذیرش می‌شوند و از همین نقطه، عدم‌تعادل و کاهش بهره‌وری در این صنعت آغاز شده و به‌مرور زمان نیز بیشتر می‌شود. البته لزوما نهادهای ذکرشده در بروز وضعیت فعلی دخیل نیستند، بلکه جداشدن درآمد سازمان‌ها از بودجه‌عمومی کشور و سوق آن‌ها به تامین درآمد به شیوه‌های فعلی عامل بروز این وضعیت است.

عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان گفت: صنعتی که از گذشته به دلایل مختلف با چالش‌های متعدد از جمله بهره‌وری پایین مواجه بود، با فاکتور جدید «جنگ» مواجه‌شده و این جنگ به‌عنوان یک مولفه بیرونی می‌تواند تمام مسائل این زنجیره را تشدید کند که تشدید چالش‌ها به شکل‌های مختلف و در دوره‌های زمانی متفاوتی بروز می‌کند. 

«جنگ» بر عملکرد حلقه ابتدایی صنعت ساختمان یعنی نهادهای بالادستی اثرگذار می‌شود و احتمالا به‌دلیل محدودشدن منابع مالی و افزایش چالش‌های نقدینگی در آن‌ها، نهادهای ذکرشده به سمت اخذ تصمیمات اشتباه بیشتر می‌روند. البته این نهادها فعلا تعطیل بوده و پس از مدتی که به سرکار بازگردند با چالش محدودیت منابع مالی مواجه‌شده و به سراغ تامین بیشتر منابع از صنایع و کسب‌وکارهای بخش‌خصوصی می‌آیند و بنابراین تاثیر این موضوع بر زنجیره ساختمان در میان‌مدت عیان‌تر می‌شود.

البته جنگ بر دیگر حلقه‌های زنجیره صنعت ساختمان به شکل فوری اثرگذار می‌شود. توسعه‌دهنده‌ها در این صنعت یکی از حلقه‌های اصلی در زنجیره صنعت ساختمان هستند که هریک از آن‌ها چند ده تا چند صد نیرو دارند؛ در شرایط بروز جنگ این گروه با چالش توقف یا کاهش سرعت اجرای پروژه مواجه هستند، اما در همین‌زمان هزینه‌های مستمر و غیرقابل‌حذفی وجود دارد که باید پرداخت شود. این هزینه‌ها شامل «حقوق و دستمزد» نیروهای ثابت نظیر کارکنان دفاتر فنی پروژه و کارگران ساده، «هزینه سالانه خدماتی» و «هزینه‌های مستمر شهرداری» است و در کنار این موارد، «طولانی‌شدن زمان اجرای پروژه» نیز هزینه‌های گزافی را به آن‌ها تحمیل می‌کند. 

مشکل از جایی شدت بیشتری به خود می‌گیرد که توسعه‌دهنده‌ها در زمان جنگ به‌رغم پابرجا ماندن بخشی از هزینه‌ها با چالش تضعیف تامین نقدینگی نیز مواجه می‌شوند. طبیعتا هر توسعه‌دهنده‌ای بخشی از هزینه پروژه را با سرمایه شخصی اجرایی کرده و منابع مالی بخشی از پروژه را از محل پیش‌فروش بخشی از واحدهای درون پروژه ساختمانی تامین می‌کند. حتی اگر یک سازنده منابع مالی لازم برای اجرای کامل یک پروژه را در اختیار داشته‌باشد، عدم‌پیش‌فروش و تامین مالی کل پروژه با آورده شخصی اقتصادی نیست، بنابراین آن توسعه‌دهنده در پروژه خود برای تامین مالی با شرایط و مختصات حاکم در بازار مسکن و ساختمان دست‌به‌گریبان است.

در زمان وقوع جنگ فرآیند تامین منابع مالی از بازار به‌درستی پیش نمی‌رود، به‌عنوان مثال فردی که‌واحدی را پیش‌خرید کرده، اقساط خود را به‌موقع نمی‌پردازد و از پس ایفای تعهدات خود برنمی‌آید. در چنین شرایطی توسعه‌گر باید امکانی برای تامین مالی فارغ از وابستگی به بازار داشته‌باشد یا به بخش‌های مختلف و از همه مهم‌تر فعالان پروژه بدهکار شود. به این‌ترتیب جنگ بلافاصله بر وضعیت سرمایه‌گذاری اثر دارد و اصلی‌ترین چالش جنگ برای سرمایه‌گذار یا همان توسعه‌گر چالش تامین نقدینگی است. این چالش تا یک دوره زمانی پس از اتمام جنگ نیز ادامه‌دار می‌شود، چراکه با پایان‌یافتن جنگ نیز افرادی که واحدی را پیش‌خرید کرده‌اند، بلافاصله امکان پرداخت وجوه بدهی خود را ندارند. 

بخش مشاوران املاک هم گروه دیگری هستند که در زمان جنگ با چالش کمبود متقاضی خرید و فروش و ثبت معامله در بخش فروش و اجاره مسکن مواجه می‌شوند و این موضوع به‌شدت به اقتصاد آن‌ها ضربه وارد می‌کند. حمیدرضا قاضی تاکید کرد: کمبود نقدینگی اصلی‌ترین چالش صنعت ساختمان در زمان جنگ است، این چالش در میان و بلندمدت خود را در کاهش صدور مجوزهای ساختمانی برای سرمایه‌گذاری‌های آتی نشان می‌دهد.

بخش ساختمان کشور در سال‌های اخیر به شکل جدی با چالش تامین نقدینگی مواجه بود و این موضوع خود را در کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی نشان‌داد. جنگ اما به‌عنوان فاکتوری جدید این چالش را شدت می‌بخشد. پس از جنگ ۱۲روزه اغلب فعالان صنعت ساختمان درصدد برآمدند تا پروژه‌های نیمه‌کاره خود را با سرعت تکمیل کنند و در عین‌حال از شروع پروژه جدید اجتناب می‌کردند و طبیعتا با پایان‌یافتن این جنگ، همین وضعیت با شدت بیشتری پیش‌می‌رود. 

کندشدن اجرای پروژه‌های ساختمانی

حمیدرضا قاضی عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان در ارزیابی وضعیت پروژه‌های ساختمانی در شرایط کنونی گفت: در زمان جنگ تقریبا پروژه‌ای با روال عادی کار نمی‌کند، اما در هر پروژه‌ای کارهایی برای انجام وجود دارد و در واقع فعالیت‌های مولد در صنعت ساختمان کم‌وبیش جریان خود را طی می‌کند، اما روند کلی تولید به‌شدت کند شده‌است. کارهای هر پروژه ساختمانی را به شکل کلی می‌توان به ۳ دسته امور خدماتی، عملیات اجرایی ساده و فعالیت مهندسی نظیر اجرای سازه، برق، تاسیسات و آتش‌نشانی طبقه‌بندی کرد.

در شرایط کنونی با توجه به شرایط موجود ناشی از جنگ و عدم‌دسترسی به تمامی نیروهای کار، دشواری در تامین مواد اولیه، سوخت و… در بخش خدمات و عملیات اجرایی امکان اجرای کارهای ساده با سرعتی کمتر از روال طبیعی وجود دارد، اما استمرار فعالیت‌های مهندسی و بخش‌های بنیادی پروژه نظیر سازه، برق، تاسیسات و آتش‌نشانی که نیاز به حضور همزمان چند متخصص در بخش‌های مختلف دارد در شرایط کنونی مقدور نیست. در عین‌حال اگر پروژه‌ای در مرحله اخذ مجوزها از سازمان‌های مختلف و شهرداری باشد با توجه به تعطیلی یا دورکاری نهادها و سازمان‌ها، امکان انجام آن از بین می‌رود یا در مسیر با اختلال روبه‌رو می‌شود. 

وی ادامه‌داد: با آغاز جنگ بخشی از نیروهای کار، تهران را ترک کردند و همین موضوع نقش مهمی در کاهش سرعت یا توقف اجرای پروژه‌های ساختمانی داشت. در شرایط کنونی و با توجه به ریسک‌های جنگ هیچ کارفرمایی نمی‌تواند به نیروی کار برای حضور در محل کار فشار و اجبار وارد کند، بسیاری از نیروها با تعطیلی یک هفته‌ای از شهر خارج‌شده و از آنجاکه چشم‌اندازی برای پایان سریع جنگ نداشتند، قصد دارند تا پایان تعطیلات نوروز به شهر محل سکونت و محل زندگی‌شان برنگردند. وی ادامه‌داد: در عین‌حال تامین مصالح ساختمانی و تجهیزات موردنیاز در این بخش در این شرایط به‌شدت دشوار و حتی غیرممکن شده‌است و تمامی این موارد پیشبرد پروژه‌ها را کندتر کرده و به مرور به مرز توقف کامل می‌رساند. 

با پایان‌یافتن جنگ طبیعتا شرایط به‌سرعت به روال عادی بازنمی‌گردد و وضعیت صنعت ساختمان به‌سرعت عادی نمی‌شود. طبیعتا پروژه‌های در حال ساخت به‌سرعت فعال می‌شوند، چراکه تمامی فعالان در پروژه خواهان تکمیل کار هستند، اما چالش کمبود جریان نقدینگی پابرجا می‌ماند، بنابراین بازگشت وضعیت به روال عادی طبیعتا زمانبر است. در چنین شرایطی عدم‌تعلق تسهیلات بانکی برای تامین نقدینگی در بخش ساختمان به‌شدت موضوعی آسیب‌زا شمرده می‌شود و برچالش‌های این صنعت می‌افزاید.

در این دوره شرایط اقتصادی به‌گونه‌ای است که از تمایل بخش‌خصوصی برای حضور در بخش ساختمان کاسته می‌شود و حتی نقش بازیگرانی که در گذشته در این بخش فعال بودند نیز کمرنگ می‌شود. این موضوع طبیعتا نهادهای بالادست زنجیره صنعت ساختمان را با کاهش درآمد مواجه می‌کند. در چنین شرایطی این بخش به فکر جبران کاهش درآمد از معدود سرمایه‌گذاران باقی‌مانده، می‌افتد و فشار بیشتری را به آن‌ها وارد می‌کند.

این موضوع با افزایش زیان در صنعت ساختمان، خروج سرمایه از این صنعت را شدت بیشتری می‌بخشد، بنابراین پس از پایان جنگ چرخه معیوب وابستگی نهادها به درآمد صنعت ساختمان با تعریف انواع و اقسام فاکتورهای هزینه‌ای، شبیه آنچه در سال‌های اخیر تحت‌عنوان حق‌بیمه کارگران ساختمانی با فرمول غیرمنطقی جاری است، به قیمت زیان‌ده‌شدن این بخش با شدت بیشتری پیش گرفته‌می‌شود. 

گشایش درهای «وام مسکن» 

قاضی، بازیگر انتهای زنجیره، یعنی متقاضیان خرید آپارتمان را «بازیگر نقش اصلی» در به حرکت درآوردن چرخ‌های تولید ساختمان معرفی می‌کند و با تاکید بر اینکه «تحریک سمت تقاضا» می‌تواند به «رونق تولید پایدار» منجر شود، اعلام کرد: در این سال‌ها نظام تامین مالی در بخش مسکن و ساختمان، «وارونه» عمل کرده و به‌جای آنکه تسهیلات با اولویت «تقاضای مسکن» پرداخت شود، عمدتا در خدمت ابتدای زنجیره بوده و این در حالی است که اگر محصول نهایی در بخش ساختمان نتواند توسط تقاضا خریداری شود، ابتدای زنجیره تولید هم به مشکل می‌خورد. 

بسیاری از مشکلات صنعت ساختمان در شرایط کنونی کهنه و عمیق شده‌اند، این مشکلات هیچ‌یک راه‌حل سریعی ندارند و در نهایت حل این چالش‌ها از مسیر اصلاح جریان نقدینگی در صنعت ساختمان میسر است. در چنین شرایطی شاید بهترین گزینه ممکن برای کاهش فشار بر صنعت ساختمان اعطای تسهیلات به حلقه نهایی زنجیره یعنی خریدار باشد. صنعت ساختمان تنها صنعتی است که از تسهیلات بانکی بی‌بهره است، این درحالی است که در سند بودجه تسهیلاتی برای حمایت از این صنعت درنظر گرفته شده‌است، اما تسهیلاتی به واقع به این بخش تزریق نمی‌شود یا تنها به بخش ابتدای زنجیره یعنی تولیدکنندگان نهاده‌های ساختمانی تعلق می‌گیرد که اثربخشی بر عملکرد نهایی بخش ساختمان ندارد.

در چنین شرایطی اگر تسهیلات به مصرف‌کننده نهایی یعنی خریدار واحدهای مسکونی برسد، امکان بهبود کل زنجیره‌های ساختمان با تحریک مالی تقاضا حاصل می‌شود. با احیای قدرت خرید مصرف‌کننده، او فرصت انتخاب بهترین گزینه ممکن را دارد و این موضوع سازنده را نیز به سمت ارائه کیفیت خوب با قیمتی منطقی برده و درحالی‌که چرخ صنعت می‌چرخد، تامین خواسته سمت تقاضا تبدیل به دغدغه کل صنعت می‌شود.