سوال مستاجرها از طراح سقف اجاره

مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌‌‌‌بها در تهران و سایر شهرهای کشور مورد تایید شورای‌‌‌‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس این مصوبه سقف رشد اجاره‌‌‌‌بها در قراردادهای امسال برای پایتخت ۲۵‌درصد و برای سایر شهرها ۲۰‌درصد تعیین شده است. در جلسه‌شنبه شب شورای‌‌‌‌عالی هماهنگی اقتصادی که با حضور سران قوا و به ریاست آیت‌الله سید ابراهیم رئیسی رئیس‌‌‌‌جمهور برگزار شد، وزیر راه و شهرسازی گزارشی از وضعیت بازار مسکن ارائه کرد. سران قوا تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت بخش مسکن سریع‌‌‌‌تر اجرایی شود و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی برای کنترل بازار اجاره‌‌‌‌بها نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. همچنین مقرر شد به منظور عملیاتی شدن سقف‌‌‌‌های دستوری تعیین شده برای افزایش اجاره‌‌‌‌بها، مقررات لازم به عنوان ضمانت اجرایی این مصوبه پیش‌بینی شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، سران قوا با تکیه بر نظر کارشناسی ارائه شده به آنها درباره نحوه تنظیم بازار اجاره تصمیم‌گیری کرده‌‌‌‌اند، اما سوال مستاجران اکنون این است که چطور کارشناسان در زمان تنظیم «بسته کنترل بازار اجاره» از اشکال بارز ارقام تعیین شده به عنوان سقف رشد اجاره‌‌‌‌بها که آمار رسمی بانک مرکزی نیز آن را تایید می‌کند، غفلت کرده‌‌‌‌اند؟

بر اساس آمارهای رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی درباره وضعیت بازار اجاره‌‌‌‌بها، میانگین تورم اجاره مسکن در تهران و سایر شهرهای کشور طی ۲ سال و ۲ ماه گذشته (از ابتدای سال ۹۹ تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۱) حدود ۴۹‌درصد بوده است. همچنین گزارش تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه حاکی است تورم نقطه‌‌‌‌ای اجاره مسکن در تهران ۴۶ و در کل کشور ۵۱‌درصد بوده است.

این آمارها حاوی دو پیام مهم است که ضرورت ورود دولت و مجلس به مساله اجاره‌‌‌‌نشینی را نشان می‌دهد. پیام اول این است که اجاره‌‌‌‌بها در کل بازار مسکن کشور با شیب تند و غیرقابل تحمل متورم شده و میزان رشد آن به حدی است که اجاره‌‌‌‌نشین‌‌‌‌ها را با بحران رو به‌رو کرده است. پیام دوم نیز ناظر بر این است که رشد اجاره‌‌‌‌بها در دو سال گذشته سبب شده میانگین اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کشور حداقل یک‌‌‌‌ونیم برابر شود و اکنون تورم اجاره‌‌‌‌بها حتی از تورم عمومی نیز بیشتر شده است.

اما نکته قابل تامل این است که آمارهای مذکور نشان‌‌‌‌دهنده رشد بیشتر اجاره‌‌‌‌بها نسبت به سقف تعیین شده توسط ستاد ملی مقابله با کرونا در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ بوده است؛ یعنی درست در زمانی که دولت نسبت به تعیین سقف رشد اجاره‌‌‌‌بها در قراردادهای تمدیدی اقدام کرد، در عمل موجران مسیر دیگری را در تعیین نرخ طی کردند. به این ترتیب اکنون سقف تعیین شده برای اجاره‌‌‌‌بها به طور میانگین نصف میانگین رشد واقعی اجاره‌‌‌‌ها در قراردادهای رسمی ثبت شده در کشور است که آمار بانک مرکزی آن را منعکس کرده است. البته مستاجران عنوان می‌کنند که میزان رشد اجاره‌‌‌‌بها در شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران به مراتب بیشتر از آمارهای رسمی اعلام شده است، اما چون بسیاری از قراردادها فاقد کد رهگیری هستند و در واقع ثبت رسمی نمی‌‌‌‌شوند، ارقام آنها در محاسبه تورم اجاره‌‌‌‌بها لحاظ نمی‌شود.

در نهایت سران قوا سقف‌‌‌‌های تعیین‌شده در ستاد کرونا برای افزایش اجاره‌‌‌‌بها را به منظور اعمال در قراردادهای سال ۱۴۰۱ در حالی تایید کردند که ارقام مذکور، نصف حداقل رشد اجاره‌‌‌‌بها در کشور به روایت بانک مرکزی است. در روزهای اخیر برخی مستاجران در تماس با «دنیای‌اقتصاد»، از رشد ۱۰۰‌درصدی اجاره‌‌‌‌بهای خود در قرارداد امسال نسبت به رقم پرداختی سال گذشته خبر دادند. اکنون نیز سوال این گروه از مستاجران از کارشناسانی که طرح مذکور را برای ارائه در جلسه سران قوا تدارک دیده‌‌‌‌اند، این است که بر اساس کدام معیار سقف‌‌‌‌های ۲۰ و ۲۵‌درصدی را تعیین کرده‌‌‌‌اند؟ آیا این معیارها بر اساس واقعیت بازار تعیین شده یا اینکه کارنامه عملکرد

۲ سال و ۲ ماه گذشته که سقف مجاز رشد اجاره‌‌‌‌بها توسط دولت اعلام شد، ملاک قرار گرفته است؟ طبعا با توجه به اینکه فاصله بسیار زیادی بین رشد مجاز اجاره‌‌‌‌بها و ارقام واقعی رایج در بازار اجاره‌‌‌‌بها وجود دارد، معیار کارشناسان واقعیت نبوده است. اگر هم کارشناسان به دنبال لحاظ کردن کارنامه دولت در سقف‌‌‌‌گذاری رشد اجاره‌‌‌‌بها طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ و نیز دو ماه ابتدایی امسال بوده‌‌‌‌اند، با توجه به اینکه تورم اجاره‌‌‌‌بها در آمارهای رسمی بانک مرکزی ۲ برابر میزان رشد مجاز پیش‌بینی شده در این سال‌ها بوده است، قاعدتا نباید ارقام بسیار دور از واقعیت ۲۰ و ۲۵‌درصدی را برای سقف رشد مجاز اجاره‌‌‌‌بها پیشنهاد می‌‌‌‌دادند؛ کما اینکه کارنامه رسمی دریافت شده از بازار نشان می‌دهد این ارقام در دو سال گذشته نیز جوابگو نبوده و نتوانسته به کنترل موثر تورم اجاره‌‌‌‌بهای مسکن بینجامد.البته راهکارهای گوناگونی برای مهار تورم اجاره‌‌‌‌بها وجود دارد که در این بین دو راهکار موثر، یکی ناظر بر استفاده از ابزار مالیاتی موثر به منظور عرضه آپارتمان‌‌‌‌های خالی و بی‌‌‌‌استفاده به بازار اجاره مسکن و دیگری مبتنی بر بازتعیین نرخ بهره بانکی به نحوی که به جذاب شدن سپرده‌‌‌‌گذاری بانکی بینجامد و به واسطه رغبت سنتی موجران به دریافت سود سپرده‌‌‌‌گذاری نزد بانک‌ها، به افزایش عرضه املاک اجاری منجر شود.

ورود مجلس به تنظیم اجاره‌‌‌‌بها

بر اساس خبری که روز گذشته در خبرگزاری «ایرنا» منتشر شد، طرح مجلس به منظور کنترل بازار اجاره‌‌‌‌بهای مسکن نیز فردا (سه‌‌‌‌شنبه) در صحن علنی مجلس بررسی خواهد شد. هرچند روز گذشته اعلام شد کمیسیون مربوطه درباره طرح ساماندهی اجاره‌‌‌‌بهای مسکن به نتیجه نهایی نرسیده است، اما با توجه به تاکید سران قوا بر تعیین‌تکلیف هرچه زودتر ضمانت‌‌‌‌های اجرایی مربوط به اجرای تعیین سقف اجاره‌‌‌‌بها، مقرر شده این طرح دو فوریتی در جلسه پیش روی مجلس شورای اسلامی بررسی شود.

از آنجا که طی ۲ سال گذشته تعیین سقف برای رشد اجاره‌‌‌‌بها توسط ستاد مقابله با کرونا عملا تاثیری بر کنترل اجاره‌‌‌‌بها نداشت و تورم رسمی اعلام‌شده به مراتب بالاتر از سقف اعلام‌شده از سوی دولت بود، باید دید کارشناسانی که طرح شکست‌خورده قبلی را دوباره در قالب «بسته تنظیم اجاره‌‌‌‌بها» به سران قوا ارائه کرده‌‌‌‌اند، چه توجیهی درباره اصرار بر تکرار راه پیموده‌شده قبلی دارند.