درآمد نجومی بنگاه‌ها در آشفته بازار مسکن

تغییر نرخ کمیسیون دفاتر املاک در حالی روی میز کمیسیون نظارت وزارت صمت قرار گرفته که بعضی نمایندگان مجلس از فرایند کنونی انتقاد دارند؛ از طرف دیگر کارشناسان معتقدند عدد کمیسیون مشاوران املاک برای مردم مهم نیست و آنچه چه اهمیت دارد سطح پایین خدمات حقوقی و مشاوره‌ای متناسب با حق الزحمه‌ای است که پرداخت می‌کنند.

به گزارش ایسنا، نوسانات بازار مسکن یک بار دیگر بعضی توجهات از جمله نگاه نمایندگان مجلس را متوجه نرخ کمیسیون دفاتر املاک کرد که هم اکنون بر اساس ارزش ملک تا ۵۰۰ میلیون تومان نیم درصد و از ۵۰۰ میلیون تومان به بالا ۲۵ صدم درصد است و از هر یک از طرفین به اضافه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده دریافت می‌شود. این ابلاغیه اصلاح نرخی است که از سال ۱۳۸۰ در جریان بود و از یکم اردیبهشت ۱۳۹۵ به بنگاه‌های املاک اعلام شده که تاکنون به قوت خود باقی است.

جدا از آنکه معمولاً خریداران و فروشندگان از پرداخت حق الزحمه مشاوران املاک ناراضی هستند و این موضوع بهانه بسیاری از دعوا‌های حقوقی در حوزه مسکن است، رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که نرخ فعلی کمیسیون بسیار کمتر از کشور‌های دیگر است و نباید ۱۴۰ هزار نفر مشاور املاک دارای پروانه کسب کل کشور که با افراد خانواده شان در واقع جمعیت نیم میلیون نفری را شامل می‌شوند با پایین آوردن حق الزحمه دچار مشکلات معیشتی کرد.

در سوی مقابل، کارشناسان بر ارتقای سطح کیفی و علمی دفاتر املاک در دو حوزه حقوقی و مهندسی تاکید دارند. مهدی سلطان محمدی و مهدی روانشادنیا دو تن از کارشناسان حوزه مسکن اعلام کردند که دغدغه فعلی خریداران و فروشندگان، عدد کمیسیون نیست بلکه خدماتی است که در بستر یک قرارداد از بنگاه‌های املاک دریافت می‌کنند.

محاسبه نرخ کمیسیون دفاتر املاک

همانطور که عنوان شد در حال حاضر نرخ کمیسیون مشاوران املاک بر اساس ارزش ثمن معامله تا ۵۰۰ میلیون تومان نیم درصد و از ۵۰۰ میلیون تومان به بالا ۲۵ صدم درصد به اضافه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده است که به رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد. به طور مثال اگر یک خانه با قیمت یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان معامله شود برای ۵۰۰ میلیون تومان آن هر یک از طرفین باید نیم درصد و برای یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان آن ۲۵ صدم درصد بپردازند.

یعنی هر طرف معامله باید دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای ۵۰۰ میلیون تومان اول و سه میلیون و ۲۵۰ هزار تومان برای یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان دوم پرداخت کند که جمعا می‌شود ۵ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان. به این عدد ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده تعلق میگیرد که رقم آن ۵۱۷ هزار تومان است. یعنی هر یک از متعاملین به طور کلی باید ۶ میلیون و ۲۶۷ هزار و ۵۰۰ هزار تومان بابت یک خانه که به قیمت یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان فروخته شده به دفاتر املاک پرداخت کنند.

احتمال اصلاح کمیسیون دفاتر املاک در آینده نزدیک

در روز‌های اخیر جلساتی بین مسئولان اتحادیه مشاوران املاک با کمیسیون نظارت وزارت صمت به منظور تغییر نرخ کمیسیون دفاتر املاک برگزار شده است. سازمان حمایت از مصرف کننده بر تغییر نرخ کمیسیون به ۳ دهم درصد از ثمن معامله و البته برداشتن محدودیت سقف قیمت تاکید دارد، اما رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که نرخ باید ۴ دهم درصد بدون تعیین سقف قیمت شود و اگر ۳ دهم درصد باشد مشاوران املاک نیمه جنوبی تهران متضرر خواهند شد.

از طرف دیگر با وجود آنکه حق تعیین حق الزحمه دفاتر املاک بر عهده کمیسیون نظارت هر شهرستان گذاشته شده، برخی نمایندگان مجلس به تازگی نقد‌هایی را به نرخ فعلی کمیسیون مشاوران املاک وارد کرده‌اند. عموم نمایندگان منتقد بر این باور هستند که دریافت درصدی از ثمن معامله، مشاوران املاک را به سمت تلاش برای افزایش قیمت مسکن سوق می‌دهد.

بعضی گلایه‌های مردم از دفاتر املاک

برخی مشاوران املاک متخلف با ترفند‌هایی از جمله خرید و فروش ملک به شرط دریافت کمیسیون بالاتر یا دریافت بخشی از ارزش معامله از خریدار یا فروشنده تلاش می‌کنند سود بیشتری به دست بیاورند. کم ارزش نشان دادن ملک برای فروشنده و پر ارزش نشان دادن آن برای خریدار از دیگر مشکلات متعاملین در دفاتر املاک است. این چالش معمولاً در کشور‌هایی که صرفاً یک کارگزار بین خریدار و فروشنده قرار می‌گیرد دیده می‌شود. یعنی همان تضاد منافعی که ذاتاً فسادآور است.

یک کارشناس: فقط یک مشاور باید روی فایل کار کند

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن، یکی از روزنه‌های فساد در واسطه‌های ملکی را تعدد مشاورانی می‌داند که امکان کار بر روی یک فایل را دارند. او در این خصوص می‌گوید: در کشور‌های توسعه یافته با وجود آنکه یک ملک با استفاده از ابزار‌های مختلف و تکنولوژی نوین در سطح گسترده به بازار فروش عرضه می‌شود فقط یک واسطه امکان فروش آن را دارد و دیگران از امکان تعدی به این حق برخوردار نیستند. این موضوع به واسطه ملکی انگیزه می‌دهد تا به بهترین شکل ممکن بر روی فایل مورد نظر کار کند.

او بیان می‌کند: در حال حاضر مشاوران املاک در ایران به شکل سنتی عمل می‌کنند و آمادگی سیستم‌های کاراتر را ندارند. با این حال استفاده از روش‌های نوین در ایران امکان پذیر است و بستر الکترونیکی آن نیز وجود دارد. روش‌های جدید به گردش آزاد اطلاعات و شفافیت بازار مسکن کمک می‌کند که خریداران، فروشندگان و واسطه‌ها از آن منتفع می‌شوند.

به گفته سلطان محمدی، مشکل مردم عدد کمیسیون مشاورین املاک نیست. در شش ماه گذشته قیمت مسکن در تهران حدود ۵۰ درصد افزایش یافته که مشکل اصلی متقاضیان است و نرخ کمیسیون بنگاه‌ها در این شرایط اهمیت خود را از دست میدهد. اما آنچه باعث ناراحتی خریداران و فروشندگان از دفاتر املاک می‌شود آن است که تلاشی متناسب با حق الزحمه دریافتی را نمی‌بینند.

تاکید یک کارشناس بر ارتقای سطح علمی دفاتر املاک

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه علت اصلی نوسانات بازار مسکن به عدم تعادل عرضه و تقاضا مربوط می‌شود می‌گوید: شأن نمایندگان مجلس این است که بستر را برای تولید مسکن فراهم کنند و از ورود به جزئیات کم اهمیت بازار مسکن بپرهیزند. نرخ کمیسیون می‌تواند با یک بخشنامه از طرف اتحادیه املاک تعیین شود، اما معضل اصلی بازار مسکن در ایران به نوسانات اقتصاد کلان و برهم خوردن نظام عرضه و تقاضا مربوط است.

او در عین حال با انتقاد از شرایط حاکم بر دفاتر املاک می‌گوید: مشاوران املاک باید به چهار جنبه خرید و فروش شامل تسلط حقوقی بر قرارداد، سازه، معماری و تاسیسات اشراف اطلاعاتی داشته باشند که هم اکنون در اکثر قریب به اتفاق دفاتر املاک چنین شرایطی وجود ندارد.

رئیس اتحادیه املاک: سطح سواد مشاوران در حال افزایش است

از سوی دیگر مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه از سال ۱۳۹۰ دانشگاه علمی کاربردی به منظور افزایش سطح علمی صنف در حال فعالیت است می‌گوید: از ابتدا تا کنون حدود ۴۵۰۰ پذیرفته شده در این مرکز داشته‌ایم که بیش از ۹۵ درصد به همین کسب و کار مشغول هستند. هم اکنون حدود ۱۵۰۰ دانشجو در رشته‌های مختلف اعم از کاردانی و کارشناسی تحصیل می‌کنند.

وی با اعلام این خبر که جلساتی را به منظور اصلاح حق الزحمه مشاوران املاک با کمیسیون نظارت وزارت صمت برگزار کرده ایم گفت: به دلیل تغییر نرخ تورم و افزایش هزینه‌های زندگی لازم است تا حق الزحمه مشاوران املاک تغییر کند. کارشناسان اتاق اصناف با توجه به گزارش‌های میدانی به رقم ۴ دهم درصد بدون تعیین محدودیت سقف قیمت رسیدند که ما هم با آن‌ها موافق ایم، اما سازمان حمایت از مصرف کنندگان می‌گوید باید ۳ دهم درصد شود.

بعضی دوستان در کمیسیون نظارت هم نظرشان رقم ۲۵ صدم درصد است. استدلال آن‌ها این است که، چون قیمت مسکن بالا رفته باید درصد کمیسیون کاهش یابد. طبق این منطق اگر احتمالاً در سال‌های آینده قیمت مسکن باز هم بالا رفت باید نرخ کمیسیون مجانی شود، این استدلال به اعتقاد ما اشتباه است.

خسروی خاطرنشان کرد: اوایل انقلاب حق الزحمه مشاوران املاک یک درصد بود که بعد‌ها در سال ۱۳۷۰ برای معاملات تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان نیم درصد شد و از ۱۰۰ میلیون تومان به بالا کمیسیون نداشت. هم اکنون در بسیاری از کشور‌ها کمیسیون واسطه‌های ملکی شش درصد است که از فروشنده دریافت می‌کنند؛ زیرا به اهمیت این شغل و تاثیر آن بر رونق بازار مسکن واقف هستند.

وی بخش مسکن را یک حوزه پیشران دانست و افزود: باید به فعالان بخش مسکن اهمیت داده شود و نباید اجازه دهیم آن‌ها از این بازار خارج شوند؛ زیرا آسیب به هر یک از ارکان حوزه مسکن می‌تواند به اقتصاد کلان صدمه بزند. ضمن این که مشاوران املاک مولد اقتصاد و مولد مالیات هستند. نباید کاری کنیم فعالان صنف که افراد شریفی هستند خدای نکرده به دلیل نیاز مالی به خلاف کشیده شوند.