اولین قراردادهای اجاره مسکن در سال ۹۸ چه ویژگی‌هایی دارند؟

فرارو- رهن و اجاره هر سال در اردیبهشت‌ماه شروع به اوج گرفتن می‎‌کند و این روز‌ها شاهد نشانه‌های اولیه بازار رهن و اجاره هستیم. هرچند با شروع ماه مبارک رمضان دوباره بازار رهن و اجاره به خواب می‌رود، اما پیشبینی می‌شود بعد از ماه مبارک رمضان، دوباره بازار رهن و اجاره رونق بگیرد. نکته مهم اینجاست که بازار رهن و اجاره به دلیل آنکه پارسال رشد زیادی داشته و فشار زیادی به مستأجر‌ها وارد شده، فعلاً کشش افزایش قیمت مجدد را ندارد و قیمت‌ها در بازار اجاره افزایش چندانی نخواهد داشت.

پنج نکته از بازار رهن و اجاره در اردیبهشت
۱- در دو هفته گذشته در تهران دست کم هزار و ۶۰۰ مورد قرارداد اجاره امضا شده است. هرچند هنوز خیلی با اوج معاملات فاصله داریم، اما همین موارد می‌توانند نشانه‌هایی از بازار اجاره مسکن در اردیبهشت به ما بدهند.

۲- آمار‌های در سال‌های قبل نشان می‌دهد، در اردیبهشت ماه همیشه با یک روند افزایشی در تعداد قرارداد‌های اجاره روبرو هستیم و این موج در ماه‌های ابتدایی پاییز به شدت کاهش پیدا می‌کند، اما در ماه‌های بهمن و اسفند هر سال تا پیش از آغاز نوروز، بار دیگر شاهد افزایش قرارداد‌های رهن و اجاره هستیم.

۳- مشکل اصلی که امسال پیش روی بازار رهن و اجاره در اردیبهشت وجود دارد، این است که با آغاز ماه مبارک رمضان بازار رهن و اجاره به خواب یک ماهه خواهد رفت و قرارداد‌های رهن و اجاره در این ماه به شدت کاهش پیدا می‌کنند. پیش‌بینی می‌شود با پایان ماه مبارک رمضان، شاهد بالا رفتن تب رهن و اجاره در بازار مسکن باشیم.

۴- رکود بازار مسکن همچنان به قوت خود باقی مانده و با بالا رفتن قیمت مسکن، بیشتر شاهد رکود در بازار خرید و فروش خانه هستیم. گزارش‌های سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی فعالیت می‌کند، نشان می‌دهد در این دو هفته‌ای که از اردیبهشت‌ماه گذشته، میانگین قیمت معاملات خرید و فروش مسکن به متری ۱۴ میلیون تومان رسیده است.

۵- با بالا رفتن قیمت خانه، خیلی از صاحبخانه‌ها انتظارشان از مستاجر‌ها بالا می‌رود و سعی می‌کنند قیمت اجاره ماهانه خانه را افزایش دهند. هرچند این اتفاق می‌تواند بر بازار رهن و اجاره تاثیر داشته باشد، اما این تاثیر به حدی نیست که قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره به اندازه بازار خرید و فروش بالا برود. در بازار رهن و اجاره، هرچقدر که خانه خالی بماند، برای صاحبخانه ضرر محسوب می‌شود و صاحبخانه‌ها چاره‌ای جز کاهش قیمت‌ها به نفع مستاجر‌ها ندارند. اما این اتفاق در بازار خرید و فروش نمی‌افتد، چراکه صاحبخانه می‌تواند برای فروش به قیمت بالاتر منتظر مشتری بهتر بماند و تاخیر در معامله، چیزی از ارزش خانه کم نمی‌کند.

 

گران‌ترین معاملات رهن و اجاره اردیبهشت
۱- گران‌ترین اجاره کامل اردیبهشت‌ماه در بازار رهن و اجاره تهران تا اینجای کار ۱۰ میلیون تومان است که به یک واحد مسکونی در اراج ازگل مربوط می‌شود. این واحد مسکونی ۱۲۴ متر زیربنا دارد و صاحبخانه برای آن ۳۰۰ میلیون تومان پول پیش گرفته و قرار است هر ماه یک میلیون تومان هم اجاره بگیرد. با این حساب قیمت اجاره کامل این خانه ماهانه ۱۰ میلیون تومان است. هرچند مستاجر می‌توانست با ۳۰ میلیون تومان رهن بیشتر کلا از پرداخت اجاره معاف شود. این واحد مسکونی انچنان نوساز نیست و چهار سال از ساخت آن می‌گذرد. مستاجر با اجاره این خانه می‌تواند از پارکینگ و انباری آپارتمان هم استفاده کند.

۲- یک واحد مسکونی دیگر در این چند روزی که از اردیبهشت‌ماه گذشته، با اجاره کامل ۱۰ میلیون تومان معامله شده است. البته نه به این معنی که مستاجر حاضر باشد هر ماه ۱۰ میلیون تومان به جیب صاحبخانه بریزد. در اصل این واحد مسکونی به ازای ۱۵۰ میلیون تومان پول پیش و ماهانه پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره داده شده است. اطلاعات قرارداد نشان می‌دهداین آپارتمان حدود ۱۸ سال پیش در زعفرانیه ساخته شده است. مساحت این خانه گران‌قیمت ۱۵۵ متر است و با این حساب اجاره هر متر مربع آن می‌شود ۶۴ هزار تومان.

۳- گران‌ترین اجاره ماهانه در بین قرارداد‌های رهن و اجاره مسکن اردیبهشت در تهران، ۹ میلیون تومان است. مستاجری در محله قیطریه حاضر شده با پرداخت ۲۰ میلیون تومان پول پیش، هر ماه ۹ میلیون تومان به صاحب‌خانه اجاره‌بها پرداخت کند. با این حساب اجاره نهایی این خانه می‌شود ماهی ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان. این واحد مسکونی ۱۰۷ متر زیربنا دارد و با این حساب اجاره هر متر مربع آن می‌افتد ۹۰ هزار تومان. این واحد مسکونی در سال ۹۰ ساخته شده و پارکینگ و انباری هم دارد.

۴- یک واحد مسکونی دیگر وضعیت مشابهی دارد و مستاجر آن می‌خواهد هر ماه ۹ میلیون تومان اجاره بدهد. پول پیش این خانه کمی بیشتر است و ۳۰ میلیون تومان محاسبه شده. با این حسال اجاره نهایی این واحد مسکونی در می‌آید ۹ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان. با توجه به مساحت ۵۵ متری این خانه، مستاجر برای هر متر مربع آن ماهانه ۱۸۰ هزار تومان اجاره نهایی می‌پردازد. این واحد مسکونی ۱۷ ساله در جنت آباد جنوبی واقع شده و با مساحت کمی که دارد، همچنان در بین گران‌ترین معامله‌های رهن و اجاره اردیبهشت تهران قرار دارد.

۵- یک واحد مسکونی در آپادانا، با پارکینگ و انباری به ازای ۲۳۰ میلیون تومان پول پیش و ماهانه سه میلیون تومان اجاره داده شده است. با این حساب اجاره نهایی این واحد مسکونی تقریبا ماهانه ۹ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است. این آپارتمان سال ۸۹ ساخته شده و حالا حدود ۹ سال از ساخت آن می‌گذرد. ولی با این همچنان در بین گران‌ترین معامله‌های رهن و اجاره اردیبهشت تهران قرار دارد. مساحت این واحد مسکونی ۱۵۲ متر است و این یعنی اجاره نهایی هر متر مربع آن می‌شود ۶۵ هزار تومان در ماه.