سن واقعی بازارمسکن ۱۴۰۲

تازه‌ترین آمار‌های رسمی منتشر شده از تحولات بازار مسکن پایتخت، سن واقعی مسکن ۱۴۰۲ را نشان می‌دهد.

بررسی‌های دنیای‌اقتصاد؛ بر پاپه آمار رسمی قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه امسال که به تازگی در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در اولین ماه از پاییز ۱۴۰۲ منتشر شده است نشان می‌دهد، کیفیت خرید آپارتمان در تهران، «کلنگی» شده است؛ به این معنا که نبض بازار دست خانه‌های بالای ۱.۵ دهه عمر است.

جزئیات مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران به لحاظ بازه سنی آپارتمان‌های مورد معامله در مهرماه امسال نشان می‌دهد، بازه سنی مسکن نسبت به سال ۹۵ به میزان چشمگیری افزایش یافته است. در واقع مشاهده روند قیمت و سن آپارتمان‌های مورد معامله از سال ۹۵ نشان‌دهنده آن است که همزمان با صعود قیمت مسکن، کیفیت واحد‌های مسکونی مورد معامله به لحاظ عمربنای آپارتمان‌ها سقوط کرده است؛ این صعود و سقوط خود را در شکل کاهش مستمر سهم نوساز‌ها از کل معاملات آپارتمان‌های مسکونی از سال ۹۵ تاکنون، همزمان با صعود قیمت‌ها نشان می‌دهد.

سن مسکن ۷ سال بعد از جهش

بررسی‌ها در حالی نشان‌دهنده افزایش محسوس عمربنای واحد‌های مسکونی معامله شده در بازار مسکن پایتخت است که یکی از مهم‌ترین مشخصات بارز بازار مسکن ۱۴۰۲ که در روایت رسمی بانک مرکزی از تحولات قیمت و حجم معاملات و همچنین سایر مختصات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه امسال منتشر شده است نیز به «سقوط مستمر سهم نوسازها» از کل معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت مربوط می‌شود. سقوط سهم نوساز‌ها که بعد از جهش قیمت مسکن آغاز و در سال‌های اخیر همزمان با کاهش عرضه جدید به بازار مسکن (تحت‌تاثیر رکود ساختمانی)، تشدید شد، هم اکنون بیش از هر زمان دیگری خود را نشان می‌دهد.

مهر‌ماه امسال تنها ۲۷‌درصد از معاملات خرید مسکن از بازار واحد‌های مسکونی نوساز و با عمربنای تا ۵ سال، انجام شد. این سهم در سال‌های قبل از جهش مانند سال ۹۵، بیش از نیمی از کل معاملات را دربرمی گرفت. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد، وزن ۵۲ درصدی آپارتمان‌های نوساز در معاملات خرید، سال ۹۵ هم اکنون و بر اساس آمار رسمی تحولات مسکن تهران در مهرماه، به ۲۷‌درصد رسیده است. این شرایط نشان می‌دهد عملا وزن نوساز‌ها در معاملات مسکن نصف شده است. در مقابل به سهم و وزن معاملات واحد‌های مسکونی با عمربنای بالا اضافه شده است.

سقوط نوسازها؛ صعود کلنگی‌ها

روندی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران به لحاظ شرایط سنی آپارتمان‌های معامله شده در پایتخت از سال ۹۵ (قبل از جهش قیمت) تاکنون (مهر ۱۴۰۲) طی شده است را می‌توان در عبارت «سقوط نوسازها؛ صعود کلنگی ها» خلاصه کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمار‌های رسمی مربوط به سن بنای واحد‌های مسکونی معامله شده در سال ۹۵ و مقایسه آن با مهر ۱۴۰۲ نشان می‌دهد، وزن ۶.۹ درصدی معاملات آپارتمان‌های کلنگی (۲۰ سال به بالا) در سال ۹۵ به ۲۲‌درصد در مهر امسال رسیده است. یعنی در حالی که در سال ۹۵ تنها کمتر از ۷‌درصد از معاملات خرید مسکن در بازه سنی واحد‌های مسکونی با عمربنای بالای ۲۰ سال انجام می‌شد این سهم هم اکنون بیش از سه برابر شده است و به ۲۲‌درصد رسیده است. این در حالی است که در سال‌های قبل از جهش، به جهت رونق فعالیت‌های ساختمانی و ساخت‌وساز، بخش عمده خرید از بازار کلنگی‌ها از سوی سمت عرضه مسکن یعنی سازنده‌ها انجام می‌شد.

از سوی دیگر، وزن پیرآپارتمان‌ها (یعنی واحد‌های مسکونی با عمربنای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت) هم از ۶‌درصد به ۱۵‌درصد افزایش یافته است. یعنی بیش از دو برابر شده است. این در حالی است که سهم نوساز‌ها از کل معاملات مسکن در این بازه زمانی، عملا نصف شده است. این شرایط نشان می‌دهد، بازار مسکن به لحاظ سن معاملات آپارتمان، پیر شده است و عملا سهم قابل توجهی از معاملات در احاطه آپارتمان‌های مسکونی با عمربنای بیش از ۱۵ سال، درآمده است.

بررسی‌ها و برآورد‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد مهرماه امسال، ۳۷‌درصد از کل معاملات واحد‌های مسکونی در بازار خرید وفروش مسکن پایتخت در بازه سنی آپارتمان‌های با عمربنای بیش از ۱۶ انجام شده است؛ در حالی که ۲۷‌درصد از معاملات انجام شده در بازه سنی آپارتمان‌های با عمربنای کمتر از ۵ سال بوده است.

عارضه سنی برای قیمت مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد پیر شدن بازار مسکن ۱۴۰۲ در نتیجه سقوط سهم نوساز‌ها از کل معاملات و صعود وزن پیرآپارتمان‌ها و کلنگی‌ها دست کم یک عارضه مهم برای بازار مسکن پایتخت دارد. این عارضه، انعکاس تورم بالاتر ملکی روی واحد‌های مسکونی مسن و کلنگی است. سوال مهمی که پاسخ آن به نتیجه گیری در خصوص این عارضه ملکی ناشی از افزایش سهم پیرآپارتمان‌ها و کلنگی‌ها در معاملات مسکن پایتخت منجر می‌شود آن است که آیا این افزایش سهم در نتیجه افزایش تقاضا برای تخریب و نوسازی مسکن و رونق ساخت‌وساز ایجاد شده است؟

پاسخ به این سوال «خیر» است. افزایش سهم واحد‌های مسکونی با عمربنای بالای ۱۶ سال که در اصطلاح می‌توان به آن‌ها «پیرآپارتمان» یا واحد‌های مسکونی «کلنگی» گفت در سال‌های جهش تنها ناشی از افزایش تقاضای خرید از سمت معدود خریداران مصرفی باقی‌مانده در بازار و همچنین سرمایه‌گذاران ملکی و نه سازنده‌ها بوده است. در نتیجه جهش قیمت مسکن و استمرار آن در سال‌های اخیر، بخش عمده‌ای از تقاضای مصرفی از بازار مسکن خارج شد؛ معدود تقاضای مصرفی باقی‌مانده در بازار نیز برای پوشش هزینه خرید آپارتمان ناچار به افزایش سن بنا برای پرداخت بهای کمتر در زمان خرید شدند.

از سوی دیگر تقاضای سرمایه‌ای نیز برای خرید با قیمت مناسب تر، بازار آپارتمان‌های با عمربنای بالا را نشانه گرفت و بخش قابل توجهی از این جنس تقاضا (سرمایه ای) نیز به این سمت از بازار مسکن هدایت شد. البته که افت چشمگیر عرضه نوساز‌ها به بازار مسکن در نتیجه رکود ساختمانی، کاهش عرضه جدید به بازار و استمرار آن در همه سال‌های گذشته تاکنون در این رویداد (سقوط سهم نوساز‌ها و صعود وزن کلنگی ها) نقش مهمی داشته است. همه این شرایط باعث تقویت یک خطر مهم برای بازار مسکن شده است و آن عارضه معامله آپارتمان‌های مسن و کلنگی با قیمتی نزدیک به قیمت زمین در پایتخت است. در حالی که این واحد‌ها برای تخریب و نوسازی خریداری نمی‌شوند؛ یا برای پاسخ به نیاز سکونتی طیفی از خریداران مصرفی مورد معامله قرار می‌گیرند یا از سوی سرمایه‌گذار‌های ملکی برای حفظ و ارتقای ارزش پول خریداری می‌شوند و نه برای ساخت مسکن جدید با هدف عرضه به بازار تقاضا!

تفاوت قیمت مسکن با ۹۵

بر اساس تازه‌ترین گزارش رسمی از تحولات قیمت مسکن در شهر تهران، مهرماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن، به ۷۶ میلیون تومان رسید. سطح فعلی قیمت مسکن به روایت آمار‌های رسمی نشان‌دهنده آن است که پاییز امسال نسبت به سال ۹۵، قیمت مسکن به طور متوسط ۱۸.۵ برابر شده است. تغییرات قیمت مسکن در جنوب شهر (مناطق ۹ تا ۲۰) نیز به طور جزئی بیشتر از شمال شهر (مناطق ۱ تا ۵) پایتخت بوده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران (۱ تا ۵) در فاصله سال ۹۵ تا مهرماه امسال حدود ۱۷ برابر شده است؛ در حالی که در جنوب شهر (مناطق ۹ تا ۲۰) این میزان رشد ۱۷.۲ برابری داشته است. علت این رشد بیشتر مناطق پایین‌تر شهر نیز مشخص است. مهاجرت تقاضا به مناطق با سطح قیمت پایین طی سال‌های اخیر، به دلیل جهش قیمت مسکن و خارج شدن سطوح قیمت آپارتمان‌های عرضه‌شده به بازار مسکن مناطق شمالی تهران از دایره قدرت خرید متقاضیان، منجر به تحریک تقاضای خرید در مناطق جنوبی‌تر و ارزان‌تر پایتخت شد. ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه‌ای در حجم وسیع مقصد جست وجوی ملکی خود را از نیمه شمالی تهران به مناطق و محلات جنوبی پایتخت تغییر داد. همین موضوع یعنی افزایش تقاضا برای خرید، بر سطح قیمت‌ها و تورم مسکن مناطق و محلات جنوبی پایتخت اثر گذاشت.

تغییر وزن شمال و جنوب در معاملات

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمار‌های رسمی همچنین از تغییر وزن معاملات مسکن در شمال و جنوب پایتخت از سال ۹۵ تاکنون خبر می‌دهد. بر این اساس، مهرماه امسال، وزن شمال شهر (مناطق ۱ تا ۵) از کل معاملات مسکن از نزدیک ۵۰‌درصد در سال ۹۵، به ۳۹‌درصد افت کرده است. در سال‌های قبل از جهش، حدود نیمی از معاملات مسکن شهر تهران در ۵ منطقه اول پایتخت انجام می‌شد این سهم هم اکنون به کمتر از ۴۰‌درصد رسیده است.

کاهش سهم معاملات مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت به معنای افزایش سهم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت است. آمار‌ها نیز این موضوع را نشان می‌دهد. وزن مناطق پرتقاضای جنوب پایتخت در معاملات مسکن یعنی مناطق ۹ تا ۲۰، نیز در این بازه زمانی یعنی از سال ۹۵ تا مهرماه امسال از ۳۴‌درصد به ۴۰‌درصد رسیده است. تغییرات وزن معاملات خرید مسکن در دو منطقه پرتقاضا و پرمعامله شهر تهران نیز جالب توجه است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، وزن دو منطقه پرمعامله (۵ و ۴) از ۳۰‌درصد کل معاملات در سال ۹۵ به ۲۱‌درصد در مهر ۱۴۰۲ سقوط کرده است. مهم‌ترین دلیل این موضوع خارج شدن بازار مسکن این مناطق از دایره قدرت خرید متقاضیان مصرفی و بخشی از تقاضای سرمایه‌گذار در بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی پایتخت بعد از جهش قیمت (سال‌های اخیر) است.

مجموعه آنچه در آمار‌های مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه امسال در گزارش اخیر بانک مرکزی منتشر شده است نشان می‌دهد، این بازار در سال‌جاری نه تنها به لحاظ عمر آپارتمان‌های مورد معامله پیرتر شده است که مقصد بخشی از خرید‌های مصرفی و سرمایه‌ای نیز نسبت به سال‌های قبل از جهش تغییر کرده است.

این تغییر مقصد خود را در شکل افزایش تقاضا برای خرید مسکن در مناطق جنوبی تهران در مقابل کاهش تقاضا برای خرید آپارتمان در مناطق شمالی نشان می‌دهد. البته این تغییرات هم به لحاظ افزایش بازه سنی آپارتمان‌های مورد معامله و هم از نظر تغییر مقصد خرید‌های ملکی طیف قابل‌توجهی از متقاضیان خرید آپارتمان از محله‌های شمالی به مناطق جنوبی پایتخت، ناشی از شیفت اختیاری و خودخواسته متقاضیان نبوده است. بلکه نوعی شیفت اجباری تحت‌تاثیر ضعف شدید قدرت خرید خانوار‌ها و متقاضیان خرید مسکن، بعد از شروع دوره جهش (از سال ۹۷) و استمرار آن در همه سال‌های گذشته تاکنون بوده است.