میانگین فاصله خانوار‌ تهرانی با خرید مسکن؛ اندکی کمتر از یک قرن!

میانگین فاصله زمانی خرید خانه برای خانوار‌های تهران از میانگین سن امید به زندگی در پایتخت بیشتر شده است. حداقل آمار‌های مربوط به سال ۱۳۹۹ که وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده این موضوع را تأیید می‌کنند.

به گزارش همشهری، آمار‌های منتشر شده از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی حاکی از این است که شاخص دسترسی مسکن در تهران، براساس نسبت «قیمت مسکن به درآمد خانوار» در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۳.۸ سال بوده و در سال ۱۳۹۹ به ۳۲.۲ سال افزایش پیدا کرده است. به بیانی دیگر، در سال ۱۳۹۵ ارزش یک آپارتمان متوسط در شهر تهران معادل ۱۳.۸ سال درآمد یک خانوار تهرانی بوده و این نسبت در سال ۱۳۹۹ به ۳۲.۲ سال رسیده است.

روند ۶ ساله بازار مسکن

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در یک گزارش آماری، تحولات قیمتی بازار‌های مسکن و اجاره از سال ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۹ و همچنین شاخص دسترسی خانوار‌ها به خرید واحد مسکونی را منتشر کرده است. مبنای اطلاعات این گزارش، داده‌هایی است که بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج کرده و به‌صورت دوره‌ای در قالب گزارش تحولات بازار مسکن منتشر شده است.

براساس این گزارش که در پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی به انتشار رسیده، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۴ میلیون ۳۷۲ هزار تومان بوده که با ۱۰.۳ درصد رشد به ۴ میلیون و ۸۲۲ هزار تومان در سال ۱۳۹۶ رسیده است.

در ادامه، با شروع دوره جهش قیمت مسکن، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در ۱۳۹۷ معادل ۷۰.۹ درصد، در سال ۱۳۹۸ معادل ۶۱.۸ درصد و در سال ۱۳۹۹ معادل ۸۰.۳ درصد جهش کرده و در نهایت به ۲۴ میلیون و ۲۹ هزار تومان رسیده است. البته این پایان کار بازار مسکن نبوده و در سال ۱۴۰۰ نیز این بازار تورم ۳۰.۲ درصدی را تجربه کرده و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در پایان سال ۱۴۰۰ رقم ۳۱ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان ثبت شده است. براساس این آمارها، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۰ حدود ۶۱۶ درصد بالاتر از میانگین قیمت آن در سال ۱۳۹۵ بوده است.

شتاب تورمی بازار اجاره

در سایه وقوع موج تورمی شدید در بازار مسکن، تورم بازار اجاره نیز به‌عنوان تابعی از قیمت مسکن وارد روند صعودی شده و میانگین قیمت‌های این بازار در بازه سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ معادل ۲۶۲.۴ درصد افزایش پیدا کرده است.

براساس اطلاعات بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان بوده و با ۲۰.۵ درصد افزایش به ۲۸ هزار و ۲۰۰ تومان در سال ۱۳۹۶ رسیده است. همچنین این شاخص با رشد ۲۹.۱ درصدی، رقم معادل ۳۶ هزار و ۴۰۰ تومان را در سال ۱۳۹۷ ثبت کرده و در سال ۱۳۹۸ با رشد ۳۰.۵ درصدی روی عدد ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان ایستاده است.

در ادامه، شتاب تورمی بازار اجاره بیشتر و میانگین قیمت اجاره‌بهای مسکونی ۱۳۹۹ با ۳۲.۴ درصد افزایش معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان و در سال ۱۴۰۰ با ۳۴.۸ درصد معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان گزارش شده است.

این روند در بازار اجاره کل مناطق شهری نیز حکم‌فرما بوده است به‌گونه‌ای که براساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای کلیه مناطق شهری در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۰۰، در سال ۱۳۹۶ معادل ۱۰۷، در سال ۱۳۹۷ معادل ۱۲۷، در سال ۱۳۹۸ معادل ۱۵۷، در سال ۱۳۹۹ معادل ۲۰۰ و در سال ۱۴۰۰ حدود ۲۷۰ واحد ثبت شده است.

در سازوکار فعلی بازار سنتی اجاره در ایران که قیمت اجاره در میان‌مدت از ارزش مسکن الگو می‌پذیرد و مؤسسات و شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای نیز اصلاً وجود ندارند، اختلاف تورمی بازار‌های مسکن و اجاره ناگزیر باید از مسیر کاهش قابل‌توجه قیمت مسکن یا جهش سنگین قیمت اجاره جبران شود. این مسئله‌ای است که گویا متولیان مسکن در وزارت راه و شهرسازی به آن توجهی ندارند و برای ساماندهی بازار اجاره از گفتاردرمانی و اقدامات مقدماتی فراتر نمی‌روند.

روایت مرگ رؤیای خانه‌دار‌شدن

در گزارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام شده که براساس اطلاعات مورد استفاده در این گزارش، شاخص دسترسی مسکن براساس نسبت قیمت به درآمد در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۳.۸، در سال ۱۳۹۶ معادل ۱۳.۱، در سال ۱۳۹۷ معادل ۱۹، در سال ۱۳۹۸ معادل ۲۴.۶ و در سال ۱۳۹۹ معادل ۳۲.۲ سال ثبت شده است. شاخص دسترسی مسکن، معیاری است که دوره خرید مسکن مورد نیاز خانوار را با مقایسه نسبت ارزش روز مسکن با ۱۰۰ درصد درآمد سالانه خانوار می‌سنجد. بر این اساس، شاخص دسترسی ۳۲.۲ سال برای سال ۱۳۹۹ به این معناست که ارزش مسکن مورد نیاز یک خانوار تهرانی به‌طور میانگین معادل کل درآمد آن خانوار در ۳۲.۲ سال است.

در این وضعیت، طول دوره انتظار این خانوار برای خرید خانه از طریق پس‌انداز کردن یک‌سوم درآمد سالانه خود معادل ۳ برابر شاخص دسترسی است؛ یعنی این خانوار به قیمت سال ۱۳۹۹ باید به‌مدت ۹۶.۶ سال، یک‌سوم کل درآمد خود را برای خرید خانه کنار بگذارد تا آرزوی خانه‌دار شدنش محقق شود. به بیانی دیگر، در شرایطی که سن امید به زندگی در ایران حدود ۷۶.۲ سال اعلام می‌شود، یک خانوار تهرانی باید اندکی کمتر از یک قرن برای خرید یک آپارتمان متوسط منتظر بماند.

نکته قابل‌تأمل اینکه در اقتصاد مسکن، شاخص دسترسی بالای ۵ سال بیانگر شرایط نامطلوب و شاخص بالاتر از ۱۰ سال نشانگر وقوع بحران در حوزه مسکن است و در بسیاری از کشورها، این شاخص در محدوده ۵ سال و کمتر قرار دارد. در اقتصاد متورم ایران، مقصر اصلی وقوع این بحران بزرگ در حوزه مسکن، سرمایه‌ای بودن این بازار و نبود شفافیت اطلاعاتی و نظام مالیاتی کارآمد برای آن است و مهار از آن نیز جز با اصلاح اقتصاد کلان و مصرفی‌سازی کالای مسکن امکان‌پذیر نیست.