مرگ تدریجی رویای خانه‌دار شدن در ایران

بازار مسکن همچنان یکی از مهم‌ترین معما‌های اقتصاد کشور است و با وجود اینکه بنگاه‌های معاملات املاک از «شل بودن» بازار صحبت می‌کنند، اما اتفاقات غیرمنتظره در آن کم رخ نداده؛ از اجاره‌های عجیب و غریب و رهن‌های چند برابری برای دور زدن مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا برای مستاجران تا انباری‌نشینی و اجاره یک اتاق از یک خانه.

اعتماد در ادامه نوشت: اگرچه که در برهه‌هایی به دلیل افزایش مهاجرت به شهر‌های بزرگ کمابیش شاهد رفتار‌های عجیب در بازار مسکن بودیم، اما در سه سال اخیر و پس از جهش‌های تند نرخ ارز، ماهیت رفتار‌ها در بازار مسکن تغییر کرده و از «پدیده» بودن به «اتفاقی عادی» تبدیل شده است. مرکز آمار در آخرین گزارش خود که به بررسی اطلاعات و قیمت اجاره و فروش مسکن در مناطق شهری در پاییز ۹۹ پرداخته که نشان می‌دهد اجاره‌ها نسبت به پاییز ۹۸ افزایش ۴۴.۸ درصدی و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز در این مدت ۱۱۳.۸ درصدی داشته است.

از سوی دیگر معاونت بررسی اقتصادی اتاق بازرگانی نیز در گزارشی به وضعیت بازار مسکن پرداخت که نشان می‌داد از خرداد ۹۸ تا خرداد سال جاری متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی افزایش حدود ۱۶۳ درصدی داشته و از ۱۱ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به ۲۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است.

مقایسه قیمت هرمترمربع واحد مسکونی و اجاره‌بها در تهران نشان می‌دهد که امید به خانه‌دار شدن در پایتخت رنگ باخته و شاید زندگی در شهرک‌های اقماری افراد را به رویای خانه‌دار شدن‌شان برساند.

شتاب اجاره بیشتر از قیمت هر خانه

با استناد به گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت، نرخ رشد اجاره‌بها در فروردین ۹۸ حدود ۲۲ درصد بود که در خرداد سال جاری به ۳۳.۹ درصد رسید. در این مدت نرخ رشد قیمت مسکن نیز بسیار متغیر بود؛ به گونه‌ای که از حدود ۱۰۰ درصد در فروردین ۹۸ به ۳۴ درصد در اردیبهشت ۹۹ رسید. اما پس از جهش نرخ ارز در شهریور و مهرسال جاری که دلار به کانال‌های ۳۱ و ۳۲ هزار تومان وارد شده بود، نرخ رشد قیمت مسکن نیز به ۱۱۸.۲ درصد رسید.

با آرامش نسبی بازار ارز و جهش‌های ریز و درشت از ابتدای سال جاری، نرخ رشد قیمت مسکن در خرداد به ۵۶.۶ درصد کاهش یافت. به باور معاونت بررسی اقتصادی اتاق بازرگانی نرخ رشد قیمت مسکن که در سال ۹۹ به اوج ۱۱۸ درصدی رسیده بود، متوقف شده و انتظار می‌رود بازار مسکن روند فعلی خود را ادامه دهد و قیمت‌ها به ثبات برسد.

مقایسه روند نرخ اجاره‌بها و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت نشان می‌دهد که حتی اگر متوسط قیمت هر مترمربع خانه کاهش یابد، نرخ اجاره‌بها در مدار افزایشی خواهد بود و از مهر سال گذشته تا خرداد ۱۴۰۰ بین ۲۷ تا ۳۴ درصد نوسان داشته و در هیچ ماهی کاهش پیدا نکرده است. نتیجه این افزایش در نرخ اجاره، تمایل افراد به مهاجرت و در نهایت تسری تورم در بازار مسکن به سایر شهرهاست.

تسری جهش قیمت خانه از تهران به سایر شهر‌ها

نوسان قیمت در هر بازاری، مسری است و دیر یا زود به سایر بازار‌ها نیز تسری پیدا می‌کند؛ مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. بررسی آگهی‌های فروش خانه در شهر‌های دیگر نشان می‌دهد که نه تنها تهران که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سایر شهر‌ها نیز در حال رسیدن به قیمت‌های پایتخت هستند. البته که شاید مهم‌ترین دلیل این امر مهاجرت از تهران به سایر شهر‌ها برای خرید خانه باشد.

با استناد به آنچه در آگهی‌های ۱۶ تیرماه نوشته شده متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مهرشهر فاز یک حدود ۳۴ و نیم میلیون تومان، مهرشهر فاز دو ۳۳ میلیون تومان، عظیمیه ۲۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و مهرشهر فاز چهارم نیز ۱۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. اما وضعیت اجاره در این محله‌ها نیز تفاوتی با برخی مناطق تهران ندارد؛ به عنوان مثال اجاره آپارتمانی ۱۲۰ متری در فاز یک مهرشهر نیاز به ودیعه‌ای ۵۰۰ میلیونی و اجاره‌ای ۷.۵ میلیون تومانی دارد. البته آپارتمانی کوچک‌تر و حدود ۱۱۰ متری در همین فاز را می‌توان با ودیعه‌ای ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره‌ای ۱۰ میلیون تومانی نیز اجاره کرد.

این وضعیت برای سایر شهر‌ها نیز رخ داده؛ به عنوان مثال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در محله قصرالدشت شیراز حدود ۳۴ میلیون تومان، در ارم ۲۸ میلیون تومان و در قدوسی شرقی نیز ۲۳ میلیون تومان است. رهن خانه‌ای ۸۸ متری در قصرالدشت شیراز یک میلیارد و آپارتمانی ۱۱۵ متری در قدوسی شرقی نیز ۳۰۰ میلیون ودیعه و ماهی سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره نیاز دارد.

رویای خانه‌دار شدن در شهر‌های اقماری

می‌توان خانه‌دار شد؟ چقدر زمان می‌برد؟ سوالاتی است که در سه سال اخیر و با جهش قیمت مسکن بیشتر به آن پرداخته می‌شود. زمان خرید خانه در تهران با فرض پس‌انداز یک‌سوم دریافتی فرد، حدود ۸۳ سال و ۳ ماه خواهد بود؛ این میزان انتظار برای خرید خانه‌ای ۸۰ متری در منطقه ۱۸ که متوسط قیمت هرمترمربع آن در خرداد سال جاری ۱۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است.

البته که مدت زمان انتظار برای خرید خانه در کل کشور نیز ممکن است افزایش یابد؛ بر اساس گزارش مرکز در پاییز سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در کشور با سن ۱۲ سال و با متراژ ۱۰۸ متر، حدود ۹ میلیون تومان بود که نسبت به تابستان ۹۹ و پاییز ۹۸ به ترتیب افزایش ۲۴.۸ و ۱۱۳.۸ درصدی داشته است. اگرچه که با هر جهشی در مصالح ساختمانی، نرخ ارز یا هر سیاستی که به ضرر بازار‌ها باشد، مدت زمان انتظار نیز افزایش می‌یابد.

به نظر می‌رسد مدت زمان انتظار نه تنها برای خرید که برای اجاره مسکن نیز افزایش یابد، چراکه با وجود روند نزولی قیمت‌ها از مهر سال گذشته در بازار خرید و فروش، در بازار اجاره قیمت‌ها همچنان بر مدار افزایشی است. به نظر می‌رسد با افزایش مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن و ناچاری افراد به اجاره‌نشینی، صاحبخانه‌ها نیز از فرصت استفاده کرده و نرخ‌های اجاره را افزایش می‌دهند.