راز سکون بازار «کلنگی»

اولین تصویر از کلنگی‌های پایتخت در سال ۱۴۰۰ سه پیام متفاوت و معنادار را از وضعیت این بازار مخابره می‌کند. تورم صفر، افزایش فایل‌های فروش زمین و سردرگمی دو طرف عرضه و تقاضا در این بازار وضعیت متفاوتی را رقم زده است.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، اگرچه هنوز آمار رسمی از وضعیت بازار املاک کلنگی در شهر تهران طی فصل ابتدایی سال ۱۴۰۰ منتشر نشده، اما تحقیقات میدانی و گزارش‌های دریافتی از فعالان بازار زمین نشان می‌دهد اولین تصویر ۱۴۰۰ از کلنگی‌های پایتخت، حاوی سه پیام مهم از وضعیت جدید این بازار است که می‌تواند در فصل بعدی نیز مسیر متفاوتی برای این بازار رقم بزند.

اولین پیام، مشاهده نشانه‌هایی از بروز «تورم فصلی صفر» در این بازار است. بررسی‌های میدانی از وضعیت قیمتی فایل‌های عرضه شده در این بازار حاکی از آن است که قیمت کلنگی‌های معامله شده غالبا با قیمت شب عید تطابق دارد. فعالان بازار زمین عنوان می‌کنند اگرچه برخی قیمت‌های پیشنهادی بعضا بالاتر از قیمت‌های شب عید است، اما عمدتا فایل‌هایی خرید و فروش می‌شوند که با زمستان سال گذشته، در یک محدوده قیمتی قرار دارند.

این وضعیت می‌تواند یک پیام مهم داشته باشد و آن اینکه احتمالا تورم فصلی زمین صفر شده یا به عبارتی میزان رشد قیمت زمین در فاصله زمستان ۹۹ تا بهار ۱۴۰۰ به شدت کم شده است.

فعالان و واسطه‌های بازار املاک کلنگی عنوان می‌کنند باوجود آنکه در بهار امسال گروهی از مالکان و فروشنده‌های املاک کلنگی به ارائه قیمت‌های پیشنهادی بالاتر از زمستان سال گذشته تمایل پیدا کرده‌اند، اما معامله‌ای در محدوده قیمتی دلخواه این گروه از فروشنده‌ها انجام نمی‌شود. در این صورت به نظر می‌رسد تورم فصلی زمین با انتظارات تورمی و تغییرات سایر بازار‌ها تطبیق پیدا کرده است؛ اتفاقی که در دو فصل پایانی سال گذشته نیز رخ داد.

آمار‌های رسمی نشان می‌دهد پس از ثبت دو قله تاریخی در تورم فصلی زمین طی پاییز ۹۱ و زمستان ۹۷، تورم فصلی بازار املاک کلنگی در تابستان سال گذشته مجددا به اوج رسیده بود. مطابق با آمار‌های منتشر شده، تورم فصلی زمین در پاییز ۹۱ به ۵۰ درصد و در زمستان ۹۷ به ۴۴ درصد رسید.

با ثبت این دو نقطه تاریخی در تورم فصلی بازار املاک کلنگی، این انتظار وجود داشت که تا چند تورم بالا در این بازار ثبت نشود، اما حدود یک سال و نیم بعد یعنی تابستان ۹۹، تورم شدید ۳۶ درصدی در این بازار ثبت شد. مطابق با بررسی‌ها تکرار تورم فصلی بالا در بازار زمین پس از حدود یک سال و نیم بعد از ثبت تورم ۴۴ درصدی در زمستان ۹۷ ناشی از سه سال جهش پیاپی در بازار مسکن بود. با حضور فعال و گسترده تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن، گروهی از این متقاضیان با وجود رکود بازار ساخت‌وساز، به بازار زمین مهاجرت کردند و معدود معاملات این بازار را رقم زدند.

اما پس از آن، بازار زمین پایتخت تحت‌تاثیر تغییر فاکتور‌های بیرونی، مسیر متفاوتی را در پیش گرفت به طوری که تورم فصلی در پاییز ۹۹ به سطح ۱۸ درصد و در زمستان سال گذشته به سطح تک رقمی یعنی ۸ درصد رسید. در نیمه سال گذشته، همزمان با کاهش ریسک غیراقتصادی و کاهش انتظارات تورمی، بازار زمین در مسیر ریزش تورم قرار گرفت.

به تعبیر دیگر وقتی نوسانات بازار ارز در مسیر نزولی قرار گرفت، انتظارات تورمی کاهش پیدا و ریسک غیراقتصادی فروکش کرد، اثر آن در بازار زمین نیز به شکل کاهش تقاضای سرمایه‌ای و کاهش تورم قابل انتظار بود. هرچند در بازار زمین به دلیل کمبود عرضه زمین قابل ساخت انتظار کاهش قیمت وجود ندارد، اما با مهیا شدن شرایط، انتظار کاهش سرعت رشد تورم به وجود می‌آید. از همین رو به نظر می‌رسد با مهیا شدن شرایط بیرونی موثر بر بازار مسکن و زمین در بهار امسال نیز، تورم در بازار املاک کلنگی به سطح صفر نزدیک شده باشد.

اما دومین پیام مهم از وضعیت اخیر کلنگی‌های پایتخت افزایش فایل فروش در این بازار است. بررسی اطلاعات مهم و کاربردی از بازار نیازمندی‌های آنلاین (دیوار) نشان می‌دهد حجم فایل‌های فروش در تهران در مجموع مناطق ۲۲ گانه در بهار امسال، معادل ۱۳ درصد نسبت به زمستان ۹۹ افزایش پیدا کرده، این در حالی است که در زمستان پارسال در مقایسه با مدت مشابه سال ۹۸ حجم فایل‌های عرضه شده در بازار کلنگی‌ها حدود ۵ درصد کاهش پیدا کرده بود.

به نظر می‌رسد تغییر وضعیت حجم فایل‌های عرضه شده در این بازار باز هم ریشه در تغییر شرایط فاکتور‌های بیرونی دارد. افت و خیز در حجم عرضه فایل‌های فروش در فاصله سه سال اخیر تحت‌تاثیر جهش قیمتی در این بازار بود، اما در بهار امسال، برگزاری نشست وین و کاهش انتظارات تورمی به همراه معنادار شدن ریزش بازارها، سبب شد تا ابتدا بازار مسکن طی دو ماه ابتدایی امسال حدود ۵ درصد و در مجموع سه ماه نخست بیش از دو درصد کاهش قیمت اسمی را تجربه کند. با وجود ظهور چنین نشانه‌ای مشخص بود که در بازار زمین احتمال افزایش فایل وجود دارد.

در عین حال، احتمال بروز تورم فصلی صفر در بهار امسال طبق تحقیقات میدانی و تورم فصلی پنهان صفر در بازار زمین بر مبنای تغییرات قیمت پیشنهادی، گروهی از فروشنده‌ها را به عرضه فایل در بازار مشتاق کرده است.

با این حال یک پیام مهم دیگر نیز از وضعیت بازار زمین در بهار امسال مخابره می‌شود. این پیام به سردرگمی عرضه و تقاضا در بازار برمی‌گردد. از یکسو سازنده‌ها با وجود آنکه عوامل بیرونی روی قیمت‌گذاری در بازار زمین اثر گذاشته و بخش زیادی از فایل‌ها با قیمت زمستان سال گذشته همچنان در بازار عرضه شده‌اند، اما به دو دلیل برای خرید زمین و استارت پروژه ساختمانی جدید سردرگم هستند.

اول آنکه این تردید را دارند که در صورت خرید ملک کلنگی با قیمت‌های فعلی امکان فروش آن در سال‌های آتی در همین محدوده قیمتی وجود دارد یا نه و دومین ابهام آن‌ها با سنجش شرایط فعلی بازار این است که ممکن است در ماه‌های آتی مسیر تورم باز هم نزولی باشد و با کمی تاخیر، امکان خرید با قیمت پایین‌تر برای آن‌ها وجود داشته باشد.

از سوی دیگر سمت عرضه یعنی فروشنده‌های املاک کلنگی نیز تردید دارند. اگرچه تعداد فایل‌های فروش افزایش پیدا کرده، اما فروشنده واقعی در بازار اندک است. درواقع هر دو طرف بازار در فاز سکون با نوعی سردرگمی و تردید مواجهند.

در مجموع با بررسی اولین تصویر از بازار زمین در سال ۱۴۰۰ به نظر می‌رسد این بازار برای حرکت در مسیر کنونی نیاز به یک شوک کاهشی جدید از جنس نیمه سال گذشته البته با انرژی بیشتر دارد. نیمه سال گذشته، ریسک غیراقتصادی کاهش پیدا کرد و به دنبال آن تقاضای سرمایه‌ای با سکته مواجه شد طوری که جریان ورود و خروج در بازار تغییر پیدا کرد و بخش زیادی از خریداران از ورود به بازار منصرف شدند.

در چنین شرایطی تورم فصلی در بازار زمین پس از ثبت تورم منفی در بازار مسکن کاهش پیدا کرد. اکنون نیز بازار زمین برای ثبت تورم پایین به یک شوک کاهشی مجدد نیاز دارد، اما از آنجاکه تغییرات در بازار زمین سخت‌تر از بازار مسکن اتفاق می‌افتد و بازار املاک کلنگی به حباب قیمتی گرفتار است این شوک باید با انرژی مضاعف به بازار تزریق شود. واسطه‌های این بازار عنوان می‌کنند در صورت توافق در نشست وین یا چند ماه پی در پی کاهش قیمت در بازار مسکن این انرژی به بازار زمین وارد می‌شود.