بساز و بفروش‌ها در منگنه دو بازار

سرمایه‌گذاران ساختمانی در منگنه دو بازار قرار گرفته‌اند و نسبت به آینده کوتاه‌مدت فعالیت در این حوزه ناامید هستند. نتایج یک نظرسنجی نشان می‌دهد مراجعه مالکان املاک کلنگی به سازنده‌ها برای تخریب و مشارکت کاهش چشمگیر پیدا کرده و از طرف دیگر، فروش واحدهای نوساز نیز با افت قابل توجهی مواجه شده است.

سازنده‌ها در میان این دو موقعیت سخت مجبور به کاهش سرعت ساخت و تکمیل شده‌اند. آنچه شرایط عرضه مسکن و ساخت وساز را سخت تر کرده، قیمت تمام‌شده است.

انتظارات فعالان ساختمانی از آینده بازار ساخت و ساز تحت تاثیر وضعیت دو بازار مرتبط با بازار ملک، منفی شد.

به گزارش دنیای اقتصاد نتایج دومین گزارش از نمایشگر جدید بخش مسکن مربوط به میانه پاییز منتشر شد. اتاق تعاون ایران با تحقیق مکتوب از مدیران ساختمانی در قالب تهیه پرسش‌نامه حاوی ۱۲ سوال درباره بخش مسکن و ساختمان، وضعیت بازار ساخت و ساز‌های مسکونی و پروژه‌های عمرانی را در میانه فصل پاییز امسال مورد بررسی قرار داده است.

این گزارش، وضعیت متغیرهای بازار ملک و ساختمان در آبان امسال نسبت به مهر (تغییرات ماهانه) را مورد سوال قرار داده و در عین حال دیدگاه فعالان ساختمانی به ماه‌های آتی بازار را به‌عنوان علامتی از «جهت انتظارات» تشریح کرده است. نتایج این تحقیق نشان می‌دهد: سازنده‌ها و فعالان ساختمانی در میانه پاییز امسال، از محل دو بازار مرتبط با بازار ملک تحت فشار بودند و همین موضوع سبب شد این گروه نسبت به آینده بازار ساخت وساز بدبین شوند.

نتایج این تحقیق که برای دومین بار درخصوص وضعیت شاخص‌های تاثیرگذار بر روند فعالیت‌های ساختمانی انجام شده و قرار است ماهانه با عنوان شاخص مدیران خرید - شامخ - در بخش مسکن، سنجش و منتشر شود، حاکی است: از میان ۱۲ پرسش مطرح شده، ۱۰ پارامتر شرایط و روند کلی بازار را به‌صورت واضح به تصویر کشیده است.

۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده فروش»، «ناتمام ماندن پروژه‌ها» و «پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام» «تمایل به تخریب» و «انتظارات نسبت به آینده» است. شاخص «شامخ»- شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه، محاسبه می‌شود.

شاخص صفر، بدترشدن و شاخص ۱۰۰ بهترشدن وضعیت نسبت به ماه قبل را نشان می‌دهد. شاخص ۵۰ نیز بیانگر عدم تغییر است. اعداد بالای ۵۰، بهبود وضعیت و پایین‌تر از آن، نابسامانی اوضاع را نشان می‌دهد. مهم‌ترین نشانه از نتایج گزارش اخذ شده در میانه پاییز آن است که به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، وضعیت تمامی پارامتر‌های شاخص با یک شیب تند نسبت به مهرماه با افت شدیدی مواجه شده است.

از میان این ۱۰ پارامتر، بدترین وضعیت درخصوص افزایش هزینه‌های ساخت وساز از محل خرید مواد اولیه رخ داده است. به‌طوری‌که نتایج این گزارش نشان می‌دهد بیشترین افت شاخص در فاصله مهر تا آبان متوجه این پارامتر بوده است. ثبت عدد ۸۲ برای این پارامتر طی آبان ماه امسال نشانگر افت شدید آن بوده است. به این معناکه در فاصله مهر تا آبان، قیمت مواد اولیه با افزایش قابل توجه مواجه بوده است بنابراین هزینه‌های ساخت وساز از این محل با تورم شدید همراه شده است.

دومین پارامتری که بیشترین تغییر نامطلوب در آبان ماه را تجربه کرده حجم فروش واحدهای نوساز و آماده عرضه به بازار است. آن‌طور که پاسخ‌دهندگان به پرسش‌های این تحقیق به‌عنوان فعالان اصلی بازار ساخت وساز اعلام کرده‌اند، وضعیت این پارامتر در میانه فصل پاییز نسبت به ابتدای فصل به‌طور قابل توجهی افت داشته است.

به نظر می‌رسد افزایش قابل توجه سطح قیمت‌های پیشنهادی از سوی سازنده‌ها از یکسو و کاهش قدرت خرید متقاضیان از سوی دیگر موجب شده تا حجم فروش واحدهای نوساز در بازار به شدت کاهش داشته باشد. در نتیجه تعداد فایل‌های در نوبت فروش نیز نسبت به مهرماه به شدت افزایش پیدا کرده که نشان‌دهنده رکود حاکم بر بازار معاملات است.

نکته مهم آنکه فشار وارد شده به سازنده‌های ساختمانی فقط از سمت کاهش جریان عرضه نبوده است. مطابق با نتایج این تحقیق، فعالان ساختمانی طی آبان‌ماه امسال، با کاهش شدید تمایل مالکان به تخریب مواجه شدند. همین موضوع سبب شده تا فعالان ساختمانی در منگنه میان این دو بازار مرتبط با بازار ساخت‌وساز قرار بگیرند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تمایل مالکان به عرضه واحدهای کلنگی برای اجرای پروژه‌های مشارکتی با قیمت‌های گذشته سبب شده تا در شرایطی که بازار زمین طی ماه‌های اخیر با ثبات قیمت و حتی تا حدودی کاهش قیمت مواجه شده، سازنده‌ها به نوعی از ارائه پیشنهاد به مالکان عقب‌نشینی کنند. در نتیجه میزان آغاز پروژه‌های ساختمانی جدید به شدت افت داشته است. اما پاسخ‌های ارائه شده از سوی مدیران ساختمانی درخصوص وضعیت دیگر پارامتر‌های تاثیرگذار بر بازار مسکن نشان می‌دهد موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده در یک روند نزولی نسبت به ابتدای فصل پاییز قرار گرفته است. دو گمانه اولیه از چرایی کاهش موجودی مواد در انبار وجود دارد.

نخست آنکه بخش زیادی از فعالان ساختمانی نگرانی از بابت گرانی مصالح ساختمانی در ماه‌های آتی از سال ندارند و به همین دلیل حجم خرید مواد اولیه موجود در انبار را کاهش داده‌اند. گمانه دوم نیز آن است که با توجه به شرایط کلی بازار، سازنده‌ها انگیزه زیادی برای تکمیل یا آغاز پروژه‌های ساختمانی در ماه‌های باقی مانده از سال جاری ندارند.

با توجه به شرایط کلی اقتصاد و همچنین پایش وضعیت سایر بازارهای رقیب مسکن به نظر می‌رسد گمانه اول یعنی احتمال اندک افزایش قیمت مصالح ساختمانی قابل رد است، از این رو به نظر می‌رسد فرضیه دوم به واقعیت نزدیک‌تر باشد. آخرین پارامتر که تفاوت فاحشی نسبت به ابتدای فصل پاییز داشته «انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به آینده بازار» است.

اگرچه در ابتدای فصل پاییز توقف روند بدترشدن معاملات ملک در مهر منجر به ایجاد انتظارات مثبت برای ماه آبان شده بود اما نتایج به دست آمده از روند تغییرات ماهانه بازار در این تحقیق نشان می‌دهد: انتظارات سازنده‌ها و فعالان ساختمان نسبت به آینده بازار ساخت وساز به شدت منفی شده است.

به‌طوری که شاخص در این پارامتر عدد ۲۴ را نشان می‌دهد که به نوعی بیانگر نابسامانی اوضاع بازار مسکن از دیدگاه سازنده‌ها است. از این رو به نظر می‌رسد شاید یکی از دلایل مهم کاهش سرعت ساخت و پیشرفت پروژه‌های ساختمانی در میانه پاییز نسبت به مهرماه همین بدبینی و کاهش انتظارات مثبت از آینده باشد.

نتایج این تحقیق عدد ۴۴ را برای شاخص انتظارات نسبت به آینده ثبت کرده که بیانگر نااطمینانی و نگرانی فعالان اقتصادی نسبت به وضعیت بخش ساختمان در آذرماه است. این نمایشگر که به‌صورت ماهانه وضعیت بازار مسکن را از دیدگاه فعالان ساختمانی رصد می‌کند در پایان تاکید دارد که عدد شامخ کل که معادل ۵/ ۳۸ در ماه آبان ثبت شده، نشان‌دهنده بدتر شدن وضعیت بخش ساختمان در میانه پاییز نسبت به ابتدای این فصل است.

در میان پارامتر‌های مختلف شاخص سرعت انجام و تحویل سفارش‌ها در آبان، معادل ۵/ ۴۱ ثبت شده که نشانگر بیشترین میزان شاخص در بین پارامتر‌ها است هر چند این عدد نسبت به مهرماه نیز با افت قابل‌توجهی روبه‌رو بوده است.