فرارو | کدام کلید قفل بازار مسکن را باز می‌کند؟
فرض کنید همین امروز اعلام کنند میانگین قیمت در یکی از محله‌ها به متری ۱۵ میلیون تومان رسیده است. شخصی خانه‌ای قدیمی با ۳۰ سال سن دارد که دیوار‌هایش همه ترک خورده‌اند. سوسک مرده در هر جایی پیدا می‌شود و آشپزخانه حتی کابینت‌های درست و حسابی هم ندارد. این فروشنده با شنیدن خبر افزایش قیمت‌ها خوشحال می‌شود و خانه را بر اساس همین میانگین قیمت‌گذاری می‌کند. از طرف دیگر صاحبخانه‌ای را در نظر بگیرید که ملکی نوساز و شیک با آپشن‌های متنوع در همان محله دارد و می‌خواهد آن را بفروشد. قطعا این فرد قیمتی بالاتر روی ملک خود می‌گذارد. به همین ترتیب قیمت خانه در آن محله مدام بالا و بالاتر می‌رود
تاریخ انتشار: ۱۴:۲۸ - ۰۷ خرداد ۱۳۹۸
کدام کلید قفل بازار مسکن را باز می‌کند؟
 
فرارو- بازار مسکن گرهی خورده که خدا می‌داند چطور قرار است باز شود. مسئولان وزارت راه و شهرسازی راه چاره را سامانه اطلاعات بازار املاک ایران یا همان سابا می‌دانند و می‌گویند با جدی گرفتن این سامانه توسط مردم و مشاوران املاک، می‌توان به شفافیت معاملات کمک کرد تا به راحتی بتوان ارزش واقعی خانه‌ها را متوجه شد. در حالی که سامانه سابا خودش مشکلات مختلفی دارد. مثلا اطلاعات این سامانه هیچ سنخیتی با آمار‌های رسمی ندارد. با اینکه سامانه سابا زیر نظر وزارت راه و شهرسازی است، اما داده‌های آن با داده‌های خود وزارت‌خانه هم اختلاف زیادی دارد. از همه این‌ها بگذریم، چطور می‌توان برای تعیین قیمت و ارزش واقعی یک خانه سراغ میانگین قیمت در محله رفت؟ به طور کلی چطور می‌توان از سامانه سابا برای قیمت‌گذاری استفاده کرد؟ برای جواب این پرسش‌ها سراغ یک کارشناس بازار مسکن رفتیم و بعد با رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفتگو کردیم. 

سابا؛ مرجع شفافیت قیمت در بازار مسکن
عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، پیش از این خبر راه‌اندازی یک سامانه جدید در معاملات مسکن را اعلام کرده بود. فرهادیه در برنامه رادیو تهران با موضوع قیمت مسکن با اعلام این مطلب که افزایش دو برابری قیمت مسکن در سال ۹۷ و به تبعیت از سایر شرایط اقتصادی در کشور رخ داد، از تقویت سامانه اطلاعات بازار املاک (سابا) خبر داد و از مردم و همچنین مشاوران املاک خواست تا در تکمیل این سامانه، همکاری لازم را داشته باشند. به گزارش فارس فرهادیه از برگزاری جلسات مشترک با مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک خبر داد و گفت: تقویت سامانه بازار املاک ایران (سابا) در جلسه با این اتحادیه مورد تاکید قرار گرفت. او در توضیحات سامانه سابا گفت: این سامانه هرچقدر تقویت و هرچقدر اطلاعات در آن زیاد شود به شفافیت کمک می‌کند. بدین معنا مردم به صرف اینکه قیمتی در سایتی درج شده است این تصور را نخواهند داشت که یا قیمت مسکن خودشان گران شده و یا مسکنی که می‌خواهند خریداری کنند گران شده است. بلکه به قیمت واقعی رجوع خواهند داشت.

آنطور که از صحبت‌های مدیر دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن برمی‌آید، سامانه سابا موازی با سامانه املاک و مستغلات (کد رهگیری) عمل می‌کند و اطلاعاتی که مشاوران املاک در سامانه کد رهگیری وارد می‌کنند، در سامانه سابا قابل مشاهده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد این سامانه مشکلات عجیبی دارد و نمی‌توان از آن به عنوان مرجع قیمت‌گذاری استفاده کرد. بیایید با هم مشکلات عمده سامانه سابا را مرور کنیم.

افزایش قیمت ۲۵ درصدی خانه در یک ماه
آنطور که سامانه سابا نشان می‌دهد، اوضاع بازار از هر زمانی آشفته‌تر شده. کار به جایی رسیده که در عرض یک ماه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ۱۲ میلیون و ۳۸۰ هزار تومان در فروردین به ۱۵ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان در اردیبهشت رسیده است. این یعنی افزایش ۲۲ درصدی قیمت خانه در عرض یک ماه! شاید بگویید گزارش مربوط به اردیبهشت هنوز اعلام نشده، پس این آمار ارقام را از کجا آورده‌ایم؟ همه چیز زیر سر سامانه سابا است. اطلاعاتی که این سامانه در اختیار بازدید کننده قرار می‌دهد در اکثر موارد گزارش‌های آماری رسمی را نقض می‌کنند. برای مثال همین فروردین‌ماه بانک مرکزی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان اعلام کرده و خود وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی سامانه سابا، در گزارش ماهانه خود می‌گوید میانگین قیمت هر واحد مسکونی ۱۱ میلیون و ۴۱۲ هزار تومان است. حالا در این بین سابا پایش را توی یک کفش کرده و می‌گوید میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین‌ماه حدود یک میلیون تومان بالاتر و برابر با ۱۲ میلیون و ۳۸۰ هزار تومان بوده. حالا باید کدام حرف را باور کنیم؟

همیشه میانگین قیمت واقعی بالاتر از آنچیزی است که سابا می‌گوید
رقم ۱۵ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان برای میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت در حالی است که این سامانه برای قیمت‌ها محدودیت در نظر می‌گیرد. مثلا هیچکس نمی‌تواند خانه‌ای را بالاتر از پنج میلیارد تومان در این سامانه ثبت کند. علاوه بر این محدودیت متری ۲۰ میلیون تومان هم برای قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در نظر گرفته شده و شما هیچ معامله‌ای بالاتر از این رقم پیدا نمی‌کنید. این محدودیت در مورد معامله‌های اجاره هم خودش را نشان می‌دهد. طوری که بالاترین قیمت ثبت شده برای اجاره نهایی یک خانه که همان اجاره ماهانه با احتساب سه درصد پول پیش، ۱۰ میلیون تومان است و رقمی بالاتر از این مقدار در این سامانه وجود ندارد. به طرز جالبی در همین بازه دو ماهه که از آغاز سال ۹۸ گذشته، ۲۰ خانه در تهران با اجاره نهایی ۱۰ میلیون تومان اجاره داده شده‌اند. این یعنی بخشی از معامله‌های مسکن که قیمت بالایی دارند از فرآیند محاسبات سامانه سابا کنار گذاشته می‌شوند و همین مورد باعث می‌شود همیشه میانگین قیمت واقعی خانه بالاتر از آنچیزی باشد که سامانه سابا اعلام می‌کند.

جزئیاتی که به هیچ دردی نمی‌خورند
نگاهی کوتاه به سامانه سابا بیندازید، می‌توانید حتی موقعیت خانه مورد معامله را روی نقشه پیدا کنید. چه برسد به آدرس خانه و محله‌ای که در آن واقع شده. علاوه بر این اطلاعات ساختمان مثل سال ساخت، مساحت، نوع اسکلت و تاریخ قرارداد برای هر معامله قابل مشاهده است. این سامانه امکانات هر خانه مثل انباری، پارکینگ، جکوزی، استخر، گاز، برق و آب را هم در اختیار مخاطب قرار می‌دهد. اما سوالی که پیش می‌آید این است که جزئیاتی مثل نوع اسکلت ساختمان چه تاثیری روی قیمت‌گذاری دارد؟ آیا امکاناتی مثل آب، برق و گاز به عنوان آپشن‌های خانه به حساب می‌آید؟ به عبارتی جزئیات اعلام شده توسط سامانه سابا برای قیمت‌گذاری هم اضافه است و هم ناقص. طوری که نمی‌تواند هیچ کمکی به ارزیابی خانه و قیمتی که برای آن در نظر گرفته شده کند.

چطور می‌توان از روی میانگین محله، خانه را قیمت‌گذاری کرد؟
سابا به نوعی مرجع قیمت‌گذاری خانه‌ها در محله‌های مختلف حساب می‌شود و می‌توان با فیلتر‌هایی که برای سابا تعریف شده، متوجه شد در فلان بازه زمانی، خانه‌های آن محله با چه قیمتی خرید و فروش شده‌اند. خیلی هم عالی! فقط مشکل اینجاست که چطور می‌شود با اطلاع از میانگین قیمت هر متر مربع در یک محله، قیمت خانه را تخمین زد؟ آمدیم و معمار محترم وسط هر کدام از اتاق‌ها یک ستون کار گذاشت. باز هم می‌توان چنین خانه‌ای را با همان میانگین محله قیمت‌گذاری کرد؟ برای بررسی این موضوع سراغ یک کارشناس املاک رفتیم تا ببینیم آیا قیمت‌گذاری یک خانه بر اساس میانگین محله قابل انجام هست یا نه؟ افشین ملکی کاملا با ما هم‌نظر و معتقد است که هیچ‌جوره نمی‌توان بدون اینکه بازدیدی از خانه صورت بگیرید و صرفا براساس میانگین قیمت هر متر مربع تصمیم‌گیری کرد. فرخی می‌گوید اتفاقا قیمت‌گذاری بر اساس میانگین قیمت‌ها می‌تواند بیشتر به التهاب بازار مسکن دامن بزند.
 
یک مثال ساده همه چیز را روشن می‌کند. فرض کنید میانگین قیمت در یکی از محله‌ها متری ۱۵ میلیون تومان است. به عبارتی در یک بازه زمانی معین معاملات مسکن در آن محله با قیمت متری ۱۵ میلیون تومان انجام شده. شخصی را در نظر بگیرید که خانه‌ای نوساز، شیک و با آپشن‌ها متنوع در همان محله دارد و می‌خواهد آن را بفروشد. آیا اگر شما جای این فروشنده باشید، حاضرید خانه نوساز و فول‌آپشنتان را با همان قیمتی بفروشید که خانه‌های قدیمی اطرافتان فروخته می‌شوند؟ قطعا اینطور نیست و برای صاحبان خانه‌های نوساز میانگین قیمت هر متر مربع در یک محله ملاک مناسبی برای قیمت گذاری نیست. از طرف دیگر در همان محله صاحب‌خانه‌ای را در نظر بگیرید که یک خانه قدیمی با ۳۰ سال سن دارد. دیوار‌های خانه همه ترک خورده‌اند. سوسک مرده در هر جای خانه پیدا می‌شود. این خانه حتی کابینت‌های درست و حسابی ندارد چه برسد به پارکینگ و انباری و ... حالا این فروشنده برای قیمت‌گذاری خانه‌اش سراغ سابا می‌رود و می‌بیند میانگین قیمت هر متر مربع در محله آن‌ها ۱۵ میلیون تومان است و خانه‌اش را بر اساس همین میانگین قیمت گذاری می‌کند.

به همین راحتی قیمت‌گذاری بر اساس میانگین هر مترمربع واحد مسکونی بدون اینکه تاثیری روی پایین آمدن قیمت خانه‌های گران‌قیمت بگذارد، اتفاقا قیمت خانه‌های ارزان و زیر میانگین را هم بالا می‌برد. به همین راحتی قیمت‌گذاری بر اساس میانگین هر مترمربع واحد مسکونی باعث ایجاد تورم و گرانی بی‌دلیل در بازار مسکن می‌شود.

خسروی: هیچ اطلاعی از سابا ندارم
مشکلاتی که در سابا پیدا کردیم باعث شد سراغ مصطفی‌قلی خسروی برویم تا ببینیم چطور می‌توان از چنین سامانه‌ای به عنوان مرجع استفاده کرد؟ اصلا امکان قیمت‌گذاری خانه‌ها بر اساس سامانه سابا وجود دارد؟ انتظار هر جوابی از خسروی داشتیم، به جز اینکه بگوید هیچ اطلاعی در مورد سامانه سابا ندارد و اولین بار است اسمش را می‌شنود. او به کلی گفتگوی مسئولان وزارت راه و شهرسازی مبنی بر اعلام سامانه سابا به عنوان مرجع شفافیت را رد می‌کند و می‌گوید قرار است سامانه املاک و مستغلات معروف به سامانه کد رهگیری به عنوان مرجع در نظر گرفته شود و حرفی از سامانه سابا به میان نیامده.
 
اتفاقا با اعلام قیمت‌ها به هر شکلی مخالف است. خسروی حرف ما را که نمی‌توان بر اساس میانگین قیمت، یک خانه را قیمت‌گذاری کرد تایید کرده و می‌گوید: در یک محله خانه‌ها در کوچه و خیابان با هم تفاوت قیمت دارند. حتی یک آپارتمان ممکن است واحد‌های بالایی با واحد‌های پایینی تفاوت قیمت داشت باشد. برای همین هیچ‌جوره نباید بر اساس قیمت بقیه خانه‌ها، یک خانه خاص را قیمت‌گذاری کرد. او می‌گوید حتی مشاوران املاک که پشت شیشه مغازه‌شان فایل‌های مسکن را کنار هم می‌چسبانند هم اشتباه می‌کنند و با آن‌ها برخورد می‌شود. چراکه این اقدام باعث می‌شود مشتری‌ها و فروشنده‌ها قیمتشان را در مقایسه با بقیه فایل‌ها تغییر دهند.
 
خسروی حتی با اعلام میانگین قیمت‌ها توسط بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی میانه خوبی ندارد و معتقد است انتشار این قیمت‌ها باعث می‌شود فروشنده‌ها انتظارشان از املاک بالا رفته و همین مورد باعث افزایش قیمت بی‌دلیل در بازار مسکن شود. او مشکل اعلام قیمت را محدود به سایت‌ها و اپلیکیشن‌های درج آگهی نمی‌داند و می‌گوید اعلام قیمت از طریق مراجع رسمی هم باعث التهاب در بازار مسکن می‌شود.
پیشنهاد
برگزیده*
پربیننده ترین