قدرت خرید مسکن در پایتخت چقدر است؟

قدرت خرید مسکن در تهران، براساس قیمت‌های پرطرفدار برآورد شد. حدود یک‌سوم معاملات املاک در پایتخت با قیمت میانگین ۵ تا ۸ میلیون تومان در هر مترمربع انجام می‌شود که طی ماه‌های اخیر بالاترین سهم از فروش، نسبت به سایر طبقات قیمتی را داشته است.

به گزارش دنیای اقتصاد، جهش قیمت باعث شده سهم واحدهای با قیمت متری کمتر از ۵ میلیون تومان در معاملات نصف شود و در عین حال سهم آپارتمان‌های با قیمت میانگین شهر از ۴ درصد سال گذشته به ۱۴ درصد افزایش یابد. سقوط فروش «نوساز»ها بیش از سایر واحدها است.

قیمت «در استطاعت» متقاضیان مسکن در تهران مشخص شد. تازه‌ترین گزارش آماری از وضعیت معاملات مسکن در پایتخت نشان می‌دهد با وجود تغییرات عمده در سهم معاملات ماهانه به لحاظ گروه‌های متراژی، قیمتی و سنی ساختمان‌ها، سهم یک گروه قیمتی از کل معاملات در ماه میانی پاییز امسال در مقایسه با وضعیت سال گذشته تقریبا یکسان بوده و تغییری نداشته است.

سهم یک‌سومی آپارتمان‌هایی که در گروه قیمتی مترمربعی ۳ تا ۵ میلیون تومان معامله شده‌اند هم در معاملات آبان امسال و هم در سال گذشته، این گزاره را اثبات می‌کند که دامنه قیمتی مذکور در واقع قیمت در استطاعت تعداد قابل‌توجهی از خریداران مسکن و معامله‌گران حاضر در بازار بوده و همچنان هست.

از سوی دیگر معامله در گروه‌های متراژی ۴۰ تا ۶۰ و ۶۰ تا ۸۰ مترمربع نیز افزایشی بوده است. در صورتی که قیمت‌های در استطاعت در متراژهای پرمعامله مذکور ضرب شود، حاصل دامنه قیمتی ۳۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان خواهد شد.

به این ترتیب در حال حاضر آپارتمان‌های در استطاعت خریداران حاضر در بازار مسکن بین ۴۰ تا ۸۰ مترمربع مساحت و بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان ارزش دارد.

در حالی که میانگین قیمت مسکن در مقایسه با سال گذشته تقریبا دو برابر شده، طبیعی است که اکنون سهم معاملات در اغلب طبقات قیمتی متفاوت از سال گذشته است.

به‌عنوان مثال سهم معاملات در بازه قیمتی ۸ تا ۹ میلیون تومان از ۴درصد در سال گذشته به ۱۴ درصد افزایش یافته است. اما با این حال معاملات تنها در یک طبقه قیمتی تقریبا بدون تغییر باقی مانده و آن طبقه ۳ تا ۵ میلیون تومانی به ازای هر مترمربع است.

سهم این گروه از کل معاملات در پاییز سال گذشته حدود ۳۰درصد بود و امسال نیز حدود ۲۸ درصد است. سهم بالای خرید در این گروه قیمتی در سال گذشته آن هم در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۵ میلیون تومان بود، نشان‌دهنده حساسیت کمتر خریداران به این سطح قیمت در مقایسه با سطوح بالاتر و پایین‌تر بوده است.

اما امسال سهم این طبقه قیمتی از کل معاملات در شرایطی همچنان حفظ شده که میانگین قیمت مسکن به بیش از ۹ میلیون تومان رسیده است. بنابراین بیش از اینکه موضوع به حساسیت خریداران مرتبط باشد، ناشی از استطاعت آنهاست.

از سوی دیگر سهم آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰ مترمربع در معاملات ماهانه مسکن، از ۲۱ درصد در آبان سال گذشته به ۲۴ درصد در حال حاضر رسیده است. همچنین سهم آپارتمان‌های ۶۰ تا ۸۰ مترمربع نیز از ۲۷ به ۲۸ درصد رسیده که نشان می‌دهد این دو گروه متراژی نیز دستخوش تغییرات شدید در حجم معاملات نشده‌اند.

حاصل ضرب قیمت متری در استطاعت خریداران با متراژ پرمتقاضی، آپارتمان‌های ۳۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومانی را به‌عنوان آپارتمان‌های در استطاعت متقاضیان مسکن در تهران معرفی می‌کند. تازه‌ترین آمارها از وضعیت بازار مسکن در آبان‌ماه حاکی است در این ماه ۲۷ درصد از کل معاملات مسکن پایتخت در بازه قیمتی ۳۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان انجام شده است.

اخیرا در گزارشی با تیتر «کارنامه مسکن در میانه پاییز»، راز تداوم رشد قابل توجه قیمت مسکن در پاییز امسال به رغم کاهش سریالی حجم معاملات در ماه‌های اخیر را بر اساس تحقیقات میدانی، به کاهش حجم عرضه فایل‌های مناسب برای خرید از سوی فروشندگان نسبت دادیم.

در این گزارش خاطرنشان شد که سازنده‌ها به دو دلیل تمایل چندانی به فروش واحدهای خود ندارند که یکی رشد نجومی قیمت زمین در تهران به‌عنوان جزء اصلی ساخت‌وساز و دیگری نگرانی بابت ادامه جهش قیمت در بازار مصالح و کمیاب شدن تجهیزات و مصالح مورد نیاز برای ساخت‌وساز است که آنها را در زمینه فروش واحدهای تکمیل‌شده محتاط کرده است. شاهد آماری این مدعا در آمار سهم نوسازها از معاملات نیز به تازگی منتشر شده است.

عدم عرضه کافی آپارتمان‌های نوساز از سوی سازنده‌ها، همان عاملی که موجب شده در آبان ماه به رغم افت شدید تقاضای بالفعل مسکن (حاضر در بازار) و نیز ریزش معاملات، رشد قیمت نه تنها متوقف نشود، بلکه ادامه پیدا کند. آمارها حاکی است افت فروش آپارتمان‌های نوساز به مراتب بیشتر از افت کل معاملات مسکن بوده است، طوری که افت نقطه‌ای کل حجم معاملات در آبان امسال ۵۳ درصد بوده اما این میزان در مورد آپارتمان‌های نوساز تا ۵ سال ساخت ۵۷ درصد بوده است. در مقابل سهم نوسازها از کل معاملات مسکن از نزدیک ۵۰ درصد در سال گذشته به ۴۴ درصد در آبان امسال کاهش یافته است.

این در حالی است که سهم نوسازها از معاملات در دوره‌هایی که بازار در ثبات و آرامش نسبی به سر می‌برد تا ۵۵ درصد هم می‌رسید. افت نوسازها در معاملات آبان دومین سکته در بازار نوسازها در سال جاری محسوب می‌شود. سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن امسال همواره زیر ۵۰ درصد بود اما در شهریور به زیر ۴۴درصد رسید؛ در مهر ماه این سهم دوباره به بالای ۴۴ درصد افزایش یافت اما در آبان با وقوع دومین سکته، شاهد ریزش مجدد خرید و فروش در این گروه سنی هستیم.

این وضعیت در حالی در بازار مسکن حاکم شده که شاهد رشد معنادار معاملات آپارتمان‌های سالخورده (۱۶ تا ۲۰ سال) و میانسال (۱۱ تا ۱۵ سال) بوده‌ایم. ۲۸ درصد از معاملات آبان امسال در این دو گروه سنی انجام شده که نشان‌دهنده تمرکز بیشتر خریداران بر این گروه از آپارتمان‌ها بوده است. از سوی دیگر افت معاملات سالخورده‌ها و میانسال‌ها از میزان افت کل معاملات کمتر بوده است، طوری که تنها ۴۸ درصد از معاملات این گروه متراژی کم شده، در حالی که کل معاملات مسکن در آبان امسال نسبت به آبان پارسال ۵۳ درصد ریزش داشته است.

افت معاملات زمین نیز در آبان ماه ۴۲ درصد بوده که از افت کل معاملات کمتر است. این موضوع با توجه به اینکه آبان و آذر فصل خرید زمین برای سازنده‌ها محسوب می‌شود، امری طبیعی است. از سوی دیگر برخی از سرمایه‌گذاران در ماه‌های اخیر بین زمین و آپارتمان، زمین را برای خرید سرمایه‌ای انتخاب می‌کنند و به این ترتیب سهم زمین و آپارتمان‌های سالخورده از معاملات به لحاظ نقطه‌ای افت کمتری داشته است.

آمار وضعیت قیمتی مسکن در آبان ۹۷ نشان می‌دهد در حال‌حاضر بهای خرید آپارتمان‌های سالخورده با سن بنای بیش از ۱۵ سال به‌طور میانگین ۲۵ درصد ارزان‌تر از آپارتمان‌های نوساز تا ۵ سال ساخت است. از سوی دیگر قیمت آپارتمان‌های نوساز ۲۲ درصد از میانگین قیمت مسکن در پایتخت بیشتر است.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در مهر ماه امسال ۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده که این رقم در آپارتمان‌های نوساز تا ۵ سال ساخت ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار و در آپارتمان‌های سالخورده ۷ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده است.

البته میزان رشد قیمت نوسازها و سالخورده‌ها در ماه‌های اخیر تقریبا برابر بوده است؛ طوری که در مهر ماه قیمت کل مسکن ۶/ ۸۲ درصد رشد کرده و نوسازها و سالخورده‌ها نیز هر کدام حدود ۹۰ درصد رشد قیمت داشته‌اند. با این حال تقاضای مصرفی، سطح قیمتی سالخورده‌ها را همچنان در تناسب بیشتری با بودجه خود ارزیابی می‌کند و به همین خاطر بخشی از تقاضای نوسازها به این سمت سرازیر شده است.

افزایش طبقات قیمتی در تابلوهای آماری

تابلوی قیمت مسکن تحت تاثیر رشد شدید قیمت‌ها تغییرات فاحشی نسبت به سال گذشته داشته است. نهادهای متولی تدوین گزارش وضعیت بازار مسکن اخیرا نحوه طبقه‌بندی قیمت‌ها را هم در مورد قیمت کل آپارتمان و هم قیمت متری به کلی تغییر داده‌اند. تفکیک طبقات قیمتی آپارتمان‌ها که در سال گذشته با پلکان ۵۰۰ هزار تومانی افزایش می‌یافت و سهم هر یک از این طبقات از معاملات اعلام می‌شد، اکنون به پلکان یک میلیون تومانی تبدیل شده است. همچنین این طبقه‌بندی در سال گذشته تا مترمربعی ۱۰ میلیون تومان ادامه داشت و سهم آپارتمان‌های مترمربعی بیش از ۱۰ میلیون تومان نیز در یک طبقه مجزا اعلام می‌شد.

اما اکنون این طبقه‌بندی تا ۲۰ میلیون تومان ادامه دارد و سهم آپارتمان‌های بیش از ۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع در یک طبقه جداگانه اعلام می‌شود. در زمینه قیمت کل آپارتمان‌های معامله شده نیز طبقه‌بندی سال گذشته بر اساس پلکان ۵۰ میلیون تومانی اعلام می‌شد و تا بهای ۲/ ۱ میلیارد تومان ادامه داشت؛ این در حالی است که اکنون این پلکان به ۱۵۰ میلیون تومان تبدیل شده است و به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و افزایش معاملات در گروه‌های قیمتی بالای یک میلیارد تومان، اکنون پلکان قیمتی تا ۳ میلیارد تومان ادامه دارد و آمار معاملات با بهای بیش از ۳ میلیارد تومان نیز در یک طبقه مجزا اعلام می‌شود.

در پاییز سال گذشته حدود ۱۰ درصد از معاملات مسکن ارزش بیش از یک میلیارد تومان داشت اما امسال این رقم تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن بیش از سه برابر شده و به ۳۶ درصد رسیده است.

بررسی سهم طبقات قیمتی از معاملات حاکی از افت و خیز شدید در فروش دو گروه قیمتی از واحدهای مسکونی است. در حال‌حاضر سهم آپارتمان‌های ۳ تا ۵ میلیارد تومان از ۳۸ درصد در پاییز سال گذشته، ۱۵ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که سهم آپارتمان‌های مترمربعی ۸ تا ۹ میلیون تومان از ۴ درصد در سال گذشته به ۱۴درصد در حال‌حاضر افزایش یافته است.

به این ترتیب جهش قیمت مسکن سبب کاهش شدید معاملات در یک گروه قیمتی و بیش از سه برابر شدن در گروه قیمتی بالاتر شده است. همچنین با وجود اینکه گزاره‌های آماری موید کاهش ساخت و ساز در گروه آپارتمان‌های ریزمتراژ است، اما سهم آپارتمان‌های این گروه متراژی نه‌تنها در معاملات آبان کاهش نیافته، بلکه قدری افزایش یافته است و در مقابل از معاملات آپارتمان‌های میان‌متراژ کاسته شده است.

افزایش توامان سهم ریزمتراژ‌ها و سالخورده‌ها در بازار مسکن نشان می‌دهد، سمت و سوی انتخاب خریداران مسکن ناگزیر به سمت «ریزمتراژهای سالخورده» رفته است. در واقع اگرچه خرید آپارتمان‌های ریزمتراژ افزایش یافته، اما این آپارتمان‌ها به لحاظ سنی اغلب سالخورده هستند و به این ترتیب خریداران مسکن توانسته‌اند به نوعی با وجود تورم ملکی شدید، خرید کنند.

سهم خرید آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰ مترمربع از ۲۱ درصد در پاییز سال گذشته به ۲۴درصد افزایش یافته است. همچنین سهم خرید آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ مترمربع با یک درصد افزایش همراه بوده و به ۵/ ۱۴ درصد رسیده است. این در حالی است که از تعداد معاملات در گروه واحدهای ۶۰ تا ۸۰ مترمربع یک درصد نسبت به پاییز سال گذشته کاسته شده و معاملات این گروه ۲۷ درصد بوده است. آپارتمان‌های ۸۰ تا ۹۰ مترمربعی نیز از سهم ۱۱درصد در پاییز سال گذشته، اکنون به حدود ۱۰درصد کاهش یافته است.

در دوره پیش‌رونق که قیمت مسکن کم‌نوسان بود نیز سهم سالخورده‌ها رو به افزایش گذاشت اما در آن مقطع زمانی سهم خرید آپارتمان‌های میان‌متراژ نیز رو به افزایش بود. به بیان دیگر، سالخورده‌های میان و بزرگ‌متراژ در دوره پیش‌رونق با اقبال بیشتری از سوی خریداران روبه‌رو می‌شدند. این در حالی است که اخیرا به دلیل رشد شدید قیمت مسکن سهم ریزمتراژها از معاملات دوباره افزایش یافته و به این ترتیب سالخورده‌های ریزمتراژ اکنون به انتخاب از روی ناچاری بسیاری از خریداران مسکن تبدیل شده‌اند.

آمارها نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر کیفیت خرید مسکن به پایین‌ترین حد ممکن رسیده است.

جمع‌بندی حاصل از مقایسه داده‌های آماری از طبقه‌بندی قیمتی، متراژی و سنی آپارتمان‌های فروخته‌شده در آبان امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته حاکی است سازنده‌ها در صورتی می‌توانند در بازار کنونی ورود کنند که قیمت‌ها دست‌کم برای مدت چند ماه پیش‌رو حول و حوش ۹ میلیون و ۵۰۰ تا ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان ثابت بماند و میزان تورم ماهانه ملکی به حدود منطقی و شرایط ثبات بازار برسد.