5 اقدام بانکی برای تکمیل مسکن مهر

مسکن مهر تعهد بزرگی بود که با وجود فراهم نبودن زمینه‌های مالی آن، در چهار سال گذشته با ٥ اقدام مهم بانکی به خط پایان نزدیک شد.

به گزارش اعتماد، افزايش سقف فردي تسهيلات از ٣٠٠ به ٤٠٠ ميليون ريال، افزايش سقف كلي اعتبار از ٥٠٠ به ٤/٥٥٥ هزار ميليارد ريال، امهال ٧ ساله خطوط اعتباري تا پايان سال ١٤٠١، افزايش سقف فردي تسهيلات از ٢٥٠ به ٣٠٠ ميليون ريال و امهال سه ساله خطوط اعتباري تا پايان سال ١٣٩٤ از مهم‌ترين اقدامات بانكي در جهت اتمام مسكن مهر بود. 

 

هرچند تعهدات اين طرح آنقدر زياد و بعضا غيرقابل اجرا بود كه براي خاتمه يافتن اين پروژه به سال‌هاي بيشتري نياز است اما با برنامه‌هاي اجرا شده در چهار سال گذشته، طرح‌ها تا حد زيادي جلو رفت.

تامين مسكن به طور عام و مسكن گروه‌هاي كم درآمد به طور خاص يكي از مشكلات پيش روي بسياري از دولت‌ها و مشكلي در مقياس جهاني است. تلاش جهت تامين مسكن بنا بر اهميت ويژه‌اي كه به عنوان يك نياز اوليه داراست؛ امروز در زمره وظايف اساسي دولت‌ها درآمده است. قيمت بالا و سهم زياد مسكن از سبد هزينه‌هاي خانوار باعث شده است تا عملا بخش عمده درآمد يك خانواده صرف خريد يا اجاره مسكن شود. به همين دليل دولت‌ها ضمن كنترل قيمت مسكن، سعي كرده‌اند تا از طريق وام يا تشكيل تعاوني‌هاي مختلف، قدرت خريد مردم را براي خريد مسكنافزايش دهند.

اما در يك دهه گذشته به دليل افزايش شديد قيمت مسكن، اين دو روش تاثير چنداني بر افزايش توان خريداران مسكن نداشته است. دولت نهم و دهم كوشيد با طرح مسكن مهر و ساخت مسكن ارزان، گامي در ساخت مسكن در كشور بردارد اما بار مالي اين طرح و مشكلات پس از آن باعث شد تا دولت يازدهم رويكرد جديدي را در اين زمينه درپيش گيرد.

در اين راستا مسكن اجتماعي نخستين محور طرح جامع مسكن مطرح شده است كه كارهاي مطالعاتي آن انجام شده و در يك تفاهمنامه مشترك به امضاي وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي و تعاون، كار و رفاه اجتماعي رسيد.  طرح مسكن مهر به دليل اجراي نادرست به خصوص در بخش تامين مالي آن با وجود اينكه منجر به ساخت بيش از يك ميليون واحد مسكوني در كشور شد، ولي نتوانست به اهداف پيش‌بيني‌شده دست يابد. از سوي ديگر مسكن مهر به لحاظ تحميل هزينه‌هاي زياد به جامعه و افزايش نقدينگي منجر به جهش نرخ تورم شد.

طرح ساخت مسكن مهر عمدتا در مناطقي شروع شد كه در حاشيه شهرها قرار داشت و امكانات زيربنايي كافي نداشت. علاوه بر اين بسياري از زيرساخت‌هاي لازم نظير درمانگاه، مدرسه و ديگر نيازهاي اوليه نيز در اين شهرك‌ها ساخته نشده بود. اين درحالي است كه طرح مسكن اجتماعي در بافت‌هاي فرسوده شهري كه داراي هويت فرهنگي و سابقه سكونتي بوده و از همه مهم‌تر داراي خدمات زيربنايي بوده و نيازي به زيرساخت دوباره نداشته و اشكالات زمين‌هاي ٩٩ ساله مسكن مهر را نيز ندارد؛ اجرا مي‌شود.

 

بدين‌ترتيب دو طرح مسكن اجتماعي و نوسازي بافت فرسوده در يكديگر ادغام مي‌شود. بر اساس جزييات طرح مسكن اجتماعي هرساله ١٢٥ تا ١٥٠ هزار واحد مسكن اجتماعي در شهرها ساخته مي‌شود از اين رو فشار تورمي ايجاد خواهد كرد.

همچنين براي جلوگيري از آثار منفي تورمي استفاده از منابع بانك مركزي در طرح مسكن مهر، در طرح مسكن اجتماعي از چندين منبع مختلف براي تامين مالي طرح استفاده شده است تا كمترين آثار تورمي را به همراه داشته باشد.  در مسكن مهر به جز وام مابقي هزينه‌ها را متقاضيان مي‌دهند اما در مسكن اجتماعي به صورت ديگري برنامه‌ريزي شده بدين صورت كه واحدها متناسب با وسع درآمد خانوار قيمت‌گذاري مي‌شود و حداكثر با ٤٠ درصد از سهم درآمد آنها امكان سكونت پيدا كنند.

يعني متقاضيان در اقساط بلندمدت ٢٠ تا ٣٠ ساله قيمت واحد مسكن اجتماعي را پرداخت مي‌كنند و در پايان هم مالك مسكن ياد شده مي‌شوند. هدف دولت اين است مسكن اجتماعي عمدتا در مناطق و بافت‌هاي فرسوده اجرايي شود و از اين لحاظ تخصيص زمين‌هاي بياباني و دور افتاده كه يكي از ضعف‌هاي اصلي مسكن مهر بود ديگر وجود نخواهد داشت.  اما مهم‌ترين مشكل مسكن اجتماعي در حال حاضر كمبود اعتبارات بانكي است.

 

چراكه با توجه به نقش كم‌رنگ بورس در تامين مالي مسكن در ايران، به نوعي تامين مالي مسكن كاملا بانك محور است. بر اين اساس سعي شده تا در اين طرح از منابع مالي متفاوتي از جمله يارانه‌هاي مسكن، مابه التفاوت نرخ تسهيلات، منابع داخلي وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي و تعاون، كار و رفاه اجتماعي، تسهيلات بانكي، آورده متقاضيان و خيران مسكن‌ساز استفاده شود.

البته در ابتدا بايد گروه‌هاي هدف توسط وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي شناسايي شوند و زمين مورد نياز براي ساخت مسكن اجتماعي نيز از سوي وزارت راه و شهرسازي در اختيار طرح قرار گيرد. پيش‌بيني شده متناسب با پيشرفت كار با موافقت بانك مركزي و سازمان مديريت و برنامه‌ريزي رديف‌هاي مناسب براي تامين مالي پروژه اختصاص يابد. 

 

در هر حال مشكلات مسكن مهر به دليل كمبود بودجه جهت تامين خدمات زيربنايي نظير آب و برق و گاز كماكان حل نشده باقي مانده است و بسياري از واحدهاي مسكن مهر هنوز تا تحويل فاصله دارند بنابراين شروع طرح‌هاي جديد مانند مسكن اجتماعي هرچند به نوعي يك شوك مثبت به بازار است اما به نظر مي‌رسد تا زماني كه تكليف ساخت و سازهاي نيمه‌كاره مسكن مهر مشخص نشده، شروع طرح‌هاي جديد مي‌تواند مشكل‌زا باشد.