افزایش شکاف قیمت مسکن در تهران

سقوط قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های اخیر کاملا ناهمگن بوده و ارزش ملک در مناطق 22گانه با اندازه‌های مختلف کاهش پیدا کرده است، طوری که مناطق مرتفع پایتخت در یک‌سال اخیر با کمترین افت قیمت روبه‌رو شدند و گران‌ترین منطقه حداکثر 3 درصد کاهش قیمت به خود دید، اما در مناطق جنوبی و متناسب با حرکت به سمت پایین شهر، شتاب سقوط بیشتر شد و در جنوبی‌ترین نقطه تهران، قیمت مسکن تا 25درصد فروکش کرد.

در تهران کاربرد «میانگین قیمت مسکن» تقریبا از بین رفته و همچون گذشته با استناد به متوسط قیمت کل شهر، نمی‌توان حتی حدود ارزش آپارتمان‌های مسکونی هر منطقه را برآورد کرد.

اختلاف شدید بین ارزش املاک مناطق مختلف تهران را برخی ناشی از تفاوت سطح مرغوبیت محله و ساختمان‌های نیمه‌شمالی شهر در مقایسه با محله‌های جنوبی عنوان می‌کنند و برخی دیگر، آن را به فاصله طبقاتی و قدرت خرید خانوارهای تهرانی نسبت می‌دهند. این اختلاف قیمت هر دلیلی که داشته باشد، از پایین شهر تهران به سمت بالا، به شکل تصاعدی رو به افزایش است به شکلی که میانگین قیمت از متر‌مربعی 800 هزار تومان در جنوب پایتخت شروع می‌شود و به 2 تا 5 میلیون تومان در مرکز و محدوده‌های غرب و شرق تهران می‌رسد و در نهایت به نزدیک 20 میلیون تومان در شمال شهر ختم می‌شود.

در بازار آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران تحت‌تاثیر چند فشار کاهشی به قیمت‌ در طول سال گذشته، هم‌اکنون دو حالت جدید در سطح تازه نرخ‌ها به وجود آمده که برای خرید سال93 از جانب دو دسته از متقاضیان مسکن به ترتیب در «جنوب» و «مناطق پرتقاضا»، امتیاز محسوب می‌شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد میزان کاهش قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران طی سال گذشته نه‌تنها یکسان و مشابه نبوده، بلکه از یکسو نرخ کاهش در جنوب پایتخت 3/8 برابر بیشتر از نرخ کاهش قیمت مسکن در شمال شهر بوده است و از سوی دیگر در مناطقی همچون مناطق 4 و 5 که بیشترین تقاضای خرید و بیشترین آپارتمان فروشی برای دهک‌های متوسط در این دو محدوده قرار دارد، اندازه قیمت‌ها با هم یکسان شده‌اند.

مطابق داده‌های آخرین گزارش مرکز آمار که مربوط به متوسط قیمت رسمی مسکن – قیمت واحدهای فروخته‌شده- در پاییز92 است، مشخص می‌شود: میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کل شهر تهران طی 6ماه بعد از توقف رشد فزاینده، 8 درصد کاهش پیدا کرد، اما در گران‌ترین نقطه تهران یعنی منطقه یک، میزان کاهش قیمت حدود 3درصد و در ارزان‌ترین نقطه یعنی منطقه 18، حدود 25درصد بوده است.

قیمت مسکن در تهران در اواخر اردیبهشت سال گذشته با بیشترین جهش به بالاترین سطح رسید و در نیمه خردادماه بعد از توقف رشد فزاینده ماه‌های قبل از آن، شروع به افت کرد، طوری که در 6ماه تابستان و پاییز، همواره مسیر نوسان قیمت، نزولی بود. در این مسیر، به‌دلیل ناهمگونی قدیمی در ارزش معاملاتی آپارتمان‌های مسکونی و همچنین اختلاف بزرگی که همواره بین قدرت و توان مالی متقاضیان در نقاط مختلف تهران وجود دارد، شیب کاهش در نیمه‌شمالی شهر به مراتب کمتر از نیمه‌جنوبی بوده است. هم‌اکنون افت 3درصدی قیمت مسکن در منطقه یک تهران و افت 25درصدی قیمت در منطقه 18 باعث شده میزان شکاف قیمت مسکن در پایتخت به‌نسبت سال‌های قبل افزایش پیدا کند.

شکاف قیمتی گران‌ترین نقطه و ارزان‌ترین نقطه تهران – قیمت آپارتمان مسکونی- در ابتدای سال92 یعنی زمانی که موج گرانی هنوز در بازار برقرار بود، 26 برابر برآورد می‌شد اما در پایان پاییز سال گذشته، سرعت متفاوت کاهش قیمت در مناطق مختلف تهران باعث شد قیمت گران‌ترین نقطه پایتخت به 33برابر ارزان‌ترین نقطه برسد. مرکز آمار پیش‌تر، بیشترین قیمت ثبت‌شده در مبایعه‌نامه‌های منطقه یک در ابتدای سال92 را مترمربعی 20 میلیون و 400 هزار تومان و کمترین قیمت آپارتمان فروخته‌شده در ارزان‌ترین منطقه (منطقه18) در همان زمان را نیز 800 هزار تومان اعلام کرده بود که نشان می‌داد بین شمال تا جنوب پایتخت شکاف 26 برابری در قیمت مسکن حاکم است و فاصله آن به 19 میلیون و 600 هزار تومان در هر مترمربع می‌رسد.

 اما در حال‌حاضر چنانچه آخرین گزارش مرکز آمار که برای پاییز92 است، ملاک عمل قرار بگیرد، مشخص می‌شود قیمت گران‌ترین ملک مسکونی منطقه یک با 19 میلیون و 700 هزار تومان در هر متر 33 برابر ارزان‌ترین ملک در ارزان‌ترین منطقه تهران است. هر چند شکاف – نسبت قیمت‌ شمال به جنوب- بیشتر شده، اما فاصله قیمت اندکی کاهش یافته و به 19 میلیون و 100 هزار تومان رسیده است.به این ترتیب مشخص می‌شود اگر چه قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش پیدا کرده اما چون میزان کاهش در مناطق مختلف تهران یکنواخت نبوده و گران‌ترین آپارتمان‌ها کمترین افت ارزش را به خود دیده‌اند، در نتیجه شکاف قیمت بین شمال و جنوب شهر عمیق‌تر شده است.

 ارزش شمال دو برابر مرکز
در منطقه یک تهران به عنوان گران‌ترین منطقه برای خریداران مسکن، متوسط قیمت‌ها دو برابر مناطق مرکزی شهر است.

میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران طی پاییز سال گذشته مترمربعی 3 میلیون و 900 هزار تومان گزارش شده است. در منطقه یک این عدد به 7 میلیون و 988 هزار تومان می‌رسد، اما در مناطق مرکزی همچون 7 و 8 و حتی مناطق غربی و شرقی مثل 4 و 5، قیمت آپارتمان حدود 4 میلیون تومان در هر متر برآورد می‌شود. مرکز آمار متوسط نرخ افت قیمت مسکن در پاییز گذشته را 4 درصد اعلام کرده است. با این حال بیشترین کاهش در منطقه22 با نرخ 2- درصد اتفاق افتاده است. در محاسبات مرکز آمار، سهم هر منطقه از تعداد کل معاملات مسکن، به شکل ضریب درآمده و بعد از اعمال ضریب هر منطقه در میانگین قیمت آن منطقه، متوسط قیمت کل شهر و همچنین نرخ رشد قیمت کل محاسبه شده است.

 به همین خاطر، کمترین نرخ رشد قیمت مسکن که برای منطقه 22 به ثبت رسیده، عملا بیشتر از متوسط نرخ رشد کل شهر است. در مدت مورد گزارش، شلوغ‌ترین منطقه تهران به لحاظ حجم معاملات مسکن، منطقه5 بوده که 4/10 درصد کل معاملات را در خود جا داده است. در سایر مناطق 22گانه تهران، به طور متوسط 4 تا 5 درصد کل معاملات در هر منطقه انجام شده است. شدت رکود مسکن در منطقه 22 بیشتر از سایر مناطق بوده، طوری که در این منطقه زیر یک درصد از حجم کل معاملات یک فصل، انجام شده است.