اختلال در مدار بازار مسکن

تاثیر ضعف‌های کارشناسی دو تصمیم کلان اقتصادی طی چند هفته‌ اخیر، در بازار مسکن نمایان شد.

ابهام و عدم شفافیت در نحوه اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها در ابتدای سال جاری از یکسو و فشار غیرعادی دو هفته اخیر به بانک‌ها برای کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌گذاری از سوی دیگر، باعث تحریک عوامل عرضه مسکن به تغییر ناموزون قیمت شده و منحنی قیمت مسکن را در 15 روز گذشته از اردیبهشت هرچند جزئی اما برخلاف ‌انتظارات، از مدار اصلی خود خارج كرده است. تحقيقات ميداني حاكي از آن است كه قيمت مسكن در روزهاي اخير به جای ثبات یا کاهش تدریجی، مسیر افزایش را در پیش گرفته است.

کارشناسان اقتصادی می‌گویند دولت اوایل امسال با مشخص نکردن شیب دقیق افزایش قیمت حامل‌های انرژی و همچنین تعداد دهک‌های منتفع از یارانه نقدی، جو نگرانی را متوجه برخی بازارها ازجمله بازار مسکن کرد و در کنار آن، کاهش اخیر نرخ سود بانکی نیز به کمک این جو منفی آمد.

تحت‌تاثیر این دو عامل بیرونی، تحرکات جدید از سوی «طرف عرضه» در بازار معاملات مسکن با پاسخ مثبت برخی دلالان به خواسته فروشنده‌ها برای افزایش «قیمت‌پیشنهادی» روبه‌رو شده، طوری که میانگین قیمت آپارتمان در تهران برخلاف انتظارات حاکم بر بازار، در دو هفته اخیر با پنج درصد افزایش عملا افت 7درصدی قیمت در فروردین 93 را خنثی کرده است.

با اين حال مشاوران‌املاک، ماه اردیبهشت‌ هر سال را زمان بازسازی فایل‌های فروش به جامانده از سال قبل عنوان می‌کنند و معتقدند: در ماه جاری، تغییر قیمت فایل‌های مربوط به زمستان 92 علی‌القاعده به خاطر حجم بالای واحدمسکونی در نوبت فروش و انتظار کاهشی قیمت مسکن، باید به سمت نزول یا حداقل ثبات حركت كند.

اما برخی دلالان و عاملان عرضه در بازار مسکن با این تصور که افزایش حجم معاملات در فروردین امسال - آن هم برخلاف اولین ماه هر سال- به معنی «پایان رکود» است، قصد دارند سطح قیمت را از مدار چند ماه قبلی‌اش خارج کنند. براساس گزارش سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم قراردادهای ثبت شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران در فروردین امسال 14درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد و به 14هزار و 532فقره رسید.

در فروردین92 معاملات مسکن 11درصد نسبت به مدت مشابه سال91 کاهش یافته بود. در فروردین امسال تغییر محسوس حجم معاملات اگرچه بر میانگین قیمت قطعی آن ماه – قیمت واحدهای فروخته شده- اثر نگذاشت و حتی سطح قیمت 7درصد نسبت به اسفند 92 نیز افت کرد، اما در 15 روز اول اردیبهشت بازار مسکن شاهد افزایش 6درصدی قیمت نسبت به فروردین بود و متوسط قيمت هر متر مربع آپارتمان به 4 ميليون و 140 هزار تومان رسيد.

روز گذشته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با مقطعی خواندن اختلالات چند روز اخير در قیمت مسکن، معتقد است: بازار به‌زودی سطح واقعی قیمت را پیدا می‌کند و چون کشش افزایش وجود ندارد و انتظارات به سمت «ثبات» در حال تقویت است، لذا نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن به زودی بازگشت می‌کند. حسام عقبایی با هشدار درباره تبعات اقتصادی اعلام نرخ بالا از سوی فروشنده‌های مسکن، تاکید کرد: تنها راه فروش آپارتمان‌های مازاد در بازار آن هم در شرایطی که طرف تقاضا با خلأ وام خرید پرقدرت مواجه است، پرهیز فروشنده‌ها از افزایش «قیمت‌پیشنهادی» و نزدیک‌کردن سطح آن به سطح مورد نظر خریداران است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، گروهی از کارشناسان نیز با این اعتقاد که بانک‌مرکزی تلاش دارد متناسب با وضع موجود و آتی بازار، تصمیمات مربوط به نرخ سود را اصلاح کند، می‌گویند: اثر منفي اين عامل بر قيمت مسكن موقتي است.

با عبور از نیمه اول اردیبهشت ماه و نزدیک شدن به آغاز فصل طلایی معاملات در بازار مسکن، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از کم شدن شدت رکود در معاملات خبر داد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، درحالی که هر سال از نیمه اردیبهشت ماه به بعد با تثبیت شرایط در بازار مسکن پس از آغاز سال جدید، تکلیف بازار مسکن به لحاظ رکود و رونق و احتمالات قیمتی یکساله در این بازار تا حدی روشن می‌شود، عقبایی امسال را برای بازار مسکن سال رونق معاملات و تثبیت قیمت‌ها می‌داند.

این در حالی است که وی برخی افزایش قیمت‌ها طی چند روز اخیر در بازار مسکن را ناشی از جو روانی تغییر سال و برخی عوامل، همچون اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها می‌داند که نمی‌تواند به صورت واقعی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.

عقبایی همچنین امسال را برای بازار اجاره، سالی با ثبات و بدون انتظار افزایش در نرخ اجاره بها عنوان می‌کند.

به گفته وی هر چند برخی موجران از طریق اجاره داری امرار معاش می‌کنند، ولی نمی‌توانند با اتکا به رقم تورم عمومی میزان اجاره بها را افزایش دهند چرا که اجاره بها به‌طور مستقیم با قیمت مسکن در ارتباط است و نه با تورم!

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه همچنین با انتقاد از عملکرد غیرقانونی برخی بانک‌ها که برخلاف قانون بانکداری وارد عرصه ساخت و ساز شده اند، به مجموعه اقتصادی دولت هشدار داد: در صورتی که جلوی این گونه اقدامات بانک‌ها گرفته نشود، حجم انبوه نقدینگی در اختیار بانک‌ها که به پروژه‌های ساختمانی تزریق می‌شود منجر به توفان قیمتی در بازار مسکن خواهد شد.

 هدفمندی، عامل رونق معاملات نیست
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص تاثیر اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها در تحریک تقاضای مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها به خودی خود نمی‌تواند، از موجبات تحریک تقاضا در بازار مسکن محسوب شود.

حسام عقبایی افزود: با این وجود، به دنبال رکود تورمی بازار معاملات مسکن که در سال 92، باعث افت میزان معاملات در 9 ماهه اول پارسال شد در کنار افزایش حجم معاملات در سه ماه پایانی سال گذشته، هم اکنون شاهد بازگشت تدریجی رونق به بازار معاملات مسکن خواهیم بود. وی ادامه داد: این در حالی است که حجم معاملات مسکن فروردین ماه امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته به‌طور متوسط 15 درصد افزایش داشته است که به‌طور قطع این افزایش و رونق معاملات در اردیبهشت ماه نیز ادامه خواهد داشت.

عقبایی تاکید کرد: هر چند بازار مسکن در سال 93 شاهد رونق در انجام معاملات خواهد بود، اما با توجه به اینکه قیمت مسکن در سال 91 با جهش مواجه شد و رشد قیمتی نامتعارفی را تجربه کرد، به حدی که قیمت مسکن از میزان تورم و سایر شاخص‌های اثرگذار در قیمت‌ها فراتر رفت، در حال حاضر قدرت خرید برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد.

وی ادامه داد: به این ترتیب، قیمت مسکن و شرایط متقاضیان به لحاظ قدرت خرید به گونه‌ای نیست که ما بتوانیم منتظر افزایش قیمت در پی رونق معاملات مسکن در سال 93 باشیم.

عقبایی خاطرنشان کرد: در این شرایط، مالکان و سازندگان نیز بهتر است به فکر افزایش قیمت نباشند و با تعیین قیمت واقعی برای واحدهای مسکونی خود، شرایط را برای رونق معاملات و تسهیل خرید و فروش مسکن فراهم کنند.

 رونق معاملات مسکن محسوس می‌شود
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درخصوص علت محسوس‌نبودن رشد معاملات مسکن در یک ماه سپری شده از آغاز سال جدید کاری برای بنگاه‌های مسکن، به «دنیای اقتصاد» گفت: معمولا افزایش حجم خرید و فروش مسکن با افزایش حجم خرید و فروش در سایر بازارهای اقتصادی مانند ارز و طلا شرایط یکسانی ندارد، چرا که برای فرد از زمانی که تصمیم به خرید و فروش در این بازارها می‌گیرد تا زمانی که این تصمیم به خرید یا فروش منجر شود، تنها 24 ساعت برای انجام معامله کافی است، این در حالی است که پروسه خرید وفروش مسکن از تصمیم تا انجام آن حداقل بین یک تا سه ماه زمان می‌برد.

عقبایی افزود: از سوی دیگر بازار معاملات مسکن هنوز در برخی مسائل همچون به روزآوری و واقعی کردن قیمت‌ها به دلیل ورود به سال جدید، به ثبات کامل نرسیده است و به اصطلاح عامیانه هنوز بازار گیج است.

وی با بیان اینکه تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن برای بنگاه‌ها، یک ماه زمان می‌برد، گفت: معمولا هر سال شرایط در بازار مسکن از اواسط اردیبهشت ماه به وضعیت طبیعی و تثبیت می‌رسد، بنابراین از این به بعد با تثبیت قیمت‌ها باید منتظر رونق معاملات مسکن باشیم.

 مالکان دنبال افزایش قیمت نباشند
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که چرا با وجود اینکه هنوز حجم معاملات مسکن در بازار مسکن محسوس نیست و برخی مالکان از ابتدای سال، به‌رغم پیش‌بینی‌هایی که درباره کاهش قیمت مطرح بود، نرخ‌های جدید را تا میزان 10 درصد در فایل‌های فروش افزایش قیمت داده‌اند، خاطرنشان کرد: قاعدتا ممکن است با تغییر سال و در پی مسائلی همچون اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، افزایش احتمالی هزینه‌ها و عوارض صدور پروانه و افزایش قیمت حامل‌های انرژی، برخی مالکان اقدام به افزایش قیمت کنند، اما با توجه به اینکه در اواخر سال 92 قیمت مسکن به حد معقول رسید و واقعی شد- یعنی سود متوسط و منطقی برای سازنده مهیا شد- مالکان و سازندگان نیز باید به این میزان سود قانع باشند و به دنبال افزایش قیمت نروند. عقبایی ادامه داد: با توجه به اینکه افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن در مقطع زمانی حاضر برای مالکان و سازندگان اثر معکوس دارد و مانع از فروش واحدهای آنها می‌شود، توقع نداریم در بازار مسکن امسال شاهد افزایش قیمت باشیم.

 انتقاد از ساخت‌وسازهای بانکی
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر اینکه در حال حاضر یکی از اصلی‌ترین عوامل تهدید بازار مسکن به لحاظ افزایش احتمالی قیمت‌ها فعالیت برخی بانک‌ها در عرصه ساخت‌وساز و احداث واحدهای انبوه در نقاط مختلف از سوی آنها است، گفت: به‌رغم اینکه براساس قانون بانکداری، فعالیت بانک‌ها در تولید مسکن غیرقانونی و ممنوع است، اما دیده می‌شود که برخی از بانک‌ها به صورت مستقیم وارد پروژه‌های ساخت‌وساز شده‌اند و حتی تابلوهای این بانک‌ها در کنار برخی پروژه‌ها در سطح شهر دیده می‌شود.

وی افزود: با توجه به اینکه هم اکنون قدرت خرید مردم در بازار مسکن کم است و نقدینگی کافی برای خرید در دست مردم نیست، نقدینگی‌های انبوه در اختیار بانک‌ها که اخیرا در ساخت‌وسازهای این بانک‌ها به‌کار گرفته شده و می‌شود، می‌تواند بازار مسکن را با توفان قیمتی مواجه کند.

عقبایی ادامه داد: به این ترتیب از شورای پول و اعتبار، بانک مرکزی و وزارت امور اقتصاد و دارایی انتظار می‌رود هر چه سریع‌تر با توقف فعالیت بانک‌ها در حوزه ساخت‌وساز و برخورد با بی قانونی‌های صورت گرفته در این زمینه، از خروج بازار مسکن از سیر طبیعی خود جلوگیری کنند.

وی تاکید کرد: فعالیت بانک‌ها در حوزه ساخت‌وساز علاوه‌بر اینکه می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود، هم مشی معاملات را به هم می‌زند و هم الگوی رفتاری قیمت مسکن را دستخوش تغییر می‌کند.

 بازار سیاه اوراق وام کنترل شود
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین با اشاره به افزایش 5 /1 برابری قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن، اظهار کرد: در حال حاضر، قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در بورس به مرز 100 هزار تومان رسیده است که نسبت به دو ماه قبل، 50 درصد افزایش یافته است.

وی درخصوص علت این افزایش گفت: این افزایش با توجه به سوداگری اولیه‌ای که در خرید و فروش اوراق تسهیلات خرید مسکن اتفاق افتاد قابل پیش‌بینی بود، این در حالی است که دولت، بانک مرکزی و سازمان بورس با توجه به اینکه پیش‌بینی افزایش حجم معاملات مسکن در سال 93 وجود داشت، از ابتدا نباید اجازه می‌دادند در بازار اوراق تسهیلات مسکن، سوداگری اتفاق بیفتد.

عقبایی ادامه داد: از سوی دیگر با افزایش مراجعات مردمی برای خرید به بازار مسکن که بخش قابل‌توجهی از آنان خواهان استفاده از تسهیلات بانکی هستند، بازار سیاه ایجاد شده در معاملات اوراق تشدید شده است. وی تاکید کرد: در این زمینه نیز لازم است بانک مسکن و سازمان بورس در یک تعامل سازنده، با تسهیلات بیشتر و ایجاد فضایی مناسب، بازار اوراق را به گونه‌ای تحت کنترل درآورند که رقابت موجود در این زمینه از بین برود.

 اجاره‌بها امسال افزایش ندارد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین با بیان اینکه افزایش اجاره‌بها ارتباط مستقیمی با افزایش قیمت مسکن دارد، گفت: با توجه به اینکه قیمت مسکن در سال جاری ثبات خواهد داشت، انتظار می‌رود این ثبات در بازار اجاره هم وجود داشته باشد.

 عقبایی با تاکید بر اینکه اجاره‌بها نباید امسال مانند سال‌های گذشته افزایش داشته باشد، خاطرنشان کرد: بخشی از مالکان از طریق اجاره‌داری امرارمعاش می‌کنند و هر سال اجاره‌بها را متناسب با سطح تورم عمومی افزایش می‌دهند که این قیاس، نوعی قیاس غلط است و موجران نباید به نسبت تورم، اجاره‌بها را افزایش دهند.

وی ادامه داد: این در حالی است که باتوجه به کاهش سود بانکی موجران نیز باید به سود منطقی خود بابت اجاره داری قانع باشند، هر چند دولت نیز باید با تسریع روند برنامه‌ریزی و ساخت واحدهای مسکونی استیجاری، کنترل بازار اجاره را در دست بگیرد.