روايت رسمی از صعود بي‌صدای بازار مسكن

اگر چه در طول سال 91 آنچه از بازار مسكن تحت عنوان گلايه متقاضيان از ناملايمات به گوش مي‌رسيد بيشتر به «رشد شديد اجاره‌بها» مربوط بود، اما طبق اطلاعات مركز آمار، در سال91 نرخ رشد اجاره‌بها از يك‌سو كمتر از نرخ رشد قيمت مسكن بوده و از سوي ديگر در اواخر سال اجاره‌بها مسير كاهشي را در پيش گرفت؛ در حالي كه قيمت مسكن نه تنها افت نكرد كه در پاييز مسير اوج را ادامه داد و ركورد «رشد 52.8 درصد» را تا قبل از زمستان به ثبت رساند. از سال 86 تاكنون، اين اولين صعود بزرگ قيمت مسكن در پايتخت محسوب مي‌شود. در اين گزارش فاصله نرخ تورم و نرخ رشد قيمت مسكن كه عدد قابل توجهي‌است نيز اعلام شده‌است.

قيمت مسكن بي‌سر‌وصدا رو‌به افزايش است
بعد از ماه‌ها تاخير در اعلام نرخ رشد قيمت مسكن، مركز آمار ايران به خيال‌پردازي‌ها درباره نوسان قيمت در سال91 خاتمه داد و با انتشار يك گزارش تازه اما خلاصه‌شده، اثبات كرد: «قيمت مسكن در تهران بي‌سر‌ و صدا رو به افزايش است».

مركز آمار در اين گزارش، فقط به ميانگين قيمت مسكن و اجاره‌بها در تهران طي پاييز سال91 اشاره كرده و در عين حال نرخ رشد اين دو شاخص را به ترتيب 52.8 درصد و 33.5 درصد عنوان كرده است.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از مقايسه اوضاع پاييز با دو فصل ابتدايي سال - با در نظر گرفتن نرخ تورم- حاكي است: اگر چه در طول سال 91 آنچه از بازار مسكن تحت عنوان گلايه متقاضيان از ناملايمات به گوش مي‌رسيد بيشتر به «رشد شديد اجاره‌بها» مربوط بود، اما طبق اطلاعات مركز آمار، در سال91 نرخ رشد اجاره‌بها از يك‌سو كمتر از نرخ رشد قيمت مسكن بوده و از سوي ديگر در اواخر سال اجاره‌بها مسير كاهشي را در پيش گرفت، در حالي كه قيمت مسكن نه تنها افت نكرد كه در پاييز مسير اوج را ادامه داد و ركورد «رشد 52.8 درصد» را تا قبل از زمستان به ثبت رساند.

از سال86 تاكنون، اين اولين صعود بزرگ قيمت مسكن در پايتخت محسوب مي‌شود. قيمت مسكن بعد از رشد 86 درصدي در سال86، در طول سال‌هاي اخير از حداكثر 30 درصد تجاوز نكرد و شايد همين آرامش نسبي 4ساله باعث شد خريداران مسكن در سال91 اوج‌گيري قيمت را آنچنان احساس نكنند.

مسوولان بازار ملك اواخر سال گذشته و در غياب آمار رسمي، با خوش‌بيني به شرايط، رشد قيمت را در حد و حدود نرخ تورم، مطرح مي‌كردند اما حالا مركز آمار تاييد مي‌كند كه فاصله‌اي كه اوايل سال91 در تهران بين نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ تورم به وجود آمده بود، در اواخر سال بيشتر شده و عملا به جدايي كامل مسير قيمت ملك از جاده تورم منجر شده است.

طبق گزارش مركز آمار، ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني در شهر تهران از متري 2.5 ميليون تومان در ابتداي سال91 به متري 3 ميليون و 282 هزار تومان در فصل پاييز رسيده است و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن در تهران نيز از 31 درصد در بهار91 (نسبت به بهار90) به مرز 53 درصد در پاييز 91 (نسبت به پاييز90) نزديك شده است.

در همين مدت نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه از 22.4 درصد در بهار به 27.4 درصد در پاييز تبديل شده كه به اين ترتيب فاصله بين منحني رشد قيمت مسكن و منحني تورم از 6درصد در ابتداي سال91 به حدود 16 درصد در پاييز افزايش پيدا كرده است.

فاصله موجود بيانگر اين نكته است كه ارزش واقعي دارايي‌هاي ملكي در تهران بعد از چند سال كاهش، در حال افزايش است و شايد به همين خاطر است كه در نيمه‌دوم سال گذشته، بخشي از معاملات خريد مسكن در تهران جنبه سرمايه‌گذاري –به تعبير دولتي‌ها جنبه سوداگري- به خود گرفت.


با اين حال، در امان بودن قيمت مسكن از رشد شديدتر را بايد مديون مسابقه‌‌اي بود كه سال گذشته بين قيمت‌ سكه‌ و دلار برپا شد، به طوري كه بخش زيادي از نقدينگي‌هاي مردم سرگرم اين مسابقه شد!

براساس اين گزارش، چنانچه نرخ رشد قيمت مسكن در سه فصل اول سال91 را با نرخ تورم سالانه منتهي به هر فصل، مورد مقايسه قرار دهيم، فاصله موجود بيشتر خود را نشان مي‌دهد.
به عنوان مثال، نرخ تورم يكسال منتهي به پايان پاييز سال گذشته 27.4 درصد بوده است، در حالي كه در پاييز قيمت مسكن تقريبا دو برابر اين نرخ، افزايش يافت.



اجاره‌بها در پاييز برگشت
براساس گزارش مركز آمار ايران، نرخ رشد اجاره‌بها در سال91 روند نزولي داشته است، به طوري كه از 27 درصد در بهار به 37 درصد در تابستان رسيد -كه با توجه به رونق نقل‌وانتقال اجاره‌نشين‌ها در تابستان، اين رشد تاحدودي طبيعي بوده است- و در پاييز به 33.5 درصد نزول پيدا كرد. ميانگين اجاره‌بهاي ماهانه واحدمسكوني در تهران در پاييز سال91 به متري 15 هزار و 800 تومان (بدون پول‌پيش) رسيد به اين معني كه عمده آپارتمان‌هاي 100 متري در تهران طي اين فصل با مبلغ ماهانه 1.5 ميليون تومان به اجاره يكساله مستاجران درآمدند.

قيمت زمين در آستانه دوبرابر شدن
سال گذشته، زمين در تهران رتبه اول بيشترين افزايش قيمت را در مقايسه با دو فاكتور ديگر –قيمت مسكن و اجاره‌بها- به خود اختصاص داد. ميانگين قيمت زمين در پاييز پارسال با 82 درصد افزايش به متري نزديك به 4 ميليون تومان رسيد. در سال‌هاي گذشته ميانگين قيمت زمين و مسكن در تهران تقريبا نزديك به هم بودند، اما در سال91، قيمت زمين با شيب زيادي از قيمت مسكن فاصله گرفت، به طوري كه قيمت خانه‌هاي كلنگي –در تهران به دليل كمبود شديد قطعات زمين‌هاي خام، خانه‌هاي كلنگي به جاي زمين، براي ساخت‌وساز مورد استفاده قرار مي‌گيرد- در پاييز91 برابر شد با قيمت آپارتمان‌هاي نوساز در تابستان91 !

معاون نيكزاد: بالارفتن قيمت مسكن باعث تعجب است
معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي مي‌گويد: «سال گذشته از شهريورماه كه قیمت ارز و سکه به صورت غیرمتعارف رشد کرد و تحریم اقتصادی برای کشور تشدید شد با افزایش قیمت مسکن روبه‌رو بودیم. تحريم بي‌سابقه‌ 30سال اخير كه سال گذشته اعمال شد جو رواني بازار را به هم ريخت و قیمت‌های حبابی را در بخش سکه و ارز به وجود آورد كه البته به گفته اقتصاددانان نرخ ارز در برابر ارزش ریال، نصف این رقمی است که در بازار وجود دارد؛ زیرا نیمی از آن حباب است.»

ابوالفضل صومعه‌لو همچنين تاكيد كرده است: به اعتقاد بنده، سیاست تولید و عرضه مسکن از سوی وزارتخانه باعث شد که شوک قیمتی مانند بازار خودرو و سایر بازارها در بخش مسکن به وجود نیاید و برآورد ما نشان می دهد که تورم بازار مسکن به طور میانگین تا پایان شهریور کمتر از تورم عمومی کشور بود؛ اما از بهمن ماه قیمت‌ها با افزایش مواجه شد.

معاون نيكزاد تصريح كرد: بررسي‌ یک روند در سال‌های گذشته نشان می دهد 100 هزار واحدمسكوني جديد نیاز تهران برای هر سال است كه براي اين نياز دولت 400 هزار واحد مسكوني‌مهر براي تهران احداث كرد و همچنین 30 هزار واحد هم شهرداری پروانه صادر کرده است و بیش از 300 هزار واحد خانه خالی در تهران وجود دارد بنابراين باعث تعجب است که چطور مسکن خارج از عرف بالا می‌رود و مردم چرا برای خرید خانه عجله می‌کنند.