بی‌ثباثی اقتصاد کلان، جهش‌های ارزی و تورم‌های بالا اولین و مهم‌ترین دلیل بحران مسکن فعلی است که خود را در قالب فشار به مستاجران نشان می‌دهد.
در روز‌های گذشته مرکز آمار ایران جزئیات هزینه-درآمد خانوار را منتشر کرد. نگاهی به داده‌های استانی هزینه-درآمد خانوار‌ها اطلاعات قابل تأملی دارد. یکی از این موضوعات، مسئله مسکن است.
به گزارش فرهیختگان، طبق داده‌های مرکز آمار، یکی از بزرگ‌ترین هزینه‌های خانوار‌های شهری کشور، هزینه مسکن است. این داده‌ها نشان می‌دهد درحالی در مناطق شهری کشور سهم مسکن از هزینه‌های خانوار حدود ۴۲.۶ درصد بوده، این عدد برای مستاجران استان تهران به ۵۵.۶ درصد رسیده که حدود ۲۶ واحد درصد از عدد متعارف استطاعت و فقر مسکن بالاتر است.
این عدد از این منظر قابل تأمل است که سهم مسکن از هزینه خانوار‌های استان تهران در اوایل دهه ۱۳۸۰ حدود ۳۴ تا ۳۵ درصد بوده است. افزایش شدید سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار از دیدگاه جامعه‌شناسان، اقتصاددانان، رفتارشناسان و پژوهشگران حوزه سلامت یک زنگ خطر است؛ چرا که به تناسب ورود سهم مسکن به کانال‌های بالاتر از عدد متعارف ۳۰ درصد، به همان اندازه خانوار مجبور است از هزینه‌های رفاهی خود بزند. علاوه‌بر این، این اتفاق منجر به چندشغلی سرپرست خانوار، کوچ خانوار به مناطق جنوبی‌تر و اقمار شهرها، مشکلات معیشتی و اجتماعی و فرهنگی می‌شود.
براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران از جزئیات هزینه- درآمد خانوار‌های شهری کشور، سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوار‌های شهری کشور در سال ۱۴۰۲ درحالی به‌طور میانگین در کشور ۴۲.۴ درصد بوده که این میزان در استان تهران با سهم ۵۵.۸ درصد، در رتبه اول قرار گرفته است. استان البرز با سهم ۴۴.۷ درصدی، با اختلاف بسیار زیاد دوم است.
فارس با ۴۴.۲ درصد سوم و گیلان و همدان به ترتیب با ۴۲.۴ و ۴۰.۵ درصد چهارم و پنجمند. اصفهان با ۳۸.۹ درصد و قزوین با ۳۸.۶ درصد در رتبه‌های ششم و هفتم قرار داشته و پس از آنها، آذربایجان غربی، خراسان رضوی، مازندران، زنجان و یزد قرار دارند که سهم مسکن در این استان‌ها از کل هزینه‌های خانوار شهری بین ۳۵ تا ۳۷ درصد بوده است.
این آمارها نشان می‌دهد استان‌های بوشهر با ۲۰.۸ درصد، چهارمحالوبختیاری با ۲۴.۵، خراسان جنوبی با ۲۵.۴، خوزستان با ۲۵.۸، خراسان شمالی با ۲۵.۹، کهگیلویه‌و بویراحمد با ۲۶، مرکزی با ۲۸.۷، لرستان با ۲۹.۳، کرمانشاه با ۲۹.۶ و ایلام با ۲۹.۸ درصد؛ به ترتیب ۱۰ استانی‌اند که سهم مسکن در آنها کمتر از سایر استان‌ها بوده و همچنین در این استان‌ها سهم مسکن از هزینه‌های خانوار زیر ۳۰ درصد و کمتر از نرخ فقر مسکن یا نرخ استطاعت مسکن است.
نکته قابل تامل دیگر، جهش عجیب‌وغریب سهم مسکن از هزینه‌های خانوار‌های شهری استان تهران است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، در سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۴ سهم مسکن از هزینه‌های خانوار‌های شهری استان تهران بین ۳۴ تا ۳۵ درصد بوده است، عددی که در سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ به ۴۷ تا ۴۸ درصد می‌رسد، اما در سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ کاهش جزئی داشته و به حول و حوش ۴۴ درصد کاهش می‌یابد.
این عدد در سال‌های اخیر با جهش‌های شدید قیمت مسکن، عدد ۵۰ درصدی را در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ به ثبت می‌رساند، سپس در سال ۱۴۰۱ به حدود ۵۱ درصد رسیده و در سال ۱۴۰۲ عدد عجیب ۵۵.۸ درصد را به خود دیده است.
در کنار مسکن که مسئله محوری این گزارش بوده، در گزارش حاضر نگاهی نیز به سایر هزینه‌های خوراکی و غیرخوراکی خانوار‌های شهری در استان‌ها داشته‌ایم که برخی از آنها بسیار قابل تأمل است. به نظر می‌رسد تفاوت‌هایی که در هزینه-درآمد خانوار‌های استانی قابل مشاهده است، اولا تاثیر زیادی از اجبار مواردی همچون هزینه مسکن باعث این تفاوت‌ها شده است.
به عبارتی، سهم بالای مسکن تاثیر قابل‌توجهی بر ترجیحات افراد در مصرف اقلام و کالا‌ها گذاشته است. تفاوت تورم استان‌ها که معمولا تورم استان‌های مرزی و استان‌های محروم بالاتر از استان‌های توسعه‌یافته‌تر است، در ایجاد این شکاف مصرفی تاثیر زیادی دارد.
همچنین مسئله فرهنگ، آداب و رسوم و عرف جوامع محلی نیز در شکاف مصرفی اثر قابل توجهی دارد. برای مثال گرچه سهم اقلام خوراکی و به طور ویژه مواردی همچون مصرف نان در سبد خانوار‌های کم‌درآمد بیشتر از خانوار‌های پردرآمد بوده، اما بعضا در استان‌هایی هم ممکن است مصرف بالای نان ناشی از عرف محلی، ذائقه غذایی و مسائل فرهنگی نیز باشد.
اما داده‌های آماری نیز در نوع خود قابل تأمل است که به برخی از آنها اشاره می‌شود. برای نمونه، در بخش حمل‌و‌نقل، در استان‌های خراسان شمالی، خراسان جنوبی، لرستان، بوشهر، مازندران، چهارمحالوبختیاری، قزوین و خوزستان سهم حمل و نقل بین ۱۳ تا ۱۷ درصد بوده است، عددی که در استان‌های کردستان، قم، یزد، آذربایجان غربی، تهران، گلستان و ایلام بین ۶ تا ۸ درصد است.
فاصله بسیار زیاد شهرها از همدیگر، وضعیت نامناسب جاده‌ها، عدم توسعه حمل‌و‌نقل عمومی ازجمله موضوعاتی‌اند که سهم حمل‌و‌نقل را در هزینه‌های خانوار‌های شهری بالا می‌برد. تفریح مورد دیگری از هزینه‌های خانوار‌ها در استان‌هاست. در استان‌های زنجان، چهارمحالوبختیاری، مرکزی و کهگیلویه‌و‌بویراحمد سهم تفریح از کل هزینه‌های غیرخوراکی خانوار بالای یک درصد بوده، این میزان در تهران حدود ۶دهم درصد، در کرمان، سیستانوبلوچستان حدود یک‌دهم درصد و در آذربایجان غربی و سمنان حدود ۲ دهم درصد بوده است.
در بخش نان، سهم هزینه‌های نان از کل هزینه‌های خوراکی خانوار در استان‌های آذربایجان شرقی و غربی با ۵ درصد در رتبه‌های اول و دوم قرار دارد. سیستانوبلوچستان با ۴.۶ درصد سوم، سمنان با ۴.۲ درصد چهارم، قم با ۴ درصد و خراسان جنوبی و رضوی با ۳.۹ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. به نظر می‌رسد مصرف نان هم با مسئله فقر بالا (سیستانوبلوچستان و خراسان جنوبی) مرتبط بوده و همچون در استان‌های آذربایجان شرقی و غربی و خراسان رضوی احتمالا دلایل فرهنگی، عرف محلی و نوع ذائقه غذایی نیز در ارتباط است.
در مصرف لبنیات و تخم‌مرغ، استان‌های آذربایجان شرقی، اردبیل، تهران، قم و مازندران و زنجان در رتبه‌های بالا قرار دارند. سهم لبنیات و تخم‌مرغ از هزینه‌های خوراکی این استان‌ها بین ۱۲ تا ۱۴ درصد بوده است. کمترین مقدار آن مربوط به کرمانشاه، ایلام و خوزستان با ۷ تا ۸ درصد است.
در مصرف میوه و سبزیجات، استان‌های مازندران، کردستان، بوشهر، گیلان و تهران در رتبه‌های برتر قرار داشته، در مصرف نوشابه نیز هرمزگان، بوشهر، کرمان و خوزستان به ترتیب همگی از نیمه جنوبی ایران و مناطق گرم در رتبه‌های بالا قرار دارند.
گفته شد مطابق با تعاریف جهانی، فقر ناشی از استطاعت مسکن به حالتی گفته می‌شود که سهم مسکن از هزینه‌های مستاجران بیش از ۳۰ درصد باشد. باید متذکر شویم پدیده فقر مسکن یک موضوع تک‌بعدی نیست بلکه طیف وسیعی از ناامنی و محرومیت در حوزه مسکن را شامل می‌شود.
فقر مسکن در واقع از دو کانال کلی اثرگذار است؛ از جنبه درآمد و دیگری عدم دسترسی به مسکن مناسب و عدم دسترسی به امکانات شهری و قرارگیری در مناطق نامناسب جغرافیایی. مسکن به شدت با همه ابعاد زندگی فردی و اجتماعی فرد از جمله بهداشت، آموزش، نوع و میزان تغذیه، تفریحات، رفاه جامعه، آسیب‌های اقتصادی و اجتماعی در ارتباط است که با توجه به بودجه محدود خانوار و اصل کمیابی منابع در اقتصاد، افزایش فشار هزینه‌های تأمین مسکن موجب کاهش بودجه برای تأمین سایر نیاز‌های زندگی ازجمله تأمین کالری مورد نیاز خانوار، تأمین هزینه‌های بهداشتی و آموزشی، فرهنگی و حتی سلامت فردی می‌شود. از لحاظ اجتماعی نیز فقر مسکن به دلیل تداخل جنسیتی ناشی از فضای مسکونی نامناسب موجب آسیب‌های اجتماعی می‌شود.
به تناسب افزایش سهم مسکن و برخی از هزینه‌های غیرخوراکی ضروری در سبد هزینه‌های خانوار، به همان اندازه نیز خانوار مجبور می‌شود از برخی هزینه‌های رفاهی همچون خرید کفش و پوشاک، لوازم و اثاث خانه، تفریح، سرگرمی و خدمات فرهنگی و حتی هزینه‌های خوراکی بزند یا آنها را کاهش دهد. این وضعیت در مقایسه داده‌های هزینه-درآمد سال ۱۴۰۲ مرکز آمار از وضعیت استان‌ها به خوبی قابل مشاهده است.
این داده‌ها نشان می‌دهد سهم نزدیک به ۵۶ درصدی مسکن در سبد هزینه‌های مستاجران استان تهران باعث شده سهم پوشاک و کفش از هزینه‌های خانوار استان تهران به ۲.۲ درصد برسد، رقمی که در کل کشور ۳.۲ درصد و در برخی از استان‌ها تا ۶ درصد نیز می‌رسد.
همچنین سهم بالای مسکن در هزینه‌های سبد خانوار استان تهران باعث شده سهم هزینه‌های تفریحی از کل هزینه‌های خانوار به نیم درصد برسد، عددی که در برخی از استان‌ها حدود یک درصد است. این وضعیت در مصرف گوشت، سبزی و میوه و سایر اقلام نیز تاثیر قابل‌توجهی داشته است. به عبارتی، یورش مسکن به سبد هزینه و درآمد خانوار‌های مستاجر استان تهران موجب شده خانوار به اجبار، برای تامین هزینه مسکن مجبور شود از هزینه‌های رفاهی خود بزند.
داده‌های آماری و بررسی‌های پژوهشگران نشان می‌دهد در موضوع مسکن تهران در کنار تورم و بی‌ثباتی اقتصاد کلان که زمینه‌های جهش‌های عجیب و غریب مسکن را فراهم کرده، باید متهمان دیگری را نیز در نظر گرفت.
بی‌ثباثی اقتصاد کلان، جهش‌های ارزی و تورم‌های بالا اولین و مهم‌ترین دلیل بحران مسکن فعلی است که خود را در قالب فشار به مستاجران نشان می‌دهد. تورم از جهتی موجب افزایش هزینه‌های زمین، افزایش هزینه‌های مصالح و نهاده‌های ساختمانی و افزایش هزینه‌های نیروی انسانی شده و از سمت دیگر، جهش‌های تورم باعث شده به‌ویژه در شهر تهران، حملات سفته‌بازی برای در امان ماندن از تورم یا سوار بر موج سفته‌بازی زمین و مسکن به شدت بالا باشد.
براساس آخرین گزارش بانک مرکزی ایران از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران، در مردادماه امسال میانگین قیمت هرمترمربع مسکن به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده که حکایت از رشد ۱۶.۸ درصدی نسبت به مردادماه سال ۱۴۰۲ دارد. آمار قابل تامل این است که طبق این داده‌ها، قیمت مسکن از سال ۱۳۷۰ تا مردادماه ۱۴۰۳ در هیچ دوره چندساله همچون سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳ رشد عجیب‌وغریب بالای ۵۰ درصدی نداشته است.
براساس این آمارها، رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ حدود ۶۳ درصد، در سال ۱۴۰۱ بیش از ۳۶ درصد، در سال ۱۴۰۰ حدود ۴۱ درصد، در سال ۱۳۹۹ حدود ۸۲ درصد، در سال ۱۳۹۸ حدود ۶۲ درصد و در سال ۱۳۹۷ حدود ۷۱ درصد بوده است. این آمارها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۶ تا مردادماه امسال قیمت مسکن با رشد ۱۸ برابری از حدود ۵ میلیون تومان به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده است.
اما دومین متهم بازار مسکن تهران را شاید بتوان زمین عنوان کرد، به‌طوری‌که هزینه تمام شده زمین در قیمت مسکن طی سال ۱۴۰۰ (آخرین آمار رسمی) در مراکز شهری کشور سهم ۴۷ درصدی، در استان تهران سهم ۶۵ درصدی و در پایتخت سهم ۷۰ درصدی دارد.
همچنین داده‌های آماری نشان می‌دهد درحالی‌که طی سال ۱۴۰۰ نرخ دلاری قیمت زمین در تهران متری حدود ۲۷۷۰ دلار (معادل ۷۲ میلیون تومان) بوده، این میزان در آنکارای ترکیه ۸۳۷ دلار، در ریاض عربستان ۶۳۸ دلار، در جده ۵۰۵ دلار، در مکه مکرمه ۳۷۷ دلار و در مدینه منوره ۲۹۵ دلار بوده است.
زمین با افزایش قیمت‌های نجومی خود، از یک طرف باعث شده هزینه ساخت مسکن بالا برود، از طرف دیگر هم باعث شده بسیاری از سازندگان و انبوه‌سازان به واسطه خواب زیاد سرمایه در ساخت مسکن که عمدتا ناشی از بروکراسی پیچیده صدور پروانه است، خرید و فروش یا نگهداری زمین را به ساخت مسکن ترجیح دهند.
برای مثال، طبق آمار‌های بانک مرکزی ایران، طی سال ۱۳۹۴ درحالی سهم مسکن نوساز (زیر ۵ سال ساخت) از معاملات شهر تهران حدود ۵۶ درصد و سهم مسکن کلنگی (بالای ۲۰ سال ساخت) حدود ۸ درصد بوده که در مردادماه سال جاری سهم مسکن نوساز حدود ۲۷ و سهم مسکن کلنگی حدود ۲۵ درصد بوده است.
افزایش سهم کلنگی‌ها در نگاه اول شاید نشان از اتفاق خوبی باشد؛ چراکه تصور این است که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بسازوبفروش‌ها هستند که برای تامین زمین پروژه‌های ساخت‌وساز خود و تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده اقدام به خرید این املاک کرده‌اند.
اما همزمانی رکود ساخت‌وساز و خروج تقاضا‌های مصرفی از بازار مسکن با این اتفاق، حکایت از این دارد که این املاک عمدتا به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند. اما مشکل به همین‌جا ختم نمی‌شود. براساس عرف قدیمی، قیمت مسکن در شهرها اغلب براساس شاخص املاک نوساز تعیین می‌شد و مالکان سایر گروه‌های سنی مسکن، قیمت فروش واحد‌های خود را براساس درصدی پایین‌تر (معمولا بین ۲۰ تا ۲۵ درصد پایین تر) از قیمت آپارتمان‌های نوساز در همان محله تعیین می‌کردند، اما حالا با افزایش سهم املاک کلنگی، سهم این املاک در تعیین قیمت بازار مسکن افزایش یافته است. توجه داشته باشیم املاک کلنگی عمدتا به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر از زیربنای مسکونی است. این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است.
در کنار تورم، بی‌ثباتی متغیر‌های اقتصادی و نقش زمین در افزایش بحران مسکن در تهران، کاهش شدید عرضه و ساخت‌وساز مسکن در تهران نیز سهم بسزایی در شرایط فعلی مسکن تهران دارد. داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال ۱۳۸۱ سهم شهر تهران از کل ساخت‌وساز در مناطق شهری کشور (تعداد واحد‌های درج شده در پروانه ساختمانی احداث) حدود ۳۸ درصد بوده است. این مقدار در سال‌های بعد بین ۲۰ تا ۲۷ درصد در نوسان بوده و تا ۱۳۹۷ به ۲۰ درصد می‌رسد.
در چهار سال اخیر سهم پایتخت از کل ساخت‌وساز به ۱۰ درصد رسیده است. اما موضوع فقط به اینجا ختم نمی‌شود، به‌طوری‌که نگاهی به سهم بخش خصوصی از ساخت‌وساز شهر تهران نیز نشان می‌دهد سهم پایتخت از کل ساخت‌وساز‌های بخش خصوصی در مناطق شهری کشور در سال ۱۳۸۱ حدود ۱۲.۶ درصد بوده که این میزان در اغلب سال‌های دهه‌های ۱۳۸۰ و ۱۳۹۰ در حدود ۷ تا ۹ درصد در نوسان بوده، اما در سال ۱۴۰۰ این مقدار به کمتر از ۴ درصد رسیده است.
به‌نظر می‌رسد علاوه‌بر محدودیت‌های ساخت‌وساز (ازجمله بروکراسی پیچیده صدور پروانه و محدودیت‌های توسعه شهری)، بازگشت دیرهنگام سرمایه در شرایط تورمی و ارجحیت احتکار زمین به‌جای ساخت‌وساز نیز نقش پررنگی در کاهش سهم پایتخت از ساخت‌وساز مناطق شهری کشور داشته است.
معضل چهارم یا متهم بعدی بحران اجاره‌نشینی در تهران، ورود جمعیت عظیمی از اتباع افغانستانی به بازار مسکن تهران و اقمار آن است. براساس برخی گزارش‌ها، جمعیت اتباع افغانستانی درحال حاضر در کشورمان به حدود ۱۰ میلیون نفر می‌رسد. البته این عدد را دولتی‌ها ۶ میلیون نفر اعلام می‌کنند، عددی که تا قبل از دولت طالبان حدود ۱.۶ میلیون نفر بوده است.
متهم بعدی، معضل ارتباطات تهران با حومه و پیرامون خود است. در تهران برخلاف کلانشهر‌های بزرگ جهانی که ارتباطات کلانشهر با پیرامون با حمل و نقل سریع‌السیر از جمله قطار‌های پُر سرعت انجام می‌شود، ارتباطات حمل‌و‌نقلی پایتخت ایران با پیرامون خود بسیار پرهزینه و کند است.
این موضوع باعث شده برخلاف شهر‌های جهانی که جمعیت آنها بین شهر بزرگ و پیرامون با سرعت جابه‌جا شده و فشار را از روی مسکن کلانشهر کم می‌کنند، در تهران این اتفاق بسیار کند بوده و فشار هجوم مردم به مسکن شهر تهران و اقمار بسیار نزدیک آن، باعث کمبود مسکن، جهش‌های قیمتی و رقابت شدیدی شده است.
