راز دو قطبی مسکن؛ قیمت‌های حداقلی در جنوب تهران

سطح قیمت آپارتمان‌ها در جنوبی‌ترین مناطق تهران، رشد معاملات خرید در پایین‌شهر طی آذرماه در مقایسه با مناطق بالا را توضیح می‌دهد. میانگین قیمت‌ها در سه منطقه جنوبی‌ترین، نصف میانگین شهر است؛ به‌طوری‌که با یک فقره وام و فروش خودرو، امکان تامین بیش از ۴۰درصد از بهای خرید مسکن مصرفی فراهم می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، برآورد کف قیمت خرید آپارتمان در جنوبی‌ترین مناطق و محله‌های شهر تهران، راز دو‌ قطبی شدن معاملات مسکن پایتخت را رمزگشایی می‌کند. در حالی که بر اساس تازه‌ترین آمار رسمی مربوط به حجم معاملات مسکن شهر تهران، تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت آذرماه نسبت به آبان امسال، یک درصد کاهش یافت و مناطق شمالی تهران نیز با افت حجم معاملات خرید همراه شدند، اما در این ماه، حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی تهران ۳۸‌درصد رشد کرد.

این آمار‌ها نشان‌دهنده دو‌قطبی شدن بازار معاملات مسکن شهر تهران به لحاظ تغییرات حجم معاملات خرید آپارتمان در آذرماه و در شرایطی است که بازار در سخت‌ترین شرایط رکودی خود به سر می‌برد. آذرماه امسال، کمتر از ۴‌هزار فقره معامله خرید آپارتمان در تهران به ثبت رسید که این آمار نشان‌دهنده رکود تاریخی در بازار معاملات مسکن پایتخت است. در شرایط عادی ماهانه حداقل ۱۰‌هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می‌شد و در دوره رونق، این تعداد از ۱۵ هزار فقره نیز عبور می‌کرد.

علت گرمای معاملات پایین شهر

در شرایطی که کل بازار معاملات مسکن شهر تهران در وضعیت رکود تاریخی است و این رکود در کل شهر و نیمه شمالی خود را به شکل افت محسوس تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه نسبت به آبان نشان داد، اما به لحاظ رشد تعداد معاملات، نبض مسکن مناطق جنوب شهر گرم است. در حالی که حجم معاملات مسکن در جنوبی‌ترین محله‌های پایتخت تنها به فاصله یک ماه، ۳۸‌ درصد رشد کرده است، در منطقه ۱۵ شهر تهران، این میزان رشد ۶۰‌ درصد بوده است.

در منطقه ۱۶ نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در آذرماه ۲۰‌ درصد نسبت به آبان افزایش یافت. اما سوال مهمی که دراین زمینه وجود دارد آن است که چرا در وضعیت رکود سنگین معاملات مسکن و در حالی که مناطق شمالی تهران در آذرماه با افت تعداد معاملات خرید نسبت به آبان روبه‌رو شدند، نبض معاملات پایین شهر به لحاظ رشد تعداد معاملات خرید، گرم بوده است؟

«دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این سوال، بازار مسکن چهار منطقه واقع در جنوبی‌ترین قسمت پایتخت یعنی مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۸ و ۱۹ را مورد بررسی قرار داده است. ۱۵ محله از این چهار منطقه به عنوان مناطقی که به گفته واسطه‌های معاملات مسکن آنها، تحولات و نبض قیمت و معاملات مسکن در سایر محله‌های واقع در این مناطق را نمایندگی و هدایت می‌کنند، در این بررسی انتخاب و وضعیت بازار مسکن آن‌ها رصد شده است.

نتایج تحقیق از بازار مسکن ۱۵ محله از این چهار منطقه واقع در جنوبی‌ترین بخش پایتخت، به علت گرم بودن نبض معاملات ملک در پایین شهر و دو‌قطبی معاملات آپارتمان در پایتخت پاسخ می‌دهد. برآورد از میانگین کف قیمت خرید آپارتمان در جنوب تهران نشان می‌دهد، هم اکنون به طور متوسط حداقل قیمت پیشنهادی برای خرید مسکن در این مناطق، حول و حوش مترمربعی ۳۶ میلیون تومان است.

از آنجا که در این مناطق آپارتمان‌های ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی به عنوان بازه پرتقاضای خرید مسکن تهران و حتی آپارتمان‌های با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع به بازار فروش عرضه شده است، هم اکنون با بودجه حدود ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومانی تا کمتر از ۳ میلیارد تومان (بر اساس قیمت‌های پیشنهادی درج شده در فایل‌های فروش)، امکان خرید آپارتمان در این بازه‌های متراژی برای متقاضیان وجود دارد.

این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران بر اساس آمار بانک مرکزی مربوط به تحولات آذرماه بازار مسکن پایتخت، بیش از دو برابر این کف حداقلی قیمت پیشنهادی در محله‌های جنوبی پایتخت است. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه ۷۴ میلیون تومان اعلام شد. این در حالی است که این سطح قیمتی و سطوح قیمتی مربوط به متوسط و کف قیمت خرید آپارتمان در محله‌ها و مناطق شمالی تهران به مراتب از این میزان بیشتر است.

به این ترتیب، کف حداقلی بودجه موردنیاز برای خرید آپارتمان در این مناطق جنوبی پایتخت (جنوبی‌ترین محله‌های شهر تهران)، سازگاری نسبی با قدرت خرید اقلیت تقاضای مصرفی خرید مسکن در تهران دارد. این موضوع به‌خصوص در عصر جهش همزمان با افزایش فاصله سطح قیمت‌ها با قدرت خرید تقاضای مصرفی، محسوس‌تر از هر زمان دیگری است.

در چنین شرایطی، یک متقاضی مصرفی خرید آپارتمان می‌تواند با بودجه کمتر از ۳ میلیارد تومانی در این محله‌ها اقدام به خرید آپارتمان مصرفی کند. حتی در سخت‌ترین شرایط برای خرید مصرفی آپارتمان در این محله ها، یک متقاضی می‌تواند با فروش یک خودروی معمولی، مصرفی و متعارف تولید داخل با قیمت حول و حوش نیم میلیارد تومان (۵۰۰ میلیون تومان) و همچنین استفاده از وام بانکی خرید مسکن، نزدیک به نیمی از بودجه موردنیاز برای خرید یک آپارتمان قیمت‌گذاری‌شده با نرخ حداقلی را تامین کند.

این در حالی است که در مناطق بالاتر شهر، سطح قیمت‌ها با حداکثر توان خرید بخش عمده متقاضیان مصرفی و تقریبا اکثریت خانه اولی‌ها فاصله بسیار زیادی دارد. در این مناطق کف هزینه موردنیاز برای خرید یک آپارتمان معمولی حداقل دو برابر کف بودجه موردنیاز برای خرید آ‌پارتمان در جنوبی‌ترین مناطق تهران است. هرچه مناطق بالاتر باشد این فاصله نیز افزایش می‌یابد و به سه برابر و حتی بیشتر هم می‌رسد که با قدرت خرید طیف گسترده‌ای از تقاضای مصرفی حاضر در بازار فاصله دارد.

این موضوع علت تجمع خریداران مسکن در مناطق جنوبی تهران و همچنین رشد ۳۸ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق به‌رغم کاهش یک درصدی حجم کل معاملات مسکن شهر تهران و افت محسوس معاملات در مناطق شمالی پایتخت در آذرماه نسبت به آبان را شرح می‌دهد.

در واقع، علت گرم بودن نبض معاملات مسکن در محله‌های جنوبی، در شرایط رکود تاریخی مسکن شهر تهران، سازگاری نسبی قیمت مسکن در این مناطق با قدرت خرید بخش قابل‌توجهی از تقاضای خرید آپارتمان است که قصد خرید مسکن با بودجه کل دو تا سه میلیارد تومانی (یعنی حداقل بودجه موردنیاز برای خرید مسکن در تهران)، دارند.