افزایش پیچیدگی در بازار مسکن

چند روز پس از انتشار گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن پایتخت، مرکز آمار نیز به بررسی شاخص قیمت املاک مسکونی در تهران پرداخت.

به گزارش اعتماد، آن چیزی که در هر دو گزارش خودنمایی می‌کند، بدتر شدن وضعیت برای خانه‌دار شدن افراد و البته بی‌اثر بودن پرداخت وام مسکن است. با مبلغ وام مسکن برای زوجین، افراد می‌توانستند خانه‌ای ۶۰ متری در یکی از محله‌های ارزان تهران خریداری کنند. در حالی که مبلغ این وام برای سال گذشته و حتی سال جاری تنها می‌تواند برای رهن خانه‌ای در محله‌های ارزان‌قیمت کارایی داشته باشد.

از سوی دیگر در آبان سال جاری و با وجود کاهش تورم سالانه و رسیدن از ۴۶.۴ در شهریور به ۴۴.۴ درصد، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۳۲ میلیون تومان رسیده است. بالاترین رقمی که تاکنون بازار به خود دیده است. در گزارش مرکز آمار تورم نقطه‌ای در آبان حدود ۵۲ درصد و تورم ماهانه نیز منفی نیم درصد اعلام شده است.

در ماه گذشته معاملات رونق داشته و با افزایش ۳۳.۵ درصدی نسبت به مهر به ۷۳۰۴ فقره رسیده است. اما همچنان با روز‌هایی که تعداد معاملات ماهانه در بازار مسکن (تا پیش از بازگشت تحریم‌ها) بود، فاصله شدیدی دارد. به‌طور مثال در بهمن سال ۹۶، تعداد معاملات ۱۷ هزار و ۱۱۹ فقره بود.

داده‌های مراکز رسمی نشان می‌دهد که قیمت مسکن از فروردین ۹۷ تا آبان سال جاری جز در برخی ماه‌ها که کاهش جزیی داشته در بقیه موارد همواره افزایشی بوده است.

از سال ۹۶ تاکنون چه بر سر بازار مسکن آمده؟

بر اساس گزارش‌های رسمی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان سال جاری به ۳۲ میلیون تومان رسیده که نسبت به فروردین ۹۶ افزایش ۶۳۲ درصدی داشته؛ در فروردین ۹۶ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بود. این در حالی است که در آبان ۱۴۰۰ متوسط قیمت خانه در ارزان‌ترین منطقه تهران، ۱۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود.

از سوی دیگر در آخرین ماه از سال ۹۶، تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در پایتخت از ۱۷ هزار و ۱۱۹ واحد در بهمن ۹۶ به ۱۱ هزار و ۳۹۳ واحد رسیده بود. این در حالی است که معاملات آبان ماه ۶۵ درصد از کل آن چیزی است که در اسفند ۹۶ به ثبت رسید. مقایسه اعداد و ارقام نشان می‌دهد که در فاصله ۵۵ ماه بازار مسکن تلاطم قیمتی شدیدی را تجربه کرد که در نهایت به بخش تقاضا نیز سرایت کرده است. حتی با وجود کاهش تورم نقطه‌ای در آبان ماه، جبران تاثیراتی که بر بازار گذاشته، بسیار سخت خواهد بود.

با استناد به گزارش مرکز آمار از فروردین سال ۹۷ تا آبان سال جاری سه قله تورمی نقطه‌ای برای بازار مسکن رخ داده؛ اردیبهشت ۹۸ و مهر و آبان ۹۹ که تورم نقطه‌ای بیش از ۱۰۰ درصد اعلام شده بود. اگرچه که در هر کدام از این ماه‌ها اتفاقات خاصی افتاده است. به عنوان مثال اردیبهشت ۹۸، معافیت خریداران نفت ایران به پایان رسید و بازار با جو روانی ناشی از بی‌اعتمادی به آینده مواجه بود.

مهر ۹۹ نیز علاوه بر بالا رفتن نرخ ارز تا کانال ۳۲ هزار تومان، برخی پیش‌بینی‌ها در خصوص انتخابات امریکا نیز مطرح شده بود. اما تکانه‌های نرخ ارز ۳۲ هزار تومان در مهرماه سال گذشته، تاثیر خودش بر بازار مسکن را در ماه بعدش گذاشت. البته که داده‌ها نشان می‌دهد کشور از آن قله تورمی مهر و آبان فاصله گرفته، اما خطر همچنان بیخ گوش بازار مسکن است، چراکه تجربه ثبات کرده با هر اتفاقی در خارج از مرز‌های کشور که به نوعی اقتصاد را هدف قرار بدهد، بازار مسکن نیز تغییراتی خواهد داشت.

کاهش تورم سالانه و ماهانه

در بخش دیگری از گزارش مرکز آمار به تورم ماهانه و سالانه نیز اشاره شده که هر دو در آبان ماه کاهشی بوده؛ تورم ماهانه ۴ واحد درصد و تورم سالانه نیز ۷.۵ واحد درصد کاهش داشته‌اند. تورم سالانه ۵۱.۸ درصد و تورم ماهانه نیز به منفی نیم درصد رسید. با وجود کاهش تورم، اما متقاضیان مسکن در بازار نظر دیگری دارند و بر این باورند که این کاهش حس نمی‌شود و همچنان قیمت برخی محله‌های پایتخت بالاتر از آن چیزی است که باید باشد.

حرکت از تورم ۶.۲ به تورم ۱۱۴ درصدی

با مقایسه اعداد و ارقام تورم مسکن از سال ۹۶ تا ماه گذشته، به نظر می‌رسد بهترین زمان برای معامله مسکن، سال ۹۶ بوده باشد؛ در این سال تورم نقطه‌ای در اسفند ماه به ۲۴.۴ درصد رسیده بود و تورم سالانه نیز عدد ۱۲.۶ درصد را نشان می‌داد. متوسط هر مترمربع واحد مسکونی نیز حدود ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بود که حتی خانه‌های ارزان‌تر نیز برای افراد وجود داشت.

وام خرید مسکن زوجین در تهران در آن سال ۱۲۰ میلیون تومان بود که اگر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ارزان‌ترین محله پایتخت ۲ میلیون تومان باشد، افراد با این پول می‌توانستند خانه‌ای ۶۰ متری خریداری کنند. در سال ۹۷ که اوضاع اقتصادی کشور با بازگشت تحریم‌ها تغییرات زیادی پیدا کرد، متوسط قیمت هر مترمربع خانه نیز افزایش یافت و در اسفند به ۱۱ میلیون تومان رسید که نسبت به اسفندماه ۹۶ رشد بیش از ۹۰ درصدی را نشان می‌دهد. در این سال نیز وام مسکن به ۸۰ میلیون تومان رسید و برای زوجین نیز ۱۶۰ میلیون تومان شده بود.

با این میزان وام زوج‌های جوان در تهران با فرض اینکه ارزان‌ترین خانه متری ۵ میلیون تومان باشد، می‌توانند خانه‌ای ۳۲ متری بخرند. تورم نقطه‌ای در پایان سال ۹۷ به ۹۶.۱ و تورم سالانه نیز به ۶۸.۲ درصد رسیده بود. البته که در این سال در ماه‌های شهریور و اسفند تورم ماهانه ۹.۱ و ۹.۳ درصدی وجود داشت که بالاترین تورم ماهانه از فروردین ۹۶ بوده است.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان در اسفند ۹۹ رسید که افزایش ۹۳.۷ درصدی نسبت به اسفند ۹۸ را نشان می‌دهد. البته رکورد‌های سال ۹۹ به همین ختم نمی‌شود و در ماه‌های شهریور، مهر و آبان تورم نقطه‌ای بالاتر از ۱۰۰ بود و بیشترین تورم نقطه‌ای تاریخ بازار مسکن در ۱۱۴.۷ درصد در آبان به ثبت رسید. تورم سالانه نیز ۷۸.۲ درصد گزارش شده بود.

شتاب تورم در بازار مسکن باعث شد که کارکرد انواع وام‌های مسکن به خصوص برای زوج‌های جوان عملا از کار بیفتد. با وجود اینکه رقم این وام در سال ۹۹ برای افراد مجرد ۸۰ میلیون تومان و برای زوج‌ها نیز ۲۰۰ میلیون تومان بود. با مقایسه این اعداد و ارقام و آنچه در بازار وجود دارد، می‌توان به این نکته پی برد که قدرت خرید به قدری کاهش یافته که حتی وام مسکن نیز نمی‌تواند گرهی از خانه‌دار شدن افراد باز کند و عمده این وام صرف رهن خانه‌ها می‌شود.