عملکرد متفاوت وام اوراق تسهیلات برای خرید خانه در تهران و شهرستان‌

فرارو- دو برابر شدن مبلغ وام اوراق مسکن در نگاه اول، خبر خوبی به‌نظر می‌رسد، ولی وقتی چشمتان به رقم اقساط و هزینه‌های دریافت وام بیافتد، احتمالا اندازه لحظه اول خوشحال نخواهید بود. در تهران که سقف وام قابل پرداخت اوراق مسکن به ۴۸۰ میلیون تومان می‌رسد، همان اول باید ۶۰ میلیون تومان خرج خرید برگه‌های تسه کرد و پس از آن ماهی هشت میلیون و ۶۶۰ هزار تومان قسط داد. محاسبه‌ها هم نشان می‌دهد این وام یک سوم هزینه خرید یک واحد کوچک ۶۰ متری را تامین خواهد کرد، اما ناگفته پیداست که اگر کسی بتواند با گرفتن وام ۴۸۰ میلیونی و تامین سرمایه باقی‌مانده یک خانه نقلی بخرد، پرداخت اقساط سنگین بهتر از پرداخت اجاره برای خانه‌ای است که صاحب آن نیستید. شرایط در دیگر شهر‌ها کمی متفاوت خواهد بود.

به گزارش فرارو، بررسی‌ها نشان می‌دهد وام اوراق مسکن ۴۰۰ میلیونی در شهر‌های بزرگ و مراکز استان‌ها می‌تواند ۷۰ درصد هزینه خرید یک واحد نقلی را تامین کند و قدرت وام مسکن در شهر‌های کوچک آنقدر بالاست که صرفا با خرید اوراق تسه و دریافت وام می‌توان یک واحد کوچک خرید. در این گزارش صرفه اقتصادی وام خرید و جعاله مسکن از محل اوراق حق تقدم را در شهر‌های تهران، مراکز استان‌ها و دیگر شهر‌ها بررسی کرده‌ایم.

میزان پوشش وام اوراق تسهیلات مسکن در تهران

زوج‌های تهرانی به جای ۲۰۰ میلیون، می‌توانند از این هفته ۴۰۰ میلیون تومان وام خرید مسکن از محل اوراق تسه دریافت کنند. همچنین مبلغ وام انفرادی خرید مسکن در تهران از ۱۰۰ میلیون به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. در کنار این رقم ۸۰ میلیون تومان هم وام جعاله پرداخت می‌شود تا در مجموع قدرت خرید زوج‌های تهرانی با وام مسکن به ۴۸۰ میلیون تومان برسد. پیش از این مبلغ وام جعاله ۴۰ میلیون تومان بود که با ابلاغ بانک مرکزی این وام به ۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده و درست مثل وام خرید مسکن، دو برابر شده است.

آخرین آمار‌های بانک مرکزی به ما می‌گوید متوسط قیمت مسکن در تهران به ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسیده و این یعنی یک واحد ۶۰ متری در پایتخت به طور متوسط حدود یک میلیارد و ۸۶۰ میلیون تومان قیمت دارد. دریافت وام ۴۸۰ میلیونی تنها ۲۸ درصد یعنی نزدیک یک سوم پول خرید خانه را تامین می‌کند و نشان می‌دهد دریافت این وام شاید نتواند کمک چندانی به خانه‌دار شدنمان کند. به خصوص که هزینه دریافت و مبلغ اقساط آن بسیار بالاست.

وام اوراق مسکن در ازای ارائه اوراق تسه به متقاضی پرداخت می‌شود و هر برگه نماینده ۵۰۰ هزار تومان وام است. با این حساب دریافت وام ۲۰۰ میلیونی انفرادی ۴۰۰ برگه تسه، دریافت وام ۴۰۰ میلیونی زوجین ۸۰۰ برگه تسه و دریافت وام ۸۰ میلیون جعاله ۱۶۰ برگه تسه لازم است. این روز‌ها هر برگه تسه در فرابورس ایران و شعب بانک مسکن با قیمت حدود ۶۰ هزار تومان خرید و فروش می‌شود و این یعنی دریافت ۲۰۰ میلیونی انفرادی در تهران ۲۴ میلیون تومان، دریافت وام ۴۰۰ میلیونی زوجین در تهران ۴۸ میلیون تومان و دریافت وام جعاله ۸۰ میلیونی، ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خرج دارد و اگر یک زوج بخواهد وام خرید و جعاله مسکن ۴۸۰ میلیونی بگیرد، باید ۹۶۰ برگه تسه به ارزش ۵۷ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بخرد! اگر هزینه دریافت وام را از مبلغ آن کم کنیم، می‌بینیم در عمل ۴۲۲ میلیون تومان وام می‌گیریم، ولی اقساط وام ۴۸۰ میلیونی را پرداخت خواهیم کرد. موضوعی که باعث می‌شود نرخ بهره واقعی وام اوراق مسکن به ۲۰.۸ درصد برسد!

اقساط وام ۲۰۰ میلیونی انفرادی و ۴۰۰ میلیونی زوجین برای خرید مسکن از محل اوراق با نرخ سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله محاسبه می‌شود بر این اساس زوج‌هایی که ۴۰۰ میلیون تومان وام مسکن می‌گیرند، باید هر ماه شش میلیون و ۶۶۰ هزار تومان قسط بدهند. البته این در صورتی که است روش ساده را انتخاب کنند که در آن اقساط ماهانه مساوی خواهد بود. در روش پلکانی سه درصد، مبلغ اقساط از پنج میلیون و ۹۷۰ هزار تومان شروع می‌شود و هر سال سه درصد به آن اضافه خواهد شد. در پلکانی ۲۰ درصد هم مبلغ اقساط برای سال اول پنج میلیون و ۹۵۰ هزار تومان است و هر چهار سال یکبار ۲۰ درصد افزایش پیدا می‌کند. اگر در کنار وام خرید، ۸۰ میلیون وام جعاله هم دریافت کنید، در پنج سال اول دو میلیون تومان به مبلغ اقساط اضافه خواهد شد. با این حساب مجموع اقساط وام ۴۸۰ میلیونی در روش ساده هشت میلیون و ۶۶۰ هزار تومان و در روش پلکانی هفت میلیون و ۹۷۰ هزار تومان خواهد بود.

میزان پوشش وام اوراق تسهیلات مسکن در شهر‌های بزرگ

وام خرید مسکن از محل اوراق حق‌تقدم در مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، از ۱۶۰ میلیون به ۳۲۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. این مبلغ به زوج‌های متقاضی پرداخت می‌شود و اگر کسی بخواهد به صورت انفرادی وام بگیرد، به او ۱۶۰ میلیون تومان وام خرید از محل اوراق تعلق خواهد گرفت. در کنار این وام می‌توان با دریافت ۸۰ میلیون وام جعاله، قدرت خرید را به ۴۰۰ میلیون تومان رساند. بررسی آخرین گزارش مرکز آمار که مربوط به تابستان سال گذشته است و در نظر گرفتن تورم ۴۳ درصدی، می‌توان نتیجه گرفت متوسط قیمت مسکن در مراکز استان‌ها به جز تهران حدود ۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. این یعنی اگر بخواهید در مراکز استان‌ها یک واحد ۶۰ متری بخرید، احتمالا حدود ۵۸۰ میلیون تومان سرمایه لازم خواهید داشت که ۴۰۰ میلیون تومان آن یعنی حدود ۶۹ درصد از طریق دریافت وام تامین خواهد شد که نشان می‌دهد قدرت وام در مراکز استان‌ها به شدت بالاست. البته استان به استان شرایط متقاوت است. برای مثال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر‌هایی مثل شیراز، اصفهان، کرج و تبریز بالای ۱۰ میلیون تومان است و در برخی مراکز استان‌ها مثل ایلام، بیرجند، خرم آباد و یزد متوسط قیمت مسکن به کمتر از چهار میلیون تومان می‌رسد و وام مسکن می‌تواند کل هزینه‌های خرید خانه را پوشش دهد. البته دریافت چنین وامی همچنان هزینه بالایی دارد.

هر برگه تسه ۶۰ هزار تومانی برای دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام کافی است. این یعنی زوج‌های ساکن مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ برای دریافت وام ۳۲۰ میلیونی به ۶۴۰ برگه تسه با ارزش حدود ۳۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان احتیاج دارند و کسانی که می‌خواهند به صورت انفرادی وام ۱۶۰ میلیونی بگیرند، باید ۱۹ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان هزینه کنند. دریافت وام خرید و جعاله ۴۰۰ میلیونی در مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ روی هم رفته ۸۰۰ برگه تسه به ارزش ۴۸ میلیون تومان خرج دارد. این یعنی در عمل با احتساب هزینه‌های دریافت وام، نهایتا ۳۵۲ میلیون تومان به قدرت خرید مسکن اضافه خواهد شد، ولی همچنان قسط وام ۴۰۰ میلیونی را پرداخت خواهید کرد.

به گزارش فرارو، اقساط وام ۳۲۰ میلیون تومانی خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ با بهره ۱۷.۵ درصدی و بازپرداخت ۱۲ ساله به روش ساده پنج میلیون و ۳۳۰ هزار تومان است. در روش پلکانی سه درصد اقساط وام در سال اول از چهار میلیون و ۷۷۰ هزار تومان شروع می‌شود و در روش پلکانی ۲۰ درصد اقساط وام در چهار سال اول چهار میلیون و ۷۶۰ هزار تومان خواهد بود. اگر وام جعاله ۸۰ میلیونی هم بگیرید، باید به مدت پنج سال قسط دو میلیونی جداگانه بپردازید که باعث می‌شود اقساط وام ۴۰۰ میلیونی در شهر‌های بزرگ به هفت میلیون و ۳۳۰ هزار تومان در روش ساده و شش میلیون و ۷۷۰ هزار تومان در روش پلکانی افزایش پیدا کند.

میزان پوشش وام اوراق تسهیلات مسکن در شهر‌های کوچک

افزایش دو برابری مبلغ وام مسکن باعث شد سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در شهر‌های کوچک با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر ۲۴۰ میلیون تومان برای هر زوج تعیین شود. کسانی که بخواهند به صورت انفرادی وام بگیرند، تنها ۱۲۰ میلیون تومان وام مسکن به آن‌ها تعلق خواهد گرفت. در کنار این مبالغ متقاضیان می‌توانند برای افزایش قدرت خرید خود، وام جعاله ۸۰ میلیونی بگیرند. موردی که باعث می‌شود سقف مبلغ وام خرید و جعاله مسکن در شهر‌های کوچک به ۳۲۰ میلیون تومان برسد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد با توجه به گزارش‌های مرکز آمار از متوسط قیمت مسکن و همچنین تورم ۴۳ درصدی، می‌توان متوسط قیمت خانه در شهر‌های کوچک را حدود متری شش میلیون تومان برآورد کرد. البته طبیعتا بسیاری از شهر‌ها به خصوص شهر‌های استان‌های شمالی ممکن است قیمت خیلی بالاتر و حتی در مرکز استان داشته باشند، ولی متوسط کل کشور در همین حدود برآورد می‌شود و نشان می‌دهد یک واحد ۶۰ متری احتمالا حدود ۳۲۰ میلیون تومان ارزش دارد. با این حساب می‌توان گفت وام جعاله و خرید مسکن در شهر‌های کوچک می‌تواند کل هزینه لازم برای خرید یک واحد نقلی را تامین کند. البته بر اساس دستورالعمل‌ها، وام در صورتی پرداخت می‌شود که ۲۰ درصد قیمت مسکن توسط خود خریدار پرداخت شود.

هزینه دریافت وام به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگه تسه به ارزش ۶۰ هزار تومان است. این یعنی وام زوجین ۲۴۰ میلیونی حدود ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، وام انفرادی ۱۲۰ میلیونی حدود ۱۴ میلیون و وام جعاله ۸۰ میلیونی حدود ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان هزینه دارد. اگر یک زوج ساکن شهر‌های کوچک بخواهد وام خرید و جعاله ۳۲۰ میلیونی بگیرد، باید حدود ۳۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان پول خرج کند.

اقساط وام ۲۴۰ میلیونی خرید مسکن زوجین در شهر‌های کوچک به روش ساده با قسط‌های مساوی حدود چهار میلیون تومان است. اگر روش پلکانی را انتخاب کنید، اقساط برای سال اول به سه میلیون و ۵۸۰ هزار تومان کاهش پیدا می‌کند و انتخاب با شماست که هر سال سه درصد یا هر چهار سال ۲۰ درصد به مبلغ اقساط اضافه شود. کسانی که ۸۰ میلیون وام جعاله کمکی را هم می‌گیرند، باید به مدت پنج سال دو میلیون قسط جداگانه پرداخت کنند که باعث می‌شود مبلغ اقساط وام ۳۲۰ میلیونی در روش ساده به شش میلیون تومان و در روش پلکانی به پنج میلیون و ۵۸۰ هزار تومان برسد.