تقابل انتظارات در بازار مسکن

 بخشی از بازار مسکن که سهم کوچکی از معاملات پیدا کرده اما وزن بالایی در جهت‌گیری قیمت‌ها دارد، با «تقابل انتظارات» مواجه شده است. نبض خریدوفروش «نوساز»ها به شماره افتاده است؛ چون سازنده‌ها به‌خاطر «سطح بالای قیمت تمام‌شده» برای کاهش قیمت مقاومت می‌کنند و خریداران هم به‌دنبال تعدیل قیمت هستند. یکی از این دو سمت بازار نوسازها، خطای دید نسبت به آینده دارد. طی هفته‌های اخیر، رفتار ضلع سوم بازار ملک -واسطه‌ها- تغییر کرده است. این گروه برای کاستن از عمر رکود، بر تحریک سمت عرضه (فروشنده) متمرکز شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، رفتار ضلع سوم معاملات مسکن در بازار هفته‌های اخیر حکایت از تغییر دست‌فرمان این گروه موثر بر رفتار اضلاع دیگر بازار دارد. در حالی که به شکل سنتی مخاطب تماس‌های واسطه‌های ملکی در وهله اول، متقاضیان خرید مسکن هستند و تماس تلفنی بین واسطه‌ها و خریداران همواره وجود داشته است، شرایط جدید بازار ملک سبب شده دست‌فرمان آنها تغییر کند و تماس با فروشندگان انصرافی را در اولویت قرار دهند. این نخستین رخداد از میان شش رخدادی است که «دنیای‌اقتصاد» با انجام تحقیق میدانی از شرایط فعلی بازار ملک آنها را شناسایی کرده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، رفتار واسطه‌های ملکی به‌عنوان ضلع سوم معاملات مسکن همواره بر رفتار و دیدگاه دو ضلع دیگر بازار یعنی خریداران و فروشنده‌ها اثرگذار است. در این بین وضعیت متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی اثرگذار بر بازار مسکن به شکلی است که سبب تغییراتی در رفتار واسطه‌ها شده است.

در هفته‌های اخیر جنس متفاوتی از تماس‌های تلفنی از سوی واسطه‌ها رواج پیدا کرده که مربوط به تماس با «فروشنده‌های انصرافی» است. این گروه از فروشندگان کسانی هستند که با مشاهده استمرار روند رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ با وجود رکود بازار، با این تصور که قرار نیست رشد قیمت مسکن متوقف شود، به طور موقت از بازار خارج شده و فایل‌های خود را نزد بنگاه‌ها غیرفعال کردند تا بتوانند با گذشت زمان بیشتر در نهایت ملک خود را به بالاترین قیمت ممکن و اصطلاحا در قله قیمتی بازار بفروشند. اکنون به‌دنبال حذف انتظارات رشد قیمت مسکن در بازار به‌ویژه در میان متقاضیان خرید، واسطه‌ها نقش فعال جدیدی در بازار برای خود تعریف کرده‌اند که می‌توان از آن به‌عنوان «تحریک فروشندگان انصرافی برای بازگشت به بازار مسکن» یاد کرد.

در واقع فروشندگان دست‌فرمان سنتی خود را تغییر داده و در این مقطع زمانی به جای اینکه همچون گذشته، اولویت تماس آنها با سمت تقاضای خرید باشد، با این گروه از فروشندگان تماس تلفنی برقرار کرده و آنها را تشویق به فعال کردن فایل‌های فروشی که از گذشته نزدشان باقی مانده است،‌ می‌کنند. اگرچه تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از فعالان بازار مسکن حاکی است همین حالا هم شمار فروشنده‌های بازار مسکن از خریداران بیشتر است، اما هدف واسطه‌ها از ایفای نقش محرک در بازار معاملات این است که بر میزان فایل‌های فروش بیفزایند و با تقویت حجم عرضه، به نوعی به پایان یافتن انتظارات تورمی در بازار کمک کرده و در خروج معاملات از فاز ابررکود فعلی نقش موثری ایفا کنند.

در صورتی که واسطه‌ها بتوانند ماموریت جدیدی را که برای خود تعریف کرده‌اند، به‌درستی انجام دهند، فاز تخلیه حباب قیمتی یا بازگشت ثبات پایدار به بازار مسکن می‌تواند زودتر محقق شود و در نتیجه سمت تقاضای خرید نیز هر چه زودتر فضا را برای بازگشت به بازار و انجام خرید مناسب ارزیابی می‌کند. در واقع محتوای ذهن‌خوانی ضلع سوم معاملات در بازار مسکن که از طریق تحقیقات میدانی انجام شده، حاکی از اجرای نسخه‌ای است که آنها خود برای کمک به پایان ابررکود پیچیده‌اند.

به نظر می‌رسد ذهن واسطه‌ها با توجه به تجربه وضعیت بازار در سه سال اخیر، سه گزینه «حرکت قیمت با سرعت رشد یکی دو سال اخیر»، «کاهش قابل‌توجه قیمت مسکن» یا «ورود قیمت مسکن به فاز ریزنوسان» و به عبارت دیگر «ورود تورم مسکن به فاز حرکت کم‌شتاب» را ارزیابی می‌کند. بررسی آینده احتمالی بازار مسکن توسط واسطه‌ها حاکی است که گزینه سوم از نگاه آنها محتمل‌تر است و به نظر می‌رسد سرعت رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی تا حد زیادی کنترل خواهد شد و بازار دست‌کم یک وضعیت ثبات را در مورد قیمت‌ها تجربه می‌کند.

این محتوای ذهنی در ضلع سوم بازار در شرایطی است که ما در سمت دیگر بازار شاهد تقابل رفتار دو ضلع دیگر در ۳۰ درصد از حجم بازار مسکن یعنی بخش آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز در بازار املاک هستیم؛ تقابلی که می‌توان از آن به‌عنوان دومین رخداد هفته‌های اخیر بازار مسکن یاد کرد.

با توجه به آمار حدود ۳۰ درصدی سهم آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت در معاملات مسکن فروردین‌ماه، مطالعه رفتار سازنده‌ها به‌عنوان گروهی که بخش قابل‌توجهی از حجم بازار معاملات مسکن را در سمت عرضه در اختیار دارند، در ارائه تحلیل روشن از روند بازار مسکن نقش مهمی دارد. در شرایطی که قیمت‌های پیشنهادی فروش در نواحی بسیاری از بازار مسکن نسبت به اسفند سال گذشته کاهشی بین ۵ تا بعضا ۱۵ درصد داشته است، در محله‌هایی که ساخت‌وساز بیشتر است و سازنده‌ها جزو فروشنده‌های عمده مسکن به شمار می‌آیند، رفت و برگشت قیمتی رخ داده است، به طوری که در ابتدای امسال قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای آماده خود را همسو با روند کلی بازار کاهش دادند اما اخیرا بار دیگر این قیمت‌ها به سطح قبلی بازگشته و حتی بین دو تا چهار درصد هم از قیمت‌های اعلامی قبلی آنها در فروردین بیشتر است.تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است محاسبه مبنای این افزایش قیمت توسط سازنده‌ها روی قیمت زمین و مصالح ساختمانی صورت گرفته و آنها با توجه به قیمت‌های به‌روز این دو عنصر اصلی ساخت‌وساز، نسبت به افزایش قیمت اعلامی خود برای فروش اقدام کرده‌اند. این در حالی است که در سمت تقاضا انتظارات کاهشی در یکی دو ماه اخیر شکل گرفته و این موضوع بین متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای خرید مسکن مشترک است. در نتیجه اکنون شاهد تقابل در نگاه دو ضلع خریدار و فروشنده در بخشی از بازار مسکن که متعلق به معامله واحدهای نوساز است، هستیم.

به نظر می‌رسد انتظارات کاهشی در بازار مسکن بیش از هر چیز به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در این بازار مرتبط است. از اواخر پاییز سال گذشته به‌دنبال تحولات سیاسی رخ‌داده در آمریکا و پایان یافتن دوره مسوولیت ترامپ به‌عنوان رئیس‌جمهور، انتظارات تورمی در بازارهای گوناگون کاهشی شد و در آبان و آذر سال گذشته همه بازارها به این ترتیب ریزش را تجربه کردند. همچنین با شروع سال جدید بحث مذاکرات احیای برجام جدی شد و با مخابره اخبار مثبت از وین، خوش‌بینی نسبت به آتیه بازار مسکن نیز به‌دنبال این ماجرا در سمت عرضه تقویت شد. این اخبار مثبت سبب شد بازدهی بازارهای ارز و سکه نیز در دو ماه سپری شده از ابتدای امسال منفی و به‌دنبال آن، انتظار کاهشی در بازار مسکن نیز تشدید شود. در اردیبهشت ماه بازدهی دلار بیش از ۵ درصد و بازدهی سکه نیز حدود ۲ درصد منفی شد.

با بررسی موضوعات مهمی که روی شکل‌گیری تقابل بین خریداران و سازندگان شکل گرفته، به‌نظر می‌رسد یک خطای محاسباتی در شکل‌گیری این تقابل اثرگذار است. به بیان روشن‌تر، به‌نظر می‌رسد در این تقابل خطای دید در سمت عرضه رخ داده است. اگرچه سمت عرضه طبعا باید قیمت فروش املاک را بر اساس «ارزش جایگزینی» تعیین کند و طبعا سازنده‌ها باید ارزش روز زمین و مصالح ساختمانی را در محاسبه قیمت فروش لحاظ کنند، اما خطای دید این است که باید علاوه بر ارزش جایگزینی، این موضوع را نیز لحاظ کرد که افت قیمت در بازارها صرفا متعلق به بخش مسکن نخواهد بود و اگر چنین روندی شکل بگیرد، قطعا در بازار فروش زمین و مصالح ساختمانی نیز خود را نشان می‌دهد، در نتیجه هزینه ساخت نیز نسبت به ارقامی که آنها محاسبه کرده و بر این اساس بر افزایش قیمت فروش نوسازها اصرار دارند، روی سطح پایین‌تری متوقف می‌شود.

واقعیت این است که قیمت فروش مسکن در بسیاری از نواحی بازار مسکن نسبت به اواخر سال گذشته افت داشته است اما نقش برخی از سازنده‌ها در افزایش قیمت جزئی در برخی از محله‌ها را نمی‌توان نادیده گرفت. در واقع این گروه از سازنده‌ها با اعلام افزایش قیمت پیشنهادی فروش، تلاش می‌کنند از بروز افت و کاهش حاشیه سود خود در بازار جلوگیری کنند؛ در حالی‌که اگر روند افت قیمت در بازار شکل بگیرد، آنها نیز از ناحیه افت قیمت در بازار زمین و مصالح منتفع خواهند شد. از طرفی با توجه به نقش پیشرو واحدهای نوساز در تعیین قیمت فروش در بازار معاملات مسکن، افت قیمت در این بخش از بازار می‌تواند به‌صورت دومینویی زمینه افت قیمت فروش مسکن در سایر گروه‌های سنی را نیز فراهم کند.

سومین رخداد هفته‌های اخیر در بازار ملک این است که عمده متقاضیان خرید در بازار مسکن از جنس «تبدیل به‌احسنی» و «خانه دومی» هستند. خانه‌اولی‌ها که ماه‌هاست به دلیل نامناسب‌بودن سطح بودجه خود با قیمت‌های جدید و ناکافی‌بودن سطح پوشش وام‌های مسکن بازار را ترک کرده‌اند و اگر قرار باشد اکنون یک گروه از تقاضا، بازار را از فاز رخوت کنونی خارج کند، این گروه تبدیل‌به‌احسنی‌های بازار مسکن هستند. با این حال به نظر می‌رسد این گروه نیز اغلب در وضعیت «تماشاچی» قرار دارند و وقت خود را صرف مشاهده تابلوی قیمتی می‌کنند تا درباره اینکه ملک فعلی خود را به چه قیمتی بفروشند و به چه نحوی مرحله تبدیل‌به‌احسن را پشت‌سر بگذارند، تصمیم بگیرند.

چهارمین رخداد مشهود در بازار مسکن مربوط به تماس‌های تلفنی معنادار توسط متقاضیان خرید با بنگاه‌های ملکی است. به گفته واسطه‌ها، اغلب تماس‌گیرندگان صرفا قصد اطلاع از قیمت ملک را داشته و پیگیر میزان افت قیمت‌های پیشنهادی فروش هستند. در واقع دست‌کم در یک ضلع بازار یعنی در سمت تقاضا انتظار برای کاهش قیمت بسیار جدی است.

مانور ملکی دلواپسان ریزش

پنجمین رخداد قابل‌ذکر درباره وضعیت فعلی بازار مسکن این است که عمده خریداران حاضر در بازار فعلی از جنس غیرمصرفی هستند. این افراد عمدتا با سه انگیزه خرید می‌کنند؛ نخست اینکه شغل آنها فعالیت در بازار ملک است و به‌عبارت دیگر، جای دیگری برای سرمایه‌گذاری و کار با پول خود سراغ ندارند و شاید به کار دیگری به جز دلالی ملک وارد نیستند. انگیزه دیگری که موجب تمایل به خرید در میان برخی از خریداران فعلی بازار شده این است که همچنان بتوانند سطوح قیمتی را بالا نگه دارند و از افت احتمالی قیمت اسمی مسکن پیشگیری کنند. این رویه‌ای است که سرمایه‌گذاران ملکی در دوره رونق استفاده می‌کنند و اکنون ناگزیر شده‌اند در دوره رکود نیز از این حربه استفاده کنند.

می‌توان این‌طور استنباط کرد که چنین تحرکاتی، در واقع آخرین تلاش ذی‌نفعان جهش قیمت یا به‌عبارتی، دلواپسان ریزش برای بالا نگه داشتن سطح قیمت مسکن است. سومین انگیزه این خریداران در دوره کم‌رونق معاملات نیز این است که آنها برخلاف سمت تقاضا، باور ندارند ریزشی در قیمت‌ها اتفاق خواهد افتاد چراکه معتقدند در بازار مصالح ساختمانی در طول دوره‌های مختلف ریزش قیمت رخ نداده و با توجه به رشد قابل‌توجه هزینه‌های ساخت نمی‌توان انتظار داشت قیمت مسکن کاهش یابد. در واقع آنها انتظار کاهشی متقاضیان خرید به آتیه پیش‌روی بازار مسکن را ندارند و در نتیجه انگیزه لازم برای خرید و سرمایه‌گذاری در بازار را از دست داده‌اند. هرچند به نظر می‌رسد در این تحلیل یک خطای محاسباتی وجود دارد که پیش‌تر به آن پرداخته شد.

در نهایت ششمین و آخرین خبری که می‌توان درباره وضعیت کنونی بازار ملک مخابره کرد مربوط به توزین عرضه و تقاضا در این بازار است. واسطه‌های ملکی می‌گویند در بازار فعلی هم خریدار و هم فروشنده حضور کمرنگی دارند اما خریداران بسیار کم‌شمارتر از فروشنده‌ها هستند. البته یک گروه از فروشنده‌ها به‌دنبال رشد قیمت هستند و گروه دیگر به شروع پروسه تخلیه حباب باور دارند و به‌عنوان فروشنده‌های پول‌لازم، حاضر به فروش در قیمت‌های پایین‌تر از بهای پیشنهادی قبلی خود شده‌اند. با این حال در سمت تقاضا حضور تماشاچیان بسیار پررنگ است و معامله‌گران از جنس تقاضای مصرفی بسیار اندک هستند.