راهنمای جامع صاحبخانه‌ها و مستاجران در پاییز ۹۹

فرارو- بیشتر از نصف قرارداد‌های اجاره خانه در فصلی به غیر از تابستان امضا می‌شوند. موضوعی که نشان می‌دهد تابستان پایان رونق بازار اجاره نیست و خیلی از قرارداد‌ها مربوط به فصل پاییز است. فصلی که در آن صاحبخانه‌ها کمترین قدرت چانه‌زنی را برای افزایش مبلغ اجاره‌بها دارند. چراکه اگر در این فصل با مستاجرشان به توافق نرسند، بعید به نظر می‌رسد بتوانند در بازار کم رونق زمستان مستاجر پیدا کنند و احتمالا بین شش تا ۹ ماه خانه‌شان خالی می‌ماند و از درآمد اجاره‌خانه محروم می‌شوند. در طرف مقابل مستاجر‌ها هم در این فصل باید تا حد امکان با مبالغ پیشنهادی صاحبخانه‌شان کنار بیایند. اگر مجبور به جابه‌جایی شوند، بعید به نظر می‌رسد صاحبخانه خوب نصیبشان شود. چراکه اغلب آن‌ها در فصل تابستان برای خانه‌شان مستاجر پیدا کرده‌اند.

 

به گزارش فرارو؛ همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد قرارداد‌هایی که در فصل زمستان امضا می‌شوند، عموما بیشتر از قرارداد‌های پاییزی با افزایش مبلغ رهن و اجاره روبرو هستند. طوری که در چهار سال اخیر، تورم اجاره در فصل زمستان نسبت به پاییز بیشتر بوده است. گزارش‌های مرکز آمار نشان می‌دهد تعداد زیادی از مستاجر‌ها احتمالا این روز‌ها در حال چانه‌زنی یا توافق با صاحبخانه‌شان بر سر تمدید قرارداد اجاره هستند. مستاجرانی که در فصل تابستان موفق به پیدا کردن خانه مناسب نشدند یا صاحبخانه‌هایی که نتوانستن از فرصت طلایی تابستان برای پیدا کردن مستاجر استفاده کنند، نهایتا می‌توانند یکی دو ماه زمان بخرند و در فصل پاییز سراغ اجاره کردن خانه یا پیدا کردن مستاجر بروند. آن‌ها اگر در فصل پاییز نتوانند با هم صلح کنند و بر سر یک مبلغ مشخص برای رهن و اجاره به توافق برسند، بازار نه‌چندان خوب زمستان را در پیش خواهند داشت.

صاحبخانه‌ها در زمستان بیشتر اهل افزایش اجاره‌بها هستند
اگر خانه را در فصل پاییز اجاره کرده‌اید و این روز‌ها باید به فکر تمدید قرارداد و چک و چانه زدن با صاحبخانه بر سر میزان افزایش مبلغ رهن و اجاره هستید، بهتر است هرطور شده با هم کنار بیاید. چراکه اگر با هم به توافق نرسید مجبور به گشتن دنبال خانه جدید خواهید شد و حتی اگر بتوانید از صاحبخانه در حد یکی دو ماه فرصت بگیرید، به فصل زمستان برمی‌خورید. در چنین شرایطی سال‌های بعد مشکلاتتان دوچندان خواهد بود. چراکه بررسی‌ها نشان می‌دهد قرارداد‌های اجاره در فصل زمستان افزایش بیشتری نسبت به فصل پاییز دارند.

 

برای مثال پارسال در فصل پاییز صاحبخانه‌ها به طور متوسط ۲۱.۶ درصد به مبلغ رهن و اجاره اضافه کردند و این رقم در فصل زمستان به ۲۲.۹ درصد رسید. این مورد محدود به سال ۹۸ نیست. حتی سال‌های قبل از آن هم شاهد تورم بیشتر اجاره‌بها در فصل زمستان نسبت به پاییز بودیم. در سال ۹۷ قرارداد‌های اجاره پاییزی ۲۳.۳ درصد گران‌تر شدند و در فصل زمستان ۹۷ تورم اجاره به ۲۴.۲ درصد رسید. سال ۹۶ هم این موضوع صادق بود. تورم اجاره‌بها در فصل پاییز ۹۶ به طور میانگین ۸.۱ درصد بود و این رقم در فصل زمستان به ۹.۱ درصد افزایش پیدا کرد. توجه داشته باشید که این ارقام مربوط به افزایش اجاره بها نسبت به مدت مشابه سال قبل است که نشان می‌دهد در هر فصل صاحبخانه‌ها چقدر به مبلغ قرارداد سال قبل اضافه کرده‌اند.

در بین فصل‌های سال، طبیعی است که با رونق بازار اجاره در فصل تابستان شاهد بیشترین افزایش مبالغ اجاره‌خانه باشیم. در این فصل صاحبخانه‌ها هم مبلغ اجاره را نسبت به سال گذشته افزایش می‌دهند و هم سراغ مبالغ بالاتری نسبت به فصل پاییز می‌‎روند. برای مثال تورم فصل تابستان امسال نسبت به بهار به ۱۱.۸ درصد بوده در حالی که فصل بهار تورم بخش اجاره حدود ۳.۴ درصد بود. این یعنی مبلغ رهن و اجاره خانه در تابستان ۹۹ در عرض سه ماه حدود ۱۱.۸ درصد بیشتر شده است. این مورد در سال گذشته هم اتفاق افتاده. در فصل تابستان ۹۸ شاهد افزایش ۶.۹ درصد قیمت‌ها نسبت به بهار بودیم در حالی که این رقم برای بهار حدود ۳.۱ درصد بود.

 

اگر فکر می‌کنید از زمانی که بازار مسکن به هم ریخته اوضاع به چنین روزی افتاده، احتمالا باید بگوییم اشتباه می‌کنید. چراکه در سال‌های ۹۶ و ۹۷ هم تورم فصلی در تابستان اوج می‌گرفت. در سال ۹۷ تورم فصلی در تابستان از ۱۰.۱ به ۱۷ درصد رسید. در تابستان سال ۹۶ شاهد افزایش تورم فصلی اجاره از ۴.۱ به ۵.۹ بودیم.

پیدا کردن مستاجر در زمستان عملا امکان‌پذیر نیست
توافق پاییزی بر سر قرارداد اجاره خانه نه‌تن‌ها به نفع مستاجر‌ها است، بلکه می‌تواند به نفع صاحبخانه‌ها هم باشد. اگر از آن دسته صاحبخانه‌هایی هستید که ترجیح می‌دهید خانه‌تان خالی بماند، اما آن را با مبلغ کم اجاره ندهید، بهتر است حداقل در فصل پاییز از خر شیطان پایین بیایید. چراکه اگر در تابستان مستاجر پیدا نشود، می‌توان تا حدودی روی فصل پاییز حساب باز کرد، اما این موضوع برای زمستان صادق نیست. بررسی آمار تعداد قرارداد‌های امضا شده در فصل‌های مختلف نشان می‌دهد هر سال در فصل زمستان معاملات اجاره خانه به حداقل می‌رسد. زمستان پارسال تنها حدود ۳۸ هزار قرارداد اجاره در کل کشور امضا شده است.

 

این درحالی است که در فصل تابستان به عنوان فصل جابه‌جایی‌ها و رونق بازار اجاره، تعداد قرارداد‌ها به حدود ۱۱۵ هزار مورد می‌رسد. حتی در فصل پاییز که رونق بازار اجاره کمتر می‌شود، تعداد قرارداد‌ها حدود ۶۵ هزار مورد بوده که این رقم در فصل زمستان تقریبا نصف شده است. این موضوع نشان می‌دهد تعداد مستاجر‌هایی که ممکن است از خانه شما خوششان بیاید و توانایی پرداخت مبلغ رهن و اجاره مدنظر شما به عنوان صاحبخانه را داشته باشند، نصف شده و احتمال پیدا کردن مستاجر خوب به حداقل می‌رسد.

 

این مورد در سال‌های گذشته هم اتفاق افتاده. صاحبخانه‌هایی که در تابستان سال ۹۷ از فرصت پیدا کردن مستاجر خوب در بین ۱۲۲ هزار خانواده استفاده نکردند، در فصل پاییز همچنان می‌توانستند روی ۸۰ هزار مستاجر باقی مانده حساب باز کنند، اما کسانی که در فصل پاییز هم با مستاجر خود به توافق نرسیدند، گزینه‌هایشان در فصل زمستان به ۶۵ هزار مستاجر محدود شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد از فصل بهار کم کم به تعداد کسانی که دنبال خانه برای اجاره می‌گردند اضافه می‌شود و نهایتا در فصل تابستان رونق بازار اجاره به اوج می‌رسد.

در مجموع اگر در فصل تابستان با مستاجر فعلی‌تان به توافق نرسید، شاید مشکل چندان بزرگی برایتان پیش نیاید و بتوانید بلافاصله یک مستاجر دیگر پیدا کنید تا خانه خالی نماند، اما اگر در فصل پاییز با مستاجرتان راه نیایید، احتمالا باید تا شش یا ۹ ماه دیگر صبر کنید تا بتوانید با نزدیک شدن به فصل تابستان برای خانه مستاجر پیدا کنید. در این مدت شما درآمدی که از محل اجاره دادن خانه داشتید را به کلی از دست می‌دهید. احتمالا تخفیف دادن به مستاجر فعلی خیلی بهتر از از دست دادن درآمد ۹ ماهه باشد.

مبلغ اجاره‌بها در زمستان تفاوتی با پاییز ندارد
صاحبخانه‌هایی که فکر می‌کنند اگر خانه‌شان را خالی نگه دارند، می‌توانند در فصل زمستان آن را با مبالغ بالاتری اجاره دهند، احتمالا در اشتباه هستند. موضوع صرفا به پیدا نشدن مستاجر در زمستان محدود نیست و بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم فصلی اجاره‌بها در زمستان به حداقل می‌رسد. این یعنی مبلغ اجاره خانه در این فصل تفاوت چندانی با پاییز ندارد. برای مثال در تابستان و پاییز سال ۹۸ هر سه ماه حدود هفت درصد به مبلغ رهن و اجاره اضافه شد، اما در فصل زمستان صاحبخانه تنها توانستند اجاره خانه را چهار درصد افزایش دهند که نشان می‌دهد قدرت چانه‎زنی آن‌ها برای دریافت اجاره بیشتر در زمستان به کلی از بین می‌رود.

 

این مورد در سال‌های گذشته هم اتفاق افتاده. میانگین مبلغ اجاره خانه در سه ماه فصل تابستان سال ۹۷ حدود ۹.۱ درصد و در فصل پاییز ۸.۵ درصد افزایش پیدا کرده، اما تورم فصلی در سه ماه زمستان تنها ۲.۹ درصد بوده و این یعنی صاحبخانه‌ها در این فصل نتوانسته‌اند بر سر مبالغ چندان بالاتری نسبت به فصل پاییز با مستاجر‌ها به توافق برسند. حتی با وجود تورم هم عموما افزایش مبلغ اجاره در فصل زمستان نسبت به پاییز و تابستان بسیار کمتر است.

افزایش رهن و اجاره تا چه حد قابل قبول است؟
دولت در ابتدای فصل تابستان اعلام کرد مبلغ قرارداد‌های اجاره صرفا می‌توان بین ۱۵ تا ۲۵ درصد افزایش داشته باشد. به عبارتی حداکثر میزان افزایش مبلغ رهن و اجاره در تهران ۲۵ درصد، در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و در شهر‌های کوچک با جمعیت کمتر از یک میلیون نفر، ۱۵ درصد اعلام شد.

 

اگر فکر می‌کنید این اعداد و ارقام حداکثر مبلغی است که صاحبخانه می‌تواند به رهن و اجاره اضافه کند، احتمالا اشتباه می‌کنید. اگر صاحبخانه شما چنین ارقامی را پیشنهاد داده بهتر است با او کنار بیایید. چراکه گزارش‌های مرکز آمار از بازار اجاره خانه نشان می‌دهد در فصل تابستان قرارداد‌های اجاره با افزایش ۴۱.۲ درصدی مبلغ رهن و اجاره تمدید شده‌اند. این موضوع نشان می‌دهد حتی اگر صاحبخانه پیشنهاد افزایش ۴۰ درصدی را برای سال بعد داد، می‌توان روی پیشنهاد او حساب باز کرد.

گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد تورم اجاره کمتر در فصل تابستان به طور میانگین حدود ۲۹ درصد بوده است. در استانی مثل آذربایجان غربی، صاحبخانه‌ها و مستاجر‌ها بر سر مبالغ کمتری نسبت به سال گذشته به توافق می‌رسند. چراکه در این استان تورم اجاره نسبت به سال گذشته ۸.۶ درصد بوده است. خراسان رضوی با ۱۴.۷ درصد و سیستان و بلوچستان با ۱۵ درصد دیگر استان‌ها با کمترین تورم اجاره هستند. با این حساب در این سه استان صاحبخانه هستید، بهتر است بیشتر با مستاجرتان راه بیایید، چراکه قیمت‌ها در بازار اجاره استان شما کمترین افزایش را نسبت به سال قبل داشته.

 

در طرف مقابل اجاره‌بها در استان‌های همدان، تهران و چهارمحال و بختیاری بیشترین افزایش را نسبت به سال گذشته داشته. در این سه استان مبلغ رهن و اجاره تقریبا ۳۷ درصد افزایش داشته است. مستاجران در این استان‌ها اگر نتوانند با صاحبخانه فعلی خود کنار بیایند، احتمالا برای پیدا کردن خانه جدید باید به مبالغ بیشتری تن بدهند.