وام مسکن چگونه به فروش خانه‌های ۳۰ ساله کمک می‌کند؟

فرارو- شرایط وام مسکن اوراق تغییر کرده و کار برای خریداران خانه کمی راحت‌تر شده. حالا آن‌ها دستشان باز است و می‌توانند سراغ خانه‌های قدیمی هم بروند. چراکه سقف سنی برای دریافت تسهیلات خرید مسکن از ۲۵سال به ۳۰سال افزایش پیدا کرده است. قبلا درتهران برای خانه‌های ۲۰ ساله، درحالت انفرادی ۶۰میلیون و برای زوج‌ها تا ۱۰۰میلیون تومان امکان ارایه تسهیلات از محل اوراق وجود داشت. به خانه‌های ۲۵ساله هم ۴۵میلیون تومان درحالت انفرادی و ۸۰میلیون تومان برای زوج‌ها وام پرداخت می‌شد. حالا بر اساس بخشنامه جدید بانک مسکن، این سقف سنی در حالت اول به ۲۵ سال و در حالت دوم به ۳۰ سال افزایش پیدا کرده است. در این گزارش با بررسی جزئیات تغییرات وام اوراق مسکن، سراغ خانه‌های قدیمی رفتیم تا ببینیم آگهی‌های مربوط به این خانه‌ها چقدر با دیگر واحد‌های مسکونی در همان محل تفاوت دارند.

بانک مسکن در بخشنامه جدید خود سقف سنی برای پرداخت وام مسکن را پنج سال افزایش داده. طوری که حالا خانه‌هایی که ۲۵ تا ۳۰ سال پیش ساخته شده‌اند هم مشمول دریافت وام خواهند شد. پیش از این خریداران خانه‌های ۲۰ سال ساخت می‌توانستند تا سقف تعیین شده وام بگیرند و خانه‌های ۲۰ تا ۲۵ سال مشمول وام با مبلغ کمتری می‌شدند. حالا با بخشنامه جدید سقف سنی برای دریافت کل مبلغ وام به ۲۵ سال افزایش پیدا کرده و خانه‌های ۲۵ تا ۳۰ ساله هم مشمول وام با مبلغ کمتری می‌شوند.

قبلا در تهران برای بنا‌های با ۲۰سال قدمت درحالت انفرادی ۶۰میلیون و زوج‌ها تا ۱۰۰میلیون تومان امکان ارایه تسهیلات وجود داشت. به همین ترتیب در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر در شرایط انفرادی ۵۰میلیون تومان و زوج‌ها ۸۰میلیون تومان و در سایر شهر‌ها در حالت انفرادی ۴۰میلیون و برای زوج‌ها ۶۰میلیون تومان بود.

براساس بخشنامه جدید بانک مسکن، املاکی که در تهران بین ۲۵ تا ۳۰سال سن دارند، ۴۵میلیون تومان در حالت انفرادی و برای زوج‌ها ۸۰میلیون تومان تسهیلات پرداخت می‌شود. همچنین در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت در حالت انفرادی ۴۰میلیون تومان و برای زوج‌ها ۷۰میلیون تومان امکان استفاده وجود دارد. در شهر‌های زیر ۲۰۰هزار نفر در حالت انفرادی ۳۵میلیون تومان و برای زوج‌ها ۵۰میلیون تومان پرداخت می‌شود.

باید توجه داشته باشید که مبنای محاسبه قدمت خانه برای بانک تاریخ صدور پروانه ساختمانی است، نه پایان کار. همچنین تسهیلاتی که تا ۳۰سال ساخت پرداخت می‌شود از محل اوراق است و نیازی به داشتن حساب و سپرده‌گذاری در بانک نیست.

صاحبان خانه‌های قدیمی که سن ساخت آن‌ها بین ۲۵ تا ۳۰ سال است، عموما برای ملکشان قیمت پایین‌تری نسبت به میانگین محله تعیین می‌کنند. یک واحد مسکونی ۳۰ ساله در محله هروی با قیمت متری ۱۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان آگهی شده. این خانه ۱۲۲ متر زیربنا دارد و ارزش کل آن به حدود دو میلیارد و ۳۸۰ میلیون تومان می‌رسد. باید توجه داشته باشید که قیمت خانه در این محله عموما متری ۲۲ تا ۲۴ میلیون تومان است.

عباس‌آباد تهران یک واحد مسکونی ۳۰ ساله با قیمت متری ۱۴ میلیون تومان آگهی شده. این واحد ۸۸ متری است و قیمت کل آن به حدود یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان می‌رسد. قیمت این خانه در حالی ۱۴ میلیون تومان در نظر گرفته شده، که بازه نرمال برای تعیین قیمت واحد مسکونی در محله عباس‌آباد، بین ۱۵ تا ۲۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است.

یک خانه ۳۰ ساله در خیابان کریمخان تهران سر از مشاور املاک درآورده. صاحب خانه می‌خواهد ملکش را با قیمت متری ۱۰ میلیون تومان بفروشد. این واحد مسکونی سه خوابه است و ۱۲۲ متر زیربنا دارد. با این حساب قیمت کل خانه می‌شود رقمی حدود یک میلیارد و ۲۲۰ میلیون تومان. این صاحبخانه در حال ملکش را متری ۱۰ میلیون قیمت‌گذاری کرده که دیگر خانه‌های محله کریمخان با قیمتی در بازه ۱۲ تا ۲۳ میلیون تومان و با میانگین ۱۷ میلیون تومان به فروش گذاشته می‌شوند.

مشاوران املاک در محله پیروزی می‌گویند عموما قیمت خانه در این محله متری ۱۱ میلیون تومان تعیین می‌شود و بازه آن بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان متغیر است. با این حال یک واحد ۷۶ متری با سن ۲۵ سال ساخت در محله پیروزی آگهی شده که صاحبش آن را متری هشت میلیون تومان قیمت گذاری کرده. ارزش کل این واحد مسکونی رقمی حدود ۶۲۰ میلیون تومان خواهد بود.

فروشنده‌های مسکن در محله ملاصدرا پل مدیریت، عموما خانه‌هایشان را بین ۲۲ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع قیمت‌گذاری می‌کنند. با این وجود خانه‌های قدیمی‌تر، قیمت پایین‌تری دارند. طوری که یک خانه ۲۵ ساله با قیمت متری ۱۷ میلیون تومان آگهی شده. این واحد مسکونی ۱۰۸ متر زیربنا دارد و قیمت کل آن به رقمی حدود دو و نیم میلیارد تومان می‌رسد.

امروز معاملات اوراق تسه یا همان امتیاز تسهیلات مسکن در بورس با میانگین قیمت ۳۸ هزار و ۸۰۰ تومان تومان معامله شد. البته قیمت تسه‌های مختلف بین ۳۸ تا ۴۰ هزار تومان متغیر بود، اما میانگین خرید و فروش تسه در بورس حول و حوش ۳۹ هزار تومان بود. با این حساب وام ۱۰۰ میلیونی زوج‌های تهرانی برای خانه‌های تا ۲۵ سال ساخت به ۲۰۰ برگه تسه با ارزش هفت میلیون و ۸۰۰ هزار تومان نیاز دارد. همچنین وام ۸۰ میلیونی برای خانه‌های ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت، به ۱۶۰ برگه تسه با ارزش شش میلیون و ۲۴۰ هزار تومان نیاز دارد. زوج‌های ساکن شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت برای دریافت وام ۸۰ میلیون خرید خانه‌های کمتر از ۲۵ سال ساخت، ۱۶۰ برگه تسه به قیمت شش میلیون و ۲۴۰ هزار تومان احتیاج دارند اگر یک خانه بین ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت را برای خرید در نظر گرفته‌اند، می‌توانند با ۱۴۰ برگه تسه به ارزش پنج میلیون و ۴۶۰ هزار تومان، تا سقف ۷۰ میلیون تومان وام بگیرند.

شرط سنی آپارتمان‌ها برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن در شرایطی باعث محدودیت خریداران شده بود که طی پنج سال گذشته خریداران مسکن در تهران به تدریج به واحد‌های قدیمی‌ترروآورده‌اند. فروش آپارتمان‌های با عمر شش سال به بالا طی پنج سال گذشته از ۴۵ درصد به ۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

مهرماه سال ۹۳ آپارتمان‌های با عمر بنای شش سال به بالا ۴۴.۷ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند. این رقم در مهر سال ۹۴ به ۴۴.۹ درصد رسید. مهرماه ۹۵ آپارتمان‌های مذکور ۴۸.۳ درصد از کل معاملات را در بر گرفتند. مهر ۹۶ واحد‌های مسکونی بالای شش سال ۵۳.۸ درصد خرید و فروش را به خود اختصاص دادند. در مهرماه ۹۷ هم سهم آپارتمان‌های بالای شش سال از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران ۵۵.۵ درصد شد. نهایتا تیرماه ۹۸ خانه‌های بالای شش سال ساخت ۶۰ درصد از کل معاملات پایتخت را به خود اختصاص دادند.

هم‌چنین مهرماه ۹۳ واحد‌های بیش از ۲۰ سال ۶.۶ درصد از کل معاملات را در بر می‌گرفت. این رقم در شهریورماه ۹۸ به ۱۰.۹درصد رسیده است. خرید و فروش خانه‌های ۱۶ تا ۲۰ سال هم از ۶.۱ درصد در مهرماه ۹۳ به ۱۵.۹ درصد از کل معاملات در شهریورماه ۹۸ رسید.