آنچه باید درباره خریداران و فروشندگان ملک مسکونی درباره مذاکرات داخل بنگاه‌، شگردهای تنظیم قولنامه، حداقل رقم پیش‌ پرداخت، مهلت قانونی تسویه حساب، استعلام‌های قانونی و مراحل پرداخت عوارض و انواع مالیات بدانند
تاریخ انتشار: ۲۲:۱۹ - ۲۳ بهمن ۱۳۹۷
صفر تا ۱۰۰ مراحل خرید ملک و انواع هزینه انتقال سند خانه
 
فرارو- پرونده خرید و فروش مسکن، امسال زیر سایه سنگین رشد شدید قیمت‌ها بسته می‌شود، اما این موضوع باعث نمی‌شود بازار مسکن به طور کامل راکد بماند. در همین حال و روز هم بعضی‌ها تمام تلاش‌شان را می‌کنند تا هر طور شده صاحبخانه شوند و چی بدتر از اینکه پس از کلی دوندگی، درست وقتی تصور می‌کنید خانه‌دار شده‌اید و کار به پایان رسیده است، تازه با مراحل اداری و کاغذبازی روبرو شوید؟ در قولنامه اولیه برایتان ۳۰ تا ۴۰ روز مهلت قائل می‌شوند، اما بهتر است بدانید حتی یک روز سهل‌انگاری می‌تواند خسارت هنگفتی در پی داشته باشد. شاید مجبورید شوید تمام مراحل را دوباره پشت سر بگذارید کنید. اگر چه رفت و آمد به ارگان‌های مختلف با مهلت زمانی تعیین شده همخوانی دارد، اما آن‌هایی که عادت دارند کار‌ها را به روز آخر موکول کنند، بهتر می‌دانند که می‌شود به راحتی یک معامله خوب را باد هوا کرد. پولی که برای نقل و انتقال سند نیاز دارید، بین دو میلیون تا دو میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. تازه این در شرایطی است که جزییات قدمت خانه، تغییرات تعرفه‌ای و نرخ‌های مصوب و دردسر‌های احتمالی را در نظر نگیرید و همه چیز مطابق روال تعریف شده پیش برود.

مرحله اول: در بنگاه خرید و فروش املاک
اولین گام برای نقل و انتقال سند خانه، مراجعه به بنگاه‌های خرید و فروش املاک است. در بنگاه املاک بین خریدار و فروشنده مبایعه‌نامه یا قولنامه تنظیم می‌شود. برای تنظیم قولنامه نیاز به یکی از اسناد هویتی مانند کارت ملی یا شناسنامه‌تان دارید. اگر قرار است شرطی برای خریدار یا فروشنده بگذارید حالا نوبت ثبت رسمی شرط و شروط است زیرا در سایر مراحل چنین امکانی فراهم نمی‌شود. اینکه خانه را رنگ‌آمیزی شده تحویل بگیرید یا خانه در تاریخ مشخصی تخلیه شود و. تمام این شروط را باید با جزییاتشان در قولنامه ذکر کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا اگر طرف معامله به وعده‌هایش پایبند نبود از طریق قانون او را مجبور به اجرای تعهدات کنید.

شگرد‌های رایج کلاهبرداران موقع تنظیم قولنامه
یادتان باشد قبل از امضای قولنامه، نشانی و مشخصات دقیق ملک خریداری شده را مطالعه کنید. دیده شده بعضی کلاهبرداران ملک یا زمین خاصی را به مشتری نشان می‌دهند، اما مشخصات واحد مسکونی یا زمین دیگری را در قولنامه درج می‌کنند.

حداقل پیش پرداخت ممکن را بپردازید
اگر پای قرارداد رفته‌اید، اما هنوز برای خرید تردید دارید، بهتر است مبلغی که باید به عنوان پیش‌پرداخت تحویل فروشنده می‌دهید، کمترین مبلغ ممکن باشد. این کار به شما کمک می‌کند تا در صورت پشیمان شدن از خریدتان هزینه کمتری به عنوان خسارت بپردازید. در صورت فسخ قولنامه، درصدی از مبلغ پیش پرداخت به عنوان خسارت به فروشنده ارائه می‌شود که اگر شما مبلغ قابل توجهی در نظر گرفته باشید درصد بیشتری از آن کسر می‌شود. حتی اگر مبلغ مشخصی برای فسخ قولنامه در نظر گرفته شده باشد عاقلانه‌ترین کار، پرداخت حداقل ودیعه است، چون احتمالا برای برگرداندن پولتان دچار دردسر می‌شوید.
بعد از امضای قولنامه و گرفتن کد رهگیری، انتقال بقیه مبلغ خرید خانه و تسویه‌حساب با فروشنده مشروط به گذراندن مراحل بعد و انتقال قطعی سند است.

تنها یک ماه زمان دارید
در مبایعه‌نامه مهلت ۳۰ تا ۴۰ روزه برای خریدار و فروشنده در نظر گرفته شده است تا روند قانونی نقل و انتقال سند را تکمیل کنند. در صورت بی‌توجهی به این مهلت، قولنامه باطل می‌شود و باید خسارت قابل توجهی بپردازید. البته یادتان باشد گول مهلت حدودا یک ماهه‌تان را نخورید، چون فرآیندی زمان‌بر پیش رو دارید و ممکن است در صورت اقدام به موقع هم وقت کم بیاورید.

در بنگاه چقدر بپردازیم؟
برای تعیین حق کمیسیون و تنظیم قولنامه مشاوران املاک، فرمول خاصی وجود دارد. دستمزد آن‌ها مطابق قانون یک درصد قیمت ملک است. البته تبصره‌هایی مانند متراژ خانه و محل ملک نیز وجود دارد. بر اساس این تبصره، نرخ حق کمیسیون در استان‌ها و شهرستان‌های مختلف متفاوت است. حق کمیسیون بنگاه بیشتر به عهده فروشنده است، اما چون قانون مشخصی وجود ندارد برخی از فروشندگان توافق می‌کنند مبلغ را به صورت پنجاه، پنجاه با خریدار بپردازند.
 

مرحله دوم: استعلام از سند
مرحله بعد مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی است. اولین کار در دفتر ثبت اسناد رسمی استعلام سند ملک مورد معامله است. این کار به شما نشان می‌دهد که آیا سند در گرو یا وثیقه زندانی یا ارگان خاصی است؟ یا مورد مشکوک غیرقانونی و کلاهبرداری احتمالی درباره آن وجود دارد یا خیر؟

استعلام به صورت اینترنتی انجام می‌شود. یک شبکه انحصاری اینترنتی بین دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت وجود دارد که موارد احتمالی را به دفترخانه اطلاع می‌دهد. اگر مشکل خاصی وجود داشته باشد و مغایرتی بین اطلاعات درج شده وجود داشته باشد ممکن است رفع اشکال در این مرحله تا دو هفته طول بکشد در غیر اینصورت کار استعلام ظرف یک تا سه روز انجام می‌شود.

استعلام چقدر هزینه دارد؟
دفاتر ثبت اسناد رسمی به طور معمول مبلغ کمی برای گرفتن استعلام ثبت دریافت می‌کنند. تنها در صورتی که اعلام استعلام چند مرحله‌ای شود و مشکل خاصی به وجود بیاید، هزینه‌ها بیشتر می‌شود.

دردسر خرید خانه‌های وام‌دار
اگر ملک مورد نظر شما با استفاده از تسهیلات بانکی خریداری شده باشد، احتمال دارد کمی به دردسر بیفتید. به خصوص اگر مالک قبلی امور مربوط به دریافت تسهیلات بانکی را پشت سر گذاشته باشد ولی تنها کار توسیه بخشی از وام را انجام داده باشد و بقیه‌اش پای شما بیفتد.

در صورتی که فروشنده از تسهیلات خاصی استفاده کرده، سر و کارتان حتما به بانک می‌افتد و حدود یک تا دو هفته طول می‌کشد تا بانک برگه فک رهن ملک یا تسویه حساب وام را برای دفتر خانه صادر کند. اگر خانه نوساز است و خریدار خواهان استفاده از تسهیلات مسکن باشد، به حضور همزمان خریدار و فروشنده نیاز است تا برای تنظیم سند، یک قرارداد داخلی با بانک مسکن به امضا برسانند و تسهیلات به خریدار منتقل شود. این مرحله کمی طولانی و پیچیده است و در نهایت یک نامه بانکی برای دفترخانه تنظیم می‌شود.

اگر مالک از وام استفاده کرده و بخشی از آن تسویه نشده است دو اتفاق رخ می‌دهد. اول اینکه دفترخانه از بانک استعلام می‌گیرد تا به صورت دقیق به شما اعلام کند چه بخشی از تسهیلات خانه پرداخت نشده است. در این حالت شما می‌توانید به بانک مراجعه کنید و درخواست دهید بانک وام خانه را به شما منتقل کند. در این حالت بانک با مطرح کردن یک سری شرایط خاص این کار را انجام می‌دهد. یکی از این شروط، پرداخت حداقل ۱۰ درصد مبلغ باقیمانده وام است که باید به صورت یکجا به حساب بانک بریزید. اتفاق دومی که رخ می‌دهد این است که مالک به شما وکالت می‌دهد تا پرداخت بقیه اقساط را به عهده بگیرید. این یعنی وام بانکی تا پایان تسویه‌حساب به نام مالک اولیه می‌ماند و پس از تسویه توسط شما، سند خانه به نامتان می‌شود. این مسئله دو ایراد اساسی برای خریدار و فروشنده دارد. ممکن است فروشنده یا یکی از طرفین پیش از تسویه‌حساب فوت کند که در این صورت گرفتاری‌های حقوقی شروع می‌شود. دردسر دوم برای فروشنده است؛ امکان دارد خریدار از پرداخت اقساط خود طفره برود و تا پایان تسویه‌حساب پای فروشنده گیر بانک و دادگاه باشد.

مرحله سوم: دردسر‌های عوارض و مالیات
حالا که مشکل استعلام ثبتی و وام حل شده است نوبت تسویه‌حساب شهرداری درباره عوارض ملک و تسویه‌حساب اداره دارایی و مالیات می‌رسد. در این مرحله فروشنده باید به شهرداری مراجعه کند و عوارض نوسازی، پسماند و سهم آموزش و پرورش از فروش املاک را بپردازد. فروشنده می‌تواند به خریدار وکالت دهد تا این مراحل را به جای او انجام دهد، اما هزینه‌ها به صورت قانونی بر عهده فروشنده است.

در شهرداری می‌توانید ظرف دو تا سه ساعت کار تسویه عوارض‌تان را انجام دهید. کار تسویه‌حساب با اداره دارایی سه روز زمان می‌برد. در روز اول باید سند و کپی، بنچاق، کد رهگیری بنگاه، مبایعه‌نامه، گواهی پایان کار ساختمان، کپی شناسنامه و کارت ملی صاحب سند را به اداره مالیات تحویل دهید. در روز دوم مبلغ مالیات برای شما مشخص شده است که می‌توانید آن را از طریق پایانه فروش اداره مالیات بپردازید یا برای پرداخت آن به بانک ملی مراجعه کنید. در روز سوم برگه تسویه مالیات از طریق این اداره برایتان صادر می‌شود که باید آن را به دفترخانه ببرید.

هزینه این مراحل چقدر است؟
عوارض ملک به صورت سالانه دریافت می‌شود و شهرداری بنا به عمر ساختمان سالانه مبلغی برای عوارض ملک تعیین کرده است. تعیین این مبلغ فرمول خاصی دارد. بنابراین یادتان باشد قبل از دریافت برگ تسویه عوارض بنچاق را امضا نکنید که هزینه عوارض به عهده خریدار می‌افتد. هر ملک هنگام معامله باید مبلغ ناچیزی بابت کمک به آموزش و پرورش بپردازد. مبلغ مالیات برای املاک مسکونی ثابت است و معمولا حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ هزار تومان است.
 

مرحله چهارم: پایان ماراتن نقل و انتقال
بعد از پایان این مراحل تازه موقع نوشتن بنچاق جدید برای خریدار است. در بنچاق جدید که برگه رسمی و رمزدار برای ثبت رسمی اسناد است، سند ملک به خریدار انتقال پیدا می‌کند. در اینجا مراحل نفس‌گیر خرید خانه جدیدتان به پایان می‌رسد. بعد از درج مشخصات شما به عنوان مالک جدید و گرفتن تمام صورت حساب‌های تسویه شده، دفترخانه مهلت یک روزه برای ثبت بنچاق تعیین می‌کند. کار شما در اینجا پرداخت هزینه ثبت و چند امضای دفتری است.

آخرین هزینه به سود خانه‌های بدون وام
دفترخانه برای نوشتن بنچاق از خریدار حدود ۹۰ هزار تومان دریافت می‌کند، اما اگر سند شما به صورت رهن باشد، یعنی برای خرید ملک از وام و تسهیلات استفاده کرده باشید هزینه نوشتن بنچاق حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار تومان می‌شود.
نام:
ایمیل:
* نظر:
پیشنهاد
برگزیده*
پربیننده ترین