بازار رهن و اجاره؛ لایه پنهان فشار اقتصادی

جواد سادات؛ اکثر مشکلات امروزاقتصاد ایران در گلوگاه‌هایی رخ داده و می‌دهد و خواهد داد که واسطه گران مانع از عدم شفافیت می‌شوند. منظور از واژه گلوگاه در مدیریت استراتژیک مکان فیزیکی یا غیر فیزیکی است که موجب کاهش بهره وری سیستم شده است. به طور مثال دلالان بازار ارز و سکه یا عدم وجود کارشناسی مناسب در گمرکات کشور جهت واردات کالا‌های مختلف به داخل کشور نمونه‌هایی از گلوگاه‌های اقتصاد ایران در ٤ دهه اخیر می‌باشند.

 

دولت‌های مختلف بعد از انقلاب هر کدام برای رفع گلوگاه‌ها اقتصاد جمهوری اسلامی ایران برنامه‌های عملیاتی موفق و ناموفق بسیاری ارائه کرده اند، اما یکی از مهم‌ترین گلوگاه‌هایی که از منظر نگارنده حداقل برنامه عملیاتی موفقی برای آن ارائه نشده است گلوگاه بازار مسکن، بالخصوص بازار رهن و اجاره مسکن می‌باشد.

 

تامین رفاه و سلامت و سکونت جامعه یکی از وظایف اصلی هر حکومتی در راستای تامین عدالت اجتماعی می‌باشد، لذا دولت‌ها با وضع سوبسید‌های مختلف بر حامل‌های انرژی و مواد خوراکی اساسی اقدام به تامین حداقلی رفاه برای جوامع خود می‌کنند. طرح‌هایی مانند مسکن مهر از دید سوبسید دولتی در خانه دار شدن دهک‌های پایین جامعه مثبت ولی از منظر تامین شدن منابع مالی این پروژه از منابعی که موجب نقدینگی غیر کنترلی در اقتصاد شده است منفی بررسی می‌شود.

 

اشاره اصلی نگارنده در اینجا بر بازار رهن و اجاره منازل مسکونی می‌باشد، بازاری که حتی دهک‌های بالای اقتصاد خانواری جامعه ایران را نیز پوشش می‌دهد. در این حوزه راهکار‌های محدودی عملیاتی شده که بیشتر بر حل اختلافات قانونی مستاجر و موجر تمرکز دارند تا تعیین ارزش واقعی مبلغ رهن و اجاره‌ی بدون دخالت دلالان بازار مسکن. شواهد در سال های٩٦ و ٩٧ بر این موضوع اشاره دارند که مالکین تمایل به دریافت اجاره بیشتر را نسبت به سال‌های قبل دارند، بی اعتمادی به سیستم بانکی و کاهش روزانه ارزش پول ملی از دلایل این رفتار مالکین منازل مسکونی در شهر‌های بزرگ کشور می‌باشد موضوعی که موجب عدم انباشت سرمایه‌ها و افزایش نقدینگی خواهد شد.

 

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در اردیبهشت ماه سال ۹۶ بیان کرد: در برخی از مناطق و بافت‌های کشور توازن بین عرضه و تقاضا وجود ندارد و مستاجران به خاطر نبود فایل مناسب و مورد نظر خود به رقابت در جهت افزایش قیمت اجاره اقدام می‌کنند. اما درکل با در نظر گرفتن شاخص‌ها و افزایش قیمت سایر اقلام، افزایش اجاره بها بین ۷ تا ۱۰ درصد معقول می‌باشد. ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد خانه خالی در کشور و ۶۵۰ هزار واحد خانه خالی در استان تهران موجود است که بیشتر آن‌ها در حاشیه شهر، مسکن مهر و داخل شهر خانه‌های لوکس و مدرن و شمال شهر می‌باشند و طبقات متوسط توانایی خرید خانه‌های لوکس را ندارند.

 

به گزارش اردیبهشت ۹۷ اقتصاد نیوز نرخ میانگین اجاره‌بها در تهران در طول ۱۲ ماهه سال گذشته دوبرابر تورم یک‌ساله مسکن افزایش یافت و به این ترتیب در سال گذشته رکورد بیشترین رشد هزینه اجاره‌نشینی در تهران دست‌کم در طول چهار سال گذشته ثبت شد از این رو با توجه به افزایش نرخ تورم که ناشی از نوسانات ارزی ماه‌های اخیر این میزان افزایش نیز یافته است، طبق گزارشی که بانک مرکزی اخیرا منتشر کرده است در تیرماه سال ۱۳۹۷ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/۱۳ و ۱/۱۱ درصد رشد نشان می‌دهد. در همین گزارش سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیر شخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالا‌ها و خدمات مصرفی بر اساس سال پایه ۱۳۹۵، ۱/۳۳ در صد می‌باشد.

 

 

البته موضوع جایی بحران آفرین می‌شود که کسب ارزش و سود از ملک مسکونی به یک رفتار اقتصادی در جامعه تبدیل می‌شود یعنی سرمایه‌هایی که علاقه به پذیرش ریسک‌های بازار‌های بورس و بانک را ندارند وارد بازار نسبتا بدون ریسک منازل مسکونی می‌شوند و به دنبال کسب سود‌هایی متناسب با بازار‌های ذکر شده هستند. این رفتار اقتصادی از این منظر ناشایست به نظر می‌رسد که در جوامع پیشرفته لیبرال مسنک نیز کسب سود‌های غیر متعارف بر نیاز‌های اولیه جوامع را عملی نادرست حتی با استدلال‌های کاملا اقتصادی می‌پندارند؛ لذا اگر عده‌ای علاقه به کسب درآمد از طریق املاک را دارند این سرمایه گذاری‌ها باید وارد بازار املاک تجاری یا باغ و ویلا و. بشود نه بازار رهن و اجاره مسکن که جزو نیاز‌های اولیه هر انسانی می‌باشد.

 

یکی از مهم‌ترین راهکار‌هایی که به نظر می‌رسد ورود سازمان امور مالیاتی کشور و واحدکارشناسی قوه قضاییه در تدوین شاخص‌های قیمت گذاری مبلغ رهن و اجاره باتوجه به موقعیت جغرافیایی و کیفیت ابزار استفاده شده و همچنین نظارت بر اعمال همین شاخص‌ها در بازار رهن و اجاره مسکن در طی سال‌های بعد باشند.

 

از طرفی اجرای راهکار‌هایی جهت سوق دادن موجر و مستاجر به ثبت قرارداد‌های خود در سامانه موجود کنونی جهت شفافیت هر چه بیشتر بواسطه اقدامتی نظیر وضع درصد مالیاتی کمتر بر مبالغ رهن و اجاره و راهکار‌های مشابه می‌تواند پیشنهاد گردد. در انتها نگارنده براین باور است که دولت باید سوبسید‌هایی را در غالب شفاف سازی، نظارت متداوم و حذف حداکثری واسطه گری از بازار مسکن به مردمی که هرسال ترس از افزایش قیمت‌های غیر واقعی رهن و اجاره منازل مسکونی خود در آخر سال سکونت را دارند ارائه بدهد تا موجب ثبات در بازار رهن و احاره کشور و همچنین مانع از افزایش نقدینگی در اقتصاد کشور بشود.