توسعه تهران با نقشه مخدوش!

اعمال نقشه مخدوش برای صدور مجوزهای ساختمانی در تهران طی سال‌های اخیر باعث شد نرخ «جمعیت قابل سکونت در واحدهای مسکونی موجود» از ظرف جمعیتی مصوب سال 86 عبور کند. طرح جامع تهران، سقف جمعیت‌پذیری شهر در سال 1405 را 5/ 10 میلیون نفر تعیین کرده، اما هم‌اکنون در پایتخت برای سکونت حدود 6/ 11 میلیون نفر، آپارتمان وجود دارد.

 

به گزارش دنیای اقتصاد، نقشه «پهنه‌بندی شهر تهران براساس کاربری املاک» در طرح تفصیلی به‌دلیل مغایرت 20 درصدی با سند بالادست (طرح جامع) پایتخت را خلاف جهت اهداف «جمعیتی، زیست‌محیطی و عملکردی شهر» توسعه داده است.

نتایج مطالعاتی که از سوی یک تیم کارشناسی به سرپرستی مهرناز بیگدلی درباره مغایرت‌های طرح جامع و طرح تفصیلی، تحلیلی که یک کارشناس شهری براساس یک مطالعه انجام داده و مستندات شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نشان می‌دهد منشا توسعه انحرافی شهر تهران به یک نقشه مخدوش باز می‌گردد به این معنا که بخشی از ساخت‌وسازهای صورت گرفته در سال‌های اخیر در شهر تهران به جای استناد به نقشه اصلی و بالادست توسعه پایتخت(طرح جامع شهر تهران) براساس ضوابط یک نقشه فرعی و البته مخدوش شکل گرفته ‌است.

 

این نقشه مخدوش شامل تغییراتی است که در کاربری املاک در قالب تغییر پهنه‌بندی‌های موجود در طرح جامع صورت گرفته‌است. مطالعات انجام شده درباره تغییرات پهنه‌ها حاکی از آن است که 20 درصد مساحت شهر تهران در جریان تدوین و تصویب طرح تفصیلی جدید پایتخت دچار تغییر پهنه‌بندی (تغییر کاربری املاک) نسبت به سند پهنه‌بندی اصلی(طرح جامع شهر تهران) شده است.

 

طرح جامع شهر تهران به‌عنوان سند بالادستی توسعه شهری پایتخت در سال 1386 به تصویب رسید و برمبنای این طرح مجموعه‌ای از اهداف به لحاظ میزان جمعیت‌پذیری و نحوه توسعه کالبدی شهر تعریف شد تا طبق محتوای این طرح شهر تهران بتواند طی 20 سال به لحاظ خدمات‌‌دهی و سرانه زیست‌محیطی، کیفیت مطلوبی را به شهروندان و ساکنان پایتخت ارائه دهد.

در این سند اصلی به‌عنوان سند بالادست اداره پایتخت در راستای تحقق این اهداف یک ظرف جمعیتی برای شهر تهران تعریف شده‌ است. به این معنی که ساخت‌وسازها در شهر تهران به گونه‌ای مجوز داده شود که در افق طرح جامع یعنی سال 1405 جمعیت‌پذیری پایتخت حداکثر به 5/ 10میلیون نفر برسد. به تعبیر دیگر ظرفیت سکونتی پایتخت به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی حداکثر پذیرای 5/ 10 میلیون نفر جمعیت در سال افق طرح باشد. اما مطابق تحلیل حبیب‌الله طاهرخانی کارشناس شهری از نحوه نگارش طرح تفصیلی جدید تهران که در سال‌های 90 و 91 به تصویب و اجرا رسیده، نقشه پهنه‌بندی کاربری‌ها به گونه‌ای تدوین می‌شود که هم‌اکنون نرخ فعلی جمعیت‌پذیری پایتخت از ظرف جمعیتی مصوب سال 86 عبور کرده است.

 

این کارشناس شهری عنوان کرده که نقشه پهنه‌بندی کاربری‌های املاک شهر تهران ابزاری‌ است برای تحقق اهداف جمعیتی، زیست محیطی و عملکردهای پایتخت که در طرح جامع شهر تهران آمده است. اما تحت تاثیر نقشه مخدوش طرح تفصیلی شهر در مسیری مخالف این اهداف توسعه پیدا کرده‌ است. حرکت در مسیر خلاف هدف طرح جامع شهر تهران با استناد به آمار و ارقام مربوط به ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر قابل ردیابی است.

آمار و ارقام تعداد واحدهای مسکونی موجود در تهران نشان می‌دهد مطابق سرشماری سال 90 شهر تهران دارای 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی بوده است اما ساخت‌وسازهای انجام شده در فاصله سال‌های 90 تا 95 سبب شده تا در حال حاضر حدود 3 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شود. با توجه به بعد خانوار (3/ 3 نفر) به نظر می‌رسد همین الان جمعیت‌پذیری شهر تهران به مرز 11 میلیون و 600 هزار نفر رسیده ‌است.

 

بنابراین جمعیت‌پذیری پایتخت در حال حاضر حداقل یک میلیون نفر بیش از سقف مجاز تعریف شده برای سال 1405 در قالب طرح جامع است. کارشناسان شهری با استناد به بررسی‌های شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور عنوان می‌کنند عبور پایتخت از ظرفیت جمعیت‌پذیری مصوب که مشکلات زیست‌محیطی و ترافیکی را برای پایتخت طی سال‌های اخیر تشدید کرده ناشی از تغییر پهنه‌بندی در 20 درصد مساحت شهر تهران و اتفاقات ساختمانی منطقه 22 پایتخت است.

 

جزئیات نقشه مخدوش توسعه پایتخت که در سال‌های اخیر ملاک عمل برای صدور جواز ساخت‌وساز بوده، حاکی از آن است که در قالب این نقشه برخی زیرپهنه‌های مسکونی با تراکم کم (دو طبقه) در سند طرح جامع به زیرپهنه‌های مسکونی با تراکم متوسط(4 طبقه) تغییر کرده است، بخشی از زیرپهنه‌ها با تراکم کم در سند فرادست به بلندمرتبه‌های اداری- تجاری تبدیل شده است.

 

از سوی دیگر برخی از زیرپهنه‌های تجاری-مسکونی(M11) به زیرپهنه‌های مسکونی تغییر یافته‌اند و یکسری از زیرپهنه‌های مربوط به فضاهای سبز عمومی (G11) به فضاهای سبز خصوصی و برج‌های تجاری- اداری تبدیل شده است. شورای‌عالی شهرسازی و معماری معتقد است تغییر در نقشه پهنه‌بندی و کاربری جزو خط قرمز و مغایرت اساسی محسوب می‌شود که در صورت تغییر باید در شورای‌عالی شهرسازی و معماری به تصویب برسد.

 

در حال حاضر اگرچه نرخ فعلی جمعیت‌پذیری تهران به مرز 12 میلیون نفر رسیده‌است اما طاهرخانی معتقد است تداوم این روند، جمعیت‌پذیری شهر تهران در افق سال 1405 را می‌تواند به مرز 26 میلیون نفر هم برساند.

در واقع این تغییراتی که در طرح تفصیلی نسبت به سند پهنه‌بندی اصلی شهر تهران اتفاق افتاده و ملاک عمل ساخت‌وسازهای سال‌های اخیر بوده در عمل پهنه سکونت واحد ارزش حفاظت را دچار تغییر کرده است. همچنین تاکید بر تثبیت فضای سبز را رعایت نکرده و در حالی که در سند بالادست اداره پایتخت بر غلبه کاربری‌های فرهنگی- خدماتی تاکید شده، در حال حاضر برج‌های تجاری به فضای فرهنگی غلبه پیدا کرده که محصول اجرای نقشه مخدوش توسعه شهری است.

 

بررسی‌ها نشان می‌دهد بخشی از ساخت‌وسازها سال‌های اخیر شهر تهران که باعث شد جمعیت‌پذیری پایتخت از سقف مجاز عبور کند به منطقه 22 مربوط می‌شود. منطقه‌ای که حدود 20 درصد از کل بلندمرتبه‌های فعلی شهر تهران را در خود ظرف حدود 5/ 1 دهه جای داده است(شکل‌گیری منطقه 22 به اوایل دهه 80 باز می‌گردد). شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در جدیدترین گزارشی که درباره توسعه نامتوازن پایتخت متفاوت از سند بالادست اداره شهر منتشر کرده است، ضمن تاکید بر اینکه منطقه 22 کریدور اصلی جریان هوای تمیز به پایتخت محسوب می‌شود، اعلام کرد: ساخت‌وسازهای سال‌های اخیر در منطقه 22 برخلاف بند 2-11-2 سند اصلی مصوب طرح جامع شهر تهران است و بخش زیادی از ساخت‌وسازهای منطقه به همان نقشه مخدوش بازمی‌گردد. شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در این باره معتقد است طرح تفصیلی باید تابعی از سند بالادست اداره شهر تهران یعنی طرح جامع مصوب سال 86 باشد.

به این معنا که همان‌طور که بند 2-11-2 طرح جامع به صراحت درباره منطقه 22 بر «محدودیت گسترش سکونت در پهنه غربی تهران، به‌عنوان عرصه تمایز کالبدی تهران از پهنه شهر کرج و ساماندهی عملکرد این منطقه با غلبه فعالیت‌های خدمات مولد، سبز، تجاری و گردشگری» تاکید کرده، ضوابط ساخت‌وساز در طرح تفصیلی نیز باید هم‌راستا با این بند از سند اصلی اداره شهر تهران تدوین می‌شد.

 

این در حالی است که در طرح تفصیلی شهر تهران که در سال‌های 90 و 91 به تصویب می‌رسد برای نحوه ساخت‌وساز در منطقه 22 به مصوبات سال‌های 79 و 82 کمیسیون ماده پنج استناد شده است. طبق آنچه در بند 29-16 مقررات طرح تفصیلی آمده است؛ رعایت مفاد مصوبه 357،320 و 351 کمیسیون ماده پنج الزامی است.متن این مصوبات 16 سال پیش (سال 79) اگرچه منطقه 22 را «تنها فرصت گسترش پیوسته تهران» معرفی می‌کند اما جمعیت‌پذیری منطقه22 را 675 هزار نفر تعیین کرده و اجازه داده ساخت‌وسازهای بلندمرتبه (روی اراضی بیش از هزار مترمربع) انجام شود.

با این حال آنچه مغایرت طرح تفصیلی با سند اصلی اداره پایتخت را درباره منطقه 22 نشان می‌دهد، آن است که مصوباتی از کمیسیون ماده پنج که در طرح تفصیلی به آنها برای توسعه منطقه 22 استناد شده حداقل 4 سال قبل از تصویب طرح جامع شهر تهران در کمیسیون ماده پنج به تصویب رسیده است اما مطابق با ضوابط قید شده در طرح جامع شهر تهران، مصوبات قبل از تصویب این طرح، از جمله مصوبات کمیسیون ماده پنج در صورت مغایرت با روح طرح جامع شهر تهران باید لغو بلااثر می‌شد.

 

به این معنی که در جریان تدوین طرح تفصیلی در سال‌های 90 و 91 به‌جای آنکه به مصوبات سال 79 و 80 استناد شود باید ضوابط طرح جامع شهر تهران که سال 86 به تصویب رسیده ملاک عمل قرار گیرد و به‌جای اجازه برای ساخت و ساز و تحقق جمعیت‌پذیری 675 هزارنفری، گسترش سکونت در این منطقه محدود می‌شد.

برج‌های منطقه 22 از نظر کارشناسان شهری و گزارش جدید شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور علاوه بر اشکال ناشی از نقشه مخدوش طرح تفصیلی، یک ایراد بزرگ دیگر هم دارد که به بند 1-5-6 سند بالادست اداره شهر(طرح جامع) مربوط می‌شود. مطابق این سند احداث ساختمان‌های بلندمرتبه در شهر تهران از تاریخ تصویب طرح جامع(سال 86) تا زمان تصویب ضوابط ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در شورای‌عالی شهرسازی، ممنوع بوده‌است. اما روند برج‌سازی در سال‌های اخیر نشان می‌دهد این بند سند بالادست در عمل رعایت نشده است.

 

شورای‌عالی در این‌باره اعلام کرده است: از 978ساختمان بلندمرتبه تهران(بدون احتساب برج فروریخته پلاسکو) 411 برج در فاصله سال‌های 84 تاکنون مجوز ساخت دریافت کرده‌اند، ضمن آنکه 190 برج از این تعداد نیز در منطقه 22 احداث شده‌اند. شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در گزارش جدید عنوان کرده است: «شورای‌عالی شهرسازی در آغاز فعالیت خود در دولت یازدهم و تنها 4 ماه پس از آغاز کار دولت و به دلیل اهمیت موضوع، بررسی و تحقیق پیرامون اتفاقات رخ داده در شهر تهران را در دستور کار خود قرار داد. بیشترین تعداد دستور جلسات در دوره عمر این دولت به شهر تهران اختصاص داشته و هم‌راستا با انتظار عمومی جامعه و شهروندان شهر تهران بوده ‌است. همچنین در اولین جلسات شورای‌عالی شهرسازی در سال 92 تذکرات جدی مبنی بر رعایت سقف جمعیت‌پذیری طرح جامع شهر تهران با دعوت از شهردار تهران ارائه شد.»

مجموعه تحقیقاتی که شورای‌عالی شهرسازی از سال 92 تاکنون درباره تبعات اجرای نقشه مخدوش توسعه شهر تهران انجام داده، نشان می‌دهد: براساس آنچه تاکنون این شورا از نمونه‌ای از ساخت‌وسازهای مغایر در تهران شناسایی کرده تاکنون 107 هکتار تغییر کاربری در قالب ساخت 9ابر پروژه در مناطق پایتخت رخ داده است. پروژه تجاری-اداری میدان ونک اولین مورد از تغییر کاربری گسترده‌ای است که از سوی شورای‌عالی شهرسازی شناسایی شده است. کاربری اولیه تعریف شده برای زمین 8/ 1 هکتاری این پروژه براساس طرح بالادست پارک عمومی بوده که به برج تجاری-اداری تغییر پیدا کرده است.

 

این پروژه در ضلع شمال‌غربی میدان ونک در 29طبقه و 92 هزار مترمربع زیربنا احداث شده است. دومین پروژه‌ ساختمانی مغایر با ضوابط بالادستی پروژه ایران‌زمین است. کاربری زمین 6/ 1 هکتاری این برج تجاری-اداری، در ضوابط فرادست فرهنگی تعریف شده بود که با مجوز کمیسیون ماده پنج در دوره گذشته مجوز ساخت دو برج 27 طبقه با زیربنای کل 317 هزار و230 مترمربع برای آن صادر شده است. سومین پروژه شناسایی شده از سوی شورای‌عالی شهرسازی، پروژه ساخت‌وساز در بوستان مادر است. تغییر کاربری 7 هکتار اراضی که بنا به مصوبه کمیسیون ماده 5 برای احداث پارک و فضای سبز در مالکیت شهرداری قرار گرفته بود اما نهایتا از فضای سبز به کاربری مسکونی متراکم تغییر پیدا کرد.

یکی دیگر از موارد حرکت خلاف اهداف اسناد فرادست اداره شهر تهران، صدور مجوز احداث بنا در 25 درصد از سطح بوستان ولایت است. مساحت کل اراضی بوستان ولایت 290 هکتار است که برای بخشی از این بوستان تراکم ساختمانی مجاز 250درصد با سطح اشغال 25 درصد صادر شده است. نمونه‌ای دیگر از تغییر کاربری 5/ 19 هکتار فضای سبز به یک مجتمع مشارکتی تجاری در شهرک اکباتان است.

 

این مجتمع تجاری با زیربنای 206 هزار مترمربع در 9 طبقه احداث شده است. ششمین تغییر کاربری مغایر با اسناد فرادست توسعه شهری تهران نیز در محدوده پارک جمشیدیه رخ داده‌است. طوری که 2/ 2 هکتار از باغات جنوب پارک جمشیدیه برای ساخت مجتمع مسکونی تغییر کاربری پیدا کرده ‌است. مطابق با بررسی‌ها زیربنای خالص مربوط به این پروژه 71هزارو 251 مترمربع و 7 طبقه است. پروژه تجاری- اداری اطلس مال نیز یکی دیگر از مواردی است که براساس بررسی‌های شورای‌عالی شهرسازی برخلاف ضوابط نقشه اصلی ساخت‌وساز در پایتخت احداث شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: کاربری اولیه زمین متعلق به این پروژه پارکینگ عمومی تعریف شده است. اما با تغییر کاربری 1/ 2هکتار در ضلع جنوبی پارک نیاوران مجتمعی با زیربنای 132هزار و 141مترمربع ساخته شد. گفتنی است براساس تحقیقات شورای‌عالی شهرسازی صدور مجوز ساخت برای چنین برج‌هایی درآمدهای قابل توجهی را نصیب مدیریت شهری تهران کرده است. به‌عنوان نمونه در پروژه مذکور مدیریت شهری رقمی بالغ بر 160میلیارد تومان بابت عوارض ساختمانی دریافت کرده است. پروژه مسکونی-تجاری و اداری سیستانیکا نیز از دیگر مواردی است که مجوز آن برخلاف ضوابط و مقررات فرادست صادر شده است.

 

زمین این پروژه 800 مترمربع است. یکی دیگر از مجوزهای صادر شده برخلاف ضوابط فرادست مربوط به احداث یک بنای تجاری- اداری روی زمینی به مساحت 3/ 1 هکتار با زیربنای 110هزار مترمربع است. این مجتمع تجاری اداری در میان بافت مسکونی محدوده خیابان شریعتی واقع شده است. آخرین مورد ساخت‌وسازهای مغایر مربوط به ساخت‌‌وساز‌های بالاتر از تراز 1800 در محدوده منطقه ولنجک می‌شود.

 

تحقیقات انجام شده از سوی شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نشان می‌دهد: به رغم تاکید طرح جامع شهر تهران مبنی بر عدم ساخت‌وساز در بالای تراز 1800 طی سال‌های اخیر موارد بسیاری از ساخت‌وساز فراتر از تراز 1800 با مصوبه موردی کمیسیون ماده 5 انجام گرفته است.

واکنش کلاغ ها به آلودگی تهران
توسعه شهر تهران برمبنای یک نقشه مخدوش طی سال‌های اخیر علاوه بر آنکه سبب شده اهداف پیش‌بینی شده در طرح جامع پایتخت در خصوص ظرفیت جمعیت‌پذیری رعایت نشود و پیش از موعد یعنی سال 1405 سرانه‌های جمعیتی شهر تهران لبریز شود، به کاهش کیفیت زندگی و رشد معکوس سرانه‌های زیست محیطی منجر شده‌است.

 

افزایش روزهای آلوده در چند سال اخیر در پایتخت استارت مهاجرت گونه‌های مختلف پرندگان که در سالیان سال در آسمان این شهر زندگی می‌کردند را زده است. پیام محبی، رئیس جامعه دامپزشکان ایران نیز با اشاره به این موضوع از مهاجرت تعداد زیادی از پرندگان شهری تهران به خاطر آلودگی هوا خبر می‌دهد.

او می‌گوید: تهران به خاطر آلودگی هوا قسمت اعظم پرندگان شهری را از دست داده‌است. به گفته او شاید تا حدود 20 سال قبل هم با شنیدن صدای کلاغ ها می‌شد فرارسیدن فصل پاییز را تشخیص داد اما اکنون حتی کلاغ‌ها هم ترجیح می‌دهند در تهران زندگی نکنند. محبی معتقد است: بسیاری از شهروندان تهران ناچار هستند به خاطر نیازهایی که دارند در تهران سکونت کنند اما پرندگان باهوش تر از انسان‌ها رفتار کرده و رفته‌اند.