وضعیت آپارتمان های لوکس

کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند توافق رسمی برای اجرای برنامه جامع اقدام مشترک یا «برجام» از دی ماه سال جاری، یک سیگنال مثبت به بازار معاملات خرید و فروش و اجاره در بخش املاک لوکس مسکونی و غیر مسکونی از ابتدای سال 95 مخابره خواهد کرد.

به گزارش دنیای اقتصاد، فعالان بازار مسکن با رصد روند اثرگذاری اجرای رسمی توافق برجام بر بخش‌های مختلف اقتصادی عنوان می‌کنند: گشایش درهای تجاری ایران به روی تیم‌های مذاکره خارجی منجر به شکل‌گیری سفرهای جدید به ایران با اهداف تجاری و سکونت موقت این هیات‌ها در پایتخت خواهد شد که سبب می‌شود تقاضای جدیدی برای اجاره بلندمدت املاک مسکونی و غیرمسکونی لوکس به ویژه در مناطق شمالی شهر تهران شکل بگیرد. نخستین سیگنال مثبت این روند عرضه املاک لوکس بدون متقاضی به‌صورت تدریجی به بازار خواهد بود که مانع از تخلیه ناگهانی حباب قیمتی این املاک در بازار می‌شود.

در حال حاضر براساس بررسی‌های کارشناسان و تحلیلگران بازار در بخش املاک مسکونی لوکس بین 20 تا 30 درصد حباب قیمتی وجود دارد که به‌طور طبیعی این حباب قیمتی در بخش املاک تجاری لوکس بیشتر است. به گفته فعالان بازار مسکن در بخش املاک لوکس در حال حاضر متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع آپارتمان مسکونی لوکس در پایتخت 10 تا 15 میلیون تومان است که بخش عمده‌ای از این آپارتمان‌ها در منطقه یک تهران ساخته شده‌اند. اما مطابق با آمار رسمی در حال حاضر متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی معمولی در تهران حدود 4 میلیون تومان محاسبه شده است. همچنین هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان لوکس مسکونی در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین به‌طور متوسط حدود 4 میلیون تومان برآورد می‌شود.

این در حالی است که متوسط هزینه ساخت هر مترمربع بناي مسكوني معمولی درتهران حدودا یک میلیون تومان برآورد می‌شود. سازنده‌ها و فعالان بازار مسکن عنوان می‌کنند سه ویژگی متداول آپارتمان‌های لوکس دلیل اصلی تفاوت قیمت تمام شده آنها با سایر آپارتمان‌های مسکونی است. استفاده از مصالح ساختمانی و تاسیسات خارجی و لوکس همچون استفاده از روکش طلا، امکانات مشاعی متفاوت و پایین بودن تعداد واحدها سه ویژگی اصلی این واحدهای آپارتمانی لوکس در تهران است که به‌طور طبیعی هزینه ساخت در هر مترمربع را افزایش داده است.

هر چند به گفته فعالان و سازنده‌ها این بخش از بازار مسکن املاک لوکس همواره مشتریان خاص خود را دارد و عمدتا با تاخیر ممکن است به فاز رکود وارد شود اما ورود تقاضاهای جدید به واسطه حضور سرمایه‌گذاران و تجار خارجی می‌تواند به رشد معاملات این املاک کمک کند و به نوعی منجر به شکست حباب قیمتی این املاک شوند. فرشاد نوری سرابی، کارشناس بازار مسکن با تایید این موضوع به قیمت‌های پیشنهادی سازنده‌های املاک لوکس در تهران اشاره کرد و گفت: با توجه به اینکه اصولا برای ساخت این نوع آپارتمان‌ها از مصالح ساختمانی متفاوت ودرجه یک استفاده می‌شود هزینه ساخت آنها متفاوت از سایر آپارتمان‌ها است. در حال حاضر متوسط هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی لوکس حدود 4 میلیون تومان است.

در این نوع آپارتمان‌ها امکانات متفاوتی همچون سوئیت آفیس، استخرکریستال، لابی تریبلکس مجلل، استخر چهارفصل روباز، سینما، بولینگ،تنیس، باغ پرندگان و... وجود دارد. اما یک نکته مهم آن است که حتی با احتساب قیمت سازه، زمین و خواب سرمایه، سودی که در بخش املاک لوکس وجود دارد غیرواقعی به نظر می‌رسد. به‌عنوان مثال اگر هزینه ساخت یک ساختمان لوکس دو میلیارد تومانی به‌طور متوسط در هر مترمربع حدود 4 میلیون تومان باشد، آن ساختمان در بازار با قیمتی بین 30 تا 35 میلیون تومان در هر مترمربع برای فروش پیشنهاد می‌شود. از این رو به نظر می‌رسد باید انتظار کاهش حباب قیمتی در این بخش از املاک را داشته باشیم. او ادامه داد: در تعداد زیادی از آپارتمان‌ها در لابی و دستگیره‌های در از روکش‌های طلا استفاده می‌شود؛ روف‌گاردن، دیوارهای ابریشم کوب و... نیز از دیگر امکاناتی است که معمولا سازنده‌ها این نوع واحدها استفاده می‌کنند اما با این حال باز هم نمی‌توان تفاوت چند 10 میلیونی بین هزینه ساخت و قیمت خریدوفروش در هر مترمربع را منطقی دانست.

این فعال بازار مسکن با بیان اینکه آپارتمان‌های لوکس کمتر گرفتار رکود بازارشده ومعمولا مشتریان خاص خود را دارد، اظهار کرد: عمدتا واحدهای ساخته شده در محدوده منطقه یک به‌عنوان واحد لوکس محسوب می‌شود و در سایر مناطق نیز ممکن است یکسری از واحدهای مسکونی نسبت به سایر واحدها لوکس تلقی شوند. به همین دلیل واحدهای مسکونی لوکس بسته به منطقه شهری متری بین 12 میلیون تا 30 میلیون تومان نیز قیمت‌گذاری می‌شوند. به‌عنوان مثال آپارتمان‌های لوکس درمحله فرشته از متری 15 میلیون تومان آغاز وتا 45 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. به‌طور متوسط قیمت پنت هاوس در منطقه یک شهر تهران متری35 میلیون تومان است البته قیمت واحدهای مسکونی لوکس چندسال ساخت تفاوت چشمگیری با آپارتمان‌های لوکس دارد. به‌طورمثال پنت هاوسی 10 ساله در مقایسه با پنت هاوس مشابه خود اما نوسازمتری 12میلیون تومان تفاوت قیمت دارد.

نوری سرابی با تاکید بر اینکه موقعیت مکانی تاثیر بالایی در قیمت آپارتمان‌های لوکس دارد، تصریح کرد: ممکن است یک آپارتمان لوکس با ویژگی‌های منحصر به فرد در یک خیابان فرعی بسیار ارزان‌ترازکوچه‌های باعرض گذر بالا باشد. از این رو بسیاری از سازنده‌ها برای آپارتمان‌های لوکس متفاوت فقط در صورت اطمینان از توانایی مالی خریدار امکان بازدید از واحد مسکونی را فراهم می‌کنند. این فعال بازار مسکن با اشاره به اینکه مناسب‌ترین متراژ برای آپارتمان‌های لوکس بین 200 تا 350 مترمربع است، گفت: به‌طور معمول پنت هاوس‌های با متراژ بالاتر نیز در تهران (تا حدود 800 مترمربع) ساخته می‌شود که در این صورت تا مترمربعی 60 میلیون تومان هم قیمت‌گذاری می‌شوند. به گفته او عمده آپارتمان‌های لوکس در تهران در مناطق یک، دو و برخی محلات منطقه سه ساخته می‌شوند.