تله «سود بانکی» علیه مستاجران

مرجع سياست‌گذاري بازار پول سه‌شنبه هفته گذشته بدون توجه به هشدارهايي كه چند روز قبل‌تر، گروه‌هاي مختلف كارشناسي و تحقيقاتي درباره «تبعات زودهنگام و آني كاهش سود بانكي در بازار مسكن» اعلام كرده بودند، نرخ سود سپرده‌‌گذاري را از 22 درصد به 20 درصد کاهش داد.

هر چند تا پيش از اين مصوبه، زمزمه‌هاي كاهش سود بانكي طي چند هفته قبل تكان‌هايي را در بازار اجاره ايجاد كرد و بدون آنكه اجاره‌بها را افزايش دهد، به تحريك سمت عرضه براي تغيير وزن «رهن» و «اجاره‌‌بهاي ماهانه» منجر شد اما در روزهاي اخير، بهاي دستكاري سود بانكي گران‌تر از آنچه تصور مي‌شد، براي مستاجران رقم خورد.

سال گذشته تحت تاثير جذابيت نسبي نرخ سود بانكي– در مقايسه با تورم- وزن «رهن» در سبد اجاره‌بها به 60 درصد و سهم «اجاره ماهانه» نيز به 40 درصد رسيد و عمده موجران براي هماهنگ شدن با توان مالي مستاجر، از فرمول رهن‌كامل يا رهن بيشتر در ازاي اجاره ماهانه كمتر در اجاره‌نامه‌ها استفاده كردند. اما در روزهاي اخير، برخي مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي با تشخيص اينكه كاهش سود بانكي، عايدي يك‌ساله 20 درصدي مبلغ رهن را نسبت به سود 42 درصدي اجاره ‌ماهانه، فوق‌العاده ضعيف كرده است، شيوه تازه‌ و ناموزوني را بر اجاره‌نشين‌ها تحمیل كرده‌اند. در اين روش، موجران تنها در صورتي حاضر به دريافت پول‌پيش بيشتر هستند كه مدل رايج «تبديل هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه به يك ميليون تومان رهن» تغيير كند و مبناي نرخ تبديل اجاره به رهن، به جاي 3 درصد حدود 5/ 2 تا 7/ 2 درصد تعيين شود!پيشنهاد جديد برخي موجران در مناطقي از شهر، در عمل اجاره‌نشين‌ها را وارد تله‌اي مي‌كند كه در اصل، كاهش نرخ سود بانكي آن را به وجود آورده است. در صورتي كه نرخ تبديل اجاره ماهانه به رهن، كمتر از 3درصد محاسبه شود، مستاجر مجبور مي‌شود براي پرداخت پول پيش، مبلغي به مراتب بيشتر از نرخ واحد يك ميليون تومان بپردازد.

به عنوان مثال با توجه به اينكه متوسط اجاره ماهانه– بدون پول پيش- آپارتمان 50 متري در تهران طبق آخرين آمار سامانه رهگيري، حدود يك ميليون تومان است، براي تبديل كل اين مبلغ به رهن كامل، بر اساس فرمول همیشگی بايد از نرخ 3 درصد استفاده شود و مبلغ رهن كامل حدود 33 ميليون تومان شود اما اگر تحرك تازه موجران براي بهره‌گيري از نرخ 5/ 2 تا 7/ 2 درصد، مورد قبول بازار قرار گيرد، مبلغ رهن كامل به نزديك 37 ميليون تومان خواهد رسيد و باعث فشار مضاعف بر طبقه كم‌درآمد اجاره‌نشين خواهد شد. در صورتي كه سمت تقاضا در بازار اجاره با اين نرخ مخالفت كند، احتمالا قراردادهاي جديد اجاره در سال جاري به وضعيت دو سال پيش برمي‌گردد و بار ديگر، وزن اجاره ماهانه سهم بيشتري را در سبد اجاره‌بها نسبت به پول‌پيش، خواهد گرفت.

«دنياي‌اقتصاد» شنبه دو هفته پيش (5 ارديبهشت) با هشدار نسبت به تبعات كاهش نرخ سود بانكي، از وقوع پس‌لرزه‌هاي اين اقدام در بازار اجاره خبر داد و نوشت: تعداد فايل‌هاي رهن‌كامل در بنگاه‌ها به طرز محسوسي كاهش پيدا كرده است. همچنين گزارش ديگري چند روز بعد درباره اثر اين اقدام بر حركت نقدينگي‌ها به سمت بازار زمين و مسكن منتشر شد. با اين حال دو روز پيش سخنگوي دولت با دفاع از مصوبه شوراي پول و اعتبار گفت: اينكه کاهش نرخ سود، روي اجاره‌بها تاثير منفي بگذارد و آن را افزايش دهد، منطقي نيست بلكه اتفاقا اجاره‌بها با اين نرخ تنظيم خواهد شد. محمدباقر نوبخت در عين حال اين را هم گفت: ما هر پيامدي را رصد مي‌كنيم و متناسب با آن، سياست‌هاي جبراني وضع خواهيم كرد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، برداشتي كه برخي اعضاي تيم اقتصادي دولت نسبت به تاثير كاهش نرخ سود بانكي بر بازار مسكن دارند، صرفا بر افزايش يا كاهش قيمت محدود شده است، در حالي كه شواهد موجود نشان مي‌دهد کاهش نرخ سود، بدون آنكه رقم كلي اجاره‌‌بها را تغيير دهد، فشار هزينه‌اي آن را براي مستاجران، دوچندان خواهد كرد. با كاهش نرخ سود، ممكن است متوسط بهاي اجاره كم و زياد نشود، اما موجران را به دريافت اجاره ماهانه بيشتر و رهن كمتر تحريك مي‌كند و اين اتفاق باعث اختلال در آرامش نسبي بازار اجاره و ناتوان شدن مستاجرها خواهد شد. در حال حاضر تنها اميد بازار از بابت كنترل اوضاع، بسازوبفروش‌هاي كوچك‌ مقياس هستند. اگر در ماه‌هاي آتي، اين سازنده‌ها وارد بازار ساخت و ساز شوند، چون بخش زيادي از هزينه‌هايشان را معمولا از محل رهن كامل آپارتمان‌هاي از قبل ساخته شده، تامين خواهند كرد، ممكن است عرضه فايل‌هاي «رهن» افزايش يابد.

تحليل‌هاي متفاوت مشاوران املاك در بازار اجاره مسکن شهر تهران اجاره بها طی سال گذشته با کمترین میزان افزایش در مقایسه با سال قبل از آن روبه‌رو شد. اجاره بها در سال 93 تنها 12 درصد افزایش یافت؛ در حالی که در فاصله سال‌های 84 تا 92 به طور متوسط سالی حداقل 20 درصد بر آن افزوده شده بود. به این ترتیب بازار اجاره مسکن در ابتدای امسال از آرامش نسبی برخوردار بود. صرف‌نظر از کند شدن شیب افزایش اجاره‌بها در سال 93-92، تمایل موجران به دریافت رهن نسبت به اجاره ماهانه افزایش پیدا کرد؛ طوری که وزن رهن در سبد اجاره‌بها از وزن اجاره‌بها بیشتر شد و به 60 درصد رسید. در سال گذشته جذابيت سود سپرده بانکی یکی از عوامل محرك براي تمایل موجران به دریافت رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر بود. اما تحت تاثير مصوبه هفته گذشته شورای پول و اعتبار كه به واسطه آن نرخ سود سپرده‌های بانکی از 22 درصد به 20 درصد کاهش یافت، اين احتمال وجود دارد كه شكل رهن و اجاره آپارتمان دوباره به سمت دريافت اجاره ماهانه بيشتر تغيير پيدا كند. تجربه سال‌هاي گذشته در بازارهاي اقتصادي نشان مي‌دهد هر زمان نرخ سود واقعي بانك‌ها –نسبت سود اسمي به تورم- كاهش مي‌يابد، بيش از 70 درصد سرمايه‌هاي افراد به سمت بازار زمين و مسكن حركت مي‌كند و اين دو بازار بيشترين سهم را در سبد دارايي خانوارها و سرمايه‌گذاران تشكيل مي‌دهند.

به همين خاطر پيش‌بيني مي‌شود بازار مسکن جزو اولین گروه‌هایی خواهد بود که به دستكاري‌هاي اخير نرخ سود واکنش نشان می‌دهد و برخی از فعالان بازار اجاره پیش‌بینی می‌کنند تمایل مالکان برای دریافت اجاره بها در سال جاری بیش از رهن خواهد بود. بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد»، هنوز وزن دو کفه «اجاره ماهانه» و «رهن» نسبت به سال گذشته تغيير نكرده و سهم اين وزنه به سمت خاصی سنگین‌تر نشده است به طوري كه مشاوران املاک منتظرند با گرم شدن فصل اجاره؛ یعنی از اواخر اردیبهشت تا تیر ماه تاثیر این تصمیم بانک مرکزی و شوراي پول و اعتبار را در بازار اجاره‌بها مشاهده کنند. با اين حال گروهی از مشاوران املاک میزان کاهش نرخ سود بانکی را به میزانی نمی‌دانند که بتواند در بازار اجاره تاثیر آنچناني داشته باشد و موجران را از دريافت مبلغ رهن به طور كامل منصرف كند. اما گروه دیگر پیش‌بینی می‌کنند با گرم شدن فصل اجاره، ترازوي اجاره‌بها به سمت اجاره ماهانه سنگین‌تر شود و مالکانی که به عنوان سرمایه، املاکشان را اجاره می‌دهند، گرایش بیشتری به اجاره‌بهای بیشتر داشته باشند.

یکی از مشاوران املاک در منطقه مرکزی تهران می‌گوید: بازار مسکن در حال رونق است و به دلیل ثبات قیمت‌ها، بسیاری از مصرف‌کنندگان امسال را سال مناسبی برای خرید می‌دانند. حتی برخی از سرمایه‌گذاران کوچک نیز برای ورود به این بازار، تمایل بیشتری دارند. این سرمایه‌‌گذاران کوچک بخشی از هزينه ساخت و ساز را از محل رهن آپارتمان‌هاي از قبل ساخته شده به دست می‌آورند که این نوع موجران مطمئنا تمایلی به دریافت اجاره‌بها ندارند. از سویی برخی از مالکان از اجاره دادن املاکشان، قصد تامین هزینه زندگی را دارند که با توجه به اینکه نرخ تورم همچنان کمتر از مبلغ سود بانکی است، امکان اینکه کاهش سود بانکی، شوک زیادی به بازار اجاره بدهد، چندان وجود ندارد. این موضوع مورد تایید حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم است. او با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی، سبب رونق اقتصادی و سرمایه‌گذاری در حوزه‌های تولید می‌شود، می‌گوید: شیب این کاهش بسیار ملایم بوده و در کوتاه‌مدت تاثیر ناگهانی بر بازار نخواهد گذاشت.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید می‌کند: این میزان کاهش، نگرانی برای مالکینی که خانه‌هایشان را رهن می‌دادند، ایجاد نمی‌کند.

رئيس اتحاديه صنف مشاوران املاک توضیح می‌دهد: متاسفانه سيستم بانکداري در کشور ما برمبناي كسب سود يكطرفه و بر خلاف روال بانکداري رايج در دنياست و در حالي که سيستم بانکي بايد واسطه‌اي براي محرک اقتصادي باشد، بانکداران ما با پول مردم خود تبديل به تاجر، بساز و بفروش، بنگاهدار و توليدکننده شده‌اند. وي با تاکيد بر اينکه امن‌ترين حوزه سرمايه‌گذاري مردم نبايد بانک‌ها باشند، می‌گوید: در حالي که برخي از معتبرترين بانک‌ها در دنيا به 2 درصد سود قانع هستند، بانک‌هاي ما انتظار 100 درصد سود در پرداخت تسهيلات مشاركتي دارند تا 60 درصدش را به شركت‌هاي هلدينگ وابسته به بانک اختصاص دهند.

عقبايي اضافه می‌کند: اجراي چنين سيستم نادرستي در سيستم بانکي موجب شده تا سرمايه‌گذاراني که قصد حضور در بازار مسکن يا هر بازار ديگري را دارند، ميزان سودي را که قرار است کسب کنند با سودي که از بانک مي‌توانند دريافت کنند، مقایسه کنند. وي با اشاره به رويکرد نادرست برخي موجران در تعيين و دريافت اجاره بها می‌گوید: متاسفانه برخي از مالکان و موجران با هدف کسب درآمد و تامين هزينه‌هاي زندگي واحد مسکوني خود را اجاره مي‌دهند و از اين رو در تعيين قيمت افزايش هزينه‌ها و تورم حاکم بر کشور را مدنظر قرار مي‌دهند. عقبايي درنظر گرفتن چنين معيارهايي را در تعيين اجاره‌بها غيرمنطقي می‌داند و می‌گوید: به همکاران خود در صنف مشاوران املاک توصيه کرده‌ايم بر اساس تکنيک‌هاي علمي به تعيين اجاره‌بها اقدام كنند.

وي ادامه می‌دهد: مساله مهم ديگري که بايد در اين‌باره به آن توجه کرد، افزايش درآمدها است و در شرايطي که درآمد و حقوق مردم به‌خصوص دهک‌هاي متوسط و ضعيف چندان افزايشي پيدا نکرده است بايد بازار را طوري مديريت کنيم تا فشار به قشر آسيب‌پذير دوچندان نشود. اما برخلاف نظر این گروه از مشاوران مسکن که معتقدند کاهش سود بانکی تاثیری در بازار اجاره ندارد، برخی از فعالان بازار اجاره کاهش سود بانکی در دراز مدت را سبب كاهش فایل‌های رهن می‌دانند و می‌گویند بالا بودن سود بانکی حتی بالاتر از نرخ افزایش اجاره‌بها سبب شده بود بسیاری از مالکان با مستاجرانی که امکان پرداخت اجاره بهای ماهیانه را نداشتند، کنار آمده و اجاره‌بها را تبدیل به رهن سالانه کنند اما احتمال اینکه این توافقات در سال 94 رخ بدهد، کاهش پیدا خواهد کرد.

یکی از مشاوران املاک در غرب پایتخت می‌گوید: اگر در همین چند هفته اخیر که هنوز میزان کاهش نرخ بانکی به طور قطعی مشخص نشده بود، سری به فایل‌های اجاره مي‌زديد، مشخص مي‌شد که تمایل مالکان به دریافت اجاره‌بهاي ماهانه بیشتر شده است. با کاهش نرخ سود بانکی به طور طبیعی تمایل صاحبان املاک برای دریافت مبالغ بیشتر رهن از مستاجران، کمتر شده و به‌تبع آن نرخ اجاره‌بها افزایش می‌یابد. این پیش‌بینی یکی از مشاوران املاک در شرق پایتخت است. او با بیان اینکه بالا رفتن نرخ اجاره بها با کاهش نرخ سود بانکی طبیعی است، می‌گوید: در زمان بالا بودن نرخ سود بانکی تولیدکنندگان و سازندگان مسکن رغبتی برای درگیر شدن با بخش تولید ندارند و ترجیح می‌دهند با سپرده‌گذاری، سود بانکی دریافت کنند.

او با تاکید بر اینکه افزایش نرخ اجاره‌بها مقطعی و گذراست، می‌گوید: افزایش احتمالی اجاره‌بها به تصمیم موجران برای تطبیق نرخ‌ها با میزان تورم بازمی‌گردد، چراکه اکنون هم نرخ رشد قیمت مسکن و هم نرخ رشد اجاره‌بها پایین‌تر از نرخ تورم قرار دارند. البته هدف برخی از صاحبان املاک برای بالا بردن اجاره‌بها این است که از این طریق قیمت ساختمان را نیز بالا ببرند، اما افزایش اجاره‌بها طی روزهای آینده بسیار ناچیز خواهد بود. یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه شمالی پایتخت هم معتقد است: پیش‌بینی دقیق برای گرایش به رهن یا دریافت اجاره‌بها در اوایل اردیبهشت امکان‌پذیر نیست و این موضوع از اواسط خرداد ماه قابل بررسی است، زیرا هنوز بازار اجاره و مسکن فعالیت جدی خود را آغاز نکرده و هیچ پیش‌بینی‌اي در این بازار قابل اتکا نیست.