بسته «مالزی» براي بازار مسكن

در مالزي به‌عنوان يك كشور آسيايي در حال توسعه، نگاه دولت به چالش‌هاي پيش‌روي بازار مسكن برخلاف ساير كشورها، حالت صفر و يك ندارد، بلكه ديد جامع به همه تنگناهاي بخش مسكن در اين كشور باعث شده است بسته سياست‌گذاري تركيبي براي مالزيايي‌هاي متقاضي مسكن به كار گرفته شود. آنچه هم‌اكنون توسط دولت مالزي براي پيگيري دو هدف شامل «كنترل قيمت مسكن» و «تامين راحت و ارزان مسكن براي گروه‌هاي خاص»، در دست اجرا قرار دارد، به نوعي، استفاده همزمان همه برنامه‌هايي است كه دولت‌ها در ايران در هر برهه از زمان، يكي از آنها را در دستور كار قرار داده و ديگري را تعطيل يا تعليق كرده‌اند!

افزايش مداوم و قابل‌توجه قيمت مسكن در كشور مالزي كه طي 5سال اخير با رشد سالانه 12درصدي بروز كرده، دولتمردان اين كشور را به بهره‌گيري توام از سه ابزار شامل «وام‌خريد، يارانه تسهيلات ساخت و زمين‌هاي دولتي» واداشته است.

گروه هدف دولت در اين كشور براي حمايت از خانه‌دار شدن، همان متقاضيان خانه‌اولي‌ هستند كه به بخشي از آنها تسهيلات خريد با مدل بازپرداخت در استطاعت، داده مي‌شود و براي بخشي ديگر، خانه‌هاي ارزان‌قيمت از طريق يارانه و واگذاري رايگان زمين دولتي احداث مي‌شود. در ايران، طي سال‌هاي اخير براي كساني كه فاقد مسكن بودند و خانه‌اولي به حساب مي‌آمدند، طرح مسكن‌مهر در قالب پرداخت وام‌ساخت يارانه‌اي و زمين دولتي رايگان (99ساله) اجرا شد و هم‌اكنون اين سياست متوقف شده و سياست ديگري شامل تامين‌مالي توسط وام‌خريد، در دستور كار قرار گرفته است كه چون هر كدام از اين دو، يك قشر خاص را هدف مي‌گيرد، گروه ديگر عملا بي‌پاسخ مي‌ماند.

 دو وام رایج خرید مسکن در مالزي
معمولا بانک‌های مالزی دو نوع وام خرید ارائه می‌کنند: 1) وام سنتی زمان‌دار 2) وام مسکن انعطاف‌پذیر.
در وام سنتی زمان‌دار از وام‌گیرنده خواسته می‌شود که هر ماهه مبلغي را بابت اقساط بازپرداخت وام، برای مدت زمانی مشخص (به‌عنوان مثال 30 سال) پرداخت کند. این پرداخت قابل پیش‌بینی، به وام‌گیرنده این امکان را می‌دهد که کنترل بهتری بر نقدینگی خود داشته باشد.

وام مسکن انعطاف‌پذیر، در اصل همان وام سنتی زماندار است که با یک حساب جاری ترکیب می‌شود. این نوع از وام‌ها برای افرادی مناسب است که می‌خواهند از انعطاف‌پذیری در پس‌انداز پول بیشتر در زمان‌های مختلف بهره‌مند شوند. در این نوع وام، هر چه وام‌گیرنده پول بیشتری در حساب جاری خود پس‌انداز کند، می‌تواند نرخ بهره وام مسکن خود را کاهش دهد.

 نرخ بهره وام مسکن در مالزی
نرخ بهره وام مسکن در مالزی معمولا درصدی کمتر از نرخ بهره پایه است. به عنوان مثال اگر نرخ بهره پایه 6/6 درصد باشد، نرخ بهره وام 1/4 درصد خواهد بود.

 شرط حمايت، درآمد پايين و متوسط
اینکه متقاضی استفاده از تسهیلات مالی خرید مسکن چه مبلغی را می‌تواند به‌عنوان وام بانکی خرید مسکن بگیرد، به چند موضوع بستگی دارد: 1) ارزش بازاری یا قیمت خرید خانه مورد نظر 2) نوع ملک (به‌عنوان مثال ساختمان مسکونی یا تجاری است) 3) موقعیت مکانی ملک 4) سوابق وام‌گیرنده (به‌عنوان مثال سطح درآمد و...)

بانک‌ها معمولا حداکثر 80 تا 90 درصد قیمت کل ملک را وام می‌دهند. این به معنای آن است که برای یک خانه به مبلغ 500 هزار رینگیت، خریدار می‌تواند مبلغ 400 هزار تا 450 هزار رینگیت وام بانکی دریافت کند و بقیه مبلغ را نقد بپردازد.

با وجود این در مالزی هنوز خیلی‌ها نمی‌توانند صاحب خانه شوند. قیمت مسکن در این کشور نسبت به درآمدها بسیار بالاست. خیلی از افراد دارای درآمد متوسط از خانه‌های اجاره‌ای استفاده می‌کنند یا مناطق حومه شهرها را به‌عنوان محل سکونت خود برمی‌گزینند. قیمت آپارتمان در کوآلالامپور و سلانگور، معمولا بیش از 500 هزار رینگیت است و این رقم در مناطق خوبی چون پتالینگ جایا به بیش از یک میلیون رینگیت می‌رسد. این باعث می‌شود برای فردی که هر ماه درآمد 5 هزار رینگیتی دارد، خرید خانه غیرممکن شود. به همین دلیل دولت مالزی تلاش می‌کند تا به افراد دارای درآمد پایین تا متوسط در خرید خانه کمک کند. به همین دلیل طرحی را ارائه کرده است موسوم به طرح «وام خانه اول من» که بر اساس آن افراد دارای درآمد ماهانه 5 هزار رینگیت و کمتر، بتوانند از یک وام به مبلغ 100 درصد کل ارزش مسکن استفاده کنند. اما این طرح هنوز نقایصی دارد و نیازمند آن است که افراد شرایط پرداخت اقساطي معادل  2هزار رینگیت برای یک خانه 400 هزار رینگیتی را داشته باشند. با توجه به آنکه قیمت مسکن در مالزی به سرعت رو به افزایش است، داشتن استطاعت بازپرداخت وام برای قشر ضعیف و متوسط مالزی هر روز دشوارتر می‌شود.

 نحوه واگذاري زمين
جمعیت مالزی از 3/21 میلیون نفر در سال 2000 به 30 میلیون نفر در سال 2013 رسیده است و نرخ افزایش جمعیت در اين كشور 6/1درصد بوده است؛ البته طی سال‌های پیشین نرخ تولد و مرگ درمجموع کاهش یافته است و امید به زندگی از 71 سال به 73 سال افزایش یافته است. تولید ناخالص داخلی و درآمد سرانه هم طی این سال‌ها افزایش یافته است؛ اما مشکل این است که قیمت مسکن هم به بالاترین رکورد خود رسیده است. طی پنج سال اخیر، نرخ سالانه رشد قیمت مسکن در مالزی 3/12 درصد بوده است.

به همین دلیل در برنامه دهم توسعه اقتصادي دولت مالزی ساخت  78 هزار واحد مسکونی ارزان در دستور کار قرار گرفته است. علاوه بر این در بودجه سال 2014، دولت برای تشویق سازندگان به ساخت خانه‌های با قیمت پایین و متوسط، یارانه 30 هزار رینگیتی برای ساخت هر واحد در نظر گرفته است. بر این اساس از آغاز سال 2014 سازندگان باید در هر پروژه 20 درصد از واحدها را به خانه‌های ارزان و 20 درصد از واحدهای ساخته شده را به واحدهای دارای قیمت متوسط اختصاص دهند.

قرار است خانه‌های ارزان به خانه اولی‌هایی که درآمد ماهانه آنها 3 هزار رینگیت است و خانه‌های با قیمت متوسط به خانه اولی‌هایی که حداکثر درآمدشان 6هزار رینگیت است، اختصاص یابد. بر اساس این برنامه دولت می‌تواند به‌عنوان مشوق، زمین رایگان در محل‌هایی که سیستم حمل‌ونقل کارآمد دارد، در اختیار سازندگان قرار دهد. علاوه بر این دولت با ساخت مغازه‌های کوچک و بازارچه در این مناطق می‌تواند مشوق خوبی به سازندگان خانه‌های ارزان ارائه کند. این اقدام می‌تواند سود خوبی را حاصل کند که جبران‌کننده یارانه ساخت باشد.