لیزینگ مسکن به داد بازار مسکن می‌رسد!

در طرح لیزینگ که قرار است تا دو ماه دیگر نهایی شود، شرکت های لیزینگ بخشی از نقدینگی مورد نیاز برای خرید خانه را برای خریدار تامین می کنند

وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم که 9 ماه پیش به سمت 20 سال قبل خود بازگشت این بار هم از طرح مسکن اجتماعی البته با ابزارهای مالی جدید پرده برداشته است. او این بار به غیر از وام های بانکی به دنبال تامین مالی از بازار سرمایه برای افزایش قدرت خرید متقاضیان و رشد توانایی سازندگان است.

آخوندی دو هفته پیش در گزارشی که در جریان بازدید رئیس جمهور از وزارت راه و شهرسازی به حسن روحانی ارائه کرد به طرحی که در دوران مسئولیتش در وزارت مسکن طی سالهای 72 تا 76 دنبال کرده، پرداخته است: در سالهای 72 تا 76، اعمال سیاست پس‌انداز، انبوه سازی و کوچک‌سازی موجب شد تا طی سال های 72 تا 80 میزان تسهیلات اعطایی از سوی صندوق پس‌انداز مسکن از 49 میلیارد ریال به 3600 میلیارد ریال یعنی بیش از 73 برابر افزایش یابد.

عباس آخوندی که حالا در 57 سالگی پخته تر و دنیادیده تر از آن روزها شده از طرح هایی برای افزایش سهم وام مسکن به 50 درصد قیمت مسکن سخن می گوید. به اعتقاد آخوندی خانوارهای ایرانی باید بتوانند حداقل 50 درصد هزینه ساخت و یا خرید واحد مسکونی خود را از بانک‌ها تسهیلات دریافت کنند و نظام بانکی باید بازار تسهیلات رهنی را برای این کار شکل دهد.  وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم برای تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد هم سیاست مسکن اجتماعی را در برنامه های خود گنجانده است.

چگونه می توان مسکن لیزینگی خرید؟
در این میان راه اندازی لیزینگ مسکن که این روزها بیش از صندوق های پس انداز مسکن و سایر طرح ها، بر سر زبان ها افتاده، شکل جدی تری به خود گرفته و در خواست آن برای تایید نهایی به بانک مرکزی فرستاده شده است. لیزینگ مسکن قرار است نقش اول را در پایان بخشی به انحصار بانک مسکن در پرداخت تسهیلات مسکن بازی کند.

در طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی، شرکت های لیزینگ مسکن در فاز نخست می توانند 50 میلیون تومان در تامین مالی خرید مسکن سهم داشته باشند تا شاید رونق بار دیگر به بخش مسکن بازگردد. وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با اعمال روش های این چنینی زمینه بازگشت رونق به ساخت و ساز را فراهم سازد چه مردان اقتصادی کابینه معتقدند راه ایجاد رونق اقتصادی از بخش مسکن می گذرد. آخوندی هم بارها اعلام کرده است که برای ایجاد رونق در اقتصاد ابتدا باید رونق به بخش مسکن بازگردد. صنعتی که بیش از 800 رسته شغلی را به خود وابسته کرده و سهم بالایی در اشتغالزایی و تولید ناخالص داخلی دارد، برای دولت یازدهم به کلید قفل رشد اقتصادی بدل شده است. در این راه راه اندازی لیزینگ مسکن اولین گام برای جذب نقدینگی و ایجاد رونق در این بخش برگزیده شده است.

در طرح لیزینگ که قرار است تا دو ماه دیگر نهایی شود، شرکت های لیزینگ بخشی از نقدینگی مورد نیاز برای خرید خانه را برای خریدار تامین می کنند و خریدار متعهد می شود این مبلغ را در اقساط میان مدت و یا بلندمدت با نرخ سود مشخص به شرکت لیزینگ بازپرداخت کند. خرید لیزینگی مسکن در کشورهای دیگر تجربه های موفقی را به جا گذاشته است. در ترکیه و کانادا این مدل سال هاست که اجرایی می شود. در این کشورها سهم تامین مالی شرکت لیزینگی برای خرید خانه بیش از 70 درصد از قیمت ملک را شامل می شود. در برخی قراردادها شرکت های لیزینگ تمامی مبلغ خرید خانه را می پردازند و به طور اقساط از متقاضی خانه دریافت می کنند. نحوه کار شرکت های لیزینگ با بانک ها متفاوت است به طوری که آن ها تسهیلات دهی مستقیم به متقاضی را در دستور کار ندارند و در واقع به عنوان واسطه خرید میان خریدار و فروشنده قرار می گیرند.

فرایند کار به این گونه خواهد بود که شرکت های لیزینگ بخشی از مبلغ مورد توافق را می پردازد و در خرید خانه شریک می شود. پس از آنکه مراحل پرداخت قسط توسط خریدار اصلی به پایان رسید به طور قانونی خریدار صاحب ملک خواهد شد. در صورت نهایی شدن طرحی که وزارت راه و شهرسازی مهیا کرده و آن را برای جلب نظر شورای پول و اعتبار به بانک مرکزی ارسال کرده است، فقط خانه های نوساز امکان لیزینگ پیدا خواهد کرد. سیاست دولت این است که با خرید خانه های نوساز که در شرایط رکود بازار به دلیل نبود قدرت خرید کافی روی دست سازندگان و فعالان مسکن باقی مانده است، نقدینگی به دست تولیدکنندگان مسکن برسد تا آن ها با سرعت بیشتری به تولید جدید مسکن بپردازند. این فرایند در رونق بخشی به صنعت ساختمان تاثیرگذار خواهد بود و از سوی دیگر آن دسته از متقاضیان مسکن که توانایی پرداخت قسط دارند اما پول نقد در اختیار ندارند را در خرید مسکن یاری خواهد کرد.

معاون وزیر راه و شهرسازی نیز می گوید که حساب ویژه ای در تامین مالی مسکن از سوی بازار سرمایه باز شده است: «به دنبال این هستیم که بین بازار سرمایه و بازار ساختمان ارتباط عمیق تری برقرار کنیم تا نقدینگی بازار سرمایه در ساخت مسکن بکار افتد. در این صورت، تولید مسکن افزایش یافته و با تعادل بیشتر عرضه و تقاضای خریداران مسکن منتفع خواهد شد.» حامد مظاهریان تاکید می کند، به جای اینکه فقط بانک مسکن برای خانه دار شدن وام بدهد باید سرمایه بخش‌های دیگر را هم جذب این بازار شود. بنابراین پیش بینی می‌شود که با ورود روش های متعدد دیگر همچون لیزینگ و رهن ثانویه بتوان وام خرید مسکن را تا چند برابر افزایش داد. این مقام مسوول در وزارت راه و شهرسازی می گوید: «چرا باید سرمایه‌ها به سمت خرید خودرو حرکت کند. الان با هر مقدار سرمایه فردی نهادهای مالی امکان خرید خودرو را تامین می‌کنند، چرا اجازه ندهیم که در مورد مسکن هم این اتفاق بیفتد. شرکت‌های لیزینگ سند را در رهن نگهداری می‌کنند و فرد اجاره بها را به عنوان باقیمانده قرض به موسسه مالی می‌پردازد. ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار مسکن حلال همه مشکلات نیست ولی امکان جذب سرمایه‌ای بیشتر را برای ساخت و خرید مسکن فراهم می‌کند.»

 تاکید وزارت راه و شهرسازی به راه اندازی این فرایند در بخش مسکن در شرایطی است که در حال حاضر تنها یک شیوه پرداخت وام مسکن در کشور فعال است که آن هم از طریق بانک مسکن عملیاتی می شود.

عباس آخوندی معتقد است که باید انحصار پرداخت وام مسکن در بانک مسکن شکسته شود تا روش های دیگری برای تامین مالی در این بخش ایجاد شود چراکه توانایی یک بانک برای پوشش تقاضای بازار محدود است و این موضوع بازار سفته بازی را برای خرید حق تقدم دریافت وام از این بانک، رونق داده است. طی ماه های گذشته که رقم تسهیلات بانک مسکن از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش یافته و با احتساب وام جعاله مسکن می توان 45 میلیون تومان وام دریافت کرد، انگیزه بیشتری برای استفاده از این تسهیلات ایجاد شده است. در طرف مقابل اما توان بانک برای پوشش این تقاضا محدود است و همین موضوع هزینه خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن را در فرابورس دوبرابر کرده است.

طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی بانک مسکن در شرایط فعلی تنها می‌تواند تقاضای ۱۵۰ هزار وام مسکن در هرسال را تامین کند در حالی که تعداد سپرده گذارها یک و نیم میلیون نفر هستند. با این حساب اگر به میزان سرمایه گذاری در بازار وام افزوده نشود، ۱۰ سال طول می‌کشد تا بانک مسکن جوابگوی همه متقاضیان وام ۳۵ میلیون تومانی باشد. همین شرایط در کنار انحصار بازار وام مسکن موجب شده است تا هزینه دریافت وام 35 میلیون تومانی مسکن به بیش از 5 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است. خرید هر برگ اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس تا پیش از افزایش مبلغ وام مسکن حدود 35 هزار تومان بود اما در شرایط فعلی یک برگ اوراق که برای دریافت 500 هزار تومان وام لازم است، با قیمتی بالای 80 هزار تومان معامله می شود. خرید 90 برگ اوراق برای دریافت وام 45 میلیون تومانی در این شرایط بیش از 7 میلیون تومان هزینه دارد.

این اعداد نشان می دهد که متقاضی دریافت وام از بانک مسکن در بدو دریافت وام باید بیش از 16 درصد از مبلغ وام را بابت خرید آن پرداخت کند. تنها تسهیلات کشور که سود بازپرداخت آن 14 درصد برآورد می شود به یکباره چنین هزینه ای را به متقاضیان تحمیل می کند که محاسبه این مبلغ در کنار سود اقساط عملا نرخ سود آن را تا بالای 20 درصد می رساند. در این شرایط با احتساب هزینه اولیه دریافت وام از بانک مسکن، شرک های لیزینگ که به طور طبیعی نرخ سود اسمی بیشتری را نسبت به این بانک دریافت خواهد کرد، برای متقاضی صرفه اقتصادی پیدا خواهد کرد. نکته مهم دیگر در مورد تسهیلات مسکن پوشش محدود آن در قیمت خانخ است که سهم آن حدود 12 تا 17 درصد برآورد می شود. لیزینگ مسکن قرار است هدف پوشش 50 درصدی قیمت خانه را دنبال کند هرچند که در گام اول سقف مشارکت لیزنگ حدود 50 میلیون تومان برآورد شده است تا آثار سوء احتمالی در بازار نداشته باشد و رفته رفته بتوان درصد پوشش آن را افزایش داد.

لیزینگ مسکن دروازه ورود منابع مالی از بازار سرمایه به بخش مسکن خواهد بود. این طرح به نوعی سیاست وزارت راه و شهرسازی برای ورود سایر بانک ها به تسهیلات دهی مسکن را عملی خواهد کرد چراکه بسیاری از بانک های بزرگ کشور، شرکت های لیزینگ را در زیر مجموعه خود تاسیس کرده اند که این شرکت ها می توانند با پشتوانه بانک، منابع جدیدی وارد بخش مسکن کنند. این شرکت ها تجربه های خوبی در لیزینگ خودرو طی سال های گذشته دارند که می تواند تکرار آن در بخش مسکن امیدبخش باشد. در خرید خودرو البته لیزینگ ها تا 100 درصد قیمت خودرو را پرداخت می کردند و متقاضی می توانست بدون پرداخت اولیه به خرید خودرو به طور اقساطی اقدام کند. روشی که در بخش مسکن هم ایده آل خواهد بود اما مسوولان وزارت راه و شهرسازی قصد دارند از تحریک بیش از حد تقاضا در بازار مسکن جلوگیری کنند تا افزایش قیمتی در این بخش رقم نخورد. هدف اصلی این است که به میزان عرضه موجود در بازار مسکن، تقاضا ایجاد شود و مصرف کنندگان واقعی مسکن وارد بازار شوند به همین دلیل ضوابط لیزینگ مسکن با احتیاط بیشتری طراحی شده است.

طبق اعلام مقامات بانک مرکزی، د‌رخواست ارسالی از سوی وزارت راه ‌و شهرسازی به بانک مرکزی د‌رخصوص آزاد‌سازی لیزینگ‌های مسکن سه محور مشخص د‌ارد‌. محور اول این است که فعالیت لیزینگ‌ها معطوف به واحد‌های مسکونی ارزان‌قیمت باشد. محور د‌وم تاکید کرده که تسهیلات پرد‌اخت‌شد‌ه از سوی لیزینگ‌ها سقف مشخصی د‌اشته باشد‌ و در محور سوم آمده است که تسهیلات پرد‌اخت‌شد‌ه از سوی شرکت‌های لیزینگ صرفا به واحد‌های مسکونی پرد‌اخت می‌شود‌ که د‌ارای سند‌ د‌ست اول باشد‌.

تاکید به مسکن ارزان قیمت در محور اول نشان می دهد که د‌ولت قصد‌ د‌ارد‌ با اجرای سیاست‌های متنوع زمینه خانه‌د‌ار کرد‌ن شهروند‌ان فاقد‌ خانه را فراهم کند‌. بنابراین تمام برنامه های خود‌ را معطوف به گروه‌هایی کرد‌ه که متقاضی مصرفی د‌ر بازار مسکن هستند‌. د‌ر محور د‌وم وزارت راه‌وشهرسازی فرض را بر این موضوع گذاشته که لیزینگ‌ها تامین‌کنند‌ه 50 د‌رصد‌ ارزش یک واحد‌ مسکونی ارزان‌قیمت باشند‌.

هرچند که تعیین سقف 50 میلیون تومانی در گام اول که حسین عبده تبریزی مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی آن را اعلام کرده نمی تواند در تهران سهم 50 درصدی قیمت خانه را پوشش دهد. این سقف برای شهرهای کوچک تر هدف وزارت راه و شهرسازی برای پوشش 50 درصدی قیمت مسکن را عملیاتی خواهد کرد اما گفته می شود برای شهرهای بزرگ حداقل 70 میلیون تومان برای پوشش 50 درصد قیمت خانه نقدینگی نیاز است. محور سوم مورد نظر وزارت راه و شهرسازی در تعیین ضوابط لیزینگ ها به مشروط کرد‌ن واحد‌ها باز‌می‌گرد‌د‌ که با هد‌ف کاهش سوءاستفاد‌ه‌های احتمالی است. با این محد‌ود‌یت امکان معاملات صوری و استفاد‌ه از تسهیلات اعطایی از سوی لیزینگ‌ها کاهش می‌یابد‌.

این د‌رخواست د‌ر حال حاضر د‌ر کمیسیون‌های فرعی شورای پول و اعتبار د‌ر د‌ست بررسی است اما اعضای هیات عامل بانک مرکزی گام اول د‌ر زمینه‌سازی حضور لیزینگ‌ها د‌ر بخش مسکن را اصلاح نرخ سود‌ عقود‌ مباد‌له می‌د‌انند‌. برای احیای عقود‌ مباد‌له‌ای قرار است سود‌ آن افزایش یابد تا انگیزه ای برای پرداخت تسهیلات با روش عقود مبادله ای ایجاد شود. گفته می شود این سود د‌ر د‌امنه‌ای بین 18 تا 20 د‌رصد‌ تنظیم خواهد شد. این نرخ سود می تواند مبنای عملکرد لیزنگ ها نیز باشد تا تسهیلات آن ها با این نرخ سود بازپرداخت شود. لیزینگ ها که سابقه فعالیت 20 ساله در کشور دارند، مدتی است به دلیل واقعی نبودن نرخ سود در عقود مبادله ای به حاشیه رانده شده اند. بانک مرکزی در دوره جدید اما قصد دارد به احیای شرکت‌های لیزینگ برای ورود‌ به بازار مسکن کمک کند تا فعالیت شرکت‌های لیزینگ د‌ر این بخش صرفه اقتصاد‌ی پیدا کند.

سابقه تنظیم ضوابط برای لیزینگ ها نشان می دهد که بر اساس ﻗﻮﺍﻧﻴﻦ ﭘﻮﻟﻲ ﻭ ﺑﺎﻧﮑﻲ ﮐﺸﻮﺭ ﻭ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺗﻨﻈﻴﻢ ﺑﺎﺯﺍﺭ ﻏﻴﺮﻣﺘﺸﮑﻞ ﭘﻮﻟﻲ ﻣﺼﻮﺏ سال 1383 ﻣﺠﻠﺲ، ﺩﺳﺘﻮﺭﺍﻟﻌﻤﻞ ﺍﺟﺮﺍﻳﻲ ﺗﺎﺳﻴﺲ، ﻧﺤﻮﻩ ﻓﻌﺎﻟﻴﺖ ﻭ ﻧﻈﺎﺭﺕ ﺑﺮ شرکت‌های ﻟﻴﺰﻳﻨﮓ از سوی بانک مرکزی تعریف شد‌ه بود. د‌ر این ضوابط بانک مرکزی عملیات لیزینگ را ﺧﺮﻳﺪ ﺍﻣﻮﺍﻝ ﻣﻨﻘﻮﻝ ﻭ ﻏﻴﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﺗﻮﺳﻂ ﺷﺮﮐﺖ ﻟﻴﺰﻳﻨﮓ ﻭ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﻭ ﻭﺍﮔﺬﺍﺭی ﺁﻧﻬﺎ ﺑﻪ ﻣﺘﻘﺎﺿﻴﺎﻥ ﺍﺯ ﻃﺮﻳﻖ روش‌های ﻣﺨﺘﻠﻒ ﻋﻘﺪ ﺍﺟﺎﺭﻩ یا ﻓﺮﻭﺵ ﻗﺴطی تعریف کرد‌.

فعالیت شرکت های لیزینگ با این ضوابط و بر اساس نرخ سود منطقی در عقود مبادله ای رونق خاصی گرفته بود اما در سال های اخیر با محدودسازی نرخ سود عقود مبادله ای صرفه اقتصادی لیزینگ ها کاهش یافت تا عملا خدمات رسانی آن ها نیز متوقف شود. در این شرایط تصمیم بانک مرکزی به احیای این فرآیند و اهتمام وزارت راه و شهرسازی به استفاده از این ابزار در معاملات مسکن، امیدواری ها را به فعال شدن لیزینگ ها در بخش مسکن افزایش داده است تا راه خانه دار شدن متقاضیان مسکن، هموار شود.