ریزش قیمت مسکن در شهرستان‌ها

طول زمان قابل‌انتظار براي سرايت «جو نزولي ‌قيمت مسكن» از شهر ‌تهران به ساير شهرهاي كشور - طبق سه دوره رونق‌ و ركود مسكن در طول 20 سال اخير- حداقل معادل يك فصل بوده، اما اتفاقي كه تيرماه امسال در بازار مسكن تهران موج چهارم ريزش قيمت را تشكيل داد بدون تاخيرزماني، در كل‌كشور اثر خود را سراسري كرده و ميانگين‌كشوري قيمت‌مسكن را هرچند ناچيز، اما از همان تيرماه كاهش داده است.

تغييرات ماهانه قيمت مسكن در كشور طي 7 ماه اول سال92، «خرداد» را ماه حداكثر اوج قيمتي و 4 ماه بعداز آن را دوره بازگشت نرخ‌ها معرفي مي‌كند. پيش‌تر گزارش‌ها درباره بازار مسكن تهران نيز از ثبت نقطه‌اوج قيمت آپارتمان در خردادماه و شروع روند تخليه حباب مسكن از تيرماه و همچنين تداوم اين روند در 4 ماه پس‌از انتخابات رياست‌جمهوري حكايت داشت.

به اين ترتيب هم‌اكنون شرايط بازار مسكن در ساير شهرها با تهران انطباق پيدا كرده، اين در حالي است كه متوسط قيمت آپارتمان‌ها در پايتخت هنوز بين 5/1 تا 7/1 برابر كل‌كشور ارزش دارد كه البته همين فاصله در سال‌ قبل حداقل 2برابر بوده است.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از آنچه دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي درباره اوضاع كشوري قيمت‌ها طي ماه‌هاي اخير به دست آورده، حاكي است: ميانگين قيمت واحدمسكوني در كل‌كشور - با احتساب سهم وزني هر استان از معاملات خريدوفروش- در يكسال91 مترمربعي يك ميليون و 900 هزار تومان بوده كه اين مبلغ در بهار92 به 2 ميليون و 500 هزار تومان افزايش مي‌يابد، اما در تابستان با 4 درصد كاهش به رقم 2 ميليون و 400 هزار تومان تبديل مي‌شود.

علي چگيني مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن درباره جزئيات بيشتر اين نزول سراسري به «دنياي‌اقتصاد» گفت: بازگشت قيمت مسكن از نقطه‌اوج در شهرها را مي‌توان با مقايسه نرخ رشد ماهانه قيمت طي 7ماه گذشته از سال جاري، تحليل كرد.

چگيني افزود: در سه ماه اول امسال ميانگين كشوري قيمت مسكن همواره صعودي بوده و از مترمربعي 2 ميليون تومان در فروردين به 63/2 ميليون تومان در خرداد مي‌رسد، اما رشد‌منفي از تيرماه به ميزان 8درصد در فاصله يك‌ماه شروع مي‌شود و در مهرماه نرخ رشد ماهانه قيمت، عدد منفي 3درصد را تجربه مي‌كند.

مديركل دفتر برنامه‌ريزي مسكن همچنين تصريح كرد: نه‌تنها نرخ رشد ماهانه قيمت مسكن در كشور طي چهار ماه اخير نزولي بوده كه در مقايسه نقطه‌به‌نقطه – ميزان رشد قيمت در ماه‌هاي سال92 نسبت به ماه‌هاي مشابه سال91- نيز نرخ رشد از 71درصد در خرداد امسال به 23درصد در مهرماه رسيده است.

ركود در معاملات‌مسكن
براساس اين گزارش، متوسط قيمت‌مسكن در تهران با مبلغ 8/3 ميليون تومان به ازاي هر مترمربع در مهرماه امسال، درست 6/1 برابر متوسط كشوري قيمت‌مسكن در همين ماه – 3/2 ميليون تومان- است.

نسبت بزرگي قيمت‌مسكن در تهران طي سال91 حدود 2برابر بود طوري كه متوسط قيمت در كل‌كشور با مبلغ 9/1 ميليون تومان در سال91 معادل نصف متوسط قيمت در تهران با مبلغ سه ميليون تومان در آن سال، بود.

با اين حال مديركل دفتر اقتصاد مسكن از كاهش ميانگين قيمت مسكن در كل كشور طي تابستان92 در مقايسه با بهار92 خبر داد و گفت: طبق گزارش‌هاي دريافتي از سامانه رهگيري معاملات مسكن، ميانگين قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني معامله‌شده در بهار امسال مترمربعي 2 ميليون و 500 هزار تومان بود كه اين عدد در تابستان با حدود 100 هزار تومان كاهش در هر مترمربع، به 2 ميليون و 400 هزار تومان رسيد. وي افزود: روند افزايشي قيمت مسكن در سال 1391 تا خرداد ماه سال‌جاري نيز ادامه يافت با اين حال از ابتداي تابستان سال جاري، بازار مسكن وارد فاز كاهشي شده است.

مديركل برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با ركودي خواندن فضاي كنوني معاملات مسكن در كشور گفت: در هفت ماه نخست سال جاري حدود 140 هزار معامله خريد و فروش ملك مسكوني در سامانه معاملات املاك سراسر كشور ثبت شده است كه نسبت به حجم 218 هزار معامله ثبت شده در مدت مشابه سال قبل، با كاهش 36 درصدي مواجه مي‌باشد.‌

چگيني تصريح كرد: نگاهي به روند قيمت مسكن طي دو دهه گذشته حاكي از همسويي بالا ميان وضعيت بازار مسكن در تهران با ساير شهرهاي كشور خصوصا شهرهاي بزرگ مي‌باشد، به گونه اي كه ادوار مسكن در تهران به عنوان شهر پيشتاز با فاصله اندكي به ساير شهرها تسري مي‌يابد. شواهد حاكي از آن است كه انتقال ادوار از تهران به كلانشهرها و شهرهاي بزرگ، بسيار سريع و درخصوص شهرهاي كوچك با وقفه صورت مي‌پذيرد.

رده‌بندي شهرها با شاخص قيمت
مركز آمار ايران با ملاك قراردادن متوسط قيمت مسكن در بازه زماني نيمه‌دوم سال91 تعداد 32 شهر منتخب استان‌هاي كشور را رده‌بندي كرده و ارزانترين و گرانترين شهرها در بازار مسكن را ليست كرده است. در اين رتبه‌بندي، عمدتا شهرهاي مراكز استان قرار دارد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» شهرهاي تهران، اصفهان، اراك، قزوين و كرج به ترتيب پنج شهر گراني هستند كه قيمت واحدهاي مسكوني در آنها در بيشترين سطح قرار دارد. شهرهاي ياسوج، ايلام، كرمان، زاهدان و خرم‌آباد نيز به ترتيب ارزان‌ترين شهرهاي كشور به لحاظ خريد ملك مسكوني محسوب مي‌شوند.

استان‌هاي پرمعامله
براساس اين گزارش، بيش از 50 درصد از خريد‌وفروش‌هاي سالانه املاك مسكوني در كل‌كشور، متمركز است در پنج استان.

استان‌هاي تهران، البرز، فارس، آذربايجان‌شرقي و گيلان به ترتيب استان‌هاي پرمعامله در بازار مسكن به حساب مي‌آيند.

يك‌سوم كل خريدوفروش‌هاي آپارتمان در سطح كشور، در استان تهران انجام مي‌شود، طوري كه سهم اين استان از معاملات سالانه در سال91 حجمي معادل 5/32 درصد بوده است. البته سهم استان تهران از معاملات كشوري در بازار اجاره، بيش‌از اين است و طبق گزارش مركز آمار تا 38 درصد كل معاملات اجاره برآورد شده است. اما در بازار معاملات زمين مسكوني يا ملك‌ كلنگي، سهم استان تهران در سطح فوق‌العاده پايين قرار دارد.

در سال گذشته، فقط 8 درصد خريد و فروش‌هاي زمين مسكوني در كل‌كشور، سهم استان تهران بوده است، طوري كه استان مازندران با در اختيار داشتن 13 درصد كل اين دسته از معاملات، رتبه اول پرنقش‌ترين استان در معاملات زمين را در اختيار گرفته است. كارشناسان كمبود و گراني شديد زمين در تهران در مقايسه با رونق تغيير كاربري زمين‌هاي كشاورزي به ويلايي در شهرهاي شمالي را عامل اصلي اين رده‌بندي عنوان مي‌كنند.