درحالی که طی یک ماه گذشته تلاش های بسیاری برای پررونق جلوه دادن بازار مسکن صورت گرفته ولی گزارش های میدانی همچنان از رکود در بازار خبر می دهند.
بررسي هاي ميداني نشان مي دهد ميزان قراردادهاي اجاره بها و خريد و فروش در پايان ابتداي آبان ماه بازهم روند نزولي پيدا کرده است.
يکي از مشاوران املاک در اين مورد مي گويد: «وضعيت بازار در شهريور و مهرماه خوب بود. ولي با آغاز آبان ماه عملا روند معاملات به سمت رکود پيش رفت. در حال حاضر هم وقتي آگهي فروش را به روزنامه همشهري مي دهيم به طور متوسط روزانه 4 تا 5 زنگ مفيد براي مي خورد.»
گزارش هاي رسمي سامانه ثبت معاملات املاک تاييد مي کرد که در مهره ماه سال جاري با کاهش حجم معاملات آغاز شده است. با اين حال رئيس اتحاديه مشاوران املاک خبر داده بود که روند معاملات در مهرماه کاهش يافته ولي در قياس با مهرماه سال قبل افزايش يافته است.
بررسي ها نشان مي دهد در حال حاضر بيشترين ميزان تمرکز سازندگان و حتي خريداران به سمت پروژه هاي تجاري رفته است. گزارش هاي رسمي تاييد مي کند حجم سرمايه گذاري در مسکن، مسکوني طي يکسال گذشته تنها 8 درصد رشد داشته درحالي که حجم سرمايه گذاري در مسکن تجاري و بخصوص فروشگاه هاي موسوم به «مال» 40 درصد افزايش داشته است. اين آمارها نشان مي دهد وضعيت بازار در حالت مطلوب قطعي قرار ندارد و تنها حرکت به سمت پروژه هاي تجاري با اقبال مواجه مي شود. هنوز گزارش جديدي نيز از ساخت و ساز 40 درصد پروانه هاي ساختماني صادر شده معطل مانده منتشر نشده است.
تحليلگران بازار اعتقاد دارند که فاصله ميان قيمت متوسط فروش ملک در تهران و شهرهاي بزرگ با حداقل درآمد شهروندان دليل اصلي رکود بازار مسکن است. متوسط قيمت ملک در تهران 4 ميليون و 200 هزار تومان در نظر گرفته شده است. ميزان متوسط خط فقر نيز در تهران و شهرهاي بزرگ يک مليون و 500 هزار تومان است. به گفته مرکز آمار ايران آخرين رقم درآمد خانوارهاي شهري نيز در فصل بهار به عدد يک ميليون و 800 هزار تومان رسيده است. براين اساس خانوارهاي دهک هاي چهارم تا هشتم ( به عنوان طبقه متوسط) تنها درآمدي 300 هزار تومان بالاتر از خط فقر دارند.
اين گروه براي تامين هزينه خريد يک متر آپارتمان در تهران بايد 14 ماه با پس انداز 300 هزار تومان مازاد درآمدشان که آنها را بالاتر از خط فقر نگاه مي دارد، اقدام به خريد کنند. در صورتي که بعد خانوار عدد 4 ( بعد رسمي خانوار 3.7 است) در نظر گرفته شود و متوسط بهره مندي فعلي شهروندان به ازاي هر نفر 15 متر در نظر گرفته شود، خانوار چهار نفره براي خريد يک آپارتمان 60 متري بايد 840 ماه به ميزان 300 هزار تومان از پس انداز خود را ذخيره کند. اين خانواده تنها در صورتي که قيمت ملک ثابت باقي بماند پس از زندگي 840 ماه روي خط فقر مي تواند به خواسته خود برسد. محاسبات رسمي نيز نشان مي دهد که با توجه به پس انداز يک سوم يک عضو خانواده بايد 32 سال پس انداز براي خريد خانه صورت گيرد.
وضعيت اجاره خانه ها
به همان اندازه که خريد خانه براي شهروندان دور از دسترس شده است، وضعيت بازار براي اجاره قدري بهبود پيدا کرده است. گزارش هاي رسمي تاييد مي کند متوسط اجاره بها درتهران 9.8 درصد رشد داشته است که اين عدد نصف رقم رسمي تورم اعلام شده توسط مرکز آمار است. سال 1391 ميزان رشد اجاره بها 3 برابر ميزان تورم ارزيابي مي شد.
در همين حال بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد: هزینه اجاره مسکن تحت‌تاثیر چهار مولفه اقتصادی و جمعیتی، از مسیر «صعود و رشد خارج از مدار تورم» که طی دو سال قبل در آن قرار داشت، بیرون آمده است و با توجه به چشم‌انداز این مولفه‌ها، وضعیت جدید تا پایان امسال برقرار خواهد بود. در نیمه اول سال 93 شکل «شیب رشد ماهانه» مبالغ اجاره «منفی» بوده است.
یعنی این رشد از 9 درصد در فروردین ماه امسال به 1.8 درصد در مرداد ماه رسیده و در نهایت در آخرین ماه فصل تابستان، رشد منفی 0.5 درصد را تجربه کرده است. از طرف دیگر، بررسی ها خبر از پایین تر بودن هزینه اجاره ها از تورم و سبد کالا و خدمات مصرفی خانوارها می دهد. میانگین اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی در نیمه اول امسال مترمربعی 20 هزار و 900 تومان هم بوده است که نشان از رشد 9.4 درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد.
به این ترتیب در حالی که اجاره مسکن 9.4 درصد رشد داشته است، اما نرخ تورم 6 ماهه 15.3درصد رشد را تجربه کرده است. نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در تهران طی نیمه اول امسال، بین 10 تا حداکثر 14درصد در نوسان بوده، در حالی که در مدت مشابه سال قبل، این نوسانات بین 20 تا 27 درصد بوده است. به این ترتیب، زمانی که گفته می شود، شهریور ماه، رشد اجاره بهای مسکن 0.5 درصد منفی بوده است، اتفاقی نادر به حساب می آید که به بهبود شرایط اجاره نشینی کمک زیادی کرده است.
تا پايان سال جاري احتمال رشد بيشتر ميزان اجاره بها وجود ندارد. برهمين اساس تحليلگران بازار به مردم تذکر مي دهند براي خريد يا اجاره خانه مورد نظرشان شتاب نکنند. با اين حال سازندگان و مشاوران املاک طي هفته هاي گذشته بارها در رسانه هاي گروهي و بخصوص سايت هاي خبري تلاش هايي را براي تشويق مردم به خريد مسکن در دستور کار داشته اند.
تازه ترین نرخ اجاره بها در تهران-سال 93 |
زمان | میانگین اجاره بهای هرمتر مربع | رشد نسبت به مدت مشابه سال قبل |
نیمه اول 93 | 20 هزار و 900 تومان | 9.4 |
جدول اجاره بهای آپارتمان در تهران |
آدرس | زیربنا | مبلغ اجاره | مبلغ ودیعه |
پیروزی | 33 | 90000 | 18000000 |
دروازه شمیران | 48 | 250000 | 26000000 |
جنت آباد | 50 | 250000 | 30000000 |
نارمک | 35 | 300000 | 30000000 |
بلوار فردوس | 60 | 900000 | 23000000 |
سئول | 60 | 1500000 | 10000000 |
هفت تیر | 55 | 1200000 | 20000000 |
جردن | 90 | 3200000 | 20000000 |
فرمانیه | 88 | 3500000 | 50000000 |
الهیه | 180 | 4000000 | 100000000 |
زعفرانیه | 200 | 6000000 | 100000000 |
دروس | 290 | 12000000 | 150000000 |