سه‌سال پافشاري وزارت مسكن و سپس وزارت راهوشهرسازي بابت استفاده از ابزار
اقتصادي «ماليات» براي برقراري تعادل بين عرضه و تقاضا در بازار مسكن، اگر
چه تاكنون گشايشي در كار تنظيم بازار حاصل نكرده؛ اما با وضعيتي كه در
دست‌كم يك سال گذشته، از شرايط اين بازار آشكار شده، هم‌اكنون مسير تصويب
قوانين به‌كارگيري مالياتهاي جديد براي بخش مسكن در دور جديد رايزني
مسوولان با قانون‌گذاران، هموار شده است.
بررسي‌هاي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن نشان مي‌دهد: به‌رغم آنكه تعداد
واحدهاي مسكوني موجود در كشور از كل خانوارها سبقت گرفته و چالش سال‌ها
كمبود عرضه اخيرا با 2 درصد فزوني اين شاخص نسبت به شاخص تقاضا - طبق
سرشماري نفوس‌ومسكن در سال90 و اعلام نتايج آن در سال91- برطرف شده است؛
اما خالي‌‌بودن 7/7 درصد از كل واحدهاي مسكوني، اين‌بار كمبود مصنوعي عرضه
را در بازار مسكن رقم زده و دسترسي خانوارها به حداقل يك ميليون و 663 هزار
واحدمسكوني بلااستفاده را در دو سال گذشته، مختل كرده است.
دفتر برنامه‌ريزي مسكن وزارت راهوشهرسازي نقطه‌بهينه در بازار خانههاي
خالي را تنزل تعداد اين نوع آپارتمان‌ها به سطح استاندارد 3 تا 5 درصد كل
واحدهاي مسكوني برآورد مي‌كند و راهكار حصول نقطه‌بهينه را كه در نهايت
باعث متعادل‌‌شدن نسبت كل عرضه و تقاضا خواهد شد، در استفاده از ابزار
«ماليات بر خانه‌هاي‌خالي» مي‌داند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اواسط سال90، زماني كه تدوين لايحه اصلاح قانون
مالياتهاي مستقيم به سفارش وزارت اقتصاد، در دستور كار دولت قرار گرفت،
وزارت مسكن وقت پيشنهاد گنجاندن هشت نوع ماليات شامل مالياتهاي جديد و
اصلاح مالياتهاي قديمي و ناكارآمد در بخش مسكن را به سازمان امور مالياتي
ارائه كرد از جمله دريافت ماليات سالانه و تصاعدي از خانه‌هاي‌خالي معادل
4/2 درصد قيمت مسكن در سال اول. اما در متن لايحه‌اي كه هم‌اكنون از طرف
دولت تحويل مجلس شده، مهم‌ترين ابزار مالياتي مدنظر مسوولان مسكن -به دليل
مخالفت مراجع مالياتي- راه پيدا نكرده است.
با اين حال دور جديد پيگيري و رايزني موافقان «تنظيم بازار مسكن از طريق
ابزارهاي مالياتي»، از طريق دو كميسيون اقتصادي و عمران مجلس در دست انجام
است تا ماحصل لايحه تحول مالياتي پيش‌از ارائه در صحن مجلس، لااقل به
پاره‌اي از اين ابزارها مجهز شود.
مدير كل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازي درباره آخرين
وضعيت مالياتهاي در شرف تصويب براي بازار مسكن به «دنياي‌اقتصاد» گفت:
در بسته‌اي كه ما در زمان تدوين لايحه اصلاحيه مالياتهاي مستقيم با هدف
ايجاد عدالت اقتصادي در بازار مسكن، به وزارت اقتصاد ارائه كرده بوديم،
يكسري ماليات جديد از جمله ماليات بر خانههاي خالي پيش‌بيني شده بود؛ اما
بعضي از مفاد اين بسته قبول شد و بعضي هم مورد قبول قرار نگرفت كه متاسفانه
ماليات بر خانههاي خالي جزو رد شده‌ها بود، البته هنوز اين لايحه در مجلس
نهايي نشده است. چگيني تصريح كرد: از جمله ابزارهايي كه در لايحه در حال
بررسي در مجلس، براي بخش مسكن فعلا نهايي شده، تصويب دريافت ماليات از
معاملات مكرر است كه در قالب آن، فروش بيش از 2 واحد مسكوني در سال، مشمول
اين ماليات خواهد شد، به اين صورت كه اگر مالكي بيش از 2 بار معامله كند،
علاوه بر ماليات نقل و انتقال، ماليات مازادي هم بايد بدهد. مدير دفتر
اقتصاد مسكن با تاكيد بر اينكه نرخ ماليات بر معاملات مكرر هنوز تعيين
نشده؛ اما قرار است درصد آن در مقايسه با ماليات نقل‌وانتقال، رقم
قابل‌توجهي باشد، گفت: تاكنون در لايحه تحول مالياتي، براي ماليات بر اجاره
مسكن نيز تغييراتي از بابت افزايش دامنه معافيت متري آپارتمان‌هاي
اجاره‌اي، در نظر گرفته شده كه البته هنوز مورد دلخواه ما نيست و بايد اين
ماليات به نفع قراردادهاي اجاره بلندمدت تغيير كند و اين موضوع در
كميسيون‌هاي تخصصي در دست بررسي است.
راهكار منطقي‌شدن نرخ ماليات بر خانههاي خالي
چگيني در ادامه گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» اهم مالياتهاي قابل‌طرح در
حوزه زمين و مسكن را شامل 8 نوع ماليات عنوان كرد و افزود: از ميان اين
ماليات‌ها كه در بسته پيشنهادي وزارتخانه نيز قيد شده بود، ماليات بر خريد
املاك گران‌قيمت، ماليات بر قيمت زمين و ماليات بر خانههاي خالي نيز در
لايحه ارسالي دولت به مجلس، گنجانده نشد. وي درباره خانههاي خالي تصريح
كرد: هر چند وجود درصدي خانه‌خالي لازمه انعطاف‌پذيري بازار مسكن براي
تامين نياز افرادي كه به دنبال جابه‌جايي و تغيير محل سكونت خود هستند،
مي‌باشد و نمي‌توان انتظار صفرشدن نرخ خانههاي خالي را داشت، اما در يك
حالت ايده‌آل و ميانه، مي‌شود تعداد اين آپارتمان‌ها را به نقطه‌بهينه
رساند تا هم فرصت انتخاب براي خريداران و هم عامل ايجاد تحرك در فروشندگان
به‌صورت توام فراهم شود.
چگيني با بيان اينكه خانههاي خالي همانند ستانده‌اي است كه به بازار عرضه
نشده و بهره‌وري در نظام توليد مسكن را كاهش داده است، افزود: استفاده از
مهم‌ترين ابزار اقتصادي؛ يعني ماليات بر خانههاي خالي، مي‌تواند در رساندن
عرضه و تقاضا به نقطه‌بهينه، موثر باشد و با افزايش هزينه نگهداري اين
خانه‌ها براي مالكانشان، به عنوان اهرمي مكمل در ايجاد تعادل در بازار عمل
كند.
مديركل دفتر برنامه‌ريزي مسكن تصريح كرد: در كشورهاي موفق در بخش مسكن،
كاركرد اين ماليات در «كنترل سوداگري» و «تخصيص بهينه منابع» به اثبات
رسيده؛ اما متاسفانه سابقه اخذ ماليات از خانههاي خالي در سال‌هاي 66 تا
80 در كشور و نگاه كسب درآمد از محل ماليات در آن زمان، باعث توقف آن شد.
عمدتا نوسازها خالي‌اند
اين مقام وزارت راهوشهرسازي گفت: مشاهدات ميداني بازار مسكن حاكي است
خانههاي خالي عمدتا شامل خانههاي نوساز است؛ به طوری که سرمايه‌گذار يا
سازنده ملك با رصد وضعيت بازار، به دنبال حداكثر كردن سود خود است و طبيعتا
اين مساله مي‌تواند زمانبر باشد، هر چند زمان انتظار فروش، ارتباط مستقيم
با نگرش خريدار و فروشنده نسبت به آينده بازار دارد.
چگيني با اشاره به اينكه انتظار مي‌رود 3 تا 5 درصد واحدهاي مسكوني كشور
خالي باشد، گفت: نرخ خانههاي خالي از 8/3 درصد در سال85 به 7/7 درصد در
سال90 رسيده و حاكي از افزايش 100 درصدي آن در 5 سال است. بر همين مبنا،
به‌رغم آنكه لايحه اصلاح قانون مالياتهاي مستقيم سال گذشته بدون تامين نظر
وزارت راهوشهرسازي از بابت گنجاندن ماليات بر خانههاي خالي، به مجلس
فرستاده شد؛ اما با تعامل و انعكاس نظر وزارتخانه به كميسيون‌هاي عمران و
اقتصاد، پيگيري‌ها براي اعمال در متن لايحه آماده تصويب در صحن مجلس، در
شرف انجام است.