ابزار انعطاف قيمت مسكن

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن از دولت خواست برای رفع 10 گلوگاه موجود در بازار مسکن، بازار زمین را به‌عنوان منشأ فشار بر قیمت تمام شده مسکن با اولویت ویژه، ساماندهی کند.


به گزارش «دنیای اقتصاد»، تحقیقات گروه نویسندگان طرح جامع مسکن نشان می‌دهد: سیاست‌های حمایت صرف از سمت عرضه در سال‌های گذشته کافی نبوده، به این علت که به رغم افزایش عرضه و بهبود شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (نسبت خانوارها به تعداد آپارتمان‌ها) نه تنها قیمت مسکن کنترل نشده، بلکه یکی از مهم‌ترین شاخص‌های سنجش اقتصاد مسکن تحت عنوان «دسترسی خانوارها به خانه» نیز به شدت افول کرده است.

این شاخص نشان می‌دهد طی 8 سال گذشته مدت زمان لازم برای خرید مسکن با احتساب 100 درصد پس‌انداز درآمد یک سال خانوار، از میانگین 8 سال در سال 84 به 12 سال در سال 92 افزایش پیدا کرده که این زمان برای کم‌درآمدها به 36 سال هم می‌رسد. همچنين قدرت خريد مسكن نيز در همين مدت، سالي 5.1 درصد كم شده است.

فردین یزدانی، مدیر تیم بازنگری طرح جامع مسکن دیروز در وزارت راه  و شهرسازی از مسوولان این وزارتخانه درخواست کرد برای بهبود وضعیت بازار و انعطاف‌پذیر شدن قیمت مسکن و همچنین رفع 10 گلوگاه اصلی، 6 ابزار برای کنترل بازار زمین به کار بگیرد.

یزدانی با اشاره به اینکه در حال حاضر با توقف رشد انفجارگونه جمعیت، تحولات جمعیتی شامل بعد خانوار و میزان جمعیت به ثبات نسبی رسیده است، گفت: در 8 سال گذشته تحت‌تاثير حجم بالاي عرضه و ساخت متوسط 581 هزار واحد مسكوني در هر سال، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بهبود يافت و از08.1 در سال 85 به 04.1 در سال 90 کاهش پیدا کرد؛ اما اين عرضه‌ها به طور كامل باعث كنترل قيمت و تعديل تقاضا نشد كه علت آن به ناكامي در انعطاف‌پذير كردن قيمت مسكن برمي‌گردد.

وی با انتقاد از بروز برخی اتفاقات طی ده سال گذشته در بازار مسکن که این بازار را به سمت و سوی نامطلوبی هدایت کرده است، افزود: طی سال‌های 83 تا 91، شیوه اداره شهرها و سیاست‌های مدیریت زمین شهری به گونه‌ای صورت گرفت که موجبات افزایش شدید قیمت زمین را فراهم کرد.

  افزایش سهم زمین در قیمت ساخت مسکن
یزدانی ادامه داد: شاخص سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن که در سال 84، حدود 48 درصد بود در سال 91 به 54 درصد رسید که این میزان در برخی شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها به بیش از 60 درصد نیز می‌رسد.

وی با ابزار نگرانی از رواج «کالایی شدن قانون در نظام شهرسازی» این پدیده را ناشی از تبدیل تراکم فروشی و استفاده از زمین به عنوان ابزار کسب درآمد برای مدیریت شهری عنوان کرد.
یزدانی همچنین با اشاره به کاهش سالانه 5.1 درصد از قدرت خرید خانوارها طی سال‌های 84 تا 92، خاطرنشان کرد: در سال 84، متوسط قیمت تمام شده یک واحد مسکونی با میانگین مساحت 108 مترمربع، معادل 34 میلیون تومان بوده است که از این میزان 16 میلیون تومان شامل سهم زمین بوده و شاخص دسترسی خانوار به مسکن با احتساب صددرصد پس انداز درآمد یک خانوار طی یک سال، در آن زمان 8 سال بوده است.

اما در سال 91، هزینه تمام شده ساخت چنین آپارتمانی حدود 100 میلیون تومان برآورد شده که از این میزان 55 میلیون تومان سهم زمین بوده و بنابراین شاخص توان‌پذیری یا دسترسی خانوار به مسکن به 12 سال رسیده است که این میزان در گروه‌های کم‌درآمد، تا 36 سال نیز تخمین زده شده است.

یزدانی با بیان اینکه هم‌اکنون 33 درصد از خانوارهای شهری زیر خط فقر مسکن قرار دارند، گفت: نوسانات شدید و ناپایداری در بازار مسکن، گرانی زمین، تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد و با درآمد متوسط، ناکارآیی بازار مسکن، ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، گسترش پدیده اسکان غیررسمی، حجم بالای واحدهای فرسوده و نیازمند نوسازی، ناکارآمدی نظام مدیریت و برنامه‌ریزی شهری، عدم کارآمدی بهینه صنعت ساختمان و نابرابری منطقه‌ای در بازار مسکن به عنوان 10 گلوگاه در بازار مسکن مطرح هستند.

این در حالی است که هم اکنون نامناسب بودن سطح وام مسکن منجر به گسترش پدیده اسکان غیررسمی در حواشی شهرها شده است.

  504 میلیون مترمربع، نیاز زمین در افق 1405
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، همچنین با بیان اینکه تا افق 1405 نیازمند ساخت و تامین 12 میلیون و 350 هزار واحد مسکونی هستیم، گفت: کل زمین مورد نیاز تا افق تعریف شده 504 میلیون مترمربع زمین خالص است.

وی ادامه داد: طی سال‌های اخیر عمده تغییرات و نوسانات قیمت مسکن ناشی از وضعیت نابسامان بازار زمین بوده است و هم اکنون نیز بازار زمین بازاری غیرشفاف، انحصاری، پرآشوب و دارای رفتارهای غیرمعقول از نظر سازگاری با نظام برنامه‌ریزی شهری است.

یزدانی تاکید کرد: اگر مساله ساختار درآمدی شهرداری حل نشود و زمین از ابزار کسب درآمد خارج نشود هیچ سیاستی برای ساماندهی آتی بخش مسکن متصور و موفق نخواهد بود. از این رو راه‌حل نهایی مشکل بازار مسکن را باید در حوزه مدیریت و برنامه‌ریزی شهری جست‌و‌جو کرد.
وی برای خروج از 10 گلوگاه مشکل‌ساز در حوزه مسکن گفت: اعمال سیاست‌هایی با هدف شفاف‌سازی در حوزه زمین جهت کاهش هزینه‌های مبادله از جمله راه‌اندازی سیستم‌های اطلاعاتی زمین با قابلیت دسترسی عموم، پالایش قوانین زمین، وضع عوارض و مالیات مناسب در بازار زمین، تمرکز بر واگذاری‌های دولتی و تحریک بازار از این طریق و همچنین اعمال اصلاحات در نظام مدیریت و برنامه‌ریزی شهری، مهم‌ترین پیشنهادهای موجود در این زمینه است.

  تاثیرگذاری 30 درصدی برای مسکن پردرآمدها
معاون شهرسازی و معماری وزیر راه  و شهرسازی نیز در همایش دیروز مسوولان شهرسازی با بیان اینکه دولت باید برای تامین مسکن چهار دهک کم درآمد مداخله مستقیم داشته باشد، گفت: تامین مسکن 6 دهک دیگر نیز نیازمند برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری به شکل مداخله غیرمستقیم از طرف دولت است.

پیروز حناچی افزود: مطابق با نظر وزیر راه  وشهرسازی دولت باید تاثیرگذاری 30 درصدی برای 6 دهک پردرآمدتر جامعه داشته باشد.

وی با اشاره به تجربه مسکن مهر به عنوان نقطه عطف و بزرگترین تجربه دولت در امر تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، تصریح کرد: هم‌اکنون طرح‌های توسعه شهری نسبت به مسکن کم‌درآمدها جهت خاصی ندارند. حناچی همچنین با انتقاد از شیوه مدیریت شهرها طی سال‌های اخیر، گفت: مشکل تراکم‌فروشی و عدم انضباط شهری تنها مختص کلانشهرها نیست و در حال حاضر می‌بینیم که شهرهای میانی نیز با این مشکلات درگیر شده‌اند، طوری که حتی شهرهایی که هنوز با افق جمعیتی خود فاصله زیادی دارند درخواست افزایش تراکم، افزایش محدوده و تجدید نظر در ضوابط شهری را دارند.