فرارو- تعیین سقف افزایش مبلغ اجاره به میزان ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در بقیه کلان‌شهر‌ها و ۱۵ درصد در بقیه شهرها، هرچند در ظاهر مناسب به‌نظر می‌رسد، ولی صرفا جنبه پیشنهاد دارد. چراکه در عمل بعید است بتوان صاحبخانه‌ها را به رعایت این سقف مجبور کرد. خیلی از قرارداد‌های اجاره به صورت غیررسمی امضا می‌شوند و هیچ کد رهگیری برای آن‌ها صادر نمی‌شود. از طرف دیگر اغلب صاحبخانه‌ها و مستاجر‌ها برای تمدید قراردادشان سراغ مشاوران املاک نمی‌روند و صرفا قرارداد قبلی را تمدید می‌کنند.
به گزارش فرارو، حالا در این بین افزایش مبلغ
اجاره‌خانه صرفا براساس توافق دو طرف تعیین می‌شود. اگر صاحبخانه کوتاه بیاید و به مبالغ کم راضی شود، باید خدا را شکر کرد، ولی اگر صاحبخانه بخواهد اجاره بیشتری بگیرد، مستاجر چاره‌ای جز تخلیه ندارد. حالا با کنار رفتن مستاجر قبلی، صاحبخانه سراغ افراد جدیدی می‌رود که اطلاعی از وضعیت اجاره سال قبل خانه ندارند و معلوم نیست در قرارداد جدید مبلغ اجاره‌خانه چقدر افزایش پیدا کند. مشابه این مورد را درباره مصوبه قبلی ستاد ملی مبارزه با کرونا هم شاهد بودیم.
پیش از این ستاد مقابله با کرونا قرارداد‌های اجاره را به صورت خودکار به مدت دو ماه تمدید کرد. با این حال آنچه که در بازار شاهد بودیم، عمل نکردن صاحبخانه‌ها به این مصوبه بود. گزارش‌ها از وضعیت اجرایی شدن مصوبه تمدید قرارداد‌های اجاره نشان می‌دهد خیلی از صاحبخانه‌ها عذر مستاجرشان را بعد از پایان قرارداد خواستند و حتی صادر نشدن حکم تخلیه و رسیدگی نکردن به پرونده‌ها و دعاوی مرتبط با این قضیه توسط شورای حل اختلاف کمکی به مستاجر‌ها نکرد. چون صاحبخانه لجوج می‌تواند با قطع کردن انشعاب آب، برق و گاز یا حتی تاخیر در پس دادن پول پیش برای مستاجر دردسر درست کند.
فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن
دوات نباید خود پیشقدم افزایش اجاره می‌شد
فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه دولت عملا با سقفی که برای افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها گذاشت، نقض غرض کرد، اظهار داشت: ببنید، دولت به عنوان نماینده حاکمیت نباید، خود در این شرایط اقتصادی اعلام کند که مالکان می‌توانند تا ۲۵ درصد اجارهبها را افزایش دهند و اگر کسی تمکین نکرد، می‌توان او را از خانه بیرون کرد، در شرایطی که از یک طرف کرونا بازهم اوج گرفته و مردم در این زمینه گرفتاری‌های زیادی دارند و از سوی دیگر قیمت‌ها در بازار‌های مختلف اعم از سکه، دلار و ارز نیز به صورت افسار گسیخته با افزایس روبرو هستند، عملا مستاجران در این رابطه دچار زحمت شده‌اند.
وی افزود: چاره کار این بود که به مانند دو ماه اول سال قرارداد‌ها بدون افزایش قیمتی برای یک سال تمدید می‌شد، تا این شرایط خاص که عرض کردم، به اتمام می‌رسید و بعد برای سال بعد اجاره‌ها افزایش پیدا می‌کرد، با توجه به اینکه مردم الان در فشار شدید اقتصادی هستند، این سقف‌گذاری برای بازار مسکن، می‌تواند قیمت‌ها را بیش از پیش با افزایش روبرو کند.
بیضایی با اشاره به اینکه این کار می‌تواند درگیری بین موجر و مستاجر را افزایش دهد، گفت: مکانیزم این کار به طور دقیق مشخص نشده، با توجه به اینکه اکثر خانه‌هایی که اجاره هستند، برای پرداخت هزینه آن، ترکیبی از ودیعه و اجارهبها در نظر گرفته شده، مشخص نیست که اگر مالکی هم بر روی اجاره کشید و هم بر روی پول پیش، مستاجر باید چه کاری کند، اگر کار بخواهد به شکایت بکشد، داستان خیلی بالا می‌گیرد و عملا زندگی مستاجر سخت می‌شود، بنابراین این راه‌حلی که دولت پیش پای مالکان و مستاجران، عملا مشکلی را حل نمی‌کند.
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: زیرساخت‌های لازم برای نرخ‌گذاری در بخش مسکن وجود ندارد، زیرا که ملک به مانند کالا‌های دیگر مانند خودرو و یا محصولات فولادی همگن نیست و نمی‌تواند برای آن نسخه‌ای واحد پیچید، از سوی دیگر دولت نمی‌تواند در امر نرخ‌گذاری ورود کند، زیرا که تجربه این کار در گذشته در کالایی مانند خودرو تکرار شد، اما تجربه موفقی نبود، بنابراین نباید به اجرای چنین مسئله‌ای خوشبین بود.
بازار مسکن امروز با آشفتگی بسیار زیادی روبرو است
خانه‌های ۲۵ متری مناسب شرایط ایران نیست
وی همچنین در واکنش به ساخت خانه‌های ۲۵ متری، تصریح کرد: شهرداری چنین موضوعی را پیشنهاد داده، این در حالیست که شهرداری خود امروز با مشکلات عدیده اقتصادی روبرو است و نمی‌تواند از پس خود بر آید، حال چگونه می‌خواهد طرح‌های مسکن را تامین مالی کند، خود جای سوال دارد، بنابراین اول باید به طور دقیق و اصولی به ابعاد چنین طرح‌هایی فکر کرد و بعد به اجرای آن پرداخت.
بیضایی با تاکید بر اینکه طراحان ساخت مسکن ۲۵ متری مثال‌هایی می‌زنند، در مورد این که طرح‌های این چنینی در کلان‌شهر‌های جهان اجرایی شده و موفقیت آمیز نیز بوده، ادامه داد: اینکه گفته می‌شود در شهر‌هایی نظیر توکیو، سئول و شانگ‌های خانه‌های ۲۵ متری ساخته شده و بسیار مثمرثمر نیز واقع شده، درست است، اما باید به این نکته توجه کرد که شهری به مانند توکیو با کمبود زمین روبرو است، زیرا که ژاپن با کوهستان و ساحل محصور شده و با محدودیت زمین روبرو است، اما ما در کشورمان مشکل زمین نداریم، اتفاقا بیشتر زمین‌های کشور نیز بایر است و قابلیت کشاورزی بر روی آن وجود ندارد، بر همین اساس می‌توان از آن‌ها برای ساخت مسکن استفاده کرد.
این پژوهشگر مسکن گفت: در شهر‌هایی که عنوان شد، نگاه می‌کنند ببنید که جامعه هدف مسکن ۲۵ متری چند نفر هستند و بعد با توحه به این موضوع برنامه‌ریزی برای ساخت را آغاز می‌کنند، این خانه‌ها تنها مناسب سکونت و زندگی یک نفر است که این جامعه هدف در شرق آسیا نیز زیاد است، اما در کشورمان برآورد درستی از این مسئله وجود ندارد و نمی‌توان در مورد آن تخمین زد، به بیان دیگر ساخت چنین خانه‌هایی در کشورمان به نظر می‌رسد مناسب نباشد و آن نتیجه‌ای که از آن انتظار می‌رود را نمی‌توان کسب کرد.
وی همچنین در مورد بورس مسکن نیز اذعان داشت: شرایط شکل‌گیری این بورس خاص است، اگر برای تامین مالی پروژه‌های مسکن بخش خصوصی باشد، این طرح جوابگو است، اما برای طرح‌های دولتی مانند طرح ملی اقدام مسکن به دلیل اینکه الگوی دولت این است که مسکن را ارزان‌تر تولید کند، حضور در بورس نمی‌تواند مناسب باشد، چرا که بورس یک بازار رقابتی است و امکان دارد، قیمت‌ها را با نوسان روبرو کند، بنابراین این موضوع در مورد طرح‌های دولتی مسکن نمی‌تواند مصداق پیدا کند.