فرارو- تفکیک در لغت به معنی جدا کردن قطعات از یکدیگر و در حقوق ثبت به معنی کوچک‌تر کردن مال غیرمنقول است. تفکیک با مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است، اما با آن‌ها فرق دارد در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی حتی یک نفر که مالک شش دانگ زمین است، می‌تواند با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می‌خواهد، آن را به قطعات کوچک‌تر تفکیک نماید.
اما در افراز دو یا چند مالک در ملکی به صورت مشاع دارای سهم می‌باشند در صورتی که توافقی برای تقسیم سهم اختصاصی ما بین خود نداشته باشند، هر یک از مالکین مشاع می‌توانند از اداره ثبت اسناد و املاک و یا دادگاه محل وقوع ملک، درخواست صدور رای افراز نمایند یعنی سهم خود را از سایر شرکا جدا نموده و به صورت اختصاصی سند مالکیت دریافت نمایند.
تقسیم شامل کلیه اموال اعم از منقول و غیر منقول است مانند جایی که سهم الارث چند نفر با هم درآمیخته و هیچ کدام از طرفین حاضر به مصالحه درباره سهم خود نیستند در این حالت ورثه می‌توانند درخواست تقسیم مال مشترک را به دادگاه صالح بدهند.
صورت مجلس تفکیکی چیست؟
پس از آن که آپارتمانی ساخته شد همه قطعات آن به صورت مشاع می‌باشد برای اینکه بتوان برای هر واحد به صورت جداگانه سند اخذ نمود لازم است مشخصات هر یک از واحد ها، قسمت‌های دیگر شامل پارکینگ و انباری و قسمت مشاعات مشخص گردد به سندی که از طرف اداره ثبت صادر می‌گردد و مشخصات قسمت‌های تفکیکی را مشخص می‌کند صورت مجلس تفکیکی گفته می‌شود.
صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط ثبت اسناد و املاک تهیه می‌شود. این صورت مجلس صرفاً به تعریف حدود اربعه واحد‌های مستقل و ذکر مساحت آن‌ها و شماره گذاری آن‌ها می‌پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحد‌ها بپردازد. بدیهی است اگر کل ملک قبل از تفکیک متعلق به یک فرد بوده کل قطعات نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی بوده باشد در این صورت کل واحد‌ها و قطعات تفکیک شده یک به یک با قدرالسهم مشخص شده متعلق هر یک از مالکین خواهد بود.
مرجع تنظیم صورت مجلس تفکیکی و نحوه صدور آن
صدور صورت مجلس تفکیکی برای املاک، پس از اخذ پایان کار از شهرداری مربوطه قابل انجام است به این معنی که پس از پایان عملیات ساختمانی و تایید مهندس ناظر و صدور پایان کار، مالک به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی را تسلیم دفتر اسناد رسمی می‌نماید.
سر دفتر اسناد رسمی، تقاضای مالک یا مالکین را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می‌نماید و اداره ثبت اسناد و املاک با ارجاع به کارشناس مربوطه، نسبت به صدور صورت مجلس تفکیکی اقدام می‌نماید؛ بنابراین طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت هر گاه مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک ملکی را داشت، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی‌نفع براساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد.
مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود؛ هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد؛ لذا با توجه به ماده فوق ابتدا متقاضی تفکیک ملک در محدوده شهر، جهت دریافت نقشه تفکیکی به شهرداری منطقه مربوط به ملک مراجعه و تقاضای خود را اعلام می‌کند.
در این صورت شهرداری موظف به ارائه و تسلیم نقشه مزبور به متقاضی است، زیرا ادارات ثبت در زمان دریافت تقاضای تفکیک از سوی مالکان، تفکیک را براساس نقشه‌ای که قبلاً به تأیید شهرداری رسیده انجام می‌دهند. (در روستا‌ها وزارت مسکن و شهرداری موظف است از طرف روستاییان نقشه تفکیکی وضع موجود روستا را تهیه و به اداره ثبت اسناد ارسال کند که به تأیید مراجع دیگری نیاز نیست) پس از دریافت نقشه از شهرداری، متقاضی با مراجعه و ارائه نقشه مزبور به دفتر اسناد رسمی، از اداره ثبت تقاضای استعلام برای تفکیک پلاک خود می‌کند.
پس از طی مراحل فوق نماینده ثبت، صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می‌کند که پس از پرداخت هزینه‌های قانونی و صدور آن، نسخه‌ای از آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌کند. البته لازم به ذکر است که صورت مجلس تفکیکی باید در دفتر املاک به ثبت برسد و برای آن سند رسمی تنظیم شود؛ در غیر این صورت مالک یا مالکان تا قبل از ثبت می‌توانند ابطال آن را درخواست کنند.
مدارک لازم برای صدور صورت مجلس تفکیکی
۱- مدارک شناسایی از قبیل: شناسنامه و کارت ملی
۲- ارائه گواهی پایان کار ساختمان و اسناد مالکیت
الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
در صورتی که آپارتمانی ساخته شود و فروشنده اقدام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ننماید با توجه به اینکه این امر از لوازم انتقال سند رسمی است و انتقال سند رسمی و انجام کامل همه امور اداری و ثبتی به عهده فروشنده است خریدار می‌تواند نسبت به طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید.