فرارو- بر اساس جدید‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت قیمت مسکن در پایتخت، هرچند از قیمتها کاسته شده، اما این آهنگ نزول بسیار کنده بوده، از سوی دیگر بر اساس اعلام کارشناسان، قیمت مسکن حدودا تا ۱۰ درصد دیگر کاهش خواهد یافت که این امر ناشی از تخلیه حباب قیمت مسکن خواهد بود.
به گزارش فرارو، «
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریورماه سال ۱۳۹۸»، برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده می‌شود.
در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۲۶.۷ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۸ درصد کاهش و ۵۶.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در شهریورماه سال۱۳۹۸، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۲.۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۵.۳ و ۷۳ درصد کاهش نشان می‌دهد.
همچنین در ادامه جدول بانک مرکزی پیرامون متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی و تعداد معاملات انجام واحد‌های مسکونی انجام شده درمناطق ۲۲ گانه شهر تهران را ملاحظه می‌کنید:
همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در شهریورماه سال جاری موید رشد به ترتیب معادل ۳۱.۴ و ۲۹.۸ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
رکود بازار مسکن چندین ساله است
فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه بازار مسکن طی ۶، ۷ سال گذشته به هیچ وجه در رونق به سر نبرده است، اظهارداشت: «با توجه به اینکه مسکن طی سالیان گذشته در وضعیت به اصطلاح رکود تورمی به سر برده است، به هیچ عنوان نمی‌توان گفت این بازار رونق را پشت سر گذاشته است.»
فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن
وی افزود: «شما زمانی می‌توانید از رونق مسکن حرف بزنید که ملاک‌هایی نظیر افزایش میزان ساخت وسازها، رشد صدور پراونه‌های ساختمانی و... اتفاق بیفتند، وگرنه صرف اینکه افزایش قیمت در بازار مسکن رخ دهد، نمی‌توان آن را رونق معنا کرد.»
بیضایی اضافه کرد: «در سال ۹۱ و ۹۲ که آخرین سال‌های رونق بازار مسکن بود، تعداد واحد‌هایی که ساخته شد بالغ بر ۸۰۰ هزار واحد بودند، این در حالیست که طی دوسال گذشته این عدد به زیر ۴۰۰ هزار واحد و به طور دقیق ۳۵۰ تا ۳۶۰ هزار واحد مسکونی رسیده است، بنابراین همان‌طور که مشاهده می‌کنید این آمار به نصف کاهش یافته و این نشان دهنده آن است که بازار مسکن به رکود عمیقی طی سالیان اخیر فرو رفته است.»
بیشتر بخوانید:
قیمتها به سال ۹۶ بر نمی‌گردد
این کارشناس بازار مسکن همچنین در پاسخ به این پرسش که وضعیت قیمتها را تا پایان سال چگونه ارزیابی می‌کنید، گفت: «با توجه به انتظارات تورمی که طی دو سال اخیر در بازار مسکن رخ داد و قیمتها به شکل فزاینده‌ای با افزایش روبرو شدند، این امر باعث شد که دیگر مشتری برای خرید وجود نداشته باشد، با توجه به قیمت‌هایی که در بازار وجود داشت.»
بیضایی ادامه داد: «به طور مثال در سال گذشته یک فرد ملک خود را متری ۱۲ میلیون تومان برای فروش گذاشته بود، در حالیکه قیمت در آن مقطع متری ۱۱ میلیون تومان بود، آن ۱ میلیون اضافی بر اساس انتظارات تورمی بوده که مالک پیش خود گفته شاید کسی حاضر باشد ۱۲ میلیون تومان نیز بدهد، اما بعد از آنکه مشتری در بازار پیدا نشد، قیمت‌را به عرف بازگزداند.»
وی بیان کرد: «حال در امسال نیز آن متری ۱۱ میلیون تومان اندکی عقب نشینی کرده آن هم به خاطر تخلیه تدریجی حباب بازار مسکن است و به اعتقاد بنده این کاهش قیمت در این متری ۱۱ میلیون تومان تا ۱۰ می‌تواند اتفاق افتد.»
این کارشناس مسکن تصریح کرد: «اما باید به این نکته نیز توجه کرد این کاهش ۱۰ درصدی طی سال‌های آینده با توجه به تورمی که در اقتصاد به وجود آمده، به قیمت خانه اضافه خواهد شد، بنابراین نباید چنین انتظاری را داشت که قیمتها به سال ۹۶ برگردد.»
به اعتقاد کارشناسان برای ساماندهی بازار مسکن دولت باید از خانه های خالی مالیات دریافت کند
مشکل اصلی بازار مسکن در ایران
بیضایی با تاکید بر اینکه مشکل اصلی بازار مسکن در ایران مسئله زمین است، گفت: «به دلیل اینکه عمده سرمایه‌گذاری‌هایی که در بخش مسکن صورت گرفته در بخش زمین است، این نقدینگی در زمین محبوس شده و در سیستم اقتصادی مسکن به جریان نمی‌افتد، در چنین حالتی باید دولت مسئله زمین را برای افزایش ساخت و ساز‌ها حل کند، تا دوباره صنعت مسکن به رونق بیفتد.»
وی با اشاره به اینکه اگر دولت بتواند مسئله زمین را حل کند، می‌توان به اوضاع بازار مسکن امیدوار شد، گفت: «با توجه به اینکه از نظر نیروی انسانی متخصص و همچنین مواد اولیه ساخت و ساز اعم از مصالح ساختمانی در کشور با مشکلی روبرو نیستیم، در صورتیکه زمین نیز در اختیار قرار بگیرد، میزان ساخت و ساز می‌تواند افزایش پیدا کند و از این طریق عرضه و تقاضا متعادل شده و به تبع آن قیمتها نیز کاهش خواهد یافت.»
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین با اشاره به فعالیت‌های سوداگرانه‌ای که در بازار مسکن طی سالیان گذشته رخ داده است، گفت: «دولت باید بر بخش مسکن وانجام فعالیت‌های سوداگرانه در آن مالیات اخذ کند، در صورتی که این امر عملیاتی شود و هزینه سوداگری در این بخش زیاد شود، دیگر کسی به سراغ سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به نیت کسب سود نخواهد آمد.»
بیضایی اضافه کرد: «به بیان دیگر الان اکثر نقدینگی که در بازار مسکن وجود دارد مربوط به تقاضای سرمایه‌ای است و تقاضا مصرفی در اقلیت است، اما اگر ار خانه‌های خالی و عایدی سرمایه مالیات اخذ شود، شاهد خالی شدن بازار مسکن از سوداگری خواهیم بود.»
وی راهکار اجرایی شدن اخذ مالیات در بازار مسکن را استفاده از بانک‌های اطلاعاتی از جمله سامانه ملی املاک و اسکان اعلام کرد و گفت: «دولت چند سالی می‌شود که وزارت مسکن وشهرسازی را مکلف به راه‌اندازی این سامانه کرده، اما علیرغم این تکلیف بر اساس اعلام مسئولان این سامانه فوق، حداقل تا پایان سال اجرایی نخواهد شد، اما اگر این امر محقق شود، می‌توان از خانه‌های خالی مالیات اخذ کرد.»