آثار کاهش نرخ سود بر بازار مسکن

فرهیختگان نوشت:بالا بودن نرخ سود سپرده‌های بانکی طی سال‌های اخیر موجب شده رکود بازار مسکن طولانی‌تر شود؛ رکودی که از دو سال گذشته آغاز شده و همچنان در این بازار سنگینی می‌کند.

مساله رکود در بازار مسکن در این سال‌ها نه‌تنها معاملات مسکن را به‌طور قابل‌توجهی کاهش داده که بنگاه‌های املاک را در آستانه ورشکستگی قرار داده است. برای همین هم دولت برای خروج این بازار از رکود، برنامه‌ جدیدی اتخاذ کرده و در کنار سایر اقداماتی چون افزایش تسهیلات، کاهش نرخ سود بانکی را هم در اولویت کاری خود قرار داده تا یخ‌های رکودی بازار مسکن شکسته شود. این راهکار در شرایطی عملیاتی شده که سه دیدگاه در این باره مطرح می‌شود؛ ‌دیدگاه اول براین باور است که کاهش نرخ سود بانکی زمینه‌ساز افزایش تولید در بازار مسکن می‌شود، دیدگاه دوم اما بر این تاکید دارد که کاهش سود بانکی نرخ اجاره را افزایش می‌دهد و دیدگاه سوم برخلاف دو دیدگاه اول اعتقاد دارد که کاهش این نرخ تاثیری بر بازار مسکن ندارد.

 موثر در اجاره‌بها
کاهش نرخ سود بانکی شاید در قیمت فروش واحدهای مسکونی تاثیرگذار نباشد، اما این موضوع در مورد اجا‌ره‌بهای مسکن فرق دارد. ایرج رهبر، عضو هیات‌رئیسه کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره به «فرهیختگان» می‌گوید: «از آنجا که بخشی از مبلغ اجاره‌بها به صورت ودیعه و بخشی به صورت اجاره است، با کاهش نرخ سود بانکی امکان دارد آنها که به‌دنبال سود بیشتر هستند، ودیعه را تبدیل به اجاره نقدی کنند که این مساله می‌تواند منجر به افزایش اجاره‌بهای مسکن شود. درصورتی‌که در گذشته که نرخ سود بانکی بالا بود، مالکان گرایش بیشتری به ودیعه مسکن داشتند درحالی که با کاهش نرخ سود این انگیره کاهش می‌یابد.»

او اضافه می‌کند: «معمولا معاملات مسکن با اجاره‌بها نسبت عکس دارد؛ وقتی خریدوفروش متوقف می‌شود، مالکان به سمت اجاره‌بهای مسکن هدایت می‌شوند و در چنین شرایطی تقاضا برای اجاره مسکن افزایش می‌یابد و در نتیجه قیمت اجاره بالا می‌رود.»

با توجه به این اظهارات، رهبر تاکید می‌کند که بهتر است دولت طرح‌هایی در بخش اجاره‌بها ارائه کند؛ به‌عنوان مثال دربخش‌های استیجاری سرمایه‌گذاری کند یا خود واحدهایی در حد کلان بسازد و اجاره دهد، در این صورت می‌توان شاهد کاهش و نه افزایش اجاره‌بها بود. البته اگر چنین طرح‌هایی هم عملیاتی شوند، بازهم زمان می‌برد تا شاهد تعادل در قیمت‌های اجاره باشیم.»

بیت‌الله ستاریان، عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران نیز به «اقتصادنیوز» گفته مالکان اکنون گرایش بیشتری به دریافت اجاره دارند، به‌دلیل اینکه بازار رکودزده فعلی جایی برای گردش پول ندارد، بنابراین پول مالکان بازدهی خوبی در این بازار ندارد؛ به همین دلیل ترجیح می‌دهند که به جای ودیعه، اجاره بگیرند. از طرفی دیگر سپرده‌های بانکی هم پاسخگو نیست، چراکه نرخ سپرده‌ها در حال کاهش پیدا کردن است و این موضوع نیز موجب می‌شود که صاحبخانه‌ها گرفتن اجاره را به پول پیش ترجیح دهند.»

او این را هم اضافه کرده که نرخ اجاره از چارچوب کلی خود که تنها باید بین 15 تا 20 درصد از قیمت کل ملک باشد، خارج نمی‌شود البته این موضوع بستگی به این دارد که چه پیش‌بینی‌ای برای اقتصاد کشورمان داریم، مثلا اگر پیش‌بینی شود که بازار مسکن از سال آینده رشد می‌کند، بنابراین در پی رونق بازار مسکن، هم قیمت مسکن افزایش می‌یابد و هم اجاره‌ها بین 15 تا 20 درصد از قیمت ملک بالاتر می‌رود.

 بی‌تاثیر در بازار مسکن
برخی دیگر از کارشناسان اما تاکید دارند که کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد تاثیری بر بازار مسکن ندارد. حسام عقبایی، رئیس اتحادیه املاک دراین باره گفته که معمولا عمده موجرین در بازار مسکن به دنبال تامین معاش و درآمد هستند و برای همین همواره دریافت اجاره برای آنها اهمیت دارد، بنابراین با کاهش نرخ سود بانکی اتفاق جدیدی در بازار رهن و اجاره نمی‌افتد. او این را هم گفته که مالکانی که به دنبال دریافت پول پیش و ودیعه بیشتر هستند، عموما موجرینی هستند که رویکرد سرمایه‌گذاری دارند یا در خرید مسکن پول‌شان کم بوده و با رهن دادن واحدشان درصدد جبران پول موردنیاز هستند یا برای تامین هزینه ازدواج و جهیزیه فرزندان نیاز به پول دارند، لذا ترجیح می‌دهند به جای دریافت اجاره، پول پیش دریافت کنند. اما تعداد موجرانی که پول از مستاجر می‌گیرند تا در بانک برای دریافت سود سپرده‌گذاری کنند، محدود است، بنابراین کاهش نرخ سود بانکی تاثیری در بازار رهن و اجاره ندارد و رصدی که در این هفته‌ها از بازار معاملات داشتیم، این موضوع را تایید می‌کند. با این وجود او معتقد است که کاهش نرخ سود بانکی موجب می‌شود تا بازار مسکن سریع‌تر از رکود خارج شود.

یحیی اثنی‌عشری، دبیرکل اسبق بانک مرکزی نیز به‌تازگی اعلام کرده بود که کاهش نرخ سود بانکی تاثیری در بازار مسکن ندارد.

 احتمال خروج سپرده‌ها به سمت مسکن
مساله دیگر این است که کاهش نرخ سود بانکی چه تاثیری بر سپرده‌های بانکی خواهد داشت؟ آیا کاهش این نرخ می‌تواند منجر به خروج سپرده‌ها از شبکه بانکی و هدایت آن به سمت بازار مسکن شود یا خیر؟
ایرج رهبر دراین باره این‌گونه توضیح می‌دهد: «به‌طور قطع نمی‌توان گفت سپرده‌های بانکی به سمت بازار مسکن هدایت می‌شوند، چراکه معمولا سرمایه به سمتی می‌رود که سود داشته باشد. حال اگر زمینه لازم فراهم نشود، شاید بخش مسکن نتواند سرمایه‌ها را جذب کند و امکان دارد این سرمایه‌ها به سمت بازارهای دیگری چون سکه و ارز و حتی فعالیت‌های خدماتی چون صادرات و واردات هدایت شوند.»

او این را هم اضافه می‌کند که در شرایط فعلی که مسکن در رکود است، سپرده‌ها به سمت بازار مسکن هدایت نخواهد شد.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه املاک اما نظر دیگری دارد. او پیش از این به «فرهیختگان» گفته بود که کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند ‌انگیزه ورود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را بالا ببرد. حال هر چقدر نرخ سود بانکی کاهش یابد، مردم بیشتر سرمایه‌ها و دارایی‌های خود را به حوزه ساخت‌وساز و تولید هدایت می‌کنند.

با این تفاسیر، بر اساس گفته‌های کارشناسان بازار مسکن، کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد منجر به افزایش تولید مسکن می‌شود اما با توجه به اینکه در شرایط فعلی مالکان ترجیح می‌دهند به جای گرفتن ودیعه، نرخ اجاره را افزایش دهند، احتمال اینکه قیمت اجاره افزایش یابد، دور از ذهن نخواهد بود.