رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده، گفت: پروژه‌های ساختمانی می‌توانند به واحد‌های کوچک‌تری حتی کمتر از یک مترمربع تقسیم شوند که هر واحد از پروژه نمایانگر یک توکن دیجیتال است.
متولی نوسازی بافت‌های فرسوده برای قفل‌گشایی از «تامین مالی جریان ضعیف ساخت‌وساز» طرح خرید دیجیتالی ملک را در دستورکار قرار داده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، براساس این طرح «دارایی زمین» به دارایی رمزنگاری‌شده تبدیل می‌شود؛ به‌طوری‌که متقاضیان خرید مصرفی و حتی سرمایه‌ای ملک با خرید توکن‌ها می‌توانند وارد این بازار شوند. تفاوت این مدل خرید ملک با شکل سنتی (فعلی) آن است که هم‌اکنون، دست تقاضای مصرفی به آپارتمان نمی‌رسد و تحرکات تقاضای سرمایه‌ای نیز به التهاب قیمت می‌انجامد.
توکن مسکن، اما از دو بابت باعث «تغییر مسیر بازار از رکود تورمی» می‌شود. در این طرح امکان خرید ملک در مقیاس بسیار خرد و حتی کمتر از یک مترمربع به وجود می‌آید؛ بنابراین سرمایه‌های عازم بازار ملک را جذب می‌کند. از طرفی، سرمایه‌های جذب‌شده در خدمت «تامین مالی ساخت‌وساز» قرار می‌گیرد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد این طرح نسخه مدرن «فروش متری» و شاید نسخه تکامل‌یافته و بدون تشریفات «صندوق زمین‌وساختمان» است که اگر درست طراحی و اجرایی شود، ۵ چالش بخش مسکن و ساختمان را برطرف خواهد کرد.
تقویت رکود ساخت وساز، کاهش سودآوری صنعت ساختمان، افت قدرت خرید مردم، عدم تطابق تسهیلات اعطایی از سوی بانک‌ها برای خرید و ساخت مسکن با قیمت ساخت و خرید و همچنین عدم نوسازی بافت فرسوده مطابق برنامه ریزی‌ها در اسناد بالادستی کشور از جمله مهم‌ترین چالش‌های بخش مسکن در کشور است. جهش‌های متوالی قیمتی در بخش مسکن باعث شده تا پس انداز مردم کفاف ورود به بازار مسکن را ندهد و روانه بازار‌هایی نظیر بازار سکه و ارز شود.
در چنین شرایطی رودابر رئیس گروه تامین سرمایه در نهاد نوسازی بافت فرسوده به ارائه طرحی برای تامین مالی ساخت وساز در بافت فرسوده بر مبنای سرمایه‌های خرد پرداخت. تصویب و اجرایی شدن این طرح که در سازمان بازآفرینی تعریف شده، می‌تواند با ورود سرمایه به صنعت ساخت وساز در بافت فرسوده از سویی چالش تامین سرمایه در این بخش را حل کرده و از سوی دیگر فرصتی برای عموم مردم برای ورود به بازار مسکن با سرمایه‌های نسبتا خرد فراهم کند.
صفورا رودابر رئیس گروه تامین سرمایه در نهاد نوسازی بافت فرسوده (سازمان بازآفرینی شهری) ایران به ارائه راهکار تامین سرمایه برای نوسازی بافت فرسوده پرداخت و گفت: توکنایز کردن دارایی ها، یک روش نوآورانه برای تامین مالی و مشارکت اجتماعی در پروژه‌های ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده به شمار می‌رود که این روش برای نوسازی بافت فرسوده کشور نیز قابلیت اجرا دارد.
این کارشناس تامین مالی در بافت فرسوده گفت: توکنایز کردن دارایی‌ها (Asset Tokenization) به فرآیند تبدیل دارایی‌های فیزیکی یا غیر‌فیزیکی به توکن‌های دیجیتال اشاره دارد که به طور معمول بر روی بلاک‌چین ثبت می‌شوند. این توکن‌ها نمایانگر سهمی از دارایی‌های واقعی هستند و امکان خرید، فروش و انتقال آنها را در فضای دیجیتال فراهم می‌کنند. در حوزه پروژه‌های ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده، این فناوری می‌تواند به طور خاص به عنوان ابزاری برای تامین مالی و مشارکت اجتماعی مورد استفاده قرار گیرد.
یکی از راه‌های اصلی استفاده از توکنایز کردن دارایی‌ها در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، توکنایز کردن زمین هاست. در بسیاری از کشورها، زمین‌های موجود در بافت‌های فرسوده معمولا متعلق به دولت، نهاد‌های عمومی یا بخش‌خصوصی هستند. این زمین‌ها به دلیل فرسودگی یا عدم استفاده بهینه از ارزش بالایی برخوردار نیستند، اما می‌توان آنها را به دارایی‌های دیجیتال قابل معامله تبدیل کرد.
رودابر در پاسخ به این سوال که چگونه فرآیند توکنایز کردن اجرایی می‌شود گفت: این فرآیند شامل چند مرحله است که مرحله اول آن تبدیل زمین به توکن: دولت یا مالکان خصوصی می‌توانند زمین‌هایی را که قصد دارند در آنها پروژه‌های نوسازی ایجاد کنند، به توکن‌های دیجیتال تبدیل کنند. هر توکن نمایانگر سهمی از زمین یا پروژه است. ارائه توکن‌ها به بازار گام بعدی است. این توکن‌ها به صورت عمومی عرضه می‌شوند و به سرمایه گذاران خرد و کلان این امکان را می‌دهند که در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده سرمایه گذاری کنند. در این حالت، حتی افرادی که توان مالی بالایی ندارند می‌توانند در پروژه‌ها مشارکت داشته باشند. ایجاد بازار ثانویه نیز گام دیگر در این مسیر است؛ توکن‌ها می‌توانند در بازار‌های دیجیتال به فروش برسند یا خریداری شوند. این امکان باعث می‌شود که پروژه‌های نوسازی به منابع مالی بیشتری دست یابند و سرمایه گذاران بتوانند به راحتی دارایی‌های خود را در بازار‌های دیجیتال معامله کنند. رودابر به توضیح فرآیند توکنایز کردن پروژه‌های ساختمانی پرداخت و گفت: یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، تامین منابع مالی برای ساخت مسکن و بازسازی محله هاست. با استفاده از توکنایز کردن پروژه‌های ساختمانی، می‌توان بخش‌هایی از پروژه‌های بزرگ را به توکن‌های دیجیتال تقسیم کرد که هر کدام نشان دهنده یک سهم از پروژه هستند.
وی در توضیح فرآیند این کار گفت: پروژه‌های ساختمانی می‌توانند به واحد‌های کوچک‌تری حتی کمتر از یک مترمربع تقسیم شوند که هر واحد از پروژه نمایانگر یک توکن دیجیتال است. این توکن‌ها می‌توانند ارزش گذاری شوند و در پلتفرم‌های مختلف برای جذب سرمایه به فروش برسند. در این حالت به دلیل کوچک شدن واحد‌های فروش زمین در مقیاس یک مترمربع یا کمتر، بهای لازم برای خرید زمین (سهم مشارکت) و سرمایه گذاری در بازار نوسازی بافت فرسوده، «استطاعت پذیر» می‌شود و خیلی از ساکنان این محله ها، خانه اولی‌ها و متقاضیان سرمایه گذاری در بازار ملک را جذب می‌کند و باعث تامین مالی پروژه ساختمانی برای مالک و سرمایه گذار اصلی که سازنده‌ها هستند، خواهد شد.
به این ترتیب سرمایه گذاری از طریق توکن‌ها گام بعدی در این مسیر است که طبق آن سرمایه گذاران می‌توانند توکن‌های دیجیتال مرتبط با پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده را خریداری کنند و به این ترتیب در این پروژه‌ها سرمایه گذاری کنند. در این حالت، افراد با مقادیر کم نیز می‌توانند در پروژه‌ها سهم داشته باشند. مدیریت مالی پروژه از طریق بلاک‌چین دیگر امکان در این مسیر است؛ در این مسیر تمامی تراکنش ها، قرارداد‌ها و پرداخت‌ها می‌تواند به صورت شفاف و ثبت شده در بلاک‌چین انجام شود، که این امر کمک می‌کند تا تمامی مراحل پروژه از تامین مالی تا ساخت، قابل پیگیری و شفاف باشد.
رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده گفت: اگرچه بخش عمده زمین‌ها در بافت فرسوده مربوط به ساکنان بوده و از نوع زمین ریزدانه است؛ اما بخشی از خانه و زمین‌ها در این مناطق در گذشته و طی سالیان اخیر توسط نهاد‌های عمومی خریداری شده؛ بنابراین بافت فرسوده نیز دارای زمین‌های یکپارچه است که این زمین‌ها قابلیت توکنایز کردن دارد. رودابر در پاسخ به این سوال که چه زمین‌هایی در ابتدا قابلیت استفاده در این پیشنهاد را دارند به زمین‌های بزرگ واقع در بافت فرسوده متعلق به سازمان‌های دولتی و عمومی نظیر سازمان بازآفرینی اشاره کرد.
وی ادامه داد: البته فرآیند اجرایی توکنایز کردن دارایی ها، به‌ویژه در اراضی دولتی و خصوصی، نیازمند مراحل مشخص و هماهنگی میان بخش‌های مختلف است. این فرآیند می‌تواند شامل چند مرحله کلیدی باشد که به طور کلی در هر دو نوع اراضی (دولتی و خصوصی) مشابه است، اما در هر کدام تفاوت‌هایی بسته به نیاز‌های قانونی و همکاری‌ها وجود دارد.
رودابر گفت: مشخص شدن وضعیت مالکیت زمین اولین مرحله در فرآیند توکنایز است؛ در ادامه باید سراغ ارزیابی و مستندسازی وضعیت زمین رفت. درواقع این مرحله که شامل ارزیابی دقیق وضعیت زمین (شامل وضعیت قانونی، محیطی و اقتصادی) می‌شود؛ برای توکنایز کردن ضروری است و گام دیگر در تکمیل مرحله اول توکنایز کردن است. این مرحله شامل تحلیل مالی و ارزش گذاری زمین به عنوان یک دارایی است که توکن خواهد شد.
ایجاد مدل توکنایزینگ و ساختار توکن مرحله دوم است که از طراحی مدل اقتصادی توکن آغاز می‌شود؛ در این مرحله، ساختار توکن‌ها و نحوه تخصیص آنها تعریف می‌شود. به طور معمول، یک توکن می‌تواند نمایانگر سهمی از یک زمین، حق بهره برداری، یا سود حاصل از پروژه‌های بازسازی باشد. توکن‌ها می‌توانند به صورت Security Token (که نماینده سهم از یک دارایی واقعی است) یا Utility Token (که نمایانگر دسترسی به خدمات یا امکانات خاصی است) طراحی شوند.
وی ادامه داد: جذب سرمایه گذاران خرد و کلان اقدام بعدی است؛ به واسطه توکنایز کردن، افراد و شرکت‌ها می‌توانند به طور غیرمستقیم در پروژه‌های بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده سرمایه گذاری کنند. در فرآیند توکنایز کردن اجرای پروژه و نظارت بر فرآیند بازسازی است. این فرآیند با پروژه‌های بازسازی و نوسازی آغاز می‌شود. پس از جذب سرمایه از طریق فروش توکن‌ها، فرآیند بازسازی یا نوسازی شروع می‌شود. این پروژه‌ها ممکن است شامل ساخت‌وساز جدید، نوسازی زیرساخت‌ها، و بهبود فضا‌های عمومی باشد. توکن‌های ایجادشده می‌توانند به عنوان نماینده‌ای از سهم‌های مختلف پروژه‌ها عمل کنند.
فرآیند توکنایز کردن نیز شامل توزیع سود و خروج از پروژه می‌شود؛ برای توزیع سود پس از تکمیل پروژه و فروش یا اجاره ملک، سود حاصل از این پروژه به صاحبان توکن‌ها توزیع می‌شود. این توزیع به طور خودکار از طریق قرارداد‌های هوشمند انجام می‌شود.
برای خروج از پروژه نیز سرمایه گذاران می‌توانند توکن‌های خود را در بازار‌های ثانویه به فروش برسانند یا حتی در صورت لزوم از پروژه خارج شوند. این فرآیند بستگی به نوع توکن و قوانین قرارداد‌های هوشمند دارد.
رودابر از توجه به مسائل قانونی و رعایت مقررات به عنوان هفتمین عامل یاد کرد و گفت: در هر مرحله از این فرآیند، باید اطمینان حاصل شود که همه اقدامات مطابق با قوانین محلی و بین‌المللی مربوط به توکنایز کردن، سرمایه گذاری و بازار‌های مالی انجام می‌شود. این شامل رعایت قوانین مالیاتی، قوانین ضد‌پولشویی و قوانین مربوط به امنیت دارایی هاست.
توکنایز کردن اراضی، چه دولتی و چه خصوصی، یک فرآیند پیچیده است که نیازمند همکاری میان بخش‌های مختلف، از جمله قانون‌گذاران، توسعه دهندگان بلاک‌چین، سرمایه گذاران و نهاد‌های دولتی است. اگر این مراحل به درستی پیاده‌سازی شوند، می‌تواند به تحول قابل‌توجهی در بازسازی بافت‌های فرسوده و جذب سرمایه‌های جدید برای پروژه‌های بزرگ منجر شود.
رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده گفت: در پروژه‌های نوسازی، پس از تکمیل ساختمان ها، واحد‌های مسکونی معمولا به فروش می‌رسند یا اجاره داده می‌شوند. توکنایز کردن حقوق استفاده از این واحد‌ها می‌تواند یک روش جدید برای تامین مالی و جلب مشارکت عمومی باشد.
تبدیل حقوق استفاده به توکن؛ که در این بخش دولت یا بخش‌خصوصی می‌توانند حقوق استفاده از واحد‌های مسکونی در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده را به توکن‌های دیجیتال تبدیل کنند. این توکن‌ها نمایانگر سهمی از اجاره یا فروش واحد‌ها هستند.
اجاره و سود از طریق توکن ها؛ در صورتی که پروژه‌ها به صورت اجاره‌ای به ساکنان داده شوند، درآمد حاصل از اجاره می‌تواند بین توکن داران تقسیم شود. این مدل می‌تواند به عنوان یک منبع درآمد پایدار برای سرمایه گذاران عمل کند.
نقل و انتقال سریع حقوق؛ که افراد می‌توانند این توکن‌ها را در بازار‌های دیجیتال خرید و فروش کنند و به این ترتیب به راحتی می‌توانند به حقوق استفاده از واحد‌های مسکونی دست یابند.
توکنایز کردن دارایی‌ها می‌تواند مزایای زیادی برای پروژه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده داشته باشد، که عبارتند از: دسترسی به سرمایه گذاران خرد؛ شفافیت بیشتر در فرآیندها؛ کاهش هزینه‌های تامین مالی و پشتیبانی از مشارکت اجتماعی.
رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده ایران تاکید کرد: توکنایز کردن دارایی‌ها می‌تواند روشی نوآورانه برای تامین مالی و مشارکت اجتماعی در پروژه‌های ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده باشد. با استفاده از این مدل، می‌توان منابع مالی جدید جذب کرد، شفافیت پروژه‌ها را افزایش داد، و به سرعت پروژه‌ها را اجرا کرد. این مدل می‌تواند به ویژه برای نوسازی بافت‌های فرسوده که نیاز به منابع مالی و مشارکت عمومی دارند، بسیار مفید باشد.
