یک کارشناس بازار مسکن، گفت: شاهد آن هستیم که دولت هیچ اقدام موثری درخصوص کنترل بازار اجاره نداده است و این بی‌عملی باعث شده است که مستاجران به حال خود رها شوند و بازار اجاره به حالتی بدون کنترل تبدیل شود.
تازه‌ترین آمار ارائه شده از تحولات شاخص قیمت مصرف‌کننده نشان می‌دهد که تورم نرخ اجاره‌بهای مسکن در بهمن‌ماه امسال به ۴۱ درصد رسیده و رکورد ۱۳ سال اخیر خود را شکسته است. به عبارتی، ۶ میلیون خانواده مستاجر ایرانی در سال جاری متحمل فشار زیادی از بابت کرایه خانه شده‌اند و به ناچار از دیگر هزینه‌های زندگی خود کاسته‌اند.
به گزارش اعتماد، تورم ماهیانه اجاره‌بهای مسکن در بهمن امسال نسبت به ماه گذشته ۲.۶ درصد رشد داشته است. این در حالی است که در خود دی‌ماه، شاهد تورم ۲.۹ درصدی بودیم. با این حساب، سرعت رشد تورمی از دی تا بهمن نزولی بوده و می‌توان در نگاه اول آن را مثبت ارزیابی کرد، اما بررسی‌های دقیق‌تر نشان می‌دهد که این کاهش شاخص تورم، هرگز به معنی بهتر شدن وضعیت مستاجران در بازه زمانی نیست.
معمولا تورم اجاره مسکن در ۲ماه پایانی سال کاهش پیدا می‌کند و این افت تورم یک روال فصلی دارد. اصولا به همین دلیل است که بیشتر مستاجران علاقه دارند در پایان سال جابه‌جا شوند تا بتوانند خانه‌هایی با مبلغ اجاره‌بهای منطقی‌تر پیدا کنند.
بر اساس آمار‌های رسمی و گزارش‌های منتشرشده، نرخ اجاره‌بها در ایران در سال‌های اخیر به‌طور متوسط بین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است. این رقم در برخی مناطق شهری، به‌ویژه کلانشهر‌هایی مانند تهران، مشهد و اصفهان، حتی بالاتر نیز گزارش شده است. این افزایش چشمگیر در حالی رخ داده است که درآمد خانوار‌ها به‌طور متناسب رشد نکرده و شکاف بین درآمد و هزینه‌های مسکن روزبه‌روز بیشتر شده است.
تورم عمومی در ایران که در سال‌های اخیر حتی به بیش از ۴۰ درصد هم رسیده بود، به‌طور مستقیم بر بازار مسکن تأثیر گذاشته است. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران باعث شده است که مالکان مجبور به افزایش اجاره‌بها شوند. یکی از دلایل اصلی افزایش اجاره‌بها، کمبود عرضه مسکن است. ساخت‌وساز‌های جدید نتوانسته‌اند پاسخگوی تقاضای فزاینده برای مسکن باشند، این کمبود به‌ویژه در کلانشهر‌ها محسوس‌تر است.
برخی از مالکان و سرمایه‌گذاران با هدف کسب سود بیشتر، اقدام به افزایش بی‌رویه اجاره‌بها می‌کنند. این رفتار سودجویانه باعث تشدید تورم در بخش اجاره شده است. قوانین موجود در زمینه ساماندهی بازار مسکن، مانند قانون ساماندهی بازار اجاره، به درستی اجرا نمی‌شوند و دولت نتوانسته است به‌طور موثر بر بازار مسکن نظارت کند و از حقوق مستاجران حمایت کند.
افزایش اجاره‌بها باعث شده که بسیاری از خانواده‌ها بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره کنند. این مساله توان مالی آنها برای تأمین سایر نیاز‌های اساسی مانند غذا، بهداشت و آموزش را کاهش داده است. با افزایش اجاره‌بها، بسیاری از خانواده‌ها توانایی زندگی در مناطق شهری را از دست داده‌اند و به سمت حاشیه‌نشینی و سکونت در مناطق محروم سوق داده می‌شوند.
وقتی بخش بزرگی از درآمد خانوار‌ها صرف اجاره می‌شود، قدرت خرید آنها برای سایر کالا‌ها و خدمات کاهش می‌یابد. این مساله می‌تواند به رکود در سایر بخش‌های اقتصادی منجر شود، تورم اجاره مسکن و ناتوانی دولت در کنترل آن، باعث افزایش نارضایتی اجتماعی شده است و بسیاری از مستاجران احساس می‌کنند که از سوی دولت و نهاد‌های مسوول حمایت نمی‌شوند.
کارشناسان بخش مسکن بر این باورند؛ که تورم اجاره مسکن در ایران یک مساله چندبعدی است که ریشه در عوامل اقتصادی، اجتماعی و قانونی دارد. برای حل این مشکل، نیازمند همکاری و اقدامات هماهنگ بین دولت، مجلس و نهاد‌های مرتبط هستیم که تنها با اجرای سیاست‌های موثر و حمایت از مستاجران می‌توانیم شاهد بهبود شرایط بازار مسکن و کاهش فشار بر خانوار‌ها باشیم.
قوانین موجود در زمینه ساماندهی بازار مسکن، مانند قانون ساماندهی بازار اجاره، باید به‌طور جدی اجرا شوند و دولت باید با نظارت دقیق بر بازار اجاره، از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کند. ارایه بسته‌های حمایتی موثر، مانند کمک‌های مالی مستقیم به مستاجران کم‌درآمد، می‌تواند به کاهش فشار اقتصادی بر آنها کمک کند. ایجاد سیستم‌های شفاف قیمت‌گذاری، مشابه آنچه در بخش حمل‌ونقل با اپلیکیشن‌هایی مانند اسنپ انجام شده است، می‌تواند به کاهش اختلافات بین مالکان و مستاجران کمک کند. دولت باید با کنترل مرز‌ها و جلوگیری از ورود غیرقانونی اتباع خارجی، فشار تقاضا در بازار مسکن را کاهش بدهد.
بررسی‌ها حاکی از آن است که تورم عمومی تبدیل به پیشران اصلی بازار اجاره بها شده است و درواقع موجر‌ها بر اساس تورم عمومی یعنی هزینه‌های معمول زندگی خود، رشد نرخ اجاره بها را تنظیم می‌کنند. اگرچه در طول سال ۱۴۰۳ از نرخ تورم اجاره بها در کشور کاسته شده است، اما همچنان میزان تورم در این بخش به اندازه‌ای بالاست که کیفیت زندگی مستاجران را به‌شدت تحت‌تاثیر قرار داده به نحوی که بخش قابل‌توجهی از مستاجران در کشور با فقر مسکن مواجه هستند و برای تامین هزینه سرپناه مجبور به آن می‌شوند که از سایر هزینه‌های معمول زندگی بکاهند.
در حالی تورم نقطه‌ای اجاره بها در دی‌ماه ۳۷.۹ درصد اعلام شد که بر اساس آمار مرکز آمار ایران، بخش مسکن در یک سال منتهی به مردادماه سال جاری تورم ۴۱.۴ درصدی را تجربه کرد، این در حالی است که در نیمه ابتدایی دهه۹۰، متوسط این نرخ تورم در کشور حدود ۱۴درصد بود.
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن درخصوص رشد تورم اجاره‌بها مسکن، گفت: بر اساس بند‌های ۷ و ۸ قانون ساماندهی بازار مسکن، دولت موظف است در صورت رسیدن تورم به بالای ۳۰ درصد، وارد عمل شده و قیمت‌گذاری را مدیریت کند. اما در عمل شاهد آن هستیم که دولت هیچ اقدام موثری در این زمینه انجام نداده است و این بی‌عملی باعث شده است که مستاجران به حال خود رها شوند و بازار اجاره به حالتی بدون کنترل تبدیل شود.
او ادامه داد: یکی دیگر از عوامل موثر در افزایش اجاره‌بها، ورود غیرقانونی اتباع بیگانه به کشور است که این مساله باعث افزایش تقاضا در بازار مسکن شده و فشار بیشتری بر مستاجران وارد کرده است در نتیجه، بسیاری از خانواده‌ها با چالش‌های جدی در تأمین مسکن مواجه شده‌اند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: ودیعه، که به عنوان یک وجه ضمانت در نظر گرفته می‌شود، خود به یک معضل بزرگ تبدیل شده است. با توجه به تورم دو رقمی در کشور، هر سال بخش بزرگی از ارزش ودیعه کاهش می‌یابد و این مساله مستاجران را با مشکلات بیشتری مواجه می‌کند. علاوه بر این، برخی مالکان از ودیعه به عنوان ابزاری برای افزایش اجاره‌بها استفاده می‌کنند، که این موضوع وضعیت را پیچیده‌تر می‌کند.
گودرزی خاطرنشان کرد: در بازار مسکن ایران، برخی عرف‌های غلط رایج شده‌اند که به ضرر مستاجران تمام می‌شوند. برای مثال، ثابت ماندن ودیعه در حالی که قیمت ملک به‌طور مداوم افزایش می‌یابد، یکی از این عرف‌های نادرست است. این مساله نیازمند اصلاح و قانونگذاری دقیق‌تر است تا حقوق هر دو طرف، یعنی مالک و مستاجر، به‌طور عادلانه حفظ شود.
او ادامه داد: برای حل این مشکلات، نیاز به یک سیستم قیمت‌گذاری شفاف و عادلانه داریم. به عنوان مثال، در بخش حمل‌ونقل، اپلیکیشن‌هایی مانند اسنپ و تپسی توانسته‌اند با تعیین نرخ‌های شفاف، بسیاری از اختلافات بین راننده و مسافر را کاهش بدهند. در بخش مسکن نیز نیاز به چنین ابزار‌هایی احساس می‌شود تا قیمت‌گذاری از دست هر دو طرف خارج شده و به صورت عادلانه انجام شود.
گودرزی تصریح کرد: وضعیت فعلی بازار مسکن و اجاره‌بها در ایران نیازمند توجه جدی و اقدامات عملی است. دولت باید به وظایف قانونی خود در قبال ساماندهی بازار مسکن عمل کند و قوانینی تصویب شود که حقوق مالکان و مستاجران را به‌طور متوازن حفظ کند. همچنین، ایجاد سیستم‌های شفاف قیمت‌گذاری و برچیدن عرف‌های غلط می‌تواند به بهبود این وضعیت کمک کند.
او افزود: در نهایت، امیدواریم با همکاری دولت، مجلس و سایر نهاد‌های مرتبط، بتوانیم شاهد بهبود شرایط بازار مسکن و کاهش فشار بر مستاجران باشیم و دولت باید با تسهیل فرآیند ساخت‌وساز و حمایت از پروژه‌های مسکن اجتماعی، عرضه مسکن را افزایش دهد. این اقدام می‌تواند به کاهش فشار تقاضا و تعدیل قیمت‌ها کمک کند.
