تله زمین رایگان مقابل دولت

دولت چهاردهم برای حل دو بحران در شهر‌های ایران احتمالا همچون دولت‌های قبل به تله «زمین ارزان» برخورد می‌کند. جمعیت شهرنشین در ایران ۷۶ درصد است؛ درحالی‌که این شاخص در جهان ۵۶ درصد است.

به گزارش دنیای اقتصاد، شهرنشین‌ها علاوه بر «تراکم جمعیتی» با بحران «ابرهزینه مسکن» نیز روبه‌رو هستند. حل این چالش‌ها با «حومه‌تراشی» یا همان ساخت مسکن در پیرامون شهر‌های اصلی غیرممکن است، چون ۸ آسیب به دولت، ملت و شهرداری‌ها وارد می‌کند. یک مطالعه رسمی سه توصیه به رئیس‌جمهور جدید دارد که یکی از آن‌ها به بازار مسکن تهران مربوط است.

پیروز انتخابات چهاردهم ریاست جمهوری با دو بحران اساسی در حوزه تامین مسکن در کشور مواجه است؛ چالش تامین مسکن برای خانوار‌ها و افزایش شتابان جمعیت شهری. در حالی که بخشی از ساکنان فعلی شهر‌ها با چالش هزینه سنگین اجاره بها، عدم‌دسترسی به مسکن مناسب و زمان طولانی برای صاحب‌خانه شدن مواجه هستند؛ به شکل مستمری بر جمعیت مهاجران از روستا به شهر افزوده می‌شود و این موضوع توسعه شهری را تبدیل به ضرورتی اساسی برای تمامی دولت‌ها کرده است. اما توسعه در دولت چهاردهم از راه یا بیراه انجام می‌شود؟

به شکل کلی پیروز انتخابات چهاردهم ریاست جمهوری و کابینه انتخابی او دو مسیر برای توسعه شهری و تامین نیاز مردم به مسکن پیش روی خود دارند. خانه سازی در حومه شهر‌ها یا بازسازی محله ‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های بیشتر در این مناطق. در حالی که حومه تراشی از جذابیت اولیه برخورداری از زمین رایگان یا ارزان برخوردار است، اما بررسی‌ها نشان از آن دارد که این نحوه توسعه برای بسیاری از شهر‌ها از جمله شهر تهران یک تله بوده و نتیجه بخش نیست؛ در واقع این مدل توسعه شهری از سویی به تحمیل هزینه گزاف برای تامین زیرساخت، حمل ونقل و... می‌انجامد و در عین حال می‌تواند تبعات اجتماعی متعددی درپی داشته باشد. البته عدم‌توصیه به توسعه پیرامونی و حومه‌ای شهر نسخه‌ای واحد برای تمامی شهر‌ها نبوده و بسته به موقعیت جغرافیایی و فرهنگی لازم است بررسی دقیقی انجام شود تا راهکاری بهینه ارائه شود.

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «واکاوی رویکرد‌ها و ملاحظات توسعه شهری»؛ به بررسی دو الگوی توسعه شهری در کشور و معایب و مزایای هر یک پرداخته است. در این گزارش الگو‌های موجود در توسعه شهری در دنیا و کشور مورد بررسی قرار گرفته است تا در رهگذر دوره الگو‌های موجود، ضروریات موردنیاز برای تبیین الگوی بهینه توسعه شهری محقق شود. در ادامه خلاصه‌ای از این گزارش تفصیلی ارائه شده است.

افزایش جمعیت و صنعتی شدن؛ توسعه شهری را به ضرورتی اساسی برای جوامع امروزی در دنیا تبدیل کرد. در این شرایط چگونگی توسعه شهری، ضرورتی مهم برای موفقیت در این مسیر است. در واقع، توسعه شهری نیاز به الگوی بهینه‌ای دارد که حرکت در مسیر آن به توسعه پایدار شهری بینجامد به این مفهوم که توسعه شهری علاوه بر افزایش محل سکونت در شهرها، حفظ پایدار محیط‌زیست را نیز به دنبال داشته باشد و در عین حال مدل توسعه شهری مغایرتی با الگو‌های فرهنگی و اجتماعی هر جامعه نداشته باشد.

این در حالی است که متاسفانه طی سال‌های گذشته عمده توسعه‌های شهری در کشور بدون در نظر گرفتن این موارد مهم و عمدتا بر مبنای کاهش هزینه انجام شده است. درواقع سازمان‌های تصمیم‌گیر در حوزه توسعه شهری تنها به ضرورت تامین رایگان یا ارزان‌قیمت زمین توجه کرده اند و از سایر ضرورت‌های توسعه شهری غافل شده اند. در پیش گرفتن چنین رویکردی باعث شده تا امروز بسیاری از مردم حاشیه نشین با عواقب توسعه غیربهینه شهری مواجه باشند.

تنوع گستره جغرافیایی در کشور، تنوع قومیتی و تنوع فرهنگی باعث می‌شود تا الگوی واحدی برای توسعه شهری وجود نداشته باشد؛ در واقع، برای رسیدن به الگوی بهینه توسعه شهری در هر منطقه لازم است تا مطالعات دقیق محیط زیستی، فرهنگی، قومیتی در هر منطقه انجام شده و الگوی بهینه مدنظر مختص هر منطقه تدوین شود. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس از اخذ چنین رویکردی با عنوان رشد هوشمند شهری یاد شده است.

توسعه پیرامونی در تهران با شکست مواجه شد

نسبت جمعیت شهرنشین در ایران بالاتر از میانگین جهانی جمعیت شهرنشین در دنیاست؛ در عین حال سرعت شهرنشینی در کشور نیز در مسیر افزایش شتابانی قرار دارد و این موضوع بر پیچیدگی‌های شهرنشینی در کشور می‌افزاید. امروز ۵۶‌ درصد جمعیت جهان در شهر‌ها زندگی می‌کنند؛ پیش‌بینی می‌شود که این نسبت تا سال ۲۰۵۰ میلادی به حدود ۷۰‌ درصد جمعیت دنیا در آن زمان برسد؛ این در حالی است که در شرایط کنونی ۷۶‌ درصد جمعیت کشور شهرنشین هستند و پیش‌بینی می‌شود که این نسبت تا سال ۲۰۵۰ به ۸۵‌ درصد جمعیت کشور برسد. سرعت شهرنشینی و گستره ابعاد آن می‌تواند دولت‌ها را با چالش‌هایی مانند پاسخگویی به تقاضای شتابان برای مسکن مقرون به صرفه، تامین زیرساخت‌های پایدار ازجمله سیستم‌های حمل‌ونقل، تاسیسات زیربنایی و ایجاد فرصت‌های شغلی مواجه کند.

در چنین شرایطی که توسعه شهری و تامین خانه برای مردم ضرورتی غیرقابل اجتناب است؛ دو مدل توسعه یعنی توسعه پیرامونی و توسعه بر مبنای انباشتگی شهری مطرح است. ظرف سال‌های گذشته در طرح‌هایی نظیر احداث شهر‌های جدید و طرح مسکن ملی توسعه پیرامونی شهر در کشور به جدیت دنبال و اجرایی شد. این نحوه گسترش شهری از سویی دولت‌ها را متحمل تامین هزینه گزاف زیرساخت کرد و از سوی دیگر نتوانست رفاه، امنیت و رضایت از زندگی را برای ساکنان این مناطق فراهم کند.

فاصله از مرکز شهر، افزایش مصرف انرژی و آلودگی، تضعیف سلامتی انسان، کمبود امکانات رفاهی و آموزشی، اتلاف منابع مالیاتی، توسعه شهر‌های بدون پشتوانه فرهنگی و اجتماعی و... از جمله معایب توسعه پیرامونی شهر است که نتیجه آن در شهر‌های پیرامونی توسعه یافته در کشور تجربه شده است.

با رشد پراکنده شهر‌ها به جای استفاده از منابع مالی دولت برای بهبود مناطق موجود، باید منابع عمومی به گسترش مناطق جدید اختصاص یابد. این منابع صرف ساخت مدارس جدید، شبکه‌های آب و فاضلاب، آتش نشانی، پلیس و خدمات زیربنایی عمومی دیگر می‌شود. از طرف دیگر هرچه شهر‌ها گسترده شوند، هزینه‌های ارائه خدمات عمومی نیز افزایش می‌یابد و علاوه بر دولت، شهرداری‌ها و دولت‌های محلی نیز باید خدمات بیشتری ارائه دهند و در عین حال لازم است تا شهروندان نیز مالیات بیشتری بپردازند.

الگوی بهینه با «رشد هوشمند»

امروزه در ادبیات توسعه شهری واژه جدیدی تحت عنوان رشد هوشمند شهری مطرح شده است؛ رشد هوشمند شهری به مدلی از الگوی توسعه اشاره دارد که در آن طیف وسیعی از راهبرد‌های توسعه، حفاظت از محیط سلامت و محیط طبیعی پوشش داده می‌شود و امکانی فراهم می‌شود تا یک منطقه از منظر اقتصادی قوی شده، از منظر عمومی جذاب و از نظر اجتماعی متنوع‌تر شود.

شهر‌ها بر زندگی ساکنان خود اثرگذار می‌شوند؛ درواقع خانه، محله و شهر تنها محلی برای زندگی نیست؛ شهر‌ها می‌توانند فرصتی برای دستیابی به رویا‌ها و اهداف برای ساکنان خود فراهم کنند؛ در عین حال چگونگی توسعه شهری بر روند عمومی زندگی مردم در یک جامعه نیز اثرگذار می‌شود. چگونگی توسعه شهری بر چگونگی امور روزانه مردم از جمله سلامت، مدرسه، پرداخت مالیات، رفت وآمد روزانه مردم، محیط زندگی، رشد اقتصادی و... اثرگذار می‌شود.

توسعه هوشمند شهری زمانی محقق می‌شود که پارامتر‌های پنج‌گانه مورد اشاره محقق شود. در وهله ابتدایی لازم است تا منابع با سرمایه‌گذاری مجدد در زیرساخت‌های موجود و بازسازی بنا‌های تاریخی حفظ شود. در بخش دوم لازم است که محله‌هایی طراحی شود که خانه‌ها در نزدیکی مغازه ها، ادارات، مدارس، عبادتگاه ها، پارک‌ها و سایر امکانات رفاهی قرار داشته باشند و به ساکنان و بازدیدکنندگان این امکان را بدهند که ضمن انجام کار خود، پیاده روی، دوچرخه سواری یا رانندگی کنند و از وسایل حمل ونقل عمومی استفاده کنند.

بخش سوم مدنظر در تحقق توسعه هوشمند شهری به «تامین طیف متنوعی از مسکن» تاکید دارد به نحوی که تمامی شهروندان امکان زندگی مناسب در محله را داشته باشند، به عنوان نمونه شهروندان سالمند نیز بتوانند با افزایش سن در محل باقی بمانند.

ویژگی چهارم توسعه هوشمند شهری بر تقویت محله وری تاکید دارد؛ به نحوی که ساکنان محله‌ها در تصمیم‌گیری شهری مشارکت کنند و مکان‌هایی پرجنب وجوش برای زندگی، کار و بازی ایجاد شود.

ویژگی پنجم رشد هوشمند شهری ایجاد کیفیت بالای زندگی است؛ کیفیت بالای زندگی این مناطق را از نظر اقتصادی رقابتی می‌کند؛ فرصت‌های تجاری ایجاد می‌کند و پایه مالیات محلی را تقویت می‌کند.

دیوار شهرداری‌ها مقابل رشد هوشمند

بررسی کارشناسی از آن حکایت دارد که توسعه هوشمند شهری برای تهران بهتر است بر مبنای بازسازی محله‌های فرسوده انجام شود. درواقع شهر‌های بزرگی نظیر تهران با انباشت بافت‌های فرسوده مواجه هستند که این بافت فرسوده از زیرساخت شهری و البته بافت فرهنگی برخوردار است. به این ترتیب در صورتی که این بافت فرسوده مورد ساخت و ساز قرار گیرد از سویی دولت متحمل هزینه تامین زیرساخت نمی‌شود و از سوی دیگر برخورداری این مناطق از فرهنگ شهری باعث می‌شود تا چالش‌های فرهنگی از میان رود.

البته جذب سرمایه‌گذار برای بازسازی بافت فرسوده نیازمند آن است که سیاستگذاران شهری، توسعه شهری در این مناطق را تسهیل کنند؛ که مدیران شهری باید مقررات و سیاست‌ها را به منظور تشویق توسعه محله‌های موجود تغییر دهند. این تغییر سیاست‌ها می‌تواند شامل تسهیل صدور مجوز‌های ساخت وساز، عدم‌ضرورت تامین ۱۰۰‌ درصد پارکینگ، اعطای تراکم بیشتر و... باشد. روز گذشته گزارشی با عنوان «دولت برنده در بازار مسکن» در همین صفحه به چاپ رسید که در آن به نقل از صاحب نظران اقتصاد مسکن اعلام شد که در تهران برای دسترسی به پروانه ساختمانی باید حداقل ۸۵ مرحله طی یک سال طی شود. این در حالی است که اگر این دیوار شهرداری‌ها برای مقابله با توسعه شهری برداشته شود، می‌توان به تسریع رشد هوشمند شهری در تهران امیدوار بود.

در کنار این امر ضروری است تا کاربری مختلطی به زمین در بافت فرسوده شهری اعطا شود. کاربری مختلط زمین به معنای ساخت خانه ها، ادارات، مدارس، پارک ها، مغازه ها، رستوران‌ها و انواع دیگر تاسیسات موردنیاز در یک بلوک و در مجاورت با یکدیگر است. کاربری مختلط افراد بیشتری را به یک منطقه جذب کرده و بر امنیت منطقه می‌افزاید.

در دنیای کنونی محله‌های با کاربری مختلط بیشتر مورد تقاضا قرار دارند، به این معنا که این رویکرد می‌تواند ارزش ملک را افزایش دهد و به پایداری آن کمک کند و از سرمایه‌گذاری مالکان خانه و همچنین درآمد شهرداری‌ها حفاظت کند. در عین حال در پی توسعه محلات موجود به جای احداث خانه روی زمین‌های بایر اطراف شهرها، از سرمایه‌گذاری‌های پیشین شهری در حوزه زیرساخت استفاده می‌شود.