پشت پرده نرخ‌های ندیده و نشنیده در بازار مسکن

مصوبه‌های دستوری به کنترل قیمت اجاره‌بها کمک نمی‌کند و صرفا منجر به شلوغ شدن دفاتر شورای حل اختلاف شده است.

به گزارش همشهری، با روایت دست‌های خالی مستأجران، کلمه‌هایی باید برای این گزارش پیدا کنم. گشت وگذاری نیمروزه بین مشاوران املاک، نشان می‌دهد که مصوبه‌های ستاد ملی مبارزه با کرونا اگرچه روی کاغذ تلاش کرده روزگار مهربان‌تری برای مستأجران بسازد، اما در نهایت مگر می‌شود نرخ اجاره‌بها را در روزگار تورم‌های ۴۴ درصدی کنترل کرد؟

حال و هوای دفتر مشاوران املاکی حوالی سیدخندان، شاهدمثال همین استفهام انکاری است. زوج جوانی نشسته‌اند برای تمدید قرارداد خانه‌شان؛ «پول پیش خانه‌مان از ۱۵۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه‌مان از ۳ میلیون تومان به ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده. البته نرخ مورد نظر صاحبخانه ۵میلیون تومان بود که با چانه‌زنی بسیار به اینجا رسید.»

حساب کتاب می‌کنم. درصد افزایش اجاره‌بهای این زوج در آذرماه امسال نسبت به سال گذشته، نرخ‌های مصوب دستوری را بدون تردید رد کرده است. اجاره ماهانه‌شان ۵۰ درصد و پول پیشی که پرداخت کرده‌اند ۳۳ درصد افزایش پیدا کرده است و بررسی‌های من از چند دفتر مشاوراملاک نشان می‌دهد که وضعیت تقریبا در بیشتر قرارداد اجاره‌ها همین است.

گزارش بانک‌مرکزی از تحولات نرخ اجاره‌بها در یک سال گذشته هم صحه بر همین مشاهدات می‌گذارد؛ میانگین نرخ اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در مهرماه، ۴۸.۴ درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است و این در حالی است که قرار بود مطابق قانون روزگار کرونا، میانگین افزایش اجاره‌بها ۲۵ درصد باشد. نتیجه این استاندارد دوگانه؛ افزایش تعداد دعوا‌های موجر و مستأجر در شورای حل اختلاف بوده که منجر به ازدحام در این مراکز شده است.

پشت پرده نرخ‌های ندیده و نشنیده

افزایش نرخ‌هایی که دولت و ستاد ملی مبارزه با کرونا آن‌ها را مصوب کردند انگار کمتر کسی دیده و شنیده! ماجرا این است که با هدف کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره، برای دومین سال متوالی سقف تعیین اجاره‌بها در تهران را تا ۲۵ درصد و در شهر‌های کوچک تا ۱۵ درصد تعیین شده است و این مصوبه به همه بنگاه‌های مشاور املاک نیز ابلاغ شده.

براساس مصوبه دولت که با هدف تنظیم‌گری بازار اجاره در ستاد مقابله با کرونا تصویب و در سراسر کشور لازم‌الاجرا شد، «موجران نمی‌توانند مستأجران خود را جواب کنند» و به‌جای آن باید قرارداد اجاره با نرخ‌های مصوب را تمدید کنند.

اما مشاوران املاک می‌گویند: کدام مصوبه؟ شما دیده‌اید؟ فعالان حوزه فروش مسکن تأکید دارند که نمی‌شود برای صاحبخانه نرخ تعیین کرد و هر کس اختیار دارد ملکش را با هر قیمتی برای اجاره یا فروش بگذارد. غلامرضا مهدوی، رئیس شورای حل اختلاف تهران در این‌باره به فارس گفته است: در ایام تمدید اجاره‌نامه‌ها، شورای حل اختلاف بسیار شلوغ می‌شود و در تهران بیشتر دعاوی مربوط به اجاره و مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در مناطق یک و دو هستند.

خطر افزایش قارچ‌گونه قرارداد‌های زیرزمینی

واقعیت این است که بنگاه‌های معاملاتی درصورت تمکین مصوبه ستاد و مشورت دادن به صاحبخانه بر محور قیمت‌های مصوب، صاحبخانه‌های زیادی را به‌عنوان مشتری از دست خواهند داد، زیرا موجران با مشاوران املاکی همکاری می‌کنند که در نهایت ملک آنان را با رقم بیشتری اجاره دهد.

زن و مرد میانسالی روی صندلی بنگاه نشسته‌اند. قرارداد تمدید خانه‌شان نشان می‌دهد که میزان افزایش اجاره‌بهایشان نسبت به سال گذشته با ۵۰درصد افزایش همراه بوده است. اینجا هم مصوبه افزایش ۲۵ درصدی کارگر نیفتاده است. مشاوری که برای نوشتن قرارداد کنار این زن و مرد میانسال ایستاده درباره این تعارض توضیح می‌دهد؛ «بازار راه خودش را می‌رود.

مهم نیست چه مصوبه‌هایی می‌آید. من نمی‌توانم صاحب ملک را مجبور کنم در شرایطی که همه‌چیز ۱۰۰ درصد گران شده، به ۲۰ درصد افزایش اجاره تن دهد. اما هستند صاحبخانه‌هایی که خودشان تمایل دارند منصف‌تر باشند و با ۲۵ الی ۳۰ درصد افزایش قیمت قرارداد مستأجران‌شان را تمدید می‌کنند.»

این مشاور املاک می‌گوید: حتی اگر مأموران بیایند و به جرم افزایش قیمت بیش از نرخ مصوب ما را بازداشت کنند باز صاحبخانه با همان نرخ مورد نظر خودش خانه‌اش را با کسی که پول بیشتری در جیب دارد معامله می‌کند و حتی این خطر وجود دارد که افراد به‌واسطه آشنایی با همدیگر از ثبت رسمی اجاره‌نامه در دفاتر املاک جلوگیری کنند (تا بتوانند با هر قیمتی تمایل دارند پای معامله بنشینند) و کم‌کم در این فرایند به افزایش قارچ‌گونه قرارداد‌های غیرقانونی برسیم. چنین اتفاقی به نفع هیچ‌کس نیست.

پیچیدگی گرفتن حکم تخلیه

طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر به محض این که موعد اجاره به اتمام رسید با تقاضای صاحبخانه یا همان موجر دستور تخلیه در ظرف ۲ روز باید صادر شود و همین ماده مقرر می‌کند که از زمان تقدیم دادخواست تا زمان اجرا تنها یک هفته مهلت است. این اصل قانون لازم الاجرایی است که وجود دارد و تا پیش از مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا نیز طبق این ماده عمل می‌شد.

اما پس از شیوع کرونا، براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا اصل بر این شد که قرارداد‌های اجاره یک‌سال دیگر تمدید شوند. همین برخورد دستوری اگرچه به مذاق بعضی مستأجر‌ها خوش آمده، اما در نهایت منجر به هرج‌ومرج شده بدون آنکه کمکی به کنترل قیمت کند.

در نتیجه این اجبار در تمدید، صاحبخانه‌هایی که خواستار تخلیه ملک خود هستند به شورای حل اختلاف مراجعه می‌کنند و مستأجران نیز برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه وارد عمل می‌شوند. حتی در مواردی نیز مستأجران دست پیش گرفته‌اند و به‌واسطه مخالفت صاحبخانه با تمدید قرارداد، آمادگی خود برای تمدید قرارداد با شرط افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها را به اطلاع شورا رسانده‌اند تا امکان تمدید قرارداد فراهم شود و در نهایت این کشمکش‌ها منجر شده که اختلاف بین مستأجر و موجر لحظه به لحظه بیشتر شود.

گفتنی است این مصوبه هم‌اکنون برای تمام شعب شورا‌های حل اختلاف و محاکم قضایی لازم الاجراست و ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر با توجه به وضعیت اضطراری کنونی کنار گذاشته شده است. در واقع بر این اساس، کلیه قرارداد‌هایی که تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می‌رسد به‌مدت یک‌سال به‌صورت خودکار تمدید می‌شود.

دستور‌های کم تأثیر

تجربه سال‌های سال اقتصاد دولتی و دستوری، بار‌ها و بار‌ها به سیاستگذاران ثابت کرده که نمی‌توان با دستور دادن معیشت مردم را نجات داد. دستور‌های کاغذی، می‌توانند برای مدت کوتاهی، نقش مسکن را بازی کنند و در نهایت در بر همان پاشنه می‌چرخد.

آشفته‌بازار کنونی بازار مسکن هم ازین قاعده مستثنی نبوده و در بهترین حالت می‌شود گفت که مصوبه افزایش قیمت ۲۵ درصدی در تهران، ۲۰ درصدی در کلانشهر‌ها و ۱۵ درصدی در شهرستان‌ها، کم تأثیر بوده است.

هم‌اکنون بسته حمایت از مستأجران در دوران کرونا توسط برخی از مشاوران املاک و صاحبخانه‌ها به‌صورت سلیقه‌ای اجرا می‌شود و هر دو طرف - در آن سوی میز - با هدف کسب سود بیشتر، سقف اجاره‌بها را رعایت نمی‌کنند.