شهرداری تهران بسته‌‌ای برای اعطای تخفیف به سازنده‌های خوش حساب تدارک دیده که با قید یک فوریت، در نوبت بررسی و تصویب در پارلمان شهری طی روزهای پیش رو قرار دارد؛ بسته‌‌ای که به واسطه دو ایراد اساسی و یک نقص بزرگ، در صورت تصویب منافع نجومی برای لاکچری‌‌سازهای فعال در مناطق شمالی شهر ایجاد می‌کند. گزارش توجیهی این لایحه نشان می‌دهد هدف مدیریت شهری تسهیل در دسترسی عموم شهروندان به مسکن با اولویت اقشار محروم و ضعیف و طبقات متوسط ساکن پایتخت است که در سال‌های اخیر با چالش تامین مسکن روبه‌رو بوده‌‌اند.
این در حالی است که در بسته پیشنهادی شهرداری برای اعطای تخفیف و تسهیل شرایط پرداخت هزینه‌های ساختوساز، امتیازهایی برای استفاده همه سازنده‌های فعال در تمام مناطق شهر از جمله مناطق لوکس‌‌نشین شمال پایتخت پیش‌‌بینی شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، شورای شهر تهران هفته گذشته یک‌‌فوریت لایحه شهرداری با عنوان «اصلاح مصوبه نحوه اخذ مطالبات حوزه شهرسازی شهرداری تهران» را تصویب کرد تا بسته جدید «شرایط پرداخت انواع عوارض ساختمانی» را جایگزین کند. مدیران شهری در دفاع از یک فوریت این لایحه به موضوع رشد ۳۰۰ درصدی عوارض نوسازی که در راستای جبران کاهش صدور پروانه ساختمانی در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ صورت گرفته اشاره و عنوان کردند که این افزایش عوارض به کاهش ساختوساز دامن زد.
گفته می‌شود یکی از گلایه‌های شهروندان در مناطق مختلف همین افزایش قابل توجه هزینه‌های صدور پروانه است و به همین خاطر شهرداری با ارائه لایحه‌‌ای با قید یک فوریت بنا دارد شرایطی را برای پرداخت هزینه‌های جواز ساخت و دیگر عوارض شهرسازی مرتبط در نظر بگیرد تا از این طریق ضمن تحرک و رونق‌‌بخشی به اقتصاد مسکن و بخش‌های تولیدی و خدماتی وابسته، ایجاد تحول در حوزه ساختوساز پایتخت را تسهیل کرده و بستری برای دسترسی آسان‌‌تر اقشار متوسط و ضعیف به مسکن ایجاد کند. اما این لایحه با وجود دو ایراد اساسی و یک نقص بزرگ در محتوا، بعید است به هدفی که در گزارش توجیهی به آن اشاره شده است، اصابت کند.
تعیین شرایط پرداخت برای سازنده‌هایی که بابت هزینه‌های پروانه ساختمانی به شهرداری تهران بدهکار هستند، راهبرد اصلی بسته تسهیل‌‌گر شهرداری تهران در لایحه مذکور است. بر اساس این لایحه در صورتی که طرف بدهکار یعنی سازنده تمایل داشته باشد بدهی خود بابت صدور پروانه را به صورت یکجا و نقدی پرداخت کند، از زمان ابلاغ لایحه مصوب مشمول پاداش و جایزه خوش‌‌حسابی خواهد شد؛ به این ترتیب که اگر بدهی خود را در فاصله ۱۵ آبان تا ۱۴ آذرماه ۱۴۰۱ تسویه کند، از ۴۰ درصد تخفیف یا به اصطلاح جایزه خوش‌‌حسابی برخوردار می‌شود. همچنین مؤدیانی که در یک ماه بعد یعنی از ۱۵ آذر تا ۱۴ دی‌‌ماه بدهی خود به شهرداری بابت عوارض شهرسازی را تسویه کنند، مشمول ۳۵ درصد تخفیف خواهند شد.
تسویه بدهی در یک ماه بعد از آن (۱۵ دی تا ۱۴ بهمن) ۳۰ درصد و در فاصله ۱۵ بهمن تا ۱۴ اسفند نیز ۲۵ درصد جایزه خوش‌‌حسابی خواهد داشت. در نهایت مؤدیانی که بدهی خود را در فاصله ۱۵ اسفند تا پایان سال تسویه کنند، مشمول ۲۰ درصد تخفیف ویژه می‌شوند. البته شهرداری تهران از عنوان «پاداش» یا «جایزه خوش‌‌حسابی» برای این تخفیف‌‌ها استفاده می‌کند، چراکه قانون مجوز اعطای تخفیف در عوارض مصوب ابلاغ شده در هر سال را به شهرداری نمی‌دهد؛ اما مبتنی بر شرایط پرداخت امکان اعطای جایزه خوش‌‌حسابی در صورت تصویب شورای شهر تهران وجود دارد.
سال گذشته نیز علیرضا زاکانی، شهردار تهران در بدو ورود به ساختمان بهشت لایحه‌‌ای برای اعطای تخفیف ۲۵ درصدی در عوارض ساختمانی به خوش‌‌حساب‌‌ها ارائه کرده که به تصویب شورای شهر رسید. پارسال مدیران حوزه شهرسازی در توجیه علت این تخفیف این طور عنوان کردند که هر سال در فاصله شهریور تا آبان ماه درآمد حاصل از صدور پروانه ساختمانی کاهش پیدا می‌کند و به همین خاطر مدیریت شهری جدید به محض استقرار، تخفیف ۲۵ درصدی برای خوش‌‌حساب‌‌ها را به تصویب رساند؛ اما این لایحه نجات‌‌بخش شهرداری تهران در ۱۴۰۰ نشد و پایین بودن تحقق درآمدها نسبت به رقم بودجه مصوب پارسال سبب شد شهرداری تهران ناگزیر به ارائه اصلاحیه‌‌ای برای کاهش ۱۱ هزار میلیارد تومانی سقف بودجه شود؛ موضوعی که به اذعان برخی اعضای شورای شهر تهران در تاریخ شهرداری سابقه نداشته است.
در طول یکی دو دهه اخیر لوایح اصلاحیه بودجه‌‌ای که شهرداری عموما در فصل پاییز به شورای شهر ارائه می‌کرد، عموما به دلیل کسب درآمد بیشتر از سقف بودجه مصوب و با هدف تعیین تکلیف نحوه هزینه‌‌کرد این درآمدهای مازاد بر بودجه تدوین می‌شد اما پارسال تاکتیک تخفیفی شهرداری در شهریور ماه برای افزایش درآمد از محل ساختوساز جواب نداد و در نهایت مدیران شهری ناگزیر به کاهش سقف بودجه شدند. با وجود این امسال هم مدیریت شهری به اعطای جایزه خوش‌‌حسابی متوسل شده است، به این امید که بتواند عملکرد بودجه ۵۰ هزار میلیارد تومانی پایتخت در سال جاری را، آن هم در شرایطی که ظرف ۶ماه نخست سال فقط ۱۸ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان از درآمدهای آن محقق شده است، بهبود ببخشد.
نقص بزرگ بسته تشویقی
مدیران شهری بسته‌های تخفیف و تشویق خوش‌‌حساب‌‌ها را یک زمین برد - برد برای شهرداری‌‌ها و سازنده‌ها می‌‌دانند اما تازه‌‌ترین تحقیق از سرمایه‌‌گذاران ساختمانی در شهر تهران نشان می‌دهد این بسته از نگاه فعالان بازار مسکن یک نقص بزرگ دارد که رفع آن نیز باید در هر نوع تصمیم تسهیل‌‌گری برای بازار فعالیت‌‌های ساختمانی در اولویت مدیریت شهری قرار گیرد.
به‌طور کلی سازنده‌های شهر تهران را می‌توان به دو دسته تقسیم‌‌بندی کرد که واکنش آنها نسبت به بسته تحریک ساختوساز با یکدیگر متفاوت است. یک گروه متوسط‌‌سازهای فعال در پایتخت هستند که سرمایه‌‌گذاری ساختمانی خود را در مناطق متوسط رو به بالا (عمدتا مناطق پرتقاضای ۴ و ۵ در شرق و غرب پایتخت) متمرکز می‌کنند. آنها معتقدند همین حالا با فرض تصویب تخفیف ۲۰ تا ۴۰ درصدی برای سازنده‌های خوش‌‌حساب دو مانع بزرگ دیگر پیش روی آنها قرار دارد که عامل اصلی بی‌‌رغبتی آنها به فعالیت محسوب می‌شود. مانع اصلی هزینه‌های صعودی مصالح ساختمانی و نامشخص بودن آینده نوسان قیمت مسکن به شکل صعودی یا نزولی است که چشم‌‌انداز سرمایه‌‌گذاری ساختمانی را برای آنها تاریک کرده است. سازنده‌ها معتقدند هزینه‌های صدور پروانه جزء ناچیزی از هزینه‌های ساختوساز است، کما اینکه بر اساس برآوردهای صورت گرفته از پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال جاری، اکنون کل هزینه‌های فروش تراکم و اخذ پروانه ساختمانی برای سازنده‌ها حدود ۵/ ۲ درصد از هزینه‌های ساخت است؛ همچنین این هزینه امسال به‌طور میانگین فقط ۲/ ۱ درصد از قیمت فروش را شامل می‌شود. مدیریت شهری گذشته اصرار داشت که کف هزینه‌های عوارض ساختمانی را طی چند مرحله به ۳ درصد از میانگین کل هزینه ساخت (شامل قیمت زمین، هزینه تامین مصالح و هزینه اخذ مجوزهای مربوطه) افزایش دهد. استدلال مدیران پیشین این بود که کاهش هزینه‌های صدور پروانه به کاهش قیمت مسکن نمی‌‌انجامد و سازنده در هر صورت با توجه به اینکه سهم ناچیزی از هزینه صدور پروانه را شامل می‌شود، اعتنایی به تخفیف‌‌ها نخواهد داشت و قیمت نهایی فروش ملک را مبتنی بر اجزای هزینه‌‌ای اصلی مثل قیمت زمین و مصالح و نیز با توجه به شرایط تورمی تعیین خواهد کرد؛ بنابراین باید حق شهر و شهروندان از آنها بابت خدماتی که در جریان ساختوساز دریافت می‌کنند، نقدا وصول شود.
با این حال مدیران شهری دوره ششم اعتقاد دیگری دارند و افزایش هزینه‌های صدور پروانه در دوره گذشته را «غیرمعقول» توصیف می‌کنند. آنها امید دارند با اعطای تخفیف به خوش‌‌حساب‌‌ها بتوانند بازار ساختوساز را به تحرک وا دارند. با این حال سرمایه‌‌گذاران ساختمانی در مناطق متوسط می‌گویند علاوه بر اینکه ناپایداری شدید هزینه‌های ساخت و نااطمینانی‌‌ها نسبت به آینده مانع اصلی ساختوساز آنها در حال حاضر به شمار می‌‌آید، مانع دیگری هم وجود دارد که شهرداری با وجود اینکه می‌تواند برای آن چاره‌‌ای بیندیشد، در بسته تحریک ساختوساز به آن نپرداخته است. این مانع «غافلگیر شدن سازنده‌ها با بخشنامه‌های جدید مدیریت شهری» حین اجرای پروژه است. سرمایه‌‌گذاران ساختمانی می‌گویند گاهی در جریان روند چندماهه دریافت پروانه ساختمانی ناگهان بخشنامه جدیدی صادر می‌شود که آنها ناگزیر هستند تا زمان تعیین تکلیف ابعاد بخشنامه و جاری شدن آن در روند اخذ مصوبات، کار را متوقف کنند. نپرداختن به این مانع، نقص بزرگ بسته تحریک ساخت‌و‌سازی است که شهرداری به پارلمان شهری ارائه کرده است. سازنده‌های مناطق متوسط عنوان می‌کنند که هزینه‌های صدور پروانه اگرچه در سال‌های اخیر افزایش قابل توجهی داشته است، اما مانع اصلی آنها در برابر ساختوساز نیست و همین حالا در صورتی که موانع دیگر برطرف شود، با همین عوارض فعلی حاضر به فعالیت خواهند بود.
در عین حال گروه دوم سازنده‌ها که در مناطق نیمه جنوبی تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) فعالیت می‌کنند، با وجود اینکه ارقام مناسب‌‌تری را در قالب عوارض ساختوساز می‌‌پردازند، ارتباط بیشتری با لایحه تخفیف عوارض برقرار کرده‌‌اند. اما حتی این گروه نیز عنوان می‌کنند که مساله مهار تورم مصالح ساختمانی برای آنها اهمیت به مراتب بیشتری دارد و اولویت اصلی آنها برای بازگشت به فعالیت ساختمانی، کاهش هزینه صدور پروانه ساختمانی نیست. در واقع هزینه صدور پروانه با وجود رشد قابل توجه در سال‌های اخیر حتی برای سازنده‌های فعال در نیمه جنوبی تهران مساله اصلی نیست؛ با این حال احتمال اینکه آنها از این تخفیف استقبال کنند بیشتر است.
تخفیف ۴۰ درصدی برای تسویه‌‌کنندگان عوارض ساختمانی ظرف یک ماه منتهی به نیمه آذرکه در صورت تصویب این لایحه به سازنده‌های خوش‌‌حساب تعلق می‌گیرد، یک نرخ تخفیف «نجومی» به شمار می‌‌آید که در سال‌های اخیر سابقه نداشته است. با وجود این لایحه مذکور به جای اینکه این تخفیف نجومی را صرفا برای سازنده‌های مناطق هدف مسکن‌‌سازی در پایتخت در نظر بگیرد، در صورت تصویب نهایی برای همه سازنده‌ها این تخفیف را اعمال خواهد کرد. به این ترتیب یکی از دو ایراد بزرگ بسته مذکور ناظر بر اعمال تخفیف نجومی به لاکچری‌‌سازها است. آنها اگر شرایط پرداخت نقدی را داشته باشند، به سادگی می‌توانند معادل حدود نیمی از هزینه صدور پروانه را که حق شهر و شهروندان است تخفیف بگیرند که در ساخت‌‌وسازهای مناطق ۱ تا ۳ رقم قابل توجهی است. این ایراد حین بررسی و تصویب در صورت مشارکت فعال اعضای شورای شهر تهران قابل رفع خواهد بود. اقدام ایده‌‌آل و کمک‌‌کننده به اهدافی که در گزارش توجیهی در قالب تسهیل دسترسی اقشار محروم به مسکن به آنها اشاره شده، این است که تخفیف صرفا برای سازنده‌هایی که در مناطق مصرفی تهران آن هم با متراژ مورد تقاضای خریداران مصرفی ملک تناسب دارد، اعمال شود. یکی از معضلات اصلی بازار مسکن شهر تهران انجماد سرمایه‌های ملکی در مناطقی است که تقاضای مصرفی برای خرید خانه اصلا به آنها رجوع نمی‌کند. این در حالی است که شهرداری می‌تواند چنین پاداش‌‌ها و مشوق‌‌هایی را برای سازنده‌های فعال در مناطق مصرفی به ویژه مناطق نیمه جنوبی تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) در نظر بگیرد و به این ترتیب از اهرم عوارض ساختمانی به عنوان ابزار تنظیم‌‌گر در بازار مسکن استفاده کند. همچنین مشوق‌‌ها در صورتی هدفمند خواهد بود و به تسهیل دسترسی اقشار مختلف به مسکن خواهد انجامید که محدودیت متراژ برای اعمال آن پیش‌‌بینی شود. در این صورت سازنده‌ها هم به فعالیت در مناطق مصرفی شهر ترغیب خواهند شد و هم دامنه متراژی مطلوب خریداران مسکن را در ساخت و سازها مبنا قرار می‌دهند. افزایش عرضه میان‌‌متراژها در مناطق قیمت‌‌مناسب بازار مسکن نتیجه اصلاح بسته تحریک ساختوساز با این فرمول خواهد بود و به‌طور موثر به خانه‌‌دار شدن اقشار متوسط رو به پایین جامعه کمک می‌کند. این در حالی است که اگر مناطق و متراژ واحدها در اعطای تخفیف استثنا نشود، عملا لاکچری‌‌سازها منتفع اصلی این تخفیف نجومی در عوارض ساختمانی خواهند بود.
ایراد اساسی دوم در بسته‌‌ای که برای تعیین شرایط پرداخت برای سازنده‌ها روانه شورای شهر شده و یک فوریت آن نیز تصویب شده است، ناظر بر محتوای تبصره اول پیشنهادی در متن لایحه است. بر اساس این تبصره پرونده‌های متقاضی پروانه ساختمانی در صورت تسویه حساب قطعی عوارض، اگر تغییری در سطح و سطوح اعمال نکنند، تا پایان سال ۱۴۰۲ مشمول افزایش احتمالی عوارض نمی‌شوند. با این وصف متقاضیان پروانه عملا می‌توانند با پرداخت هزینه‌های خود در سال جاری آن هم با احتساب تخفیف‌‌های نجومی که در جریان بررسی و تصویب است، با خیالی آسوده از بابت افزایش احتمالی هزینه‌های ساختمانی، ساختوساز را دست‌‌کم تا یک سال و نیم آینده یعنی پایان سال ۱۴۰۲ به تعویق بیندازند. در واقع تبصره مذکور در صورت تصویب عملا به منزله چراغ‌‌سبزی برای «کندسازی» برخی سازنده‌ها در طول ۱۷ ماه پیش رو خواهد بود و می‌تواند به رها شدن کارگاه‌های ساختمانی و تاخیر در تکمیل و تحویل پروژه‌های ساختمانی بینجامد.
شهرداری تهران بنا دارد بسته جدیدی را که جزئیات آن تشریح شد جایگزین مصوبه‌‌ای کند که مرداد ۹۷ با عنوان «نحوه اخذ مطالبات حوزه شهرسازی شهرداری تهران» به تصویب رسید. مرور این مصوبه از آن جهت قابل تامل است که نشان می‌دهد با وجود اعطای امتیازهای گوناگون به سازنده‌ها در قالب «شرایط پرداخت آسان انواع عوارض مرتبط با ساختوساز» عملا این تصمیم نتوانست به رونق ساختوساز بینجامد. در مصوبه قبلی که هنوز هم طبق مقررات مبنای عمل است، برای مطالبات بیش از ۳۰۰ میلیون تومان در صورتی که نیمی از آن به صورت نقدی پرداخت شود، شرایط پرداخت سه‌‌ساله الباقی بدهی با سودی معادل نصف نرخ سود تسهیلات بانکی مصوب شورای پول و اعتبار پیش‌‌بینی شده بود.در واقع قاعده فعلی این است که سازنده‌ها معادل نصف بدهی بابت عوارض ساختوساز را وام بی‌‌دردسر از شهرداری دریافت می‌کنند که بازپرداخت آن سه ساله و نرخ سود آن ۹ درصد است. وامی که مشابه آن با این نرخ سود همین حالا در شبکه بانکی نایاب است. اما حتی این وام جذاب نتوانسته سازنده‌ها را به فعالیت در بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی شهر تهران ترغیب کند؛ چنان که امسال بر اساس آمار سه‌‌ماهه، کف جدیدی از حجم صدور پروانه ساختمانی به تفکیک واحد در آمارهای مدیریت شهری ثبت شد. اما با وجود کارنامه ناموفق سه‌‌ساله این مصوبه که تاثیری بر تحریک ساختوساز نداشته، مدیریت شهری فعلی باز هم نسخه‌‌ای را به عنوان جایگزین پیشنهاد داده که تقریبا از همین جنس و ناظر بر اعطای تخفیف به خوش‌‌حساب‌‌ها است. البته چه در مصوبه مبنای عمل فعلی و چه در لایحه بعدی، به نظر می‌‌رسد آنچه مدیران شهری را به عکس‌‌العمل نسبت به نحوه وصول عوارض شهرسازی وا داشته، تنگنای مالی است. اما گذشته از این، اگر مقصودی به جز انگیزه‌های درآمدی مبنی بر تحریک ساختوساز با انگیزه دسترسی خانه اولی‌‌ها به مسکن نیز چنان که در طرح توجیهی لایحه مذکور به آن پرداخته شده است وجود دارد، لازم است اصلاحاتی در مفاد لایحه پیشنهادی توسط شورای شهر صورت گیرد تا شکست مصوبه سال ۹۷ در این حوزه تکرار نشود.