فرید قدیری: ناکامی دولت در «تامین کسری بودجه از محل فروش املاک مازاد» مطابق نامه‌ای که وزیر اقتصاد به رئیس‌جمهور در اینباره نوشته به «یکسری چالش و مشکلات اجرایی» نسبت داده شده است.
اما واقعیت این است که «حبس گسترده منابع در املاک بلااستفاده» فراتر از موارد مطرح شده است. بررسی‌ها درباره بن‌بست فروش املاک مازاد دولتی نشان می‌دهد سرنخ ماجرا به «انگیزه و اشتهای گسترده دستگاه‌ها برای ملاکی» ارتباط دارد.
مالکیت زمین و ساختمان برای دستگاه‌ها فوقالعاده جذاب است؛ بنابراین از انواع بهانه‌ها و مانعتراشیها استفاده میکنند تا از «فروش اموال مازاد» خودداری کنند.
نیمه اول امسال فقط ۷/ ۴درصد از هدف تعیینشده برای «سبکسازی دولت از املاک راکد» محقق شد. دستگاه‌ها با ۱۳ ترفند، پروسه «شناسایی و فروش ملک مازاد» را مختل کردهاند.
انگیزه این مانعتراشی همان راز جذابیت ملاکی برای دولتی‌ها است. چهار محرک شامل «سیاست‌های اقتصادی منحرفکننده پساندازها از مسیر سرمایه‌گذاری مولد به سمت سفتهبازی»، «نااطمینانی و انتظارات تورمی ناشی از بیثباتی در اقتصاد»، «سبقت تورم ملکی از تورم عمومی با هجوم سرمایه‌ها به بازار زمین و مسکن» و همچنین «حیاط‌خلوت مالیاتی بازار ملک» باعث این جذابیت شده است. دو گام برای فروش خودکار املاک لازم است.
تامین کسری بودجه ۱۴۰۰ از یک مسیر غیرتورمی با «مقاومت دستگاه‌های دولتی» روبه‌رو شده است به‌طوری که صاحبان املاک مازاد در دولت با ۱۳ حقه ملکی، مقابل فروش این اموال بلااستفاده، بن بست به وجود آورده اند.
املاک مازاد دولت قرار بوده «ناجی بودجه کشور» شود، اما همچنان نقش «قلک دستگاه‌های دولتی» برای حفظ ارزش پس اندازشان در برابر تورم را بازی می‌کند.
این بدعت دولتی‌ها طی امسال و دست کم سه سال گذشته، با بهانه‌های مختلف و بعضا کارشکنی‌های پشت پرده، پیش رفته است.
اما اخیرا وزیر اقتصاد برای تحقق منابع پیش‌بینی شده در بودجه به شکل غیرتورمی، در نامه‌ای به رئیس جمهور، مانع تراشی‌های دستگاه‌های دولتی را فهرست کرده و خواستار اجرای قانون فروش املاک مازاد از سوی دولت شده است.
مطابق بودجه ۱۴۰۰، مقرر شده بود امسال ۲۰هزار میلیارد تومان منابع مالی از محل فروش املاک مازاد دولتی، تامین شود، اما در ۶ ماه اول امسال، فقط ۷/ ۴درصد از هدف نیمساله فروش این املاک، محقق شد که بیانگر «اشکال بزرگ در کار دستگاه‌ها» است.
بررسی‌ها درباره کلید فروش املاک مازاد دولتی حاکی است، قبل از تکرار تجربه‌های شکست خورده قبلی در دولت برای گشایش قفل املاک بلااستفاده و مازاد بر نیاز دستگاه‌ها، این بار باید در اقدامی کارگشا و منطقی، ابتدا «راز جاذبه املاک مازاد» موشکافی شود.
اقدامات تاکنون، فقط به تدوین قوانین تکراری برای «تعیین مهلت زمانی فروش املاک مازاد» محدود بوده و هیچ زمان، سیاستگذار سراغ راهکار‌هایی که محرک‌های انگیزه ملاکان دولتی برای ملاکی (نیروی جاذبه) را نشانه رود و باعث فروش خودکار این املاک از سوی دستگاه‌ها شود، نرفته است.
راهکارها، پس از کشف راز جاذبه املاک مازاد، مشخص می‌شود. شناسایی منبع این جاذبه می‌تواند به کشف پادزهر «مقاومت در فروش» منجر شود که در نهایت باعث بن‌بست شکنی از مسیر «عرضه املاک مازاد دولت به بازار مصرف» و تامین منابع بودجه کشور خواهد شد.
بررسی‌ها درباره منشأ نیروی جاذبه املاک مازاد در دستگاه‌های دولتی نشان می‌دهد، این نیرو از چهار محل نشأت می‌گیرد. جاذبه املاک از یکسو اشتهای دستگاه‌ها برای خرید بیشتر (سرمایه‌گذاری غیرمولد) انواع اراضی و ساختمان را به بهانه‌های مختلف، افزایش داده و از سوی دیگر باعث چسبندگی بالای دستگاه‌ها به املاک تحت مالکیت شان و طفره از فروش آن‌ها شده است.
چهار عامل این نیروی جاذبه شامل «سیاست‌های اقتصادی منحرف کننده پس انداز‌ها از مسیر سرمایه‌گذاری مولد به سمت سفته بازی»، «نااطمینانی ناشی از بی ثباتی در اقتصاد و شکل گیری انتظارات تورمی»، «سبقت تورم ملکی از تورم عمومی ناشی از هجوم سرمایه‌ها به سفته بازی با زمین و مسکن» و همچنین «حیاط خلوت مالیاتی بازار ملک» می‌شود.
سیاست‌های غلط اقتصادی باعث شده پس انداز‌ها به جای آنکه از طریق بازار پول و بازار سرمایه، روانه بخش‌های مولد شود، به سمت بازار خرید ملک منحرف شده و حبس سرمایه‌ها در املاک بلااستفاده را رقم بزند.
دستگاه‌های دولتی هم مثل افراد حقیقی برای حفظ ارزش پول و پس انداز، گزینه اول خود را بازار ملک می‌دانند. این بازار، از یکسو بدون ریسک ارزیابی می‌شود و از سوی دیگر، ارزش واقعی دارایی سرمایه‌گذاران ملکی را در برابر تورم، حفظ می‌کند.
این مسیر انحرافی برای سرمایه‌گذاری، اما می‌توانست در صورت سیاستگذاری درست در بخش‌های اقتصادی، گزینه آخر باشد و به جای آن، سپرده گذاری در بانک‌ها یا سرمایه‌گذاری در بازار سهام باعث شارژ منابع و اعتبارات موردنیاز بخش‌های مولد اقتصاد شود.
اما فعلا مداخله در بازار‌ها و سیاست‌های دستوری در حوزه قیمت‌ها، بخش‌های مولد را از سرمایه‌گذاری حقیقی و حقوقی محروم کرده و بازار ملاکی را گزینه اول سرمایه‌گذاران قرار داده است.
محرک دیگر در این مسیر انحرافی، «انتظارات تورمی» است که تحت‌تاثیر نااطمینانی به آینده و مبهم بودن چشم انداز اقتصادی شکل می‌گیرد.
در شرایط نااطمینانی، حفظ ارزش واقعی دارایی در اولویت قرار می‌گیرد. «انتظارات تورمی» نیز در اثر کارکرد نامناسب متغیر‌های اقتصادی ناشی از همان سیاستگذاری غلط و البته تحت‌تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی شکل می‌گیرد.
طی سال‌های ۹۷ تا اواخر ۹۹، روند تشدید «انتظارات تورمی» باعث شد جریان سفته بازی ملکی به شکل کم سابقه در بازار زمین و مسکن فعال شود که نتیجه اش، خرید‌های سرمایه‌ای (غیرمصرفی) املاک و تشدید جهش قیمت مسکن شد.
جهش قیمت مسکن و سبقت تورم ملکی از تورم عمومی، عامل سوم نیروی جاذبه املاک مازاد در دستگاه‌های دولتی است. در فاصله ابتدای سال ۹۷ تا پایان مهر ماه، در حالی که تورم عمومی به میزان ۲۳۰درصد بوده، تورم مسکن (در تهران) معادل ۴۶۰درصد ثبت شده است.
معنای این دو نرخ آن است که در دوره اخیر، ارزش واقعی املاک در برابر تورم، حداقل سه برابر شده است. این چنین بازار پرسود و پناهگاه امن سرمایه‌ها در برابر تورم عمومی به سرمایه‌گذارانش که بخش بزرگی از آن‌ها ملاکان حقوقی -دستگاه‌ها، سازمان‌ها و... - هستند، سیگنال روشن برای «مقاومت در برابر فروش و آزادسازی سرمایه‌های محبوس» را می‌دهد.
البته، همین هجوم جریان خرید‌های غیرمصرفی و حبس سرمایه در بازار ملک، خود عاملی برای رشد نجومی قیمت زمین و مسکن شده است.
دستگاه‌های دولتی، عمدتا صاحب زمین هستند تا ساختمان و از آنجا که «تورم زمین به مراتب بیشتر از تورم مسکن» است، چسبندگی ملاکان حقوقی به املاک محبوس نیز بیشتر از چسبندگی ملاکان حقیقی –به واحد‌های مسکونی بلااستفاده- است.
تورم زمین در تهران در فاصله ابتدای ۹۷ تا پایان مهر ماه، ۶۵۰درصد بوده است. این رشد قیمت در مقایسه با تورم ۴۶۰درصدی مسکن در این فاصله، «جذابیت بیشتر زمین‌های دولتی برای دستگاه‌ها» را نشان می‌دهد.
طی سه دهه گذشته در بازار املاک شهر تهران، میانگین نرخ تورم سالانه زمین حدود ۳۰درصد بوده و همین شاخص برای مسکن حدود ۲۵درصد که مقایسه هر دو نرخ با میانگین نرخ تورم عمومی سالانه که حدود ۲۰درصد بوده، به خوبی «یکی از محل‌های تولید نیروی جاذبه املاک مازاد» را مشخص می‌کند.
بررسی‌هادرباره محل‌های تولید «نیروی جاذبه ملاکی» در دستگاه‌های دولتی، آدرس چهارم را «حیاط خلوت مالیاتی» درون بازار ملک معرفی می‌کند.
خرید غیرمصرفی ملک و حبس آن، هیچ هزینه یا ریسکی برای ملاک ندارد. برآورد می‌شود حدود دو سوم معاملات ملکی سه سال گذشته توسط خریدارانی انجام شده که هیچ قصد بهره برداری مصرفی (استفاده سکونتی از آپارتمان یا استفاده ساختمانی از زمین) نداشته اند بلکه ملک را «منجمد» کردند تا از سود سالانه ناشی از رشد قیمت آن، بهره ببرند.
این اقدام سفته بازانه اگر «حیاط خلوت مالیاتی» وجود نداشت، قابل ادامه نبود. سیاستگذار اینجا هم غفلت کرده و امروز تاوان آن به شکل «ناکامی دولت در تامین کسری بودجه از محل فروش املاک مازاد» بروز پیدا کرده است.
در دنیا برای مقابله با جریان سفته بازی ملکی، از ابزار «مالیات سالانه» استفاده می‌شود. این مالیات، «ریسک راکدگذاشتن ملک» را تا حد بازدارندگی از سفته بازی، بالا می‌برد و باعث عرضه املاک به بازار مصرف می‌شود.
سیاستگذار به استناد واقعیت بازار املاک دولتی –محرک‌های ۴ گانه دستگاه‌های دولتی برای نگهداری املاک مازاد و بیشتر کردن املاک خود- دو گام اصلی باید برای آزادسازی سرمایه‌های محبوس در درون دولت، بردارد.
گام اول به عنوان «شرط لازم»، ایجاد ریل پایدار برای برقراری ثبات اقتصادی، کاهش انتظارات تورمی و جذاب سازی بخش‌های مولد برای سرمایه‌گذاری است.
گام دوم، اما «شرط کافی» محسوب می‌شود که برای این منظور باید پناهگاه امن سفته باز‌های ملکی، با ابزار «مالیات بر دارایی ملکی» برای این جریان غیرمصرفی و مخرب اقتصاد، ناامن شود.
وزیر امور اقتصادی و دارایی اخیرا در نامه‌ای به رئیس‌جمهور، با اشاره به تکالیفی که بودجه ۱۴۰۰ کل کشور برای این وزارتخانه در حوزه «تامین مالی غیرتورمی با فروش املاک مازاد دستگاه‌های دولتی» تعیین کرده است، از «عدم‌حصول منابع ناشی از ناکامی در فروش این املاک» خبر داد.
مطابق این نامه نگاری، امسال باید به میزان ۲۰هزار میلیارد تومان از محل فروش املاک مازاد، منابع مالی آزاد شود. معنای این هدف گذاری آن است که در مدت ۶ ماه باید ۱۰هزار میلیارد تومان از این محل، منابع در اختیار دولت برای تامین کسری بودجه قرار می‌گرفت، اما کل مبلغی که در نیمه اول امسال با فروش املاک مازاد دولتی، آزاد شد ۴۷۳میلیارد تومان بوده است.
این در حالی است که کارگروه‌های ملی و استانی مسوول «شناسایی املاک مازاد و بلااستفاده دستگاه‌های دولتی»، در همین نیمه اول امسال تعداد ۱۲۰ فقره ملک به ارزش ۱۴۲۰میلیارد تومان شناسایی کردند که قابلیت فروش داشت، اما به خاطر آنچه وزیر اقتصاد «مشکلات و چالش‌های فروش املاک مازاد» در نامه خود به رئیس‌جمهور اعلام کرده، حدود یک‌سوم از همین تعداد ناچیز املاک شناسایی شده، آزاد شد.
البته تعداد کل املاک مازاد دولت خیلی بیشتر از همین ۱۲۰ پلاک است. بخش زیادی از این املاک، در تهران و سایر شهر‌های بزرگ و گران بازار ملک، منجمد شده است.
اما آیا آنچه تحت عنوان «چالش‌های فروش املاک مازاد دولتی» مطرح است، واقعا چالش است یا بیشتر شبیه «حقه‌های ملکی» می‌ماند؟ بررسی‌ها در این باره حاکی است، همه دست کم ۱۳ موردی که وزیر اقتصاد در لیست ۱۵ چالش فروش املاک مازاد به آن‌ها اشاره کرده، «بهانه‌ها و مانع تراشی ها» از سمت دستگاه‌هاست که برای طفره از «حبس زدایی سرمایه ها»، مسیر فروش را مختل کرده است. لیست این ترفند‌ها در جدول درون این گزارش تشریح شده است.