فرارو- گرفتن وام مسکن به کمک
بورس آنقدر‌ها که فکر می‌کنید پیچیده نیست. نباید بگذارید اسم و عنوان «اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن» الکی شما را بترساند. در حقیقت این نوع وام سریع‌ترین روند پرداخت را دارد و به همین دلیل نزد خریداران مسکن محبوب است. برای گرفتن این وام سر‌و‌کارتان به فرابورس، کارگزاری‌های بورس و
بانک مسکن و
بانک ملی خواهد افتاد. در فرابورس لیست بلندبالایی از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن یا تسه را مقابل شما می‌گذارد که حق انتخاب دارید. موقع حساب و کتاب کردن هم رقم‌ها کاملا شفاف است. پس منتظر چی هستید؟ این نوشته که به صورت راهنمای گام به گام نوشته شده، کمک می‌کند مراحل گرفت وام مسکن به کمک خرید اوراق تسهیلات مسکن را دقیق‌تر ببینید.
کدام وام مسکن مناسب شماست؟چند نوع وام مسکن داریم؛ یک نوعش که معمولا سخت و پیچیده است؛ توسط بانک‌ها پرداخت می‌شود. این وام معمولا سود بالایی دارد و باید مراحل سختی را در بانک‌ها پشت سر بگذارید تا به تسهیلات دلخواه‌تان برسید. یک نوع وام را با عنوان «
تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم» می‌شناسیم. برای این نوع وام باید به مدت یک سال، ۴۰ میلیون تومان سپرده‌گذاری کنید. بعد از یک سال به شما علاوه بر سپرده خودتان، وامی با مبلغ ۸۰ میلیون تومان پرداخت می‌کنند. خوبی این وام سود پایین آن است، اما دوره انتظار برای گرفتن این وام به ۳۶۵ روز می‌رسد. نوع سوم وام مسکن، گرفتن تسهیلات اوراق حق تقدم مسکن است. این تسهیلات، در واقع یک «وام اورژانسی» محسوب می‌شود.
بیشتر بخوانید: تسهیلات مسکن؛ چهار میانبر برای صاحبخانه شدن
چرا به این وام می‌گویند وام اوراق حق تقدم تسهیلات مسکنیک کلمه را به خاطر داشته باشید؛ «تسه». با این کلمه تا آخر گزارش سر و کار داریم. این تسه‌ها، اوراقی هستند که به سپرده‌گذاران تسهیلات در بانک مسکن تعلق می‌گیرد. این افراد قبلا پول خود را در بانک گذاشته‌اند و بابتش برگه‌ای دریافت کرده‌اند، اما خودشان قصد ندارند از وامی که به این برگه‌ها تعلق می‌گیرد استفاده کنند. پس حق تقدم و نوبت خود را به کسانی که برای دریافت وام عجله دارند می‌فروشند.
چرا قیمت فروش برگه‌ها بالاست؟نکته اینجاست. کسی که یک یا دو سال پیش در بانک مسکن سپرده گذاری کرده، پولش را در بانک مسکن گذاشته و از گرفتن سود، صرف نظر کرد است. در چنین موقعیتی شما باید به او پول بدهید تا نوبتش را بگیرید. در اقتصاد به این پول می‌گویند «هزینه فرصت». یعنی در واقع شما به او می‌گویید این پول را بابت این همه مدت که صبر کرده‌ای بگیر و خودت را از بازی کنار بکش. به این ترتیب باید اوراق را به مقدار مورد نیاز، بر اساس قیمت روز از صاحبان اوراق بخرید. برای همین دلیل شاید مجبور شوید حدود ۱۰ میلیون تومان خرج کنید تا بتوانید صاحب وام ۶۰ میلیونی شوید.
مراحل گرفتن وام اوراق حق تقدم تسهیلات مسکنگام اول: مدارک تان را جمع کنیدشناسنامه و کارت ملی خود را بردارید. در میان مدارک لازم، داشتن اصل شناسنامه، اصل کارت ملی و یک شماره حساب بانکی به جز بانک مسکن الزامی است.
گام دوم: مشخصات خانه مورد نظر را با بانک مسکن چک کنیدوقتی که برای خرید خانه‌ای نیت می‌کنید، باید این ملاحظه را در نظر بگیرید که بانک مسکن تنها سقف ۸۰ درصد قیمت خانه مورد نظرتان وام می‌دهد. یعنی اگر بخواهید ۷۰ میلیون وام بگیرید، نمی‌توانید خانه‌ای را با قیمت ۸۰ میلیون تومان به بانک معرفی کنید. برای این کار باید قیمت خانه حداقل ۸۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باشد. پس همین اول کار به بانک مسکن اطلاع بدهید تا مشکلی در آینده به وجود نیاید.
گام سوم: کد معاملاتی بگیریدالان باید به دنبال یک کد معاملاتی بورس باشید. ممکن است قبلا از یک کارگزاری بورس، کد معاملاتی دریافت کرده باشید. به این ترتیب کارتان خیلی راحت‌تر است. اما ممکن است این کد را نداشته باشید؛ بنابراین سه راه پیش روی شماست. می‌توانید همین اول کار به بانک مسکن مراجعه کنید. بانک مسکن هم برایتان کد معاملاتی بورس تهیه کند. اما این کار زمان‌بر است، چون خود شعبه بانک مسکن باید به کارگزاری این بانک بگوید برای شما کد معاملاتی صادر کنند؛ بنابراین زمان از دست می‌رود. گزینه دوم، پیدا کردن یک کارگزاری بانک مسکن است. این بانک سه کارگزاری در تهران دارد؛ در خیابان سهروردی، میدان آرژانتین و خیابان طالقانی. کارگزاری‌های این بانک مسکن در شهر‌های کرج، مشهد، رشت، تبریز و اصفهان نیز وجود دارد، اما شاید دسترسی به کارگزاری بانک مسکن سخت باشد؛ بنابراین می‌توانید به هر کارگزاری که مجوز فعالیت در فرابورس دارد مراجعه کنید. تعداد این کارگزاری‌ها بسیار زیاد است و به بیش از ۱۰۰ کارگزاری می‌رسد. مراحل گرفتن کد معاملاتی از یک کارگزاری حدود ۴۸ تا ۷۲ ساعت طول می‌کشد.
گام چهارم؛ به سایت فرابورس مراجعه کنیدگفتیم کد معاملاتی بگیرید، چون باید اوراق تسه بخرید. آخرین وضعیت عرضه اوراق تسه در سایت فرابورس نشان داده می‌شوند. به آدرس اینترنتی
www.ifb.ir بروید. سپس در سمت راست صفحه، روی لینک «
دیدبان بازار» کلیک کنید. بالای صفحه‌ای که باز می‌شود، تنها تیک گزینه «تسهیلات مسکن» را بزنید. لیست بلندبالایی به نمایش درمی‌آید که لیست تسه‌های مختلف را نشان می‌دهد. این اوراق، هر کدام یک تاریخ انتشار دارند. بانک مسکن بر اساس نیاز بازار، هر ماه تعدادی اوراق تسه منتشر می‌کند. تسه‌هایی با نماد «۹۵۰۷» متعلق به مهرماه سال ۹۵است. مدت کمی از زمان اعتبار این برگه‌ها باقی مانده، اما برای متقاضیان خرید مسکن این برگه‌ها خیلی زودتر تبدیل به پول می‌شوند. پس بسته به وضعیت بازار مسکن و وضعیت سرمایه‌گذاری قیمت این برگه می‌تواند متفاوت باشد. می‌پرسید چطوری؟ همانطور که گفتیم قیمت‌گذاری تسه‌ها بر اساس عرضه و تقاضای بازار است. وقتی یک اوراق تسه منتشر می‌شود، دو سال فرصت استفاده از آن وجود دارد. معمولا تسه‌ای که تا ابطال شدنش زمانی زیادی باقی نمانده، قیمت کمتری دارد، اما در حال حاضر، چون تقاضای بازار تسه‌های عوض تمایل به سرمایه‌گذاری به سمت تعجیل برای خرید مسکن و نقد کردن وام رفته، این موضوع معکوس شده است.
اما نکته اینجاست که به عنوان خریدار خانه، شما باید اول باید ملک را پیدا کنید، با فروشنده به توافق برسید و چانه‌هایتان را بزنید. از بانک مشاوره بگیرد و در نهایت تسه‌ای را بخرید که هم قیمتش مناسب باشد و هم تا ابطال شدنش فرصت باقی است.
بیشتر بخوانید: اوراق تسهیلات مسکن چگونه شما را صاحبخانه می‌کند؟
گام پنجم: به کارگزاری، سفارش خرید تسه بدهیدحالا که تسه‌ها را دیدید، باید تسه مورد نظر خود را انتخاب کنید. بعد از این کار، باید بر اساس مبلغ مورد نیاز وامی که می‌خواهید بگیرید، ورقه تسه به کارگزاری سفارش بدهید. یعنی اگر بخواهید ۶۰ میلیون وام مسکن به همراه ۱۰ میلیون وام جعاله تعمیرات مسکن بگیرید، باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان وام، یک ورقه بخرید. در مثال حاضر باید به ازای ۷۰ میلیون وام، ۱۴۰ ورقه تسه بخرید. به این ترتیب اگر قیمت متوسط تسه‌های متعلق به دو سال پیش را حدود ۵۴هزار تومان در نظر بگیریم، باید حدود هفت میلیون و ۶۰۰ هزار تومان پول بپردازید.
اما ممکن است شما به همه این وام نیاز نداشته باشید. مثلا ممکن است کارتان با ۴۰ میلیون وام راه بیفتد؛ بنابراین خرید ۸۰ ورقه تسه کافی به نظر می‌رسد و هزینه شما تا چهار میلیون و ۳۲۰هزار تومان پایین می‌آید. وقتی مبلغ خرید تسه‌های مورد نظرتان مشخص شد، می‌توانید پول آن‌ها را پرداخت کنید. مرحله سفارش تا خرید قطعی ممکن است دو، سه روز طول بکشد. سپس کارگزاری برگه‌ای به شما می‌دهد که نشان دهنده خرید قطعی اوراق است.
گام ششم: به یک شعبه بانک مسکن مراجعه کنیدبرگهای که از کارگزاری تحویل گرفته اید را به بانک مسکن ببرید. آنجا باید مشخصات خانه‌ای را که قبلا با بانک مسکن توافق کرده‌اید را دوباره یادآوری کنید. از اینجا به بعد را خود بانک مسکن انجام می‌دهد.
گام هفتم: دفترخانه را هماهنگ کنیدخیالتان راحت باشد. هیچ مشکلی به وجود نمی‌آید. روز و ساعت قطعی امضای سند را هماهنگ کنید. آن روز باید دفتردار و فروشنده و البته خودتان به عنوان خریدار حضور داشته باشید. بانک یک نماینده به محل دفترخانه می‌فرستد. آنجا همزمان مبلغ وام به حساب مالک واریز می‌شود؛ و کار شما تمام است. ۲۰ تا ۳۰ روز طول کشید و چند بار آمدید و رفتید، اما بالاخره صاحبخانه شدید.