۴ نقط ‏‏‌ضعف مسکن تا ۱۴۰۴

روند ۲ ساله ثبت نام خانوار‌های فاقد مسکن در طرح «مسکن دولتی»، مطابق آنچه پیش‌تر در گزارش «دنیای‌اقتصاد» اعلام و منتشر شد، از وجود «۵ میلیون خانه اولی» در کشور حکایت داشت، اما اکنون نتایج تکمیلی از آمار اسم نویسی‌ها، «موقعیت کشوری» خانه اولی‌ها را به تفکیک ۳۱ استان نشان می‌دهد و در عین حال، مشخص می‌کند «عدم‌تطابق بین برنامه ریزی صورت گرفته و تقاضای موجود در ۴ پارامتر» وجود دارد که لازم است متولی جدید بخش مسکن نسبت به بررسی مجدد برنامه مصوب برای «تامین مسکن حمایتی تا سال ۱۴۰۴» اقدام کند.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، گزارش از جغرافیای خانوار‌های فاقد مسکن ملکی و در عین حال، متقاضی تسهیلات حمایتی برای خانه دار شدن حاکی است، بیشترین جمعیت خانه اولی‌ها به ترتیب در ۵ استان تهران، فارس، خراسان رضوی، اصفهان و خوزستان ساکن هستند؛ نقاطی که سهم زیادی از این خانوار‌ها در آن، در ۴ کلان‌شهر تهران، شیراز، مشهد، اصفهان و اهواز ساکن هستند و لازم است سیاست‌های حمایتی، به جای پایه ریزی در بیرون این کلان‌شهرها، تا حد امکان در درون‌ (شهر مادر محل سکونت خانه اولی‌ها) انجام شود.

طی ۲ سال گذشته از اجرای برنامه سالانه «ساخت یک میلیون مسکن دولتی برای خانه اولی‌ها»، اندکی بیش از یک‌سوم از ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن، در نقش پیش خریدار قطعی این خانه ها، وارد طرح دولت شدند به این معنا که یک میلیون و ۸۴۶‌ هزار خانوار از کل ثبت نام کننده‌ها، برای پرداخت آورده نقدی افتتاح حساب کردند. سهم پایین «تقاضای قطعی مسکن دولتی» در مقایسه با حجم بالای «تقاضای مشمول خانه اول» می‌تواند ناشی از «مطلوب نبودن برنامه نزد خانوارها» یا «ناتوانی مالی برای پیش پرداخت» یا هر دو با هم باشد.

هر چند در گزارش‌های رسمی، آمار دقیق و مشخصی از تعداد واحد‌های مسکونی در دست ساخت در قالب برنامه مسکن دولتی برای پیش فروش به این ۱.۸ میلیون خانوار پیش خریدار قطعی وجود ندارد، اما از یک طرف برخی گزارش‌های شبکه بانکی درباره تعداد تسهیلات ساخت اختصاص داده شده به مسکن دولتی از ساخت یا شروع به ساخت حدود ۵۰۰ تا ۷۰۰‌ هزار واحد خبر می‌دهد و از سوی دیگر، آمار رسمی «تعداد واحد مسکونی قابل ساخت روی زمین‌های ۹۹ ساله تامین شده تا این لحظه» از قابلیت ساخت و تامین یک میلیون واحد مسکونی در شهر‌های ۳۱ استان حکایت دارد. به این ترتیب، مشخص می‌شود «تامین از تقاضا» تا این لحظه عقب است.

البته در گزارشی که پیش‌تر متولی مسکن درباره این برنامه منتشر کرده بود، آمار «تعداد واحد‌های مسکونی در حال ساخت در بافت فرسوده و واحد‌هایی که توسط برخی نهاد‌ها در حال ساخت است» نیز در کنار این یک میلیون واحد مسکونی که زمین ۹۹ ساله برای آن تامین شده، قرار داده است، اما از آنجا که این دو گروه ساخت مسکن به شکل مستقیم «تحت حمایت» قرار نمی‌گیرند و واحد‌های آن‌ها با «قیمت بازار» و بدون «تسهیلات یارانه‌ای» احداث می‌شود، احتمال اصابت آن‌ها به «خانه اولی‌ها» پایین است ضمن آنکه، تضمینی برای «فروش و عرضه به موقع» این دو گروه واحد مسکونی (واحد‌هایی که غیر از زمین‌های ۹۹ ساله احداث می‌شود) به خانوار‌هایی که ثبت نام کرده اند وجود ندارد.

۴ جای خالی در برنامه «مسکن حمایتی تا ۱۴۰۴»

بررسی‌ها از روندی که طی ۲ سال گذشته در برنامه مسکن دولتی اجرایی شد و همچنین بخش‌هایی از برنامه که برای ۲ سال منتهی به پایان ۱۴۰۴، در نظر گرفته شده است، نشان می‌دهد، ۴ جای خالی یا به عبارتی نقطه ضعف در نقشه عملیاتی مصوب برای پاسخگویی به نیاز مسکن خانه اولی‌ها وجود دارد.

نقطه ضعف اول، «وجود ۸۰۰‌ هزار خانوار متقاضی قطعی و پای کار» برای بهره‌مند شدن از مسکن دولتی است که زمین ۹۹ ساله برای ساخت واحد به این تعداد تامین نشده است. به عبارتی، یک ناترازی بین متقاضیان مسکن ۹۹ ساله و واحد مسکونی ۹۹ ساله قابل ساخت براساس ظرفیت زمین وجود دارد. هر چند در اینکه «آیا تامین مسکن لازم است با اختصاص زمین ۹۹ ساله در بیرون از شهر‌های اصلی صورت بگیرد یا از طریق سیاست‌هایی در داخل شهر‌ها روی زمین‌های ملکی اشخاص محقق شود»، ممکن است نیازمند بحث و بررسی مجدد در دولت جدید باشد.

نقطه ضعف دوم که شاید اهمیت آن دست کمی از اولی نداشته باشد، «ابهام در برنامه ۲ سال آینده نسبت به تقاضای انباشت خانه اول» است. در این برنامه پیش‌بینی شده است سالانه ۲۰۰‌ هزار مسکن ملکی برای کم درآمد‌ها ساخته شود و ۷۵‌ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای نیز در هر سال برای این گروه از خانوار‌ها احداث شود.

این دو رقم تقریبا معادل «تقاضای جدید سالانه برای مسکن حمایتی» است که به واسطه حجم ازدواج‌ها در هر سال قابل برآورد است؛ سالانه حدود ۵۰۰‌ هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که به معنی تقاضای جدید مسکن است و از آنجا که حدود نیمی از خانوار‌ها در فقر مسکن قرار دارند، برآورد می‌شود حداقل ۲۰۰ تا ۲۵۰‌ هزار خانوار در هر سال، مخاطب سیاست «مسکن حمایتی» باشد.

به این ترتیب، از آنجا که طی ۲ سال گذشته ۵ میلیون خانه اولی در کشور برای مسکن حمایتی ثبت نام کردند و فقط ۱.۸ میلیون از آن‌ها وارد طرح دولت سیزدهم شدند، لازم است برای ۳.۲ میلیون خانه اولی موجود یا همان تقاضای انباشت، در کنار تقاضای جدید دو سال آینده، برنامه ریزی شود.

این یعنی، برنامه ریزی برای مسکن حمایتی به تیراژ حداقل ۱.۵ میلیون خانوار در هر یک از سال‌های پیش رو تا بتواند «تقاضای انباشت و تقاضای جدید» را توام پوشش دهد. اما ظرفیت تعریف شده در برنامه برای ۲ سال پیش رو، تقریبا کفاف تقاضای آتی را می‌دهد نه تقاضای انباشت.

نقطه ضعف سوم که آن هم اهمیت کلیدی دارد، «تیراژ ضعیف برای مسکن اجاره ای» است. در این برنامه ساخت سالانه ۷۵‌هزار مسکن اجاره‌ای برای امسال و سال آینده در نظر گرفته شده است. این در حالی است که کارشناسان اقتصاد مسکن با استناد به «ناتوانی حداقل ۴ دهک اول جامعه از پرداخت قسط وام مسکن» و «سهم پایین زوج‌های جدید در بازار خرید مسکن و شیفت اغلب آن‌ها به بازار اجاره» در سال‌های اخیر، معتقدند «مسکن اجاره ای» در برنامه مسکن حمایتی باید وزن ۷۰‌ درصد در برابر «مسکن ملکی» داشته باشد به این معنا که دو سوم از هر نوع سیاست ساخت و یارانه مسکن به «مسکن اجاره ای» اختصاص یابد. اما در این برنامه نسبت‌ها برعکس است؛ ۲۰۰‌ هزار مسکن ملکی حمایتی در برابر ۷۵‌ هزار مسکن اجاره‌ای در هر سال.

نقطه ضعف چهارم نیز متوجه بازار مسکن تهران است. در استان تهران ۵۵۰‌ هزار خانوار فاقد مسکن ملکی –خانه اولی اجاره نشین- در طرح مسکن دولتی در این ۲ سال ثبت‌نام کردند، اما فقط ۱۶۵‌ هزار نفر از آن‌ها «پای کار» آمدند و به پیش خریدار قطعی تبدیل شدند. علت عمده می‌تواند، عدم‌رضایت خانوار‌ها از جانمایی واحد‌ها باشد که عمدتا در شهر‌های جدید اطراف پایتخت بوده است.

محرز است بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن حمایتی در استان تهران، ساکن کلان‌شهر تهران هستند و با توجه به ظرفیت قابل‌توجهی که در بازار مسکن تهران «در بافت فرسوده از بابت نوسازی قطعات فرسوده» و در داخل بازار از بابت «واحد‌های بلااستفاده» وجود دارد، در صورتی که برنامه دولت به سمت «تامین از ظرفیت‌های موجود به جای تولید مسکن در بیرون تهران» بازطراحی شود، امکان تامین فراهم خواهد شد.

ضمن آنکه، تیراژ در نظر گرفته برای مسکن حمایتی استان تهران، ۳۱‌هزار واحد ملکی و فقط ۲۰‌ هزار واحد اجاره‌ای در سال است که با «فقر مسکن ۷۰ درصدی» -۷۰‌ درصد جمعیت ساکن تهران در فقر مسکن قرار دارد به این معنا که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانواری تهرانی حداقل ۵۰‌ درصد است- و سطح بالای قیمت آپارتمان در پایتخت، لازم است ظرفیت مسکن حمایتی برای این استان افزایش یابد.

پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که با عنوان نقشه مرجع مسکن حمایتی در ۱۸ تیرماه امسال منتشر کرد، الگوی جهانی تامین مسکن حمایتی و سیاست‌های مناسب برای آن را براساس تجربه فرانسه، بررسی کرده بود. در آن الگو، مشخص شد ۴۰‌ درصد از مستاجر‌های فرانسوی از سیاست‌های مسکن حمایتی استیجار نفع می‌برند و این بیانگر «ضرورت چرخش سیاست‌های مسکن حمایتی در ایران از مسکن ملکی به مسکن اجاره‌ای» است.