نقطه‏‏‌کور «مسکن ممتاز»

رایج‌ترین شیوه دریافت وام مسکن، برای سمت عرضه (بسازو بفروش‌ها) با دو نقطه کور مواجه است. این دو نقطه کور، سازنده‌ها را از بابت روش بهینه دریافت وام ساخت بر سر دو‌راهی قرار داده است؛ دو‌راهی‌ای که در نهایت به طرح یک سوال مهم از جانب آن‌ها منجر شده است؛ اینکه بهترین روش برای دریافت وام ساخت از رایج‌ترین شیوه بانکی (وام اوراق)، خرید امتیاز وام (اوراق) با پرداخت پول در زمان دریافت وام است یا سپرده گذاری در حساب ممتاز بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن که «حساب پس انداز ممتاز» نام دارد؟

رایج‌ترین روش دریافت وام بانکی مسکن هم در بخش خرید و هم در ساخت واحد‌های مسکونی از سوی بسازوبفروش‌های فعال در ساخت‌وساز‌های شهری هم اکنون تسهیلاتی موسوم به «وام اوراق» است. مسیر دسترسی به وام اوراق از دو روش فراهم است.

روش اول، خرید اوراق از فرابورس، در زمان دریافت وام و پرداخت هزینه به قیمت روز برای خرید هر فقره اوراق ۵۰۰‌هزار تومانی وام مسکن است. در این روش، متقاضی وام مسکن در زمان انجام مقدمات دریافت وام خرید یا ساخت، متناسب با مبلغ وام درخواستی، اقدام به خرید اوراق می‌کند. هر فقره اوراق معادل ۵۰۰‌هزار تومان از وام دریافتی است. برای مثال یک متقاضی دریافت وام اوراق (خرید یا ساخت)، به مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان باید ۸۰۰ فقره اوراق خریداری کند که قیمت هر فقره اوراق با قیمت روز، هم اکنون به طور متوسط حول و حوش ۹۰‌هزار تومان است.

روش دیگر، سپرده گذاری در «حساب پس انداز ممتاز» بانک عامل بخش مسکن است. افراد با افتتاح حساب و سپرده گذاری در حساب ممتاز، می‌توانند علاوه بر سود مشخص ماهانه، متناسب با مبلغ سپرده گذاری‌شده اوراق دریافت کنند. البته این حساب ۹ کد متفاوت دارد که به سه شیوه متفاوت، بر اساس حداقل موجودی حساب برای تخصیص یک فقره اوراق، میزان سود سپرده و میزان اوراقی که به صاحب سپرده تعلق می‌گیرد، متفاوت هستند.

یعنی در تمام این حالت ها، میزان مشخصی از حداقل موجودی برای اختصاص یک فقره وام مشخص شده است. همچنین مشخص شده است که تا چند‌درصد از مبلغ کل موجودی حساب، اوراق به سپرده تعلق می‌گیرد. این میزان در ۹ کد مختلف این حساب بین ۳۰‌درصد تا ۴۵‌درصد متغیر است که بسته به کف مبلغ سپرده و همچنین نرخ سودی که برای آن تعریف شده است متغیر است. از سوی دیگر برای برخی از این سپرده‌ها سود تعریف شده و برای برخی دیگر سود مشخص نشده است.

دو سوال مهم سازنده‌ها

گذشته از جزئیات مربوط به این حساب، هم اکنون سازنده‌ها و بساز‌و‌بفروش‌های مسکن در شهرها، با یک سوال روبه‌رو هستند. اینکه برای دریافت وام ساخت از مسیر رایج‌ترین روش دریافت وام بانکی مسکن، کدام مسیر مناسب‌تر و بهینه‌تر است؛ سپرده گذاری در حساب ممتاز و دسترسی به اوراق به عنوان امتیاز سپرده گذاری یا خرید اوراق با پرداخت پول در زمان دریافت وام؟

این سوال مهم، یک سوال دیگر را در خود جای داده است؛ مبنی بر اینکه، فرد متقاضی یا سپرده گذار حساب ممتاز مسکن، با چه میزان پول می‌تواند به چه تعداد اوراق دسترسی داشته باشد؟

در روز‌های اخیر، سازنده‌ای در تماس با ما از گره ایجاد شده برای وی در مسیر دسترسی به وام اوراق خبر داد. این سازنده با این تصور که بعد از یک دوره زمانی مشخص می‌تواند به اوراق برای دریافت وام ساخت دسترسی داشته باشد، برای بی نیاز شدن از پرداخت پول به منظور خرید اوراق در زمان دریافت وام، اقدام به سپرده گذاری در حساب ممتاز کرده است، اما در نهایت موفق به دریافت این وام نشده است.

در حالی که به گفته وی، شروط لازم از بابت رعایت حداقل موجودی برای تخصیص اوراق نیز از سوی او رعایت شده است. این سوال که این روز‌ها به یکی از پرتکرارترین سوال‌های طیفی از بسازو‌بفروش‌های فعال در ساخت‌وساز‌های شهری تبدیل شده است، در تحقیقات انجام‌شده به شناسایی دو نقطه کور در حساب ممتاز مسکن برای متقاضیان دریافت وام ساخت از محل اوراق، منجر شد که در نهایت این سوال مهم سازنده‌ها مبنی بر اینکه روش بهینه دریافت وام ساخت از محل اوراق چیست را پاسخ می‌دهد.

وام با سپرده گذاری یا خرید اوراق؟

اولین و مهم‌ترین نقطه کور سازنده‌ها در ارتباط با روش بهینه وام ساخت مسکن مربوط به دریافت وام اوراق از محل سپرده گذاری یا خرید اوراق است. بررسی‌ها و محاسبات  به این سوال پاسخ می‌دهد. حساب ممتاز مسکن، به عنوان حساب پشتوانه عرضه اوراق وام مسکن، ۹ روش و کد متفاوت دارد که سه آیتم مهم در هر کدام از این ۹ مدل وجود دارد و بسته به شرایطی که برای این سه آیتم تعریف شده است، انواع مختلفی را شامل می‌شود. این سه آیتم مهم، مربوط به حداقل موجودی لازم برای تخصیص اوراق به دارنده حساب، نرخ سود تعیین‌شده برای حساب و همچنین درصد تخصیص اوراق بر مبنای میزان سپرده است.

در یک نمونه (یک کد) از این ۹ کد، حداقل موجودی سپرده برای اختصاص یک فقره اوراق ۵۰۰‌هزار تومانی وام مسکن، معادل ۱۵ میلیون و۸۰۰‌هزار تومان تعیین شده است. به این معنا که فرد برای دریافت یک فقره اوراق ۵۰۰‌هزار تومانی وام، باید حداقل ۱۵ میلیون و۸۰۰‌هزار تومان در حساب ممتاز با کد مربوط به آن، سپرده گذاری کرده باشد تا پس از یک ماه یک فقره اوراق به حساب وی تعلق بگیرد.

نرخ سود این سپرده نیز سالانه ۵‌درصد تعیین شده است. یعنی علاوه بر اختصاص اوراق به این حساب، متناسب با موجودی، سالانه سود ۵ درصدی نیز به سپرده آن تعلق خواهد گرفت. میزان تخصیص اوراق در این کد از حساب ممتاز نیز ۴۰‌درصد از مبلغ کل سپرده است. یعنی معادل ۴۰‌درصد از مبلغ کل سپرده به این حساب اوراق تعلق خواهد گرفت.

با این توضیحات سوال مهم آن است که آیا سازنده برای بهره مندی از اوراق وام ساخت بهتر است سپرده گذاری کند یا اوراق را با پرداخت پول از فرابورس خریداری کند؟

با یک برآورد ساده، پاسخ مشخص می‌شود. هم اکنون سقف مبلغ هر فقره وام انفرادی مسکن از محل اوراق ۴۰۰ میلیون تومان (در شهر تهران) است. برای دسترسی به چنین وامی ۸۰۰ فقره اوراق موردنیاز است. با محاسبه اینکه هم اکنون (با قیمت روز) متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن حول و حوش ۹۰‌هزار تومان است، فرد متقاضی برای دریافت ۴۰۰ میلیون تومان وام از محل اوراق باید هزینه‌ای حدود ۷۲ میلیون تومان پرداخت کند.

سوال این است که آیا بهتر است این هزینه را پرداخت و وام را با خرید آنی اوراق دریافت کند یا اگر در حساب ممتاز (حسابی که به واسطه سپرده گذاری در برخی از مدل‌های آن به دارنده حساب اوراق تعلق می‌گیرد)، سپرده گذاری کند، به دلیل عدم‌نیاز به پرداخت هزینه برای خرید اوراق، دریافت وام برایش مقرون به صرفه‌تر خواهد شد؟

در حالتی که فرد متقاضی اقدام به خرید اوراق کند باید حدود ۷۲ میلیون تومان (با سطح متوسط روز قیمت اوراق) پرداخت کند. اما در شرایط سپرده گذاری وضعیت به چه صورت است؟

به طور نمونه و با همان مدلی که در بالا به آن اشاره شد، (سپرده گذاری حداقل ۱۵ میلیون و۸۰۰‌هزار تومانی برای دسترسی به یک فقره اوراق)، برای آنکه فرد بتواند در مدت یک‌ماه، به ۸۰۰ فقره اوراق برای دریافت وام ۴۰۰ میلیون تومانی دسترسی داشته باشد باید مبلغی معادل ۱۲ میلیارد و ۶۴۰ میلیون تومان در حساب ممتاز سپرده گذاری کند. در طول یک‌ماه نیز به سپرده او مبلغی حدود ۵۲ میلیون و۵۰۰‌هزار تومان سود تعلق می‌گیرد.

یعنی وام ۴۰۰ میلیون تومانی نیاز به سپرده ۱۲ میلیارد و۶۴۰ میلیون تومانی پیدا می‌کند تا فرد متقاضی بتواند در یک ماه به اوراق موردنیاز برای دریافت چنین وامی دسترسی پیدا کند.

این در حالی است که اگر همین میزان یعنی ۱۲ میلیارد و۶۴۰ میلیون تومان در یک سپرده یکساله بانکی اندوخته شود، با نرخ سود ۲۳ درصد (یعنی نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار)، ماهانه معادل ۲۴۱ میلیون و۵۰۰‌هزار تومان سود به آن تعلق می‌گیرد.

با محاسبه این اعداد و ارقام مشاهده می‌شود که اگر سازنده، همین مبلغ را در سپرده یکساله سرمایه‌گذاری کند، در یک ماه، علاوه بر تامین ۷۲ میلیون تومان پول اوراق برای دریافت وام ۴۰۰ میلیون تومانی، عایدی حول و حوش ۱۷۰ میلیون تومان نیز به دست خواهد آورد. به این ترتیب و با این توضیحات، عملا اگر سازنده اقدام به خرید اوراق از فرابورس در زمان دریافت وام کند، به مراتب از اینکه برای دریافت اوراق سپرده گذاری انجام دهد، کمتر متحمل هزینه خواهد شد.

البته عایدی سپرده گذار در روش سپرده گذاری کوتاه‌مدت با نرخ سود ۱۰ درصد، قدری از عایدی وی در صورت سپرده گذاری در حساب ممتاز کمتر می‌شود. اما نکته مهم دیگر این است که آیا اساسا سازنده‌ها هم سپرده گذاری بیش از ۱۲ میلیارد تومانی در یک ماه تنها برای دریافت یک فقره وام ۴۰۰ میلیون تومانی را به صرفه می‌دانند؟ در حالی که با پرداخت حدود ۷۲ میلیون می‌توانند به این وام دسترسی داشته باشند!

گره دوم؛ اوراق برای همه سپرده ها؟

علاوه بر گره اول سازنده‌ها در خصوص کم هزینه‌تر بودن خرید اوراق یا سپرده گذاری در حساب ممتاز مسکن، گره دوم به این سوال مربوط می‌شود؛ اینکه آیا به همه سپرده‌هایی که با عنوان حساب ممتاز افتتاح می‌شوند اوراق تعلق می‌گیرد یا خیر؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد، از ۹ کد یا ۹ مدل سپرده حساب ممتاز، بانک در برخی از آن‌ها تعهدی از بابت اختصاص اوراق به سپرده ندارد؛ بنابراین به همه مدل‌های سپرده حساب ممتاز الزاما اوراق تعلق نمی‌گیرد با اینکه این حساب به عنوان پشتوانه صدور اوراق وام مسکن شناخته می‌شود.

در کل، سه مدل سپرده در این حساب وجود دارد. در یک مدل از این سپرده تنها به دارنده حساب سود تعلق می‌گیرد و اوراق متناسب با تعداد سپرده گذار‌ها و امتیاز حساب آن‌ها بر مبنای موجودی سپرده با اولویت سپرده‌های با امتیاز بیشتر تخصیص می‌یابد؛ بنابراین ممکن است شخصی در این مدل از حساب ممتاز، سپرده گذاری کند، اما به دلیل آنکه افرادی دیگر همزمان با وی و با امتیاز حساب بیشتر متقاضی دریافت اوراق هستند در اولویت تخصیص اوراق قرار گرفته و بنابراین به این فرد اوراق اختصاص نیابد. در حالی که وی به عنوان یک سازنده و اساسا نه با هدف کسب سود بلکه با هدف بی نیاز شدن از پرداخت هزینه خرید اوراق در زمان دریافت وام، سپرده گذاری کرده است. اما عملا با در بسته مواجه می‌شود!

در یک مدل دیگر، سود بیشتر همراه با اوراق کمتر تعلق می‌گیرد و در مدل دیگری به حداقل سپرده کمتر، سود کمتر، اما تعداد اوراق بیشتری تعلق می‌گیرد؛ بنابراین این سوال که آیا الزاما به همه سپرده گذار‌ها و همه حساب‌های ممتاز، در یک زمان مشخص اوراق تعلق می‌گیرد نیز پاسخ داده می‌شود و پاسخ آن خیر است.

به این ترتیب، ممکن است شخصی که با نیت دریافت اوراق برای دریافت وام ساخت در حساب ممتاز سپرده گذاری کرده است در برخی از کد‌های حساب یا برخی از مدل‌های خاص این سپرده گذاری، در اولویت اختصاص اوراق قرار نگیرد؛ بنابراین از این بابت نیز عملا این حساب برای سازنده‌هایی که قصد دارند با نیت بی نیاز شدن از پرداخت هزینه خرید اوراق سپرده گذاری کنند، قابل اتکا نیست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد از نگاه سازنده‌های حرفه‌ای و با‌تجربه، این حساب یعنی حساب ممتاز بیش از آنکه برای دریافت وام چه در بخش ساخت و چه در بخش خرید قابل استفاده باشد، عملا مدلی مناسب برای سرمایه‌گذاری است. به این معنا که این حساب بیشتر نوعی حساب سرمایه‌گذاری بانکی است تا حسابی به عنوان محل و مبدأ دریافت وام از محل اوراق؛ بنابراین از نگاه آن‌ها بهتر است سازنده‌ها در زمان دریافت وام، اوراق خریداری کنند تا اینکه برای بی نیاز شدن از پرداخت هزینه اوراق بخواهند سپرده گذاری کنند.