مستاجران مالک در کلان‌شهر‌ها

دنیای اقتصاد نوشت: شرایط تورمی در بازار اجاره مسکن کلان‌شهرها، منجر به ظهور طیف تازه‌ای از فعالان در این بازار به عنوان «مستاجران مالک» شده است.

تازه‌ترین تحقیقات میدانی از بازار اجاره سه کلان‌شهر مشهد، اصفهان و شیراز نشان می‌دهد بازار اجاره این شهر‌ها هم اکنون با طیف تازه‌ای از «عرضه کننده-متقاضی» واحد‌های استیجاری مواجه است. این طیف تازه به دنبال ادامه تورم عمومی بالا و افزایش هزینه‌ها در سبد هزینه‌های خانوار، شکل تازه‌ای از عرضه و تقاضای ملکی در بازار اجاره را رقم زده اند. آن‌ها درصدد هستند آپارتمان خود را به بازار اجاره عرضه کنند. هدف این افراد که جزو عرضه کننده‌های «تک خانه ای» هستند، مهاجرت به مناطق ارزان‌تر شهر یا سکونت در آپارتمان‌های ارزان‌قیمت‌تر در همان منطقه است. با این نیت که از مابه التفاوت اجاره بهای دریافتی و اجاره بهایی که بابت محل سکونت جدیدشان پرداخت می‌کنند، بتوانند بخشی از هزینه‌های زندگی خود را پوشش دهند. ادامه تورم بالا و افزایش هزینه‌های زندگی این گروه از «تک خانه ای ها» را به «مستاجران مالک» تبدیل کرده است. پیش‌تر، مستاجران مالک در بازار اجاره شرایط کاملا متفاوت و معکوسی داشتند. به این معنا که گروهی از مستاجر‌ها افرادی بودند که در مناطق ارزان‌تر شهر آپارتمان داشتند، اما برای افزایش کیفیت سکونت خود اقدام به عرضه آن واحد مسکونی به بازار اجاره کرده و در واحد مسکونی دیگری در مناطق با کیفیت بالاتر مستاجر می‌شدند. یا به دلیل ناکافی بودن مساحت واحد مسکونی خود آن را به بازار اجاره عرضه کرده و خود در واحد مسکونی بزرگ‌تری به عنوان مستاجر ساکن می‌شدند.

هم اکنون، اما فعالان بازار اجاره از شکل گیری گروهی کاملا متفاوت از مالکان مستاجر در بازار مسکن خبر می‌دهند؛ افرادی که نه تنها به دنبال واحد مسکونی گران‌تر با کیفیت بالاتر نیستند بلکه واحد مسکونی خود را با هدف پوشش بخشی از هزینه‌های زندگی در مناطق متوسط به بازار اجاره عرضه کرده و خود به مناطق پایین‌تر برای اجاره واحد‌های با اجاره بهای مناسب‌تر مهاجرت می‌کنند. فعالان بازار اجاره این شرایط را تاوان ادامه تورم‌های عمومی بالا و رشد هزینه‌های زندگی خانوار در مقایسه با شرایط درآمدی آن‌ها می‌دانند.

تورم بیشتر در مناطق ارزان‌تر

این موضوع خود منجر به بروز پیامد‌هایی در بازار اجاره مسکن کلان‌شهر‌ها نیز شده است که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به از دست رفتن فاصله متعارف قیمتی بین اجاره بهای مناطق گران‌تر شهر نسبت به مناطق ارزان‌تر اشاره کرد. برآیند اظهارات فعالان بازار اجاره مسکن در کلان‌شهر‌ها نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر دو عامل، میزان رشد اجاره بها در مناطق متوسط رو به پایین عمدتا بیشتر از مناطق گران تا متوسط شهر بوده است که هر دو عامل از افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در مناطق ارزان‌تر شهر (متوسط روبه پایین)، نشات گرفته است. عامل اول، همان پدیده مستاجر‌های مالک است که به آن اشاره شد؛ به علاوه آنکه به دلیل رشد شدید هزینه‌های اجاره نشینی و سایر هزینه‌های زندگی خانوار‌های مستاجر، گروه زیادی از مستاجر‌هایی که پیش از این در مناطق متوسط رو به بالای شهر ساکن بوده اند نیز به مناطق متوسط رو به پایین روی آورده اند. در کنار این دو عامل افزایش تقاضا ناشی از ضعف قدرت خرید خانه اولی‌ها و سایر گروه‌های مصرف‌کننده در بازار مسکن نیز موثر بوده است که در نهایت منجر به افزایش فشار تقاضای اجاره نشینی در این کلان‌شهر‌ها به‌خصوص در مناطق متوسط رو به پایین شده است.

روایت بازار از اجاره بهای سه کلان‌شهر

«دنیای‌اقتصاد» در تازه‌ترین تحقیقات میدانی انجام شده، آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن در سه کلان‌شهر مشهد، اصفهان و شیراز را بررسی کرده است. برآیند این بررسی‌ها نشان می‌دهد، هم اکنون متوسط مبلغ رهن کامل هر مترمربع از یک آپارتمان معمولی در مناطق معمولی، متوسط و مصرفی این شهر‌ها به حول وحوش ۵ میلیون تا ۵میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان رسیده است. این میزان در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل (ابتدای پاییز سال گذشته)، حول و حوش ۴۰ تا ۵۰‌درصد رشد داشته است. این قیمت‌ها بر اساس بررسی انبوهی از فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره مشهد، اصفهان وشیراز در ۱۵ روز اول مهرماه و صحت سنجی آن از فعالان بازار اجاره مسکن این شهر‌ها استخراج و برآورد شده است. البته این سطح اجاره بهای اعلام شده برآوردی از میانگین اجاره بهای هرمترمربع مسکن (برحسب رهن کامل) در مناطق متوسط این شهرهاست؛ بنابراین هم در نرخ‌های پیشنهادی و هم اجاره بهای قطعی درج شده در قراردادها، می‌تواند ارقامی بالاتر یا پایین‌تر از این سطح نیز تعیین شده باشد.

تورم مثل پارسال؛ شرایط سخت‌تر

فعالان بازار اجاره مسکن در این سه کلان‌شهر به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: تورم اجاره بها در سال‌جاری تفاوت چندانی با نرخ رشد اجاره بها در سال قبل ندارد؛ پارسال هم اجاره بها در این شهر‌ها بین ۴۰ تا ۵۰‌درصد نسبت به سال ۱۴۰۰ رشد داشت، اما شرایط امسال نسبت به سال قبل یک تفاوت مهم دارد و آن سخت‌تر شدن وضعیت برای مستاجر‌ها از بابت توان پرداخت اجاره است. چرا که باید ارقام بیشتری را نسبت به سال قبل در قرارداد‌های جدید پذیرفته و پرداخت کنند.

ردپای مهاجرت در افت قرارداد‌ها

برآیند تحقیقات میدانی انجام شده از بازار اجاره مسکن در این سه کلان‌شهر در حالی نشان‌دهنده کاهش حدود ۳۰ درصدی تعداد قرارداد‌های اجاره در مناطق متوسط این شهرهاست که فعالان این بازار دو عامل مهم را در این افت، معرفی می‌کنند.

بخشی از این افت ناشی از تمدید قرارداد‌های سال قبل بین موجر و مستاجر و بخش دیگری ناشی از افزایش مهاجرت خانوار‌های مستاجر از مناطق متوسط به مناطق ارزان‌تر به دلیل ناتوانی از پرداخت اجاره بهای پیشنهادی موجر‌ها برای سال‌جاری است. فعالان بازار اجاره در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: وزن مهاجرت‌ها در برخی از محله‌های متوسط این شهر‌ها به مراتب بیشتر از وزن تمدید‌ها بوده است و این موضوع برای اولین بار در بازار مسکن این کلان‌شهر‌ها مشاهده می‌شود؛ در دو سال اخیر اگر چه در نتیجه رشد شدید اجاره بها در کلان‌شهر‌ها مهاجرت به مناطق پایین‌تر و ارزان‌تر و همچنین شهرک‌ها و شهر‌های حومه‌ای، آغاز شده بود، اما عمدتا وزن بیشتر با تمدید قرارداد‌ها بود؛ امسال، اما وزن و حجم این مهاجرت‌ها افزایش یافته است و به طور کلی و در بعضی از محله‌ها از تمدیدی‌ها نیز بیشتر است.

رهن بیشتر؛ اجاره کمتر

اظهارات فعالان بازار اجاره مسکن در این سه کلان‌شهر، همچنین نشان‌دهنده آن است که در سال‌جاری، تمایل مستاجر‌ها عمدتا به پرداخت سهم بیشتر رهن (پول پیش)، در کنار وزن کمتر اجاره ماهانه است. در عین حال، حتی در برخی از محله‌ها به‌خصوص محله‌های متوسط رو به بالا، که موجر‌ها در برخی موارد تمایل به دریافت رهن کامل دارند، مستاجر‌ها کماکان خواهان اعمال فرمول ترکیبی رهن و اجاره با سهم بیشتر رهن در مقابل اجاره بهای ماهانه با وزن کمتر هستند. فعالان بازار اجاره در مناطق متوسط این کلان‌شهر‌ها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: اینکه اجاره بهای کل یا مساحت واحد‌ها در مناطق متوسط و معمولی شهر به چه میزان باشد چندان اهمیتی ندارد. چرا که عمده مستاجر‌ها این روز‌ها در نهایت توان پرداخت اجاره بهای ماهانه بین ۳ تا ۵ میلیون تومان دارند و تعداد کمی از آن‌ها می‌توانند بیش از این مبلغ را به عنوان اجاره بهای ماهانه پرداخت کنند؛ بنابراین هرچه اجاره بهای یک واحد مسکونی معمولی به دلیل مرغوب‌تر بودن واحد یا بزرگ متراژ‌تر بودن، بیشتر از این میزان باشد، تمایل مستاجر‌ها به پرداخت وزن بیشتری از این اجاره بها به صورت رهن است. در عین حال تمایل برای رهن کامل نیز در بازار اجاره کلان‌شهر‌ها چندان محسوس نیست و عمده مستاجر‌ها به دنبال فرمول ترکیبی رهن و اجاره با وزن بیشتر رهن یا همان «پول پیش» هستند.

ماجرای رسوب فایل‌های اجاره

تحقیقات میدانی، همچنین از افزایش مدت زمان رسوب فایل اجاره در بازار مسکن مناطق متوسط این سه کلان‌شهر خبر می‌دهد. به دنبال افزایش تمایل مستاجر‌ها به تمدید و همچنین شکل گیری موج جدیدی از مهاجرت از مناطق متوسط به مناطق ارزان تر، مدت زمان رسوب فایل (زمانی که یک واحد برای عرضه به بازار فایل شده تا زمانی که قرارداد اجاره آن با مستاجر منعقد می‌شود)، در این بازار به حدود دو برابر افزایش یافته است و در برخی از فایل‌ها تا یک ماه نیز رسیده است. این در حالی است که یک عامل مهم نیز ناتوانی مستاجر‌ها در پرداخت هزینه‌های بالای اجاره نشینی و نرخ‌های پیشنهادی موجرهاست؛ این وضعیت را می‌توان به نوعی مقاومت بازار در برابر سطوح فعلی اجاره بها در مناطق متوسط شهر‌ها تعبیر کرد.

تمدید و مهاجرت در «مشهد»

فعالان بازار اجاره مسکن در مشهد از وزن بالاتر تمدید قرارداد‌های سال قبل و مهاجرت به مناطق ارزان‌تر در مقایسه با قرارداد‌های جدید اجاره در محله‌های متوسط شهر در سال‌جاری خبر می‌دهند. آن‌ها رشد بیش از حد انتظار اجاره بها در سال‌جاری را علت این موضوع می‌دانند. به گفته آن‌ها هم اکنون متوسط اجاره بهای یک مترمربع واحد مسکونی معمولی در مناطق متوسط این شهر به محدوده ۴.۵ تا ۵ میلیون تومانی رسیده است و در برخی از محله‌ها از این رقم هم فراتر رفته است. البته در محله‌های ارزان‌تر می‌توان خانه‌های معمولی حول و حوش مترمربعی رهن کامل ۳ میلیون تومانی نیز اجاره کرد. آن‌ها علاوه بر تورم عمومی بالا، سرایت اثر جهش‌های مکرر قیمت مسکن به بازار اجاره امسال و همچنین افزایش تقاضا برای اجاره مسکن از مناطق بالاتر را علت رشد بیشتر اجاره بها در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین این شهر عنوان می‌کنند. فعالان بازار اجاره مشهد در عین حال میزان افزایش اجاره بها در این شهر را حول و حوش ۴۰ تا ۵۰ درصد و مشابه رشد سال قبل اعلام می‌کنند و از سخت‌تر شدن شرایط در بازار اجاره این کلان‌شهر برای مستاجر‌ها خبر می‌دهند.

تورم، مبنای اجاره بهای «اصفهان»

فعالان بازار اجاره مسکن در کلان‌شهر اصفهان مبنای تعیین اجاره بها در این شهر را میزان رشد هزینه‌های خانوار‌های موجر اعلام کردند. آن‌ها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هم اکنون متوسط رهن کامل یک واحد مسکونی معمولی در مناطق متوسط این شهر به مترمربعی حول و حوش ۵ میلیون تا ۵ میلیون و ۵۰۰‌ هزار تومان رسیده است که در برخی از محله‌ها تا ۵۰‌ درصد و بیشتر رشد نسبت به سال گذشته همین موقع را نشان می‌دهد. به گفته آن‌ها پارسال متوسط رهن کامل هر مترمربع از چنین آپارتمانی حول و حوش ۳ میلیون تا ۳ میلیون و ۵۰۰‌ هزار تومان بود.

به گفته آن‌ها تورم عمومی و رشد هزینه‌های خانوار‌ها در این کلان‌شهر اولین عامل در تعیین سطح اجاره بهای مسکن است. موجران در این کلان‌شهر‌ها تورم اجاره را بر مبنای رشد هزینه‌های زندگی خود محاسبه و در نرخ‌های پیشنهادی اعمال می‌کنند. حتی برخی از خانوار‌ها که فقط یک مسکن دارند برای اینکه بتوانند از پس هزینه‌های زندگی خود برآیند واحد مسکونی خود در مناطق متوسط را اجاره داده و برای اجاره واحد مسکونی ارزان‌تر به مناطق پایین‌تر می‌روند. فعالان بازار اجاره در این کلان‌شهر با اشاره به بی اثر بودن سیاست‌های دستوری و نرخ گذاری در بازار اجاره، مهار تورم عمومی را شرط اول برای مهار تورم در بازار مسکن به‌خصوص بازار اجاره عنوان کردند.

اثر جهش مسکن در «شیراز»

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن کلان‌شهر شیراز نیز نشان می‌دهد هم اکنون متوسط رهن کامل هر مترمربع مسکن در این کلان‌شهر به حول و حوش ۵ میلیون و ۵۰۰ ‌هزار تومان رسیده است. فعالان بازار اجاره در این شهر می‌گویند علاوه بر تورم عمومی، سطوح اجاره بها در این شهر به میزان زیادی از قیمت واحد‌های مسکونی اثرپذیری دارند. به عنوان نمونه، به طور متوسط در این شهر، اجاره بها بر مبنای رهن کامل معادل یک‌پنجم قیمت آپارتمان، تعیین می‌شود.