مالیات ملکی با تور انگلیسی

کنایه معاون مسکن به وضعیت خانه‌های خالی ایران در مقایسه با نرخ خانه‌های خالی از سکنه در انگلیس، دو نکته قابل توجه در خصوص دلایل موفقیت کشورهای پیشرفته در انجمادشکنی و رفع احتکار از بازار ملک را به سیاست‌گذار مسکن گوشزد می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، معاون مسکن در دولت در حالی اخیرا اعلام کرده نرخ خانه‌های خالی در ایران ۱۰ برابر انگلیس است که به تازگی دولت طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی را به عنوان روش رفع انجماد از بازار ملک و عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه آغاز کرده است.

در حالی که مطابق با آخرین آمار رسمی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، تعداد خانه‌های خالی در کشور در این سال به ۲ میلیون و۵۰۰ هزار واحد افزایش یافت، یک سوال اساسی برای ساماندهی بازار مسکن و رفع انجماد از دارایی‌های ملکی خالی از سکنه ایجاد شده است مبنی بر اینکه در شرایطی که افزایش تعداد و نرخ خانه‌های خالی در کشور به عنوان یکی از موانع ساماندهی این بازار و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا، به یک نیروی محرک جهش قیمت و نابسامانی بازار ملک تبدیل شده است، راهکار درست برای مقابله اساسی و کارآمد به منظور انجمادشکنی و رفع احتکار از دارایی‌های ملکی چیست؟ در واقع با چه راهکار اساسی می‌توان پای سفته‌باز و سوداگر را برای همیشه از بازار ملک برید و تدبیری به کار بست تا مسیر حضور این گروه از محتکران بازار ملک برای همیشه در این بازار مسدود شود؟

یکی از مهم‌ترین راهکارهای احتکارزدایی از بازار ملک افزایش هزینه سوداگری و سفته‌بازی در این بازار است تا فعالیت‌های سوداگران و سفته‌بازان در نقش محتکران ملکی و در حیاط خلوت مالیاتی در نهایت به زیان بازار مسکن و تقاضای خانه‌اولی و مصرفی تمام نشود.

در واقع در اینکه لازم است دولت از تدابیر مالیاتی به منظور رفع انجماد و احتکار دارایی‌های ملکی استفاده کند هیچ تردیدی وجود ندارد؛ بلکه به‌عنوان یک ضرورت باید در دستور کار سیاست‌گذار مسکن قرار بگیرد.

اما بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون یک نوع اقدام مالیاتی انحرافی در دستور کار سیاست‌گذار مسکن قرار گرفته است که نه تنها اهداف مربوط به رفع انجماد و احتکار ملکی را محقق نخواهد کرد بلکه می‌تواند به ایجاد انحراف از مسیر در پیش گرفته‌شده نیز منجر شود.

مطالعات انجام شده و نگاهی به تجربه کشورهای موفق در حوزه مقابله با سفته‌بازی و سوداگری ملکی نشان می‌دهد دریافت صرف مالیات از خانه‌های خالی به عنوان تنها تدبیر مالیاتی دولت برای مقابله با سفته‌بازی و احتکار ملک به دو علت عمده، سیاستی انحرافی و ناکارآمد محسوب می‌شود.

اگر چه هیچ شک و تردیدی نسبت به ضرورت افزایش هزینه‌های احتکار و سوداگری در بازار مسکن و استفاده از اهرم‌های مالیاتی در این زمینه وجود ندارد، اما لازم است سیاست‌گذار مسکن از مسیر درست در این راه قدم بردارد.

اولین دلیل انحرافی بودن این سیاست‌ مالیاتی آن است که تجربه کشورهای موفق دنیا در حوزه مقابله دائمی با احتکار ملکی و ایجاد فضایی ناامن در بازار مسکن برای محتکران واحدهای مسکونی نشان می‌دهد قبل از اقدام دولت برای دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه معمولا سه مالیات دیگر در سطح بالاتر و قبل از مالیات خانه‌های خالی وضع شده و از مالکان واحدهای مسکونی دریافت می‌شود یا اینکه همزمان با مالیات خانه‌های خالی این سه شکل اهرم مالیاتی نیز برای مقابله با سفته‌بازی و سوداگری ملکی وارد عمل شده و با افزایش هزینه‌های سوداگری و ملاکی برای محتکران، به مقابله دائمی با این جریان می‌پردازد.

اولین سطح مالیاتی که بالاتر از مالیات خانه‌های خالی منجر به ایجاد تور مالیاتی برای محتکران ملکی و مقابله با آنها می‌شود، «دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی» است. این مالیات از همه واحدهای مسکونی و همه مالکان مسکن دریافت می‌شود. اما میزان آن متناسب با فاکتورهای مهمی همچون ارزش واحد مسکونی (مالیات بیشتر برای واحدهای لوکس‌تر و مالیات کمتر برای واحدهای معمولی‌تر) و ... شناور است. در این روش مالیاتی، مالکانی که بیش از یک واحد مسکونی داشته باشند نیز مالیات بیشتری پرداخت می‌کنند تا از این طریق هزینه ملاکی برای افراد افزایش یافته و تشویق به عرضه واحد خود به بازار شوند. در سطح دوم، بعد از مالیات سالانه املاک مسکونی، «مالیات بر عایدی سرمایه ملکی» قرار دارد که بر بخشی از افزایش قیمت مسکن در زمان فروش تعلق می‌گیرد. یعنی با کسر تورم سالانه، بخشی از سود فروشنده حاصل از تفاضل قیمت زمان فروش و قیمت زمان خرید، مشمول پرداخت مالیات می‌شود. در واقع به طور معمول به صورت متوسط ۳۰ تا ۵۰ درصد از سود فروشنده از فرآیند خرید و فروش واحد مشمول پرداخت مالیات می‌شود.

«دریافت مالیات از معاملات مکرر ملکی» سومین شکل مالیاتی است که دولت‌های موفق در زمینه انجمادشکنی و رفع احتکار از بازار ملک قبل از دریافت مالیات از خانه‌های خالی آن را وضع و از ملاکان دریافت می‌کنند. در قالب این مالیات معمولا افرادی که در یک‌سال اقدام به انجام معامله مسکن بیش از یک مورد کنند مشمول پرداخت مالیات سنگین خواهند شد و از این طریق هزینه سفته‌بازی در بازار ملک و احتکار مسکن به قصد فروش در کوتاه‌مدت با سود زیاد که منجر به ایجاد معاملات سوداگرانه و التهاب ملکی در نتیجه شیوع این معاملات در دوره‌های جهش قیمت می‌شود، افزایش می‌یابد.

مالیات بر خانه‌های خالی عمدتا در ردیف چهارمین شکل دریافت مالیات از ملاکان و محتکران مسکن در کشورهای پیشرفته در حوزه ساماندهی بازار مسکن به کار گرفته می‌شود. در حقیقت یا مالیات بر خانه‌های خالی در این کشورها دریافت نمی‌شود، یا قبل از استفاده از این روش مالیاتی ابتدا سه شکل دیگر مالیات که به آن اشاره شد اعمال می‌شود یا همزمان با این سه شکل، دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز در دستور کار قرار می‌گیرد.

در واقع عمدتا نمی‌توان دید که در کشوری مالیات خانه‌های خالی به عنوان تنها اهرم مالیاتی برای مقابله با احتکار ملک و سوداگری و سفته‌بازی در این بازار به کار گرفته شود. اما یک نکته مهم و نامرئی در این زمینه وجود دارد و آن این است که حتی اگر در کشوری تنها روش دریافت مالیات از خانه‌های خالی به منظور مقابله با احتکار و سوداگری ملکی به کار گرفته شود، دولت، متولی مسکن و متولی مالیات‌ستانی از مالکان این واحدها یک بانک اطلاعاتی جامع، دقیق، کارآمد و به روزرسانی شده از مشخصات مالکان و واحدهای مسکونی خالی از سکنه آنها در اختیار دارد که به واسطه این بانک اطلاعاتی می‌تواند به طور دقیق و درست به اطلاعات آنها دسترسی داشته باشد. به نظر می‌رسد سیاست‌گذار مسکن در ایران از این نکته نامرئی اما مهم غفلت کرده است و طرح دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی از سکنه را در شرایطی استارت زده است که هیچ منبع اطلاعاتی دقیق و موثقی از مالکان واحدهای مسکونی و خانه‌های خالی آنها در دسترس ندارد. سامانه‌ای هم که به تازگی برای شناسایی وضعیت ملکی افراد و همچنین خالی بودن واحدهای مسکونی راه‌اندازی شده است مبتنی بر خوداظهاری است و آن طور که به تازگی متولی مسکن نیز اعلام کرده و شواهد نیز این موضوع را تایید می‌کند، مردم تمایل چندانی برای ثبت اطلاعات خود در این سامانه ندارند.

تجربه کشورهای موفق در این باره نشان می‌دهد دریافت مالیات از خانه‌های خالی بدون در اختیار داشتن این بانک اطلاعاتی جامع، راه به جایی نخواهد برد. به این ترتیب دولت در شرایطی به استفاده از اهرم مالیاتی خانه‌های خالی روی آورده است که نه تنها سه شکل کارآمدتر و موثرتر مالیات‌های ملکی یعنی مالیات سالانه از املاک مسکونی، مالیات بر عایدی سرمایه ملکی و همچنین مالیات بر معاملات مکرر مسکن در بازار مسکن کار نمی‌کند بلکه بانک اطلاعاتی کارآمد و جامعی از اطلاعات هویتی و ملکی مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز در دسترس نیست.

در چنین شرایطی است که معاون مسکن در دولت یک کنایه در خصوص نرخ ۱۰ برابری خانه‌های خالی ایران در مقایسه با نرخ خانه‌های خالی در انگلیس مطرح می‌کند. اگر چه این کنایه با هدف نشان دادن این موضوع که بازار مسکن در ایران در مقایسه با بازار مسکن در انگلیس به عنوان یک کشور پیشرفته در حوزه ساماندهی بازار مسکن بازاری ناکارآمد و بحران‌زده است، مطرح شده است، در اینکه این بازار در مقایسه با بازار مسکن انگلیس دچار کج‌کارکردی و بحران احتکار و انجماد ملکی از سوی سفته‌بازان و سوداگران است و به همین واسطه با جهش‌های شدید قیمتی همراه شده است، تردیدی نیست. با این حال در کنار این کنایه، متولی بخش مسکن از یک حقیقت درباره بازار مسکن انگلیس غفلت کرده است؛ چرا که اگر از این حقیقت غفلت نمی‌کرد به فوریت سیاست مالیاتی درست و مالیات اصلی، جایگزین سیاست مالیاتی فرعی و انحرافی می‌شد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد سهم خانه‌های خالی نسبت به موجودی مسکن در انگلیس رقمی در حدود ۳ درصد است. در واقع براساس آخرین آمارهای رسمی، کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در انگلیس براساس آمار مربوط به اواخر سال ۲۰۲۰ خالی از سکنه بوده است. آخرین آمارها مربوط به شرایط بازار مسکن انگلیس در سال ۲۰۲۱ نیز نشان می‌دهد اگر چه تورم مسکن محسوس بوده است اما این میزان کمتر از ۱۰ درصد و در لندن حدود ۵ درصد بوده است. این در حالی است که هم‌اکنون تورم مسکن در کشور در مقایسه با سال گذشته حدود ۶۰ درصد و در تهران حدود ۱۰۰ درصد است.

اما سوالی که در این زمینه مطرح است آن است که دولت انگلیس چه سیاستی را به کار برده است که هم شرایط خانه‌دار شدن برای خانه‌اولی‌ها به لحاظ مهار نسبی تورم به مراتب مناسب‌تر از شرایط در ایران است و هم بحران احتکار و انجماد ملکی در این کشور وجود ندارد؟

براساس مطالعه‌ای از سوی وزارت اقتصاد که در سال ۹۶ انجام شد، در انگلیس دو مالیات اصلی به کار گرفته می‌شود که کارکرد اصلی آنها ساماندهی بازار مسکن و مقابله با احتکار ملکی است؛ یک مالیات، مالیات سالانه بر املاک است و مالیات دیگر مالیات بر دارایی ملکی است.مالیات سالانه در این کشور حدود یک تا ۱۵ درصد ارزش واحدهای مسکونی است که از املاک مسکونی با ارزش بیش از ۴۰ هزار پوند دریافت می‌شود. در کنار این مالیات دولت‌ محلی یا شهرداری معادل ۵۰ درصد از مبلغ همین مالیات را به عنوان مالیات خانه‌های خالی از مالکان واحدهای مسکونی خالی دریافت می‌کند. در واقع مالیات خانه‌های خالی از سکنه به عنوان مالیات فرعی در کنار مالیات اصلی به کار گرفته می‌شود.

دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سوی دولت‌های محلی یا همان شهرداری انجام می‌شود. شهرداری‌ها نیز اطلاعات مربوط به این خانه‌ها را از دو طریق یکی از طریق نقشه به روز شده از اطلاعات خانه‌های خالی (نقشه‌های GIS) و دیگری از طریق دریافت اطلاعات املاک از طریق فروشگاه‌های آنلاین که اطلاعات ملکی در هر محله را در اختیار دارند به دست می‌آورند. در واقع در این کشور نه تنها مالیات‌های اصلی در کنار مالیات خانه‌های خالی به رفع انجماد ملکی و ساماندهی بازار مسکن کمک می‌کند، بلکه سیاست‌گذار مسکن و دولت محلی به بانک اطلاعاتی جامع، کاربردی و روزآمد از خانه‌های خالی دسترسی دارد. انتظار می‌رود سیاست‌گذار و متولی مسکن حال که معاون مسکن در دولت به نرخ خانه‌های خالی در انگلیس اشاره کرده و ظاهر بازار مسکن انگلیس را عنوان کرده است با توجه به تجربه موفق این کشور در رفع احتکار ملکی، سیاست درست مالیاتی را مدنظر قرار دهد.